臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第1432號原 告 李沛勳
陳美嘉共 同訴訟代理人 黃雅玲律師被 告 萊茵名廈管理委員會法定代理人 康維中訴訟代理人 楊靖儀律師上當事人間撤銷區分所有權人會議決議等事件，本院於民國113年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認民國一百一十二年六月三十日萊茵名廈區分所有權人會議所為如附表二編號1「新增規約第2條第5項」、編號2「新增規約第15條第4項後段「約定專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金」、編號3「新增管理費及公共基金收繳辦法第4點第4款」之決議均無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之五，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告李沛勳於民國91年間受其祖父即訴外人李月明贈與而取得被告所屬萊茵名廈（下稱系爭大廈）之附表一編號1「建物」欄所示建物（下稱甲建物）所有權，並繼受取得系爭大廈地下室如附表一編號1「停車位」欄所示停車位（下稱甲車位）之約定專用權。原告陳美嘉於101年10月30日因買賣而取得系爭大廈之附表一編號2「建物」欄所示建物（下稱乙建物）所有權，並自其前手處繼受取得系爭大廈地下室如附表一編號2「停車位」欄所示停車位（下稱乙車位）之約定專用權，此情業經鈞院105年度訴字第130號、臺灣高等法院高雄分院105年度上易字第404號民事判決認定在案（下稱系爭前案）。詎被告未尊重系爭前案判決結果，於112年6月20日發文通知將於同月30日召開系爭大廈112年度區分所有權人會議（下稱系爭區權會），會議提案包括修訂規約、管理費及公共基金收費標準為如附表二「112/6/20開會通知記載之提案內容」所示。李沛勳於系爭區權會召開前，即在被告群組中明確反對，原告並於系爭區權會召開當日，出席表示反對之意，然系爭區權人會議仍以多數決方式議決通過如附表二「112/6/30作成之決議內容」所示之決議，分別於系爭大廈規約、管理費及公共基金收繳辦法（下稱系爭收繳辦法）增訂如編號1至3所示條款（下分別稱系爭決議
1、2、3）。然系爭決議1違反公寓大廈管理條例第33條第3款及民法分管契約終止之規定，而系爭決議2、3則均違反公寓大廈管理條例第10條第1項、民法第72條及第148條之規定，爰依民法第56條第2項之規定，先位聲明訴請判決：確認系爭決議1至3內容均無效；如認先位聲明無理由，系爭決議1未訂定「應經該約定專用部分之區分所有權人同意」之要件、系爭決議2未經被告說明制訂之目的為何，系爭決議3則明顯係針對原告而增訂，均對約定專用權人即原告顯失公平，爰依民法第799條之1第3項之規定，備位聲明訴請判決：系爭決議1、2、3均應予撤銷。
二、被告則以：系爭大廈建竣日為74年2月8日，並於同年3月5日核發使用執照，係於98年1月23日現行民法第799條規定修正公布前及84年6月30日公寓大廈管理條例施行前即已建築完成並辦畢登記者。而公寓大廈管理條例於84年6月30日公布時，除於第43條外並無其他溯及既往之規定，而民法物權編施行法第8條之5就此亦無溯及既往之特別規定，故本件並無公寓大廈管理條例之適用，且亦無法律漏洞而無類推適用之餘地，原告主張系爭決議1違反公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，顯不可採。又系爭大廈之停車位長期不足，原告以往即均出租予區分所有權人或承租人使用，供不應求，而限制僅能出租予系爭大廈住戶，反而對系爭大廈住戶之安全較有保障，具公共利益至明；況原告分管之甲、乙停車位，權利仍源於分管契約，如原告所收取之租金與其他共用部分停車位不同，將增加住戶間之紛擾，故系爭決議2無損原告利益，原告主張違反民法第72條、第184條，於法未合。再系爭大廈聘有清潔人員定期打掃包括甲、乙車位之範圍，而原告原本即就甲、乙車位繳納每月1,500元之清潔費，已繳納至少20年，因物價調整、相關維修費及人事費用增加，且
甲、乙車位目前實際使用量較以往增加3倍以上，被告依實際使用情形調整收費，並無權利濫用，原告先位聲明請求確認系爭決議無效，並無理由。另系爭決議1已訂有「若有違公共利益」之要件，並非恣意取消，顯已考量約定專用權人與全體住戶之公共利益，應無顯失公平或違背比例原則之情事；而系爭決議2、3目的均係為確保系爭大廈住戶得以承租、防範第三人自由進出衍生安全疑慮，且避免住戶間因承租不同車位之租金不同而有所不平，亦符合住戶之公共利益，對原告亦無顯失公平，故原告備位聲明請求撤銷系爭決議，亦屬無據，爰聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠李沛勳受其祖父李月明贈與而取得甲建物所有權，陳美嘉於1
01年10月30日因買賣而取得乙建物所有權，均為系爭大廈之區分所有權人。
㈡系爭大廈於74年2月8日建竣，起造時即由系爭大廈之建商即
訴外人華樹營造有限公司、合建地主與所屬各區分所有權人（即共有人）就系爭大廈之地下室車位使用空間成立分管契約，並將約定內容繪載於地下室平面圖送高雄市工務局備查。依該分管契約，甲建物之原始前手李月明取得甲車位之約定專用權，乙建物之原始前手即訴外人吳文桂取得乙車位之約定專用權；嗣由李沛勳、陳美嘉分別繼受而就甲、乙車位有約定專用使用權。此情經系爭前案判決認定在案，判決已確定。
㈢系爭大廈於112年6月30日召開系爭區權會。
㈣被告於112年6月20日發送之系爭區權會開會通知及其附件二
「規約修正詳細內容」，記載會議提案包括增訂如附表二「112/6/20開會通知記載之提案內容」所載之修正內容。㈤李沛勳於系爭區權會召開前，有於被告LINE群組「樺樹萊茵
」中明確表示反對上開規約修正內容，且表明該等規約修正內容違反法令而無效，對原告權益顯失公平等語。
㈥李沛勳親自且代表陳美嘉出席系爭區權會，並當場就上開規約修正內容表示反對。
㈦系爭區權會以多數決方式作成包括如附表二「112/6/30作成
之決議內容」編號1至3所示決議，即於系爭大廈規約增訂第2條第5項、第15條第4項後段，及於系爭收繳辦法增訂第4點第4款。
㈧原告就訴之聲明第一項有確認利益。
㈨原告起訴狀所提原證1至7證物形式及內容均真正。㈩原告對被告所提被證1至3形式真正不爭執。
四、本院得心證之理由：㈠系爭區權會所為之系爭決議1、2、3部分，是否違背法令而無
效？⒈系爭決議1部分
⑴按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日
施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院102年度台上字第1279號、99年度台上字第1191號判決意旨參照）。
⑵查系爭大廈係於74年2月8日建竣，起造時即由系爭大廈
之建商華樹營造有限公司、合建地主與所屬各區分所有權人（即共有人）就系爭大廈之地下室車位使用空間成立分管契約，並將約定內容繪載於地下室平面圖送高雄市工務局備查，全體區分所有權人均知悉該分管契約之存在；而依該分管契約，甲、乙建物之原始前手分別取得甲、乙車位之約定專用權，並分別由李沛勳、陳美嘉繼受而就甲、乙車位有約定專用使用權等情，業經系爭前案確定判決認定在案，且為兩造不爭執，首堪認定。又系爭大廈既係在公寓大廈管理條例84年施行前即已存在，並已由建商、地主與各區分所有權人就甲、乙車位成立分管契約，約定由李月明、吳文桂專用，相關事實及法律關係，自無從逕予適用或類推適用當時尚未公布之公寓大廈管理條例，應屬至明之理，原告主張本件應適用或類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款，尚屬無據，先予敘明。
⑶按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56
條第2項定有明文。系爭區權會決議就系爭大廈規約增訂第2條第5項「本大廈約定專用部分，若有違公共利益者得經由區分所有權人會議，依據第3條之規定通過取消約定專用部分」等語，此有系爭大廈修訂後之規約在卷可稽（見審訴卷第94頁），且為兩造所不爭執，固可認定。然系爭大廈建商華樹營造有限公司、合建地主與各承購戶就地下室車位使用空間所成立之分管契約，依前開說明，全體區分所有權人（即共有人）及其受讓人均應受拘束，而此一分管契約，嗣後須經全體區分所有權人同意始得終止，不得僅以區分所有權人會議決議另訂規約之方式為之，是系爭區權會所為系爭決議1，逕於規約第2條第5項增訂「得經由區分所有權人會議」之方式取消約定專用部分，顯與前揭法理不合，原告主張此決議違背法令而無效，應屬有據。
⒉系爭決議2部分
⑴公寓大廈管理條例第1條第2項明定「本條例未規定者，
適用其他法令之規定」。又法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效；權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第72條及第148條分別定有明文。所謂「法律行為有背於公共秩序或善良風俗者」，係指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69年台上字第2603號判決意旨參照)；而該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院92年度台上字第1446號判決意旨參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離按應有部分比例分擔之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨可資參照）。是以，區分所有權人會議所為之決議，倘有侵害少數區分所有權人權益之情形，其所為縱已符合多數決之原則限制時，仍應具備有充分理由始得為之，且法院於審查該項決議有無效之爭議時，即特別就該項決議有無以損害少數區分所有權人為目的為詳盡之調查，始符合公平正義之法理，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項規定應為無效。且既然立法者已明定「按應有部分比例分擔」之原則，則主張例外不應依應有部分比例分擔者，自應就充分理由之存在負舉證責任。⑵原告主張系爭決議2施加法律所無之限制，違反公寓大廈
管理條例第10條第1項約定專用部分由約定專用部分使用人自行決定之規定，且被告此部分決議顯具惡意針對性，損及原告財產權，違反公序良俗且為權利濫用云云，此為被告所否認，經查：
①約定專用停車空間不得提供住戶以外之他人使用部分
被告辯稱系爭大廈停車位嚴重不足，全體住戶每年均須重新抽籤，抽籤順序為區分所有權人優先，租賃戶僅能參與第二輪抽籤，故目前使用車位者均為住戶，且每日早上6時開啟鐵門，晚上11時關閉鐵門，若限制進出者為住戶，對安全維護較有保障等語，並提出系爭大廈公告、111年區權人會議紀錄為證（見訴字卷第79至83頁）。查系爭大廈規約第15條第4項原即規定「本廈地下室為法定防空避難設備與停車空間，約定專用之使用人不得挪做作他用，不得違反公共安全與利益」等語，嗣經系爭區權會決議就該項後段增訂「約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用」、「約定專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金」等語，此有系爭大廈修訂後之規約在卷可稽（見審訴卷第100頁），且為兩造所不爭執，應可認定。其中就約定專用停車位即甲、乙車位不得提供系爭大廈住戶以外之他人使用乙節，因一旦開放地下停車位供住戶以外之人使用，即需同時開放該等相關使用人進出大樓、搭乘電梯，確有使系爭大廈門禁管理增加複雜度之情況，則被告辯稱此部分規約修訂之目的，係在於維護系爭大廈住戶居住安全，對於大廈住戶之安全維護較有保障等語，尚非無憑；且系爭大廈於之前即曾公告其他共用部分停車位抽得車位使用者，亦不得轉讓或轉租他人，否則被告有權立即收回車位，另系爭大廈之汽車停車位使用辦法亦規定停放車輛須為區分所有權人或其配偶及直系親屬所有等情，有被告所提前揭公告及會議紀錄可參，足見原告亦知有此限制，則系爭決議2就約定專用停車位「不得提供非本廈住戶之他人使用」部分，固使有專有使用權人即原告之使用收益權可能受影響，但難謂被告係以損害他人為主要目的，構成權利濫用，或有違反公序良俗情事，是原告主張就系爭決議2此部分所為之決議違反民法第72條、第148條之規定而無效，尚屬無據。至原告另主張此部分決議違反公寓大廈管理條例第10條第1項「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」之規定云云，然甲、乙停車位俱屬法定停車位乙節，業為兩造於系爭前案所不爭執，此有該判決書在卷可考（見審訴卷第50頁），而依系爭大廈之規約，地下室係作為防空避難及停車空間使用亦如前述，則甲、乙車位本即有供大樓住戶防空避難使用之必要性，況如欲使用
甲、乙車位，仍須通過系爭大廈之管制門或柵欄、車道及電梯、樓梯間等各共用部分，此有原告陳報之系爭大廈地下室現場照片為據（見訴字卷第150至107頁），而上開各公共區域之使用及安全，仍屬被告負責修繕、管理及維護之範圍，是原告逕謂此部分決議違反公寓大廈管理條例第10條第1項而屬無效，亦非可採。
②租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金部分
被告復以原告挾分管契約對於車位租金予取予求，任令系爭大廈住戶負擔不合理之租金，將造成住戶之不利益，且徒增租戶間之紛擾云云。然甲、乙車位既由原告取得專用使用權，其於未違背大樓公共安全及利益之前提下，如何管理、使用自均屬原告之權利，而原告就甲、乙車位欲收取若干租金，係其與承租人間之契約自由，且亦有市場供需之機制可資平衡，況依被告所陳，系爭大廈之停車位長期不足，則部分住戶本即有自行尋覓停車位之必要，故住戶如認原告收取之租金不合理，除可參加其他共用部分車位之抽籤外，亦可自行評估勞費成本決定是否於他處尋覓停車處所，尚非必受原告牽制而無從選擇，實無任何限制原告租金之理由，是本院經權衡雙方之權益後，應認系爭決議2於規約增訂此部分限制，明顯損害原告之權利，且大於全體住戶可得之利益，更欠缺公平性，實已違反民法第148條而應屬無效。
⒊系爭決議3部分
⑴關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定
之，惟若客觀上，住戶間就實際用益狀態及享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。而公寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違，而屬權利濫用。
⑵被告固辯稱系爭大廈有聘請清潔人員定期打掃，清潔範圍包括甲、乙車位，而甲、乙車位每月各繳納1,500元之清潔費已長達20年，此次係特別在規約中明定，並考量物價調整、相關維修費用與人事費用之增加，及甲、乙車位目前實際使用量，而將清潔費調漲至3,000元云云，而原告則稱其所繳納之1,500元為過路費而非清潔費，且甲、乙車位並非大樓清潔人員打掃之範圍云云。經查：當初為將甲、乙車位作為停車使用，須使用地下室出入口及通道，並須取消被告原本規劃之一個停車格，為彌補系爭大廈因取消該停車格所受損失，故向甲、乙停車位分別酌收清潔管理費1,500元乙節，此有原告所提系爭大廈89年第1、2次管理委員會紀錄在卷可佐（見訴字卷第59至67頁），足見系爭大廈當初向原告按月各收取1,500元之緣由，係基於彌補系爭大廈減少停車位所受之損失甚明。被告雖辯稱此次調漲係基於物價調整、相關維修費用與人事費用之增加等原因，然原告原本所繳納之費用既係為填補系爭大廈減少車位所受損失（即系爭大廈公共基金之原收入水平），若系爭大廈之公共基金有所不足，自應就收入來源通盤檢討，然系爭決議僅針對甲、乙車位調漲費用，卻未就其他共用部分停車位，甚至各區分所有權建物之管理費一併討論、調整，且未曾說明甲、乙車位之調漲金額有何計算依據，已顯然違背就共用部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，而失其公平；參以系爭大廈僅有甲（3個）、乙（5個）停車位為約定專用停車位乙節，業為兩造自陳在卷（見訴字卷第29頁、72頁），益見系爭決議3顯係針對原告所為，而由其他住戶藉由多數決之方式，形成對少數區分所有權人即原告不利之分擔決議，實有以損害原告為主要目的之情，屬權利濫用而違反民法第148條，該決議自不生其權利行使之效果，應逕認為無效。⒋綜上，系爭區權會所為系爭決議1，及系爭決議2之「約定
專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金」部分及系爭決議3，均因違反法令而無效，原告先位聲明就此部分請求確認無效，應屬有據；而系爭決議2之「約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用」部分，並無違反民法第72條、第148條及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，原告主張此部分決議無效，則屬無憑。
㈡原告得否依民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷系爭決議
2中「約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用」部分之決議？⒈按備位聲明係以附先位聲明有理由為解除條件，就系爭決
議1、系爭決議2之「約定專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金」部分及系爭決議3，原告先位聲明既為有理由，其備位聲明部分即因解除條件成就而訴訟繫屬消滅，此部分本院無庸論究，先此敘明。
⒉按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內請求法院撤銷之，民法第799條之1第3項定有明文，所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分區分所有人之利益，而自始未兼顧全體區分所有人之正當利益，始可認為違反誠信原則而顯失公平。本件原告備位固主張系爭決議2之「約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用」部分，對其顯失公平，爰依上開規定訴請撤銷云云。然查，系爭決議2之上開部分，乃為維護系爭大廈住戶之居住安全所設，具正當性，而無權利濫用等情，已如前述，況其他非約定專用之共用部分停車位僅限住戶（即區分所有權人及承租戶）抽籤使用，且使用人亦同受不得將停車位轉讓或轉租他人之限制，並非僅針對原告，自與民法第799條之1第3項對特定人顯有公平之要件有違，此外，原告復未另為舉證，則其依上開規定，備位請求撤銷此部分之決議，即為無據。
五、綜上所述，系爭決議1違反民法關於分管契約終止之規定、系爭決議2之「約定專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金」及系爭決議3則違反民法第148條為權利濫用，原告請求確認上開部分之決議均為無效，為有理由；而其就系爭決議2之「約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用」部分，先位主張亦有無效之事由，及備位依民法第799條之1第3項請求撤銷，則均屬無據，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
民事第三庭法 官 謝 雨 真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日
書記官 林 雯 琪附表一：
編號 所有權人 建物 停車位 1 李沛勳 高雄市○○區○○段○○段0000○號建物(權利範圍全部，門牌高雄市○○區○○○路00號)，暨共有部分即同小段3480建號建物(權利範圍61/10000) 如審訴卷第23頁附圖所示A1、A2部分(面積92.32㎡) 2 陳美嘉 高雄市○○區○○段○○段0000○號建物(權利範圍全部，門牌高雄市○○區○○○路00號)，暨共有部分即同小段3480建號建物(權利範圍318/10000) 如審訴卷第23頁附圖所示B部分(面積122.23㎡)附表二：
編號 112/6/20開會通知記載之提案內容 （即通知附件二「規約修正詳細內容」） 112/6/30作成之決議內容 1 修正第二條： 五、本大廈之約定專用部分得以經由區分所有權人會議，依據第三條之規定通過取消約定專用部分。(新增) （系爭決議1） 新增系爭大廈規約第2條第5項： 本大廈約定專用部分，若有違公共利益者得經由區分所有權人會議，依據第3條之規定通過取消約定專用部分。 2 修正第十五條： 三、約定專用之停車空間僅限本大廈住戶承租停放，且停車租金不得高於大廈共用部分之停車租金。(新增) （系爭決議2） 新增系爭大廈規約第15條第4項後段： 約定專用停車空間不得提供非本廈住戶之他人使用，約定專用停車空間之租金不得高於同樓層本廈共用部分之停車位租金。 3 修正萊茵名廈管理費及公共基金收繳辦法 四、公共基金收費標準： ㈣地下室各約定專用部分之清潔費用，每月三千元整。(新增) （系爭決議3） 新增管理費及公共基金收繳辦法第4點第4款： 地下室各約定專用部分之清潔費用，每月3,000元。