臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第1521號原 告 陳乃瑛訴訟代理人 李靜怡律師被 告 黃川員訴訟代理人 陳明富律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國113年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟柒佰伍拾伍元，及自民國一百十二年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路0號17樓之2房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百十二年三月一日起至遷讓返還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰元。
本判決第一項原告得假執行。但被告以新臺幣陸萬貳仟柒佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：⑴被告於民國108年7月1日起，向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路0號17樓之2房屋（下稱系爭房屋），租期自108年7月1日起至109年6月30日止，租金為每年新臺幣（下同）150,000元（即每月租金為12,500元），並按年於每年租期之期初給付。被告依約分別於108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日，將租金匯入原告指定之玉山銀行帳號0000000000000帳戶内（下稱系爭帳戶），然自111年7月份起，即未再依約給付租金，原告之配偶即訴外人黃至揚遂於111年12月12日，為原告寄發高雄大昌存證號碼000203存證信函予被告，告知原租期已於111年6月30日期滿，請被告於111年12月31日前重新議約，並補齊所欠房租，若未於111年12月31日前簽訂新約，被告須於112年2月28日遷出返還房屋，然被告收受前開存證信函後，仍未置理，黃至揚遂再於112年1月10日，為原告寄發高雄大昌存證號碼000005存證信函予被告，告知租賃契約已於111年12月31日到期不再續租，請被告於112年2月28日前完成點交返還，惟被告仍置之不理。⑵被告除自111年7月1日起未繳納租金，迄至111年12月31日，已積欠半年之租金共計75,000元外，更自111年10月1日起，即未繳納系爭房屋之凱撒藝術廣場大樓（下稱系爭大樓）管理費，致原告接獲系爭大樓管理委員會催繳之存證信函，原告已代墊111年10月份起至112年6月份止之管理費合計31,395元，及112年7月起至113年2月止之管理費合計31,360元。詎被告於111年12月31日租期屆滿後仍繼續占用系爭房屋，按月受有相當於租金12,500元之不當得利，原告自得依民法第421條、第767條、第179條等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金75,000元，及原告代墊之管理費62,755元，共計137,755元，並給付自112年1月1日起至遷讓返還還系爭房屋之日止，按月12,500元之不當得利。爰提起本訴，並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告137,755元。⑶被告應自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,500元。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造為熟識多年朋友，因被告有多年房地產買賣經驗及水電
修理專長，深受原告信任。被告於106年2月看到台慶不動產公司刊登之系爭房屋及其基地出售廣告，建議原告買下後再整修出售獲利，原告於106年2月聽從被告建議購買系爭房屋及基地。系爭房屋原為牙齒齒模工廠，因工廠長期噪音與系爭大樓管理委員會及其他住戶間糾紛不斷，屋況亦殘破不堪，每逢下雨即室内積水，進而導致樓下住戶之房屋天花板出現滲漏水現象，故系爭房屋原屋主委託台慶不動產公司之房仲人員即訴外人劉品君，以遠低市場價格之6,200,000元出售，以系爭房屋權狀面積為79坪，換算1坪約僅78,000元。
原告於系爭房屋交屋後，即拜託被告代為出租，以期獲得租金收入，被告基於朋友情誼，即代原告委託權威物業公司仲介人員即呂梅翠處理系爭房屋出租事宜，然系爭房屋屋況不良且殘破，現場除遺留有工廠廢棄物之外，隔間怪異無法當作一般住家使用，故無法順利出租。被告雖早向原告說明尚須將系爭房屋屋況整理至一般正常狀態，才能順利出粗或出售獲利，然原告因本身期望過高，且短期實際獲利不佳，導致心生不滿而多次怪罪被告，被告基於多年朋友情誼，代為尋找房屋修繕設計師及施作工班，經多方比價，最後選定兩家較具規模之工程公司，即訴外人遠峰室内裝修工程有限公司、上實工程行，讓原告挑選決定，惟原告表示購屋後已沒錢不願處理，系爭房屋因此暫時擱置數月。
㈡嗣於106年10月左右，原告主動拜託被告協助修繕系爭房屋，
並以自己沒錢，希由被告協助暫墊修繕費用，兩造因此協議：原告委由被告全權處理系爭房屋之所有事宜，並同意讓被告無償居住系爭房屋，至原告清償積欠被告之所有未支付款項為止。被告即代理原告與上實工程行簽訂修繕契約，並於106年11月6日開工，迄至107年3月完成土木部分，翻修期間原告帶家人至現場了解進度，翻修完工後，亦帶會看風水之同學至現場看風水，並對系爭房屋翻修結果表示滿意，被告更以自身水電修理專長，利用下班後之空檔，於107年10月完成系爭房屋所有衛浴馬桶、洗手台、蓮蓬頭…等配件安裝工程，及委外完成安裝廚具工程，且於107年10月開始繳納大樓管理費用，並非原告所說108年7月1日開始承租，兩造間並未成立租賃關係，若原告主張兩造成立租賃關係，應由原告就兩造成立租賃關係負舉證責任。
㈢原告復以財務困難需支付系爭房屋房貸，而向被告借款，被
告乃分別於108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日匯款借予原告以支付其房貸。其後被告發現原告並無財務困難之情況，乃於111年10月14日，以通訊軟體Line，向原告追討所有尚未支付之工程款項及代墊款項，共2,589,540元。
詎原告竟於111年12月12日寄發前開存證信函，告知被告租期屆滿等情，被告即以存證信函答覆，於111年12月21日送達原告，並未置之不理，而原告均未出席112年4月20日、112年5月25日之區公所調解。故本件原告之請求無理由，並聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告為系爭房屋之所有權人。
㈡被告現仍持續占有使用系爭房屋。
㈢被告自111年7月1日起即未給付每月12,500元予原告。
㈣被告自111年10月1日起即未給付每月管理費2,625元，自112年1月起，每月管理費調整為3,920元。
四、兩造爭點㈠兩造間就系爭房屋有無成立租賃契約？如有，被告有無積欠
原告租金？租金若干？㈡被告就系爭房屋是否有使用或占有權源？㈢原告是否有委請被告僱工裝修系爭房屋至目前現狀，被告有
無代原告支付工程款項？㈣被告對於系爭房屋之裝修行為，是否屬於不違反本人明示或
可得推知之無因管理行為？㈤系爭房屋111年10月至113年2月之管理費62,755元應由何人繳
納？
五、本院得心證之理由：㈠兩造就系爭建物有無租賃關係存在？如有，被告有無積欠原
告租金？租金若干？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查原告為系爭建物之所有權人，系爭建物現仍持續為被告占有使用中等情，為兩造均不爭執。惟被告否認兩造間就系爭建物存有租賃關係，則原告自應就其此部分主張負舉證之必要。經查，原告對兩造間就系爭建物之租賃關係如何成立、租約內容、租金及期限為何等節，始終未為任何舉證，其主張已難憑採。其次，原告主張被告先後於108年7月18日、109年8月24日、110年9月17日，每年匯款150,000元（下稱系爭3次匯款），匯入原告指定之系爭帳戶内，作為給付租金云云，亦為被告所否認，並抗辯係因原告向被告借款，被告才以系爭3次匯款借予原告以支付其房貸等語，原告既未先舉證兩造間就系爭建物有租賃關係之合意，本院自無從憑此遽為兩造間就系爭建物存有租賃關係之認定。又原告提出其郵政存則內有被告系爭3次匯款紀錄，然此無法證明被告係給付原告租金，且原告所提LINE對談紀錄（審訴卷第59、61頁），無法清楚顯現針對何房屋、何段期間、是否為系爭房屋108、109、110年度租金，或為被告所辯稱之借款，自無法憑採。是原告請求被告自111年7月1日起至111年12月31日之租金，共計75,000元，尚屬無據。
㈡被告對於系爭建物是否有使用或占有權源？
原告為系爭建物之所有權人，系爭建物為原告交付被告使用，原告之配偶黃至揚先後於111年12月12日寄發存證信函，催告被告應於111年12月31日與原告訂立租約，逾期未簽新約，被告應於112年2月28日將系爭房屋返還原告，於112年1月10日，再次寄發存證信函予被告（於11日收訖），告知租賃契約已於111年12月31日到期不再續租，被告應於112年2月28日前完成點交返還等情（審訴卷第25至29頁），此際，可確認原告終止與原告間無償使用關係之意思表示已到達被告，被告自112年2月28日起對於系爭建物已無使用或占有權源。被告既拒不置理，則原告請求被告應於112年2月28日將系爭房屋返還原告，應屬有據。從而，原告依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為法所許。
㈢原告是否有委請被告僱工裝修系爭建物至目前現狀，被告有
無代原告支付工程款項？被告雖辯稱：原告委由被告全權處理系爭房屋之所有事宜，並同意讓被告無償居住系爭房屋，至原告清償積欠被告之所有未付款項為止云云。然被告既未先舉證就系爭建物如何委由其全權處理、被告得無償居住至原告清償積欠所有未付款項為止關係之合意，本院自無從憑此遽為兩造間就系爭建物存有上開關係之認定。從而，被告上開所辯，即無可採。
㈣被告對於系爭建物之裝修行為，是否屬於不違反本人明示或
可得推知之無因管理行為？按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。經查，被告於使用系爭建物期間，有就系爭建物所有衛浴馬桶、洗手台、蓮蓬頭…等配件安裝工程，及完成安裝廚具工程等修繕行為，於000年00月間開工，直至000年00月間完工，並支出及代墊相當裝修費用，有明細表、各式發票、收據、請款單、保固書及報價單等資料在卷可稽（訴卷第67至85頁），足認被告所辯對於系爭建物有系爭裝修行為，堪以採信。又被告雖無法舉證證明有受原告委任而為之，然被告所為裝修、修繕工程有利於原告本人，堪認係不違反本人明示或可得推知之意思之無因管理。㈤系爭建物111年10月至113年2月份之管理費6萬2755元，應由
何人繳納？本件原告系爭建物現仍持續為被告占有使用中，兩造既無租賃關係，亦未約定由何人繳納大樓管理費，依「使用者付費」之法理，應由使用者之被告繳納。原告已為被告代墊111年10月份起至112年6月份之管理費共31,395元，及112年7月起至113年2月止之管理費共31,360元（審訴卷第33、34頁），則原告代墊之管理費合計62,755元（31,395＋31,360＝62,755）。從而，原告依民法第179條不當得利規定，請求被告給付此部分金額，應屬有據。㈥原告得否請求被告自112年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日
止，按月給付原告12,500元？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。所謂以土地申報總價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
⒉查系爭房屋門牌高雄市○○區○○○路0號17樓之2，依GOOGLE地圖
顯示，在高雄市三民區民族陸橋西側，周邊有婦幼醫院、銀行，交通便利，為商業繁華地段，生活機能便利，被告使用系爭房屋之經濟價值高等情，本院審酌被告占有系爭房屋受有利益，依土地法第97條第1項規定，以土地及建築物申報總價及現值年息百分之7計算租金為合理，每月為12,997元《計算式：(土地101,342元×1081×000\00000×7%÷12＝7924元)＋(房屋869,600元×7%÷12＝5073元)=12,997元》。是原告請求被告應自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,500元，核屬有據；逾此部分（即自112年1月1日起至2月28日止部分），則屬無據。至被告雖辯稱原告積欠裝修工程款尚未償還，其請求被告按月給付不當得利為無理由云云。然被告自原告第二次信函催告自112年2月28日返還系爭房屋後，已屬無權占有，原告如有積欠款項亦屬另事，事證已明。是被告就此部分所辯，委無可採。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告代墊之管理費62,755元；依民法第767條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；依民法第179條規定，請求被告給付自112年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,500元之不當得利，均為有理由，應予准許；逾此部分（原告給付租金75,000元部分、自112年1月1日至2月28日相當於不當得利部分），則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟因所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，而毋庸命原告供擔保；並依被告聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。又原告請求無理由部分，既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 李昆南以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
書記官 吳綵蓁