臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第1027號原 告 陳圯葶訴訟代理人 陳永祥律師被 告 林玉順訴訟代理人 黃如流律師
黃宥維律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附表所示不動產之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣伍佰零伍萬元，及自民國一百一十二年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明原為：被告應於原告將系爭不動產（詳如後述）之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣（下同）5,050,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣原告追加備位之訴（訴字卷第163、169頁，追加後訴之聲明詳如後述），固經被告明示不同意（訴字卷第163頁），然該追加之訴與原訴之基礎事實，均為系爭不動產有無瑕疵、原告是否合法解除契約等事實，足認請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款等規定，應予准許。
二、原告主張：原告於民國111年4月29日向被告購買如附表所示之不動產（下稱系爭土地、系爭房屋或合稱系爭不動產），並已給付買賣價金5,050,000元，被告則於111年7月4日將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，另於同年7月15日將系爭不動產交付予原告（下稱系爭契約）。然被告明知系爭房屋有滲漏水之情形，竟在系爭契約之標的物現況說明書中就「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」等欄位中均勾選「否」。嗣因系爭房屋滲漏水嚴重，並孳生大量白蟻，原告遂於112年3月23日向被告解除系爭契約，被告自應返還原告業已給付之買賣價金。縱認該滲漏水瑕疵未達得解除契約之程度，原告亦得請求減少價金，即修復費用1,421,238元、交易價值減損252,500元，爰依先位依民法第259條、第179條等規定，備位依民法第179條之規定提起本訴，並先位聲明：被告應於原告將系爭不動產之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告5,050,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另備位聲明：被告應給付原告1,673,738元，及自原告準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告則以：系爭房屋並無滲漏水之情形，縱有滲漏水，亦非於交付系爭房屋時即已存在，況原告據此解除系爭契約顯失公平等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（訴字卷第165頁）：㈠原告於111年4月29日向被告購買系爭不動產，並已給付買賣
價金5,050,000元，被告則於111年7月4日將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，另於同年7月15日將系爭不動產交付予原告。
㈡被告在系爭契約之標的物現況說明書中就「建物現況是否有
滲漏水情形」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」等欄位中均勾選「否」。
㈢原告於112年3月23日向被告解除系爭契約。
五、本院得心證之理由：㈠系爭房屋有滲漏水之瑕疵：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
⒉經查：
⑴系爭買賣契約第9條第5項約定：「賣方保證本買賣標的物於
交屋前無存在物之瑕疵（例：……滲漏水……）如有上述情事……賣方應負瑕疵擔保責任」等內容（審訴字卷第18頁），又被告在系爭契約之標的物現況說明書中就「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」等欄位中均勾選「否」乙節，已如前述（前揭兩造不爭執之事實㈡部分參照），顯見被告業已保證系爭房屋具有無滲漏水情形之品質甚明。
⑵又系爭房屋有孳生白蟻乙節，業據本院於113年3月15日到場
勘驗屬實，製有勘驗筆錄（訴字卷第93至94頁）附卷可稽，並有現場照片（訴字卷第101至103頁）在卷足憑，證人江浚崧（即房屋仲介）於言詞辯論時亦證稱：「成交後半年內原告反應（滲漏水）這件事，我當下第一時間去現場確認狀況，但被告態度感覺有點不太想處理。現場確實有漏水漏到樓下的廁所天花板，主要是因為樓下鄰居告訴原告，我也有下樓進去看。我確實有看到漏水，是在樓下廁所馬桶正上方。樓下還用東西頂住天花板測試，其實沒有頂住的時候也有漏水。頂住的話，漏的更嚴重」、「（證人是否看過房子有白蟻的情形？）在漏水到樓下之前，原告告訴我其中一間房間就有白蟻的情形，我也有去現場。白蟻是最先開始發生的問題，我去現場有看到在牆壁處確實有白蟻在蠕動……我有跟賣方反應，被告也有請人員進行除蟲處理，但是效果不好」等語（訴字卷第229至230頁），核與證人李侑勳（即原告之房客）於言詞辯論時證稱：「原先的房間入住不到一個月就先有地板塌陷的情況，後來有原告有請人來看，翻開地板說有白蟻及漏水的情況，聽說是樓下反應有漏水。原告就提供我搬遷到另一個房間租用。租用期間原告有要我們先不要在……浴室用水，是因為樓下反應漏水」、「樓下鄰居……都是找原告……然後原告才進來我們房間看」、「後來我有回舊房間拿東西，有親眼看到白蟻蠕動」等語（訴字卷第232、235頁）情節相符，足見系爭房屋確有滲漏水及孳生白蟻等情形，並已達不宜在浴室用水及地板塌陷之程度。
⑶此外，高雄市土木技師公會經本院送交鑑定後，認附件編號a
、b、c所示區域均有漏水情形，編號a區域係因外牆防水失效，且窗戶安裝方式錯誤導致滲水情形嚴重；編號b、c區域研判馬桶安裝不良及浴廁防水施作不良；另系爭房屋之窗戶安裝未確實，雨水經由馬賽克磁磚間隙滲入室內，以及外牆防水失效，導致編號D（即房間3、4）區域長期滲水潮濕，又因系爭房屋採用大量裝修板材，進而使白蟻長期存活並蛀蝕等情，有該會113年7月30日高市土技字第11303924號函暨所附鑑定報告書（該鑑定報告書第16至18頁）存卷可查，佐以系爭房屋滲漏水區域遍及附件編號a、b、c等處，並造成編號a、b所示區域內牆裝修板損壞及室內白華，編號c所示區域內牆白華等情形；白蟻孳生區域則散見於附件房間3、4等處，並致房間3、4多處裝修板材腐爛、白蟻蟻道附著於牆面粉刷層、保麗龍隔音材經白蟻侵蝕等情形，此有現場照片（該鑑定報告書第4至5、11、13至14頁）附卷可稽，更見該滲漏水及白蟻孳生範圍甚廣，情節嚴重，顯已減少系爭房屋之價值及通常效用，並違反被告依系爭契約所保證之品質，揆諸前揭法律規定，足認系爭房屋確有滲漏水之瑕疵無訛。⑷至被告抗辯：高雄市土木技師公會並未實際試水，其所為之
鑑定報告書不足採信云云（訴字卷第149至157頁）。然查，高雄市土木技師公會原欲辦理試水試驗，惟因樓下（3樓）住戶拒絕而未果（該鑑定報告書第8頁），故該會檢視相關照片、影片之內容，發覺當馬桶沖水時，水即從馬桶與地磚間縫隙滲出，導致糞水流出至馬桶外側，並流至附近已蓋板之排水孔，始研判係馬桶安裝不良及浴廁防水施作不良，業據該會檢附相關照片、影片截圖加以說明（該鑑定報告書第8至10頁、第16至17頁），其鑑定方法於法尚無不合。況被告經本院闡明：「有無聲明人證如3樓住戶……或補充鑑定之聲請，或其他調查證據之聲請？」等語（訴字卷第165頁）後，具狀明示：「被告無其他調查證據之聲請」等語（訴字卷第175頁），則其遽論該鑑定報告書不足採信云云，自嫌速斷。
㈡該滲漏水之瑕疵於危險移轉即交付系爭房屋時即已存在：⒈依前揭鑑定報告書所示，馬桶發生滲水之時間點研判為浴室
裝修時，所遺留下來之問題（該鑑定報告書第17頁），而原告主張：伊於交屋之後並未裝修浴室，裝修浴室應係被告以前為將系爭房屋隔間成套房所為等語（訴字卷第164頁），既為被告所不否認，並與證人李侑勳於言詞辯論時證稱：伊承租系爭房屋其中一個房間，租期自111年10月1日起至112年11月19日止，承租期間浴室均無裝修情形等語（訴字卷第232至233頁）情節相符，足認馬桶發生滲水之時間點係在交付系爭房屋時即已存在。
⒉又依前揭鑑定報告書所示，外牆滲水情形，固無法還原該成
因之時間點（該鑑定報告書第17頁）。然查，外牆滲水為附件編號d區域孳生白蟻之原因乙節，已如前述，而證人江浚崧於言詞辯論時證稱：「成交後半年內原告反應（滲漏水）這件事……我確實有看到漏水」、「在漏水到樓下之前，原告告訴我其中一間房間就有白蟻的情形，我也有去現場。白蟻是最先開始發生的問題」等語（訴字卷第229至230頁），核與證人李侑勳於言詞辯論時證稱：「原先的房間入住不到一個月就先有地板塌陷的情況，後來有原告有請人來看，翻開地板說有白蟻及漏水的情況，聽說是樓下反應有漏水。原告就提供我搬遷到另一個房間租用」等語（訴字卷第232頁），及被告自承：伊曾於111年11月時在外牆施作防水材料，係因交屋後原告反應而施作等語（訴字卷第165頁）在時間點上均大致相符，顯見系爭房屋於交付後半年內即陸續發現白蟻孳生及滲漏水等問題，佐以系爭房屋滲漏水及白蟻孳生範圍甚廣，情節嚴重乙節，已如前述，前揭鑑定報告書並多次強調：「白蟻需在潮濕之環境才足以生存……編號d區域『長期』滲水潮濕……進而使白蟻『長期』存活並蛀蝕」等內容（該鑑定報告書第18頁），暨被告於交屋後亦未就系爭房屋之外牆或窗戶部分有何裝修行為，揆諸一般社會通常觀念，應認系爭房屋滲漏水及孳生白蟻等情形顯非交付房屋後始突然發生，而係危險移轉即被告交付系爭房屋時即已存在之瑕疵甚明。被告抗辯：系爭房屋縱有滲漏水，亦非於交付系爭房屋時即已存在云云，顯係事後卸責之詞，殊非足採。
㈢原告解除契約之意思表示合法有效：⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354至358條之規定，應
負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。
⒉經查：
⑴系爭房屋有滲漏水之瑕疵，且該滲漏水之瑕疵於危險移轉即
交付系爭房屋時即已存在等節，已如前述，又該滲漏水及白蟻孳生範圍甚廣，情節嚴重，依前揭鑑定報告書所示，其修復方法須將裝修板材、牆面飾面層及粉刷層剃除，去除霉根及白蟻蟲卵後施作防水層、粉刷層、飾面層及裝修材料，修復費用合計高達1,421,238元（該鑑定報告書第15頁參照），顯見其修復方法繁複，修復費用更逾買賣價金百分之二十八，揆諸前揭法律規定，原告自得解除系爭契約。被告空言抗辯：原告據此解除系爭契約顯失公平云云，尚難採信。
⑵原告於112年3月23日向被告解除系爭契約乙節，已如前述（
前揭兩造不爭執之事實㈢部分參照），又系爭契約之標的物固包括系爭土地及房屋，其中僅系爭房屋有瑕疵，然系爭房屋坐落於系爭土地，此觀諸建物登記謄本（審訴字卷第63頁）自明，倘原告僅就有瑕疵之系爭房屋部分為解除，兩造同因系爭土地與房屋分離而顯受損害，並與系爭契約之本旨不符，則依民法第363條第2項之規定，應認原告得解除系爭契約之全部，併此敘明。
六、綜上所述，系爭契約既經合法解除，則原告先位依民法第259條之規定，請求被告於原告將系爭不動產之所有權移轉登記（交付部分未據原告聲明或被告抗辯）予被告之同時，給付原告5,050,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月1日（審訴字卷第55頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（民法第259條第2款、第203條參照），為有理由，應予准許。
七、原告先位之訴既經准許，則其⑴就先位之訴另依民法第179條之規定而為擇一請求，及其⑵備位請求被告給付1,673,738元，及自原告準備五狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無再予審究之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 6 日
民事第五庭法 官 王耀霆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 6 日
書記官 曹德英附表：
編號 不動產內容 權利範圍 1 坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地 10,000分之176 2 高雄市○○區○○段○○段000○號（門牌號碼高雄市○○區○○街00號4樓）建物（共有部分：同段605建號，權利範圍10,000分之176） 全部附件：高雄市土木技師公會鑑定報告書第4頁（上方）。