臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第114號原 告 簡玉琳訴訟代理人 黃敘叡律師被 告 廖文和訴訟代理人 王健珉律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣30萬元，及自民國112年3月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣原告將訴之聲明更正為：㈠被告應給付原告60萬元，及自民國112年3月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告24萬元，及自112年3月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告明知其向訴外人蕭世強、蕭世偉所購買坐落於高雄市○○區○○○段000000○0000000地號土地及其上33838號建物(門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號，下稱系爭房屋)曾有房客自殺情事，竟仍向原告佯稱該屋非凶宅，原告因而以630萬元向被告購買系爭房屋，兩造並簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），原告並匯款訂金3萬元及第一次履約保證金60萬元至訴外人合泰建築經理股份有限公司指定之履約保證專戶(台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000，下稱系爭專戶)，嗣原告經房仲轉述始知系爭房屋為凶宅。因被告未告知系爭房屋為凶宅，違反系爭契約第13條第1款約定，原告以本件刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本為解除系爭契約之意思表示，並向被告請求60萬元之違約損害賠償。又因系爭房屋有凶宅之瑕疵，而兩造原約定交屋日為110年6月30日，致原告須另行租屋支出租金24萬元。爰依系爭契約第12條第3款後段、民法第227條第2項請求被告給付60萬元、24萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告60萬元，及自112年3月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告應給付原告24萬元，及自112年3月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：被告於110年5月11日簽約之隔日即110年5月12且即已請訴外人即賣方仲介梁正直轉達買方仲介，梁正直也轉達訴外人即買方仲介店長張庭芝暫停付款。原告與買方仲介外部關係乃受買方委任，買方仲介為系爭房屋買賣之買方代理人或債務履行輔助人，且其受有報酬，應負善良管理人責任，重要事項一經傳達至買方仲介，即屬送達原告，因此原告110年5月13日匯款60萬元不可歸責於被告；又原告實質上無受損害，請酌減違約金；另兩造於110年5月18日即解約，且凶宅之瑕疵為系爭契約成立前即存在，因此原告不得請求租金損害等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告明知其前所購買之系爭房屋有自殺之情事，而於110年4
月26日委託協旺不動產仲介經紀有限公司（下稱協旺公司）銷售系爭房屋時，向協旺公司表示屋内僅有疑似發生自傷事故，而隱匿有前揭非自然身故之事實。
㈡原告以630萬元價金購買系爭房屋，並於110年5月11日15時許
簽約時，2次詢問被告系爭房屋是否為凶宅，被告表示系爭房屋未曾發生非自然身故，復於系爭契約所附「標的物現況說明書」第33項「本標的物是否曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事(如跳樓自殺)」之攔位中勾選「否」並簽名、捺印，表示系爭房屋不曾發生非自然身故之情事，兩造另約定交屋日期為110年6月30日，兩造當場簽訂系爭契約、原告簽發受款人為被告之面額450萬元及60萬元本票各1紙，並交付簽約款3萬元予訴外人即代書葉則沅存入系爭專戶，原告復於同月13日匯款60萬元至系爭專戶。
㈢被告於110年5月11日簽約之隔日即110年5月12日，請賣方仲
介梁正直轉達永慶不動產鳳山文山建國店之買方仲介，梁正直同日即轉達買方仲介永慶不動產鳳山文山建國店店長張庭芝暫停付款之事。原告於112年5月14日始知悉「被告請梁正直轉達因系爭房屋疑似事故屋，要求原告停止付款」。
㈣兩造間並無電話、LINE等可直接溝通通訊方式。
㈤原告於110年7月1日至111年6月30日因本件房屋未交屋無法放置酒瓶而另行租屋每月2萬元。
四、本件爭點：㈠買方仲介張庭芝是否為原告之代理人，可收受被告於110 年5
月12日請賣方仲介梁正直轉達買方仲介張庭芝暫停付款之意思表示，原告所匯之60萬元即非被告所收款項？㈡承上，若原告所匯之60萬元為被告所收款項，則原告匯款之
款項為損害賠償預定性違約金，或為違約定金？若為損害賠償預定性違約金，酌減金額為何？㈢兩造解約時間為110年5月18日，抑或原告以訴狀送達被告時
？㈣承上，若解約時間為原告以訴狀送達被告時，則本件被告抗
辯瑕疵於契約成立前即存在，因此原告不得請求租金損害是否有理由？
五、本院之判斷：㈠買方仲介張庭芝是否為原告之代理人，可收受被告於110 年5
月12日請賣方仲介梁正直轉達買方仲介張庭芝暫停付款之意思表示，原告所匯之60萬元即非被告所收款項？
1.按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人就其媒介所成立之契約，除有特別約定，並不當然有為一方代理之權，民法第565條、第574條規定參照。
2.被告雖抗辯：本件因買賣原告委託永慶不動產鳳山文山建國店，店長是張庭芝，本件買賣也都由張庭芝協助原告方進行買賣事宜，故張庭芝為原告代理人云云，然仲介雖有居中傳達兩造意見之功能，惟仲介亦仍僅為本件買賣契約之仲介居間人，僅為傳達兩造意思，並無另為兩造代受或代為意思表示之效力，且被告就張庭芝有代理原告收受意思表示之權乙事，並未提出證明以實其說，則被告抗辯張庭芝為原告之代理人，已通知張庭芝暫停付款之意思表示，即發生通知原告之效力云云，自無可採。
㈡承上，若原告所匯之60萬元為被告所收款項，則原告匯款之
款項為損害賠償預定性違約金，或為違約定金？若為損害賠償預定性違約金，酌減金額為何？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條訂有明文。又按定金係契約當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。系爭契約第4條價款給付記載「二、本契約簽訂之同時，甲方（即原告）應支付簽約款（含定金）」，已將被告已付價金含定金規定在該條款「價款給付」之「買賣總價：新台幣陸佰參拾萬元整」項下，有系爭契約足稽（見審訴卷第13頁），顯然已將該簽約款充作買賣價金之一部分，自不能再以違約定金視之。且依系爭買賣契約第12條第3項後段約定：「如乙方（即被告）有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」等語（見審訴卷第15頁），可認係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，自屬違約金之性質，自應有民法第252條規定之適用，原告主張被告給付63萬元簽約款部分為違約訂金，自不足採。
2.按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。另約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。
3.系爭契約第12條第2項後段約定：「如乙方有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」，業如前述，同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見審訴卷第15頁），揆諸前開說明，系爭契約第12條第2項之違約金約定，應屬懲罰性違約金。
4.又原告得依系爭契約第12條第2項約定請求給付違約金，已如前述，本院斟酌：⑴被告並未實際取得原告所交付之任何款項，原告所交付至系爭專戶之金額合計63萬元，嗣後因未取得所有權，合泰建築經理股份有限公司已將系爭專戶內之款項63萬元返還原告等情（見本院卷第169頁背面）。⑵原告支付上開款項後未能於系爭契約解除前及時取得系爭房屋，以儘速利用系爭房屋（此項及時取得系爭房屋之時間上利益，於系爭契約消滅前原告於112年5月14日知悉系爭房屋為凶宅而喪失）。⑶系爭契約所定總價為630萬元等情，認上開違約金之約定，尚屬過高，應酌減至30萬元，方為合理。原告本件請求被告給付違約金60萬元，其中30萬元部分，應屬可採，其餘部分，尚屬無據。
㈢兩造解約時間為110年5月18日，抑或原告以訴狀送達被告時
？原告雖主張以起訴訴狀送達被告時，為解約之時點云云。惟原告於110年5月14日已知系爭房屋為凶宅，且兩造嗣於110年5月18日開協調會，同至現場的還有兩造仲介及代書，而該日協調會之談話內容（見本院卷第195至197頁），原告表示：「減價我不要，我沒辦法，因為我真的，聽到這樣的房子我沒辦法接受，我有跟家人商量過這件事，他們也不建議我。」，代書葉則沅則稱：「所以簡小姐（即原告）的想法是解約，廖大哥（即被告）你？」。被告即表示：「OK啊，解約好啊」。原告再表示：「...沒告知。」。被告則以：
「沒關係。」。代書葉則沅則表示：「就是你這邊也同意解約。」。被告則以：「對。」。代書再稱：「只是說後面一些小細節的部分要談嗎對不對？」。被告則以：「你認為我個人要負什麼賠償嗎？...」。原告雖主張原告未有解約之意思表示云云，然觀諸前開對話內容，原告知悉系爭房屋為凶宅時，即表明沒辦法接受為凶宅之系爭房屋，無法接受僅減價，並經代書確認原告之意思為解約之意思表示，並詢問被告之意見，被告也表示可以解約，代書並表示解約後只剩後面之細節要討論，被告再提出被告是否須負什麼賠償責任乙節，足認兩造110年5月18日當日業已就系爭契約達成合意解除之意思表示一致，被告抗辯110年5月18日當日兩造已就系爭契約達成合意解除之意思表示，應為可採。
㈣承上，若解約時間為原告以訴狀送達被告時，則本件被告抗
辯瑕疵於契約成立前即存在，因此原告不得請求租金損害是否有理由？因兩造於110年5月18日已合意解除系爭契約乙節，業已認定如前，則其於爭點毋庸審究。
五、綜上所述，原告請求被告給付30萬元，及自112年3月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，本院所命被告給付金額未逾50萬元，本院應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第一庭 法 官 韓靜宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書 記 官 陳冠廷