臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第1252號原 告 陳文英訴訟代理人 謝勝合律師複代理人 蘇怡慈律師被 告 吳寬雄訴訟代理人 吳明達被 告 吳嘉明訴訟代理人 廖述興上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有高雄市○○區○○段000地號土地，及附圖所示建物（即門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號）之事實上處分權應予變價分割，所得價金由兩造依附表所示「應有部分比例」欄分配。
二、訴訟費用由兩造依附表所示「應有部分比例」欄負擔。事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件起訴時原告原聲明：㈠兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）准予變價分割，所得價金按兩造如附表所示應有部分比例分配。㈡兩造共有門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號未辦保存登記建物之事實上處分權准予變價分割，所得價金按兩造如附表所示應有部分比例分配（見雄司調卷第9頁）。嗣上開房屋經高雄市鹽埕地政事務所以112年12月6日鹽法土字第015700號土地複丈成果圖（下稱附圖）測繪在案，爰更正其聲明為：兩造共有之系爭土地，及附圖所示建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權准予變價分割，所得價金按兩造如附表所示應有部分比例分配（見本院卷第115頁），經核原告所為僅屬補充其事實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地及系爭房屋（合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。系爭房地並無因法令、物使用目的不能分割或契約定有不分割之期限，兩造就系爭房地無法達成分割協議，原告自得依法訴請分割。系爭房屋為透天厝，僅有1個獨立出入口，系爭房地在使用及構造上無法區分為數個獨立空間，難以按兩造應有部分為原物分割；若將系爭房地全部分配予被告，將生補償金額問題，故審酌系爭房地之型態及使用情形、兩造之意願與經濟利益等一切情狀，宜將系爭房地變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配，以利系爭房地之整體利用及經濟價值，並符合公平分配之原則。爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定提起本件訴訟等語，並聲明：如前揭更正後之聲明所示。
二、被告則以：系爭房屋部分共五層樓，經吳姓宗親討論後，已有分管協議，並長年依分管協議使用，兩造即有不分割之協議，原告訴請分割，即無理由。另1 樓部分由兩造共同使用、2樓為吳嘉明繼承父執輩財產而管理使用超過40年，至今仍居住在內，對共有物於情感上及生活上已有密不可分之依存關係、3 樓由原告買受後出租他人使用，可知原告於買受前均應經前管理人及房仲告知有分管協議存在、4 樓現為空屋屬吳寬雄管理範圍、5 樓則由原告使用，故原告現況使用範圍已達1/2 ，對原告權益無損，原告請求變價分割將損及原有住戶權益，倘法院認無不分割之協議，得將公共樓梯部分共有，其餘各樓層設立獨立鐵門以區隔公共與私人空間之方式原物分割。系爭房屋坐落於系爭土地上，因此土地的部份亦不得分割，理由同前等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠系爭房地為兩造共有，兩造應有部分如附表所示。
㈡系爭房屋為未辦保存登記建物，共六層樓，使用現況為1 樓
為全體共有人使用，2 樓為吳嘉明使用，3 樓為原告使用，
4 樓為吳寬雄使用範圍（現況為空屋），五樓以上均為空屋無人使用。
四、本件爭點㈠系爭房地有無不得分割之情形？㈡如無，系爭房地應如何分割為適當？
五、本院之判斷㈠系爭房地有無不得分割之情形？
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。被告雖以共有人間就系爭房地定有分管契約，故原告不得起訴請求分割共有物等語置辯，並以卷附高雄市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表記載層次1層「吳嘉明（分管）、陳文英（分管）」、層次2「吳嘉明」、層次3、5、6「陳文英」、層次4「吳寬雄」（見審訴卷第31頁至第35頁），及如不爭執事項㈡所載使用現況為憑。惟分管契約存在與否，尚與前述民法第823條第1項所定「訂有不分割期限之契約」有別，被告所述共有人就系爭房地之使用狀況，無從證明共有人間就系爭房地有約定不予分割之期限。況縱存有分管協議，亦不影響共有人得隨時請求分割共有物之權利，僅共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思而已，是被告執此作為原告不得提起本件訴訟之理由，尚屬無據。從而，原告主張系爭房地並無依物之使用目的而不能分割，兩造間亦無訂有不分割之期限，然無法就分割方法達成協議，依前揭規定訴請裁判分割系爭房地，自無不合，應予准許。
㈡如無，系爭房地應如何分割為適當？⒈按分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法院於裁判分割
共有土地時，除因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有外，不應創設新的共有關係。所謂共有人之利益，例如共有人表明願維持共有關係，或為分割後土地有與公路聯絡之必要，需保留部分土地供為通行道路之用是。如僅為部分共有人之建築利用考量，自仍應審酌該部分共有人之意願，否則強令不願維持共有關係之共有人與他共有人維持共有，該共有人日後勢再就該共有部分請求分割，顯失裁判分割共有物之意義（最高法院110年度台上字第3281號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地其上坐落系爭房屋，而系爭房屋為透天厝型
態建物，共6 層樓，僅有二個位在1 樓之出入口，無電梯，欲上樓需走梯間。臨天子閣飯店後門旁有一個東側正門口（鐵捲門）即大仁路151巷及北側不明巷弄之側門（不銹鋼門）。吳明達及吳嘉明配偶在場表示目前都是由側門進出，正門幾乎未使用。現場使用現況為：1 樓為全體共有人使用，目前放置機車及零星雜物，無人使用。2樓樓梯上來往東側有以一個鐵門作為區隔之私人空間，為吳嘉明使用。3樓同2
樓，有以鐵門作為區隔為原告使用，目前原告出租他人。4樓為吳寬雄使用範圍（現況為空屋），未如2 、3 樓有另設置鐵門區隔。5樓以上均為空屋無人使用。5 樓格局另有以一陽台作為公共曬衣空間，放置水塔。從該陽台可見6樓凸起之鐵皮建物，但從屋內樓梯至6 樓無法確認6樓之具體入口，現況應無法使用。各樓層樓梯外均有公共空間、天井、廁所、廚房之配置等情，有附圖及本院現場履勘筆錄在卷可考(見本院卷第101頁、第77頁至第98頁)，足徵系爭房屋作為一般住宅使用，對外僅一樓有一個主要出入口，系爭土地則為系爭房屋之基地，而系爭房地現共有人為3人，若為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，而無法分割區分為數部分，建物所坐落之基地更無法細分，足見系爭房地實不宜為原物分割。
⒊被告雖抗辯應以目前使用現況作為原物分割方法等語。然查
，參酌現場照片及上述兩造使用方式，雖2、3樓部分有透過鐵門方式區隔個人使用或公共空間，然在該鐵門以外，每層樓之梯間外均有公共空間、天井、廁所及廚房等配置，1樓及5樓陽台或6樓處之空間，則均為共同使用部分，而上揭梯間之公共空間，包含天井、廁所、廚房等範圍，參諸現場照片可知佔各樓層之樓地板面積非小（即本院卷第87頁至第91頁），足徵系爭房地近半數以上空間實質上係屬共用部分，而透過鐵門區隔私人空間與公共空間，僅係現況下共同使用系爭房屋之權宜措施，倘辦理分割後，兩造就系爭房地仍有多數空間須維持共有，對共有人而言並非最佳之利用方式，亦違反原告意願，參諸前述最高法院裁判意旨，已顯然喪失本件裁判分割共有物之意義。是以系爭房地面積及利用現況而言，難以按兩造應有部分為原物分割。而有關是否由部分共有人分得系爭房地全部，再以金錢補償其他共有人之分割方案，吳寬雄並無意願取得系爭房地全部，僅稱願出售其應有部分予原告，吳嘉明則僅同意以原告當初購得系爭房地應有部分之價格補償原告，不同意將其應有部分出售予原告，原告亦不贊同僅取得吳寬雄之應有部分，亦無法同意僅以當時購買價格辦理等語（見本卷第47頁），顯見兩造對於上開方案或應如何金錢補償，均無從達成共識。本院審酌上情，認透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市場價值得以極大化，對於全體共有人而言，應屬有利；且以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣程序所拍定之價格，係合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭房地全部。故斟酌系爭房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭房地之分割方法，應以變賣共有物後，以所得價金按兩造應有部分比例分配予各共有人之方式，較為適當。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求將兩造共有系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，予以變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
七、末按分割共有物之訴本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，並無所謂何造勝訴敗訴之問題，是以如將訴訟費用完全命形式上敗訴之被告負擔，實欠公允。本院審酌兩造各自因本件訴訟所得到之利益，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如附表二所示應有部分之比例分擔，併予指明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 113 年 5 月 2 日
民事第三庭 法 官 鄭珮玟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 6 日
書記官 張傑琦附表：
編號 兩造應有部分 1 原告1/2 2 被告吳寬雄1/6 3 被告吳嘉明2/6