臺灣高雄地方法院民事判決112年度訴字第138號原 告 許蕙繹訴訟代理人 林孝璋律師複代理人 汪廷諭律師被 告 溫莎堡社區管理委員會法定代理人 魏長華訴訟代理人 韓清輝
林嘉榮上列當事人間請求確認規約無效事件，本院於民國112年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認溫莎堡社區管理規約附件九溫莎堡社區內設立公司（辦公室）且有營運之行為管理辦法如附表宣告無效之部分欄所示之規約條文內容無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之9，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例第38條第1項規定定有明文。查原告之法定代理人原為徐義源，嗣變更為魏長華，此有高雄市鼓山區公所民國111年8月25日高市○區○○○00000000000號函、112年5月12日高市○區○○○00000000000號函在卷可佐（參見本院111年度審訴字第1243號卷〈下稱本院審訴字卷〉一第315頁；本院112年度訴字第138號卷〈下稱本院訴字卷〉第155頁），茲據其具狀聲明承受訴訟（參見本院訴卷第154頁，委任狀見同卷第157頁），經核尚無不合，自可准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為門牌號碼為高雄市○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭
房屋）及其坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭房地）之所有權人，並將系爭房地提供予訴外人鴻越資訊股份有限公司（下稱鴻越公司，原告為負責人）作辦公室使用。系爭房地屬溫莎堡社區，該社區管理委員會即被告於109年11月22日召開區分所有權人會議，並於該次會議議題一決議通過附件一所示之109年11月22日臨時區權會修正之【附件九】溫莎堡社區內設立公司（辦公室）且有營運之行為管理辦法（下稱系爭甲辦法）；嗣又於110年4月11日召開區分所有權人會議（下與109年11月22日區分所有權人會議合稱系爭區權人會議），並於該次會議議題二決議通過附件二所示之110年4月11日臨時區權會修正之【附件九】溫莎堡社區內設立公司（辦公室）且有營運之行為管理辦法（下稱系爭乙辦法）。
㈡查被告於召開系爭區權人會議之前，並無曾先行召開區分所
有權人會議，而未能依公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）第31條規定作成決議，致須重新召集會議之情事，則系爭區權人會議紀錄記載其決議合於系爭條例第32條之重新召集會議規定決議額數等語，即非事實；是系爭甲、乙辦法屬未依法定程序制定，依民法第71條規定應屬無效。
㈢縱認系爭甲、乙辦法之制定程序合法，惟系爭乙辦法如附表
所示之第1條第2項、第2條、第4條、第5條、第6條（下合稱系爭規定）之內容，有不當限制原告權利及被告責任，顯屬權利濫用、有違比例原則，已違反民法第148條第1項規定，依民法第72條規定應屬無效等語。
㈣並聲明：確認系爭乙辦法之系爭規定無效。
二、被告則以：溫莎堡社區係基於自治原則，依住戶間共用部分之使用比例及平等，召開區分所有權人會議決議修訂系爭辦法，此事實業經前案即本院高雄簡易庭以111 年度雄小字第1111號判決（下稱前案一審判決）認定且確定。溫莎堡社區確有於110年4月11日召開區分所有權人會議，並依法完成報備，又系爭區權人會議之召開程序合法，且系爭乙辦法之系爭規定亦無權利濫用、違反比例原則等情事等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭房地之所有權人，並將系爭房地提供予鴻越公司
（原告為負責人）作辦公室使用。系爭房地屬溫莎堡社區，原告為溫莎堡社區之區分所有權人。
㈡系爭建物主要用途為辦公室，系爭土地地目、使用分區、使
用地類別均為空白，系爭房地屬溫莎堡社區，而該社區共有194戶。
㈢被告分別於109 年11月22日、110 年4 月11日召開系爭區分所有權人會議，決議通過修訂系爭甲、乙辦法。
四、兩造同意協議簡化爭點如下：㈠本件與前案一審判決是否屬同一事件，而為該判決效力所及
，本件有無違反一事不再理原則？㈡原告主張系爭區分所有權人會議之召集程序，及系爭乙辦法
之決議程序違反法定程序，依民法第71條規定應屬無效，故系爭規定無效，有無理由？⒈系爭區分所有權人會議之召集程序，及系爭乙辦法之決議程
序是否違反溫莎堡社區第3 條第10項、第11項，及違反公寓大廈管理條例第31、32條規定之程序，而依民法第71條規定應屬無效？又前案一審判決於本件中有無爭點效適用？⒉被告答辯原告未依民法第56條規定，於系爭區分所有權人會
議決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，不得以此請求撤銷系爭區分所有權人會議決議，有無理由？㈢原告主張系爭規定有原告民事起訴狀第4至8 頁所示之違反公
平原則、比例原則之情事，有違民法第148 條第1 、2 項規定，依民法第72條規定應屬無效，有無理由？又前案一審判決於本件中有無爭點效適用？
五、經查：㈠按民事訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有
確定之終局判決而言。所謂同一事件，必同一當事人，就同一訴訟標的而為訴之同一聲明，若此之者有一不同，自不得謂為同一事件（參見最高法院90年度台抗字第221 號、88年度台抗字第588號裁定意旨）。又民事訴訟法第400 條第1項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生（參見最高法院97年度台上字第1160號判決意旨）。查被告前依系爭甲辦法之規定，向本院起訴請求被告應給付原告自110年6月至9月之管理費本息，經本院高雄簡易庭以前案一審判決被告全部勝訴，原告不服提起上訴，惟因上訴不合法而經本院上訴審裁定駁回而確定，業經本院調閱前案全部卷宗核閱無訛。而原告嗣於本件中，起訴請求確認確認系爭乙辦法之系爭規定無效，與前案之聲明並不相同，被告答辯本件與前案為同一事件，受前案既判力所及，顯與法不合，本件起訴並未受前案確定判決效力所及，即未違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定，合先敘明。
㈡又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員
得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。再按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。民法第56條、第71條規定分別定有明文。原告主張系爭區權人會議之召集程序，及所為增列修訂系爭甲、乙辦法之決議程序，有違反系爭條例第31、32條規定及溫莎堡社區規約第3 條第10、11項而無效，顯然是針對召集程序或決議方法為爭執。又系爭條例第31、32條規定雖已規定區分所有權人會議之決議之召集程序或決議方法，惟並未規定違反之法律效果，則依該條例第1條第2項規定，自應適用民法第56條規定，即由區分所有權人起訴請求法院撤銷區分所有權人會議決議。準此，系爭區權人會議之召集程序，及所為增列修訂系爭甲、乙辦法之決議程序，縱使有違反原告上開所指法令之情，依民法第56條規定，均僅係得否訴請撤銷而已，並非屬民法第71條規定之違法無效情形。從而，原告依民法第71條規定，請求確認系爭規定無效，顯無理由，不應准許。原告此部分主張既無理由，則此項其餘爭點則無庸再予贅述。此外，原告係於111年8月31日提起本件訴訟，距系爭區權人會議之決議日期已逾3個月許，與前開規定限於決議後3個月內提起撤銷訴訟之時間不符，是原告亦無從請求撤銷系爭區權人會議之決議，併予敘明。
㈢系爭乙辦法如附表宣告無效之部分欄所示之規約條文內容無效。
⒈前案一審判決之理由認定於本件中並無爭點效適用。
⑴按爭點效者，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外
當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反判斷之謂。此為我國歷來實務見解，如此始符民事訴訟法上之誠信原則（參見最高法院111年度台上字第2166號、111年度台上字第871號判決意旨）。
⑵查被告於109年11月22日臨時區權會修正之系爭甲辦法第6條
規定：「因辦公室無獨立出入口，員工須經由大門口進出，增加電梯使用量，垃圾、信件、包裹，…等等處理量，所以公司（辦公室）已營業者，管理費核計：依住戶平均值（6人/戶）為單位（不足6人以6人計之）四捨五入計算方式，每坪收取單價依當時收取管理費為主。範例：管理費計算，公司25人÷6人=4.16倍。管理費核定=65元×4=260元（坪）。
而前案一審確定判決係於理由欄認定該第6條規定內容並無違反比例原則、平等原則，且無民法第148 條第1 、2 項規定之情形，有系爭甲辦法、前案一審111年7月7日言詞辯論筆錄及確定判決各1份附卷可稽（參見前案一審卷第61、155、159至163頁）。惟原告於本件中係主張110年4月11日區分所有權人會議決議通過之系爭乙辦法第1條第2項、第2條、第4條、第5條、第6條規定內容無效，其中系爭乙辦法第6條規定內容亦與系爭甲辦法第6條規定不同，是前案與本件之重要爭點並不相同，且原告於本件中提出系爭房屋之建物所有權狀、溫莎堡社區第八屆臨時區分所有權人第二次會議紀錄、110年4月11日第九屆區分所有權人會議紀錄等件（參見本院審訴字卷一第33至49頁），足以影響該規定有無違反比例原則、平等原則、民法第148條第1 、2 項規定之重要爭點判斷，因此，本件原告主張該重要爭點之事由，自無前案爭點效之適用，亦先予敘明。
⒉次按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。權利
之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第72條、第148條第1項、第2項規定分別定有明文。又民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之。另權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（參見最高法院111年度台上字第893號判決意旨）。再按憲法第7條規定，中華民國人民，無分男女、宗教、種族、階級、黨派，在法律上一律平等。該規定不僅規範平等權為人民受憲法保障之基本權利，亦可認平等原則為憲法之價值體系，應適用於所有法領域（參見司法院大法官釋字第727號解釋理由書意旨）。
⒊系爭乙辦法第1條第2項部分：
⑴原告主張依系爭乙辦法第1條第1項規定，須提供員工名冊，
且員工進出已配戴識別證，可由社區保全人員識別，本條項規定卻要求擔任鴻越公司負責人即原告必需指派1名人員至1樓大庭管制進入，顯無必要。且原告已依持分比例繳納管理費，原告並非持有小坪數的所有權人，且鴻越公司員工人數亦不多，原告已給付高額的物業保全費用，卻要求鴻越公司必須額外派人力至1樓大庭，對原告而言，顯失公平。
⑵按共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，及公寓
大廈及其周圍之安全及環境維護事項，均為管理委員會之職務。系爭條例第36條第2、3款規定分別定有明文。被告依該等法規負有維護溫莎堡社區之安全及環境維護職務。另觀諸系爭乙辦法前言說明：「社區內設立公司（辦公室）員工人數多，公設使用、人員進出管制等問題，衍生公電增加員工信件、包裹等收發，影響全體住戶之權益」。系爭乙辦法第1條第1項則規定：「提供公司行號，請提供公司行號、營業登記證、請公司造冊提供員工名冊，包含姓名、電話以利大樓門禁」。則被告依該項規定已可確實知悉溫莎堡社區內設立公司（辦公室）之員工人別身分。而關於系爭乙辦法第1條第2項規定：「管理辨識」、「進出大樓須登記、量體溫、配戴識別證，有離職員工或新進員工須主動告知管理中心，訪客進出須登記、戴口罩、量體溫等，並由大樓管制查核」部分，搭配上開第1條第1項規定內容，可使被告有效查核進入該社區之員工人別身分與健康狀態，促進該社區之安全維護及維持環境衛生之管理目的，且對於在溫莎堡社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人干預之權益尚屬輕微，就此部分之規定內容客觀上難認有何違反比例原則、平等原則、民法第148 條第1、2 項規定之情形。然而，系爭乙辦法第1條第2項關於「每日需指派人員至1樓大廳管制人員」之規定部分，被告僅說明此項是基於維護大樓安全之管制目的等語（參見本院訴字卷第126頁），惟系爭乙辦法及上開第1條第1項、第1條第2項其餘規定部分即可達到此目的，顯無再規定「每日需指派人員至1樓大廳管制人員」之必要。且審酌原告已依系爭乙辦法附件一規定而依其持有坪數繳納管理費用，被告又未具體舉證證明其執行此部分員工進入管理事項有何困難，僅經由系爭區權人會議以該規定將其維護該社區之安全及維持環境衛生之職務轉由在該社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人負擔，增加其等之不利益，致其等與一般之區分所有權人之權益不同，明顯有違平等原則，顯已違反民法第72條規定而無效。因此，原告主張系爭辦法第1條第2項規定其中關於「每日需指派人員至1樓大廳管制人員」部分為無效，為有理由；其餘部分則無理由。
⒋系爭乙辦法第2條部分：
⑴原告主張：依系爭規約附件八公共設施使用管理辦法及公設
點數明細表，如果非住戶要使用公共設施需點數可以扣除，而原告為區分所有權人，本有點數可供他人使用，但系爭乙辦法第2條規定卻不當限制原告點數之使用，顯屬權利濫用。
⑵按系爭規約附件八公共設施使用管理辦法前言說明：為維護
本社區公共設施之功能，保障全體住戶之權益，以提供住戶完善的休閒空間與舒適的環境，社區服務中心特立管理辦法作為各項公共設施之管理依據。第1條規定，本社區公共設施之使用對象，限社區住戶及住戶之貴賓使用。第2條規定，住戶賓客之規定：1.住戶之賓客須由住戶陪同，始得使用社區內各項設施。2.來賓應遵守本社區各項設施之使用管理辦法。3.住戶應負責其所邀賓客之一切行為與活動點數或費用。第4條第1項規定，本社區公設之使用，採消費扣點制，每戶公設點數依照管理費配點，住戶於每月繳清管理費後，才得使用當月基本點數，每月公設點數詳如附件一【公設點數明細表】。押金金額及再次使用時之使用費於"各項設施管理辦法規定"及附件二【溫莎堡社區公設使用點數說明】。第5條賓客之相關規定為：1.住戶未到場時，賓客不得進場使用。2.賓客購買「點數」，費用由住戶或賓客支付。以上有系爭規約附件八公共設施使用管理辦法及附件一【溫莎堡】公設點數明細表、附件二溫莎堡社區公設使用點數說明各1份在卷可參（參見本院審訴字卷一第122至135頁）。
⑶查上開規定之目的係為維護溫莎堡社區公共設施之功能及品
質。又依據上開規定，得使用溫莎堡社區之公共設施者，並不限於住戶，尚包含住戶之賓客；且住戶及其賓客使用時，住戶均須到場，並以住戶所有當月點數為使用要件。因此，經由上開規定，堪認被告已可達到維護溫莎堡社區之之安全及公共設施之環境品質。惟系爭乙辦法第2條規定公共設施不提供員工使用，完全限制在該社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人之賓客即其員工，於該區分所有權人陪同下仍無法使用公共設施之權利，增加其等之不利益，致其等與一般之區分所有權人之權益存有差別待遇。而被告僅答辯該條管制目的係基於使用者付費意旨等語（參見本院訴字卷第138頁），然系爭規約附件八公共設施使用管理辦法即可達到此目的，顯無再為系爭乙辦法第2條規定之必要。被告既未能合理說明此部分差別待遇的必要性，明顯有違平等原則，已違反民法第72條規定而無效。因此，原告主張系爭乙辦法第2條規定無效，為有理由。
⒌系爭乙辦法第4條部分：
⑴原告主張：原告於溫莎堡杜區有停車位之使用權利，原告本
得自由決定將停車位供何人使用，並同意讓鴻越公司員工使用原告所有的停車位權利。系爭規約附件三「溫莎堡社區停車場管理辦法」第3條亦規定如將車位轉讓或出租他人，僅需通知管理中心並登記而已，並未限制不得出租或轉讓，但被告卻於本條限制公司員工不得使用汽機車位，顯然不當限制原告得自由決定如何使用車位的權利，屬於權利濫用，且為差別對待，違反平等原則而無效。
⑵按系爭規約附件三溫莎堡社區停車場管理辦法第1條規定，為
加強本社區大廈地下室停車場之管理，以維護車位所有人之權益與停車秩序，特制定本辦法，以為遵守。是該條規定明定規範之目的。又第3條規定，停車場之車位所有權人如將車位轉讓或出租他人〈限本棟大樓住戶〉，應即通知管理中心，並憑權狀影本、租賃契約項管理服務中心登記，以便納入管理。第5條規定，本停車場內所有車輛均依規定車位停放，不得佔據他人車位。第6條規定，汽車停車證由管理委員會製作識別卡及停車證，每車乙枚，以玆識別，並於其上註明車位，無證之車輛禁止進入本停車場。第7條規定，除向管理服務中心登記在案之車輛外，不得停放本停車場。無證或未貼停車證之車輛不得入內停車。汽車停車場證應依規定置於車前右側擋風玻璃上，憑以停放。
⑶依據上開規定，經由車位停放、轉讓、出租之要件規範，及
汽車停車證之識別，堪認被告已可達到維護車位所有人之權益與停車秩序之管理目的，亦可達到維護社區之安全目的。縱使在溫莎堡社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人將其車位無償提供予員工停放，倘無轉讓、出租停車位予非住戶之員工之行為，而其員工亦無占用他人車位之行為，且被告根據員工車輛所持之汽車停車證已可識別停放車輛之員工身分，客觀上難認該區分所有權人之員工使用其車位之行為，仍存有侵害其他車位所有人及停車場秩序之虞。則系爭辦法第4條規定完全限制在該社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人將其車位無償提供予員工停放之權利，且不得申請抽籤車位，被告僅答辯該條管制目的係基於使用者付費意旨等語（參見本院訴字卷第138頁），顯已逾越必要性，違反比例原則。而該規定將其等與其他一般區分所有權人之停車位使用權益存有差別待遇，並無正當性目的，明顯有違平等原則，已違反民法第72條規定而無效。因此，原告主張系爭辦法第4條規定違反民法第72條規定而無效，為有理由。
⒍系爭乙辦法第5條部分：
⑴原告主張：本條規定如果公司員工在社區發生事故，不得向
被告請求損害賠償，亦不當限制被告的責任，被告透過該規定，不當卸責，構成權利濫用，本條亦屬無效。
⑵按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項前段、後段、第2項規定分別定有明文。審酌在溫莎堡社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人之員工均係合法進入該社區之人員，倘若被告之管理行為具有故意、過失，致該等員工在該社區發生事故而權益受有損害，該等員工至少得依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，向被告請求侵權行為損害賠償。此為侵權行為受害人基於憲法保障之訴訟權。惟系爭乙辦法第5條規定，並未合理說明規範目的所欲達到之目的為何，被告亦未合理說明管制目的為何，即無條件自行免除被告之責任，限制該等員工之訴訟權利行使，顯與憲法第16條規定保障之訴訟權意旨不符，已違反民法第72條規定而無效。因此，原告主張系爭乙辦法第5條規定無效，為有理由。
⒎系爭乙辦法第6條部分：
⑴原告主張：原告已按照自己的持分比例繳納管理費，被告卻
於本條規定原告必須繳納2倍的管理費，但同社區的其他商家，卻未有調漲管理費，被告單獨調漲原告的管理費為2倍，違反公平原則，應屬無效。再者，溫莎堡杜區其他商 家，有鐵板燒牛排館、信義房屋、髮廊、醫美診所，均為服務業，人員出入非常頻繁，惟鴻越公司員工在工作時間並未頻繁出入，上下班時間員工出入亦不算多，何以其他商家未調漲管理費，卻僅將原告管理費調漲，益徵本條規定對原告而言，顯失公平，應屬無效。此外，系爭規定一方面限制鴻越公司員工使用公共設施，不得使用汽機車停車位亦不得參與抽籤，鴻越公司員工如無法使用溫莎堡社區公共設施，為何又在本條規定調漲原告的管理費，被告並未合理說明，亦未合理說明調漲原告管理費的合理依據為何，本條規定有違比例原則而無效。
⑵查上開【溫莎堡】公設點數明細表已明確規範各區分所有權
人依據房屋坪數收取管理費之金額，而在溫莎堡社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人，若其設立之辦公室無獨立出入口，而需經由大門進出，為何需繳納當下住戶物業管理費之2倍金額，被告並未具體舉證為合理說明，僅答辯該條管制目的係基於使用者付費意旨等語（參見本院訴字卷第138頁）。復審酌在該社區內設立公司（辦公室）之區分所有權人使用該辦公室之情形並不同，可能員工數少，可能僅白日辦公而夜間即無使用辦公室之情形，被告卻不分情形，一律以系爭乙辦法第6條規定該等區分所有權人應繳納物業管理費之2倍金額，增加其等之不利益，致其等與一般之區分所有權人之權益不同，明顯有違平等原則，已違反民法第72條規定而無效。因此，原告主張系爭乙辦法第6條規定無效，為有理由。
⒏末查，系爭乙辦法如附表宣告無效之部分欄所示之規約條文
既經本院認定違反民法第72條規定而無效，原告起訴目的已達，自毋庸再就原告主張該等條文有違反民法第148條第1項、第2項之權利濫用情形為審理，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第72條規定，請求確認系爭乙辦法如附表宣告無效之部分欄所示之規約條文內容無效，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 10 月 6 日
民事第三庭 法 官 黃姿育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 6 日
書記官 陳亭妤附表：
編號 溫莎堡社區管理規約附件九溫莎堡社區內設立公司（辦公室）且有營運之行為管理辦法 原告主張規約內容無效部分 宣告無效之部分 1 第1條第2項 管理辨識，每日需指派人員至1樓大廳管制人員進出大樓須登記、量體溫、配戴識別證，有離職員工或新進員工須主動告知管理中心，訪客進出須登記、戴口罩、量體溫等，並由大樓管制查核。 每日需指派人員至1樓大廳管制人員 2 第2條 為維護本社區公共設施之功能，公共設施不提供員工使用。 全文 3 第4條 公司員工不得將汽、機車停入社區停車位，亦不可申請抽籤車位。 全文 4 第5條 需檢附切結書，員工於社區內發生事故與本大樓無涉。 全文 5 第6條 因辦公室無獨立出入口，爰公司經由大門進出者，物業管理費計算，以當下住戶物業管理費（金額/坪）：2倍計算。 全文