臺灣高雄地方法院民事判決112年度重訴字第158號原 告 洪佳甯訴訟代理人 楊申田律師
何宗翰律師被 告 鄧訓杰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112 年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示之租賃標的物騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，並應自民國一百一十二年一月十六日起至遷讓返還第一項租賃標的物之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰陸拾陸萬陸仟壹佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段（即給付新臺幣壹拾萬元部分）於原告以新臺幣參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段（即按月給付部分）於原告就各到期部分以新臺幣壹萬陸仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明第一至三項分別為：㈠被告應將附表所示之租賃標的（下稱系爭房屋）回復原狀及騰空返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元，及自民國111 年11月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應自111 年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告150,000元（見本院審重訴卷第9 頁）。後於112 年11月6 日以民事變更訴之聲明狀及於同年11月8 日言詞辯論期日減縮訴之聲明為：
㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應自112年1 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告150,000元（見本院重訴卷第43、57至58頁）。而原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠兩造於111 年2 月10日簽訂御盟逸居店面房屋租賃合約書（
下稱系爭合約），由被告向原告承租系爭房屋做為店面使用，兩造約定租賃期間自111 年3 月15日起至116 年3 月14日止，且第1 年到第2 年租金為每月50,000元、第3 年到第5年租金為每月55,000元，租金於每月15日前給付。詎被告自
111 年10月15日起即未付租金，至同年11月16日前仍未連同前月租金繳納予原告，原告乃以111 年11月16日仁武八德郵局134 號存證信函催告被告於函到3 日内清償租金，並表示屆期未清償租金則生終止系爭合約之效果，核為附停止條件之意思表示，原告主張系爭合約自111 年11月16日即為終止，於法有據。縱認原告尚未以10萬元押租金抵扣被告積欠之租金，然迄至112 年1 月16日止，被告遲付租金已達4 個月，扣除押租金10萬元後，仍已逾期2 個月之租金未繳付，此時亦應認停止條件成就，系爭合約於112 年1 月16日即生終止之效力，原告毋須另為終止契約之意思表示㈡系爭合約於112 年1 月16日終止後，兩造間之租賃關係即不
復存在，然被告迄今仍繼續使用系爭房屋，核屬無權占有，原告自得請求被告騰空並返還系爭房屋，並得請求被告應自
112 年1 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付系爭合約第6 條第2 項約定以租金2 倍計算之違約金及相當於租金之不當得利共150,000元（計算式：50,000×2＋50,000＝150,000）予原告。為此，爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段規定、第179 條及依系爭合約第6 條第2項約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告；⒉被告應自112 年1 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告150,000元；⒊願供擔保請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：㈠請求將系爭房屋騰空返還部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2項、第455 條前段及第767 條第1 項前段分別定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照)。另按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564 號判決意旨參照），解除契約與終止契約同樣會使契約失其效力，故上開解釋在終止契約之情形亦應有適用之餘地。
⒉經查，本件原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之系
爭合約、存證信函及系爭房屋登記謄本附卷可稽（見本院審重訴卷第17至39、49至51頁），而被告業於相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，對於原告主張之事實亦未提出任何書狀或證據以供本院審酌，本院綜合上開事證，依調查證據之結果，認原告之主張應堪信為真實。從而，被告自111 年10月15日起即未付租金，以其交付之押租金10萬元抵充後，迄至112 年1 月16日止，遲付租金總額仍已達2 個月租額，原告復以存證信函催告被告支付租金，同時表明拖欠租金達2 個月不支付即終止系爭合約之旨，被告仍未於期限支付遲延之租金，系爭租賃契約即於112 年1 月16日即遲付租金總額已達2 個月租額時終止，系爭合約既經原告合法終止，被告已無合法占有使用系爭房屋之權源，自屬無權占有，則原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段等規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
㈡相當租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。經查，系爭租約既已經原告合法終止在案，被告仍繼續無權占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，復審酌被告即係以每月5 萬元向原告承租系爭房屋，則原告依不當得利之法律關係，請求被告應自112 年1 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5 萬元，即為有理由。
㈢違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，惟
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
0 條第1 項及第252 條分別定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害等情形為衡量標準，債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第
250 條規定及其立法理由即明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。另按租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得分別依債務不履行或不當得利規定，請求承租人賠償損害或返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，如請求之目的相同，則已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求（最高法院111 年度台上字第1102號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭合約第6 條第2 項約定「乙方（指被告）於終止
租約經甲方（指原告）定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應給付甲方按房租貳倍計算之違約金。」，並未約定其為懲罰性違約金，揆諸前揭說明，性質上即為賠償總額預定性之違約金。又系爭合約終止後迄至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告所受損害即為不能使用系爭房屋之損害，此部分已由原告請求相當於租金之不當得利而獲滿足，故原告是否得再請求被告「每月」均應給付以租金2 倍計算之違約金即10萬元，實屬有疑；然而，審酌系爭合約不到一年即因被告未繳交租金而提前終止，原告原可預期收取之利益即無從取得，雖然原告在取得勝訴判決後仍可取回系爭房屋再另行使用收益，惟原告為收回系爭房屋支出之相關費用暨再行使用收益必然會因此支出之費用，應認亦為原告損害之一部分，再參以當事人於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定訂立違約金條款，若認被告毋須支付任何違約金，亦有悖交易安全及私法秩序之維護；因此，本院考量上情及原告實際上所受之消極及積極損害，暨系爭合約第6 條第2 項似未明確載明原告「每月」均得請求違約金，認一次性給付10萬元違約金（非每月）即足以評價原告所受損害，故原告請求之違約金酌減如上。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段、第179 條等規定及系爭合約第6 條第2 項約定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，且被告應給付原告10萬元，並應自112 年1 月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5 萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，職權宣告被告預供擔保後亦得免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日
書記官 陳仙宜租賃標的物 門牌號碼高雄市○○區○○路000 號房屋及地下三樓編號第28、29號停車位