臺灣高雄地方法院民事判決
113年度簡上字第20號上 訴 人 台塑企業社即盧慈香法定代理人 盧慈香訴訟代理人 許祖榮律師被 上訴人 盧明皓訴訟代理人 陶德斌律師
江雍正律師王宏鑫律師上 一 人複 代理人 蕭乙萱律師上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國112年10月26日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第1073號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國103年1月28日與上訴人簽立不動產專任委託銷售合約書（下稱系爭契約，但如專指上開合約書時，則稱之系爭契約書），委託上訴人銷售其所有坐落高雄市○○區○○段00地號土地（權利範圍1/8）及其上同段321號建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○段00號房屋，權利範圍全部，與上開土地合稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同）1,150萬元，委託銷售日期為103年1月28日起至同年4月30日止，嗣兩造於103年4月2日提前終止系爭契約，被上訴人並補貼上訴人3萬元。然被上訴人竟於系爭契約終止後之2日即同年4月4日，即私自與上訴人曾媒介之訴外人曾文衍就系爭房地以總價1,050萬元完成交易，被上訴人顯係利用上訴人提供之資訊及媒介接洽買方，違反系爭條款之約定，依上開約定，被上訴人應給付上訴人以購屋總價4%計算之服務費用，扣除上開補貼之3萬元後，共計為39萬元【計算式：1,050萬元×4%-3萬元＝39萬元】，爰依系爭條款，訴請被上訴人如數給付等語，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人39萬元，及自103年4月3日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人未曾向被上訴人告知曾文衍要來看系爭房地之事，且系爭房地嗣後係出售予李葵蓉，與曾文衍乃屬不同二人。再者，兩造簽訂系爭契約前，上訴人並未先行交付系爭契約書供被上訴人審閱，於短暫簽約時間內，被上訴人無法確實了解系爭契約第10條條款內容，已違反消保法第11條之1第1項之規定，且上訴人未能舉證被上訴人已確實了解系爭契約第10條條款內容，故系爭契約第10條應不構成系爭契約內容。又曾文衍係自行看過系爭房地才與上訴人聯繫，上訴人實際上並未就系爭房地買賣進行帶看，復無價格磋商、簽立要約書、進行買賣交易簽約、過戶、點交等媒介居間繁瑣工作，亦減省人力、時間成本，考量被上訴人違約之情節、居間困難程度及平衡兩造利益各節，縱認被上訴人出售違反系爭條款之約定，違約金亦屬過高，應予以酌減等語，資為抗辯，並於原審聲明：上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起一部上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人39萬元，及自111年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（其餘原審判決上訴人敗訴部分，未據上訴已告確定）
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人為出售系爭房地，於103年1月28日與上訴人簽訂系
爭契約書，並於第10條第1項約定：「委售期間內乙方（即上訴人）所帶看或介紹之客戶，若於委售期間後再私下與甲方（即被上訴人）簽約買賣，則視同乙方概已售出，甲方仍應依約乙方應得之服務費」（下稱系爭條款）㈡兩造於103年4月2日提前終止系爭契約，被上訴人有因此支付3萬元予上訴人。
㈢被上訴人於103年4月4日將系爭房地出售予李葵蓉，並於103
年5月14日將系爭房地所有權移轉登記予李葵蓉（下稱系爭交易）。
㈣上訴人於111年10月18日寄發存證信函予被上訴人，請求被上
訴人於收到函後7日內給付39萬元，被上訴人於111年10月19日收受該函。
五、得心證之理由：㈠系爭條款是否有效？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，104年6月17日修正公布前之舊消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項定有明文。
茲因兩造簽署系爭契約之時間為103年間，依消保法第64條規定，新修正條文自公布日施行，本件自應適用舊法，先予敘明。復按消保法第11條之1規定訂立審閱期間條款之目的，既在於給予消費者充分瞭解契約內容之機會，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，若消費者選擇自行放棄審閱權利，或企業經營者於簽約後如已將定型化契約交付予消費者，消費者在經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，則應認契約審閱期之瑕疵已經補正。消費者倘於事後再以違反審閱期為由而排除契約條款之適用，其行使權利應有違反誠信原則，並有害於交易安全秩序，不應准許。
⒉查兩造於103年1月28日簽訂系爭契約書，被上訴人自陳其於
簽約後有將一份契約帶回保留等語（見簡上卷第281頁），然直至兩造終止該契約之同年4月2日為止，已達2月有餘之相當期間，被上訴人未曾向上訴人主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，已難認被上訴人有契約審閱期間遭侵害之情。況如同系爭條款之禁止私下成交條款，於一般不動產委售契約中本屬常見，此等約款係為了避免賣家利用仲介宣傳媒和之資源，為規避仲介費而私下與買方交易，故交易習慣上常需以此類約定確保雙方忠實為契約之履行，非得任意片面規避，內政部不動產委託銷售契約書範本亦有相同之規定。復參以系爭條款係約定，若賣家為規避仲介費私下成交時，仍應給付上訴人原預計可取得之服務報酬，並未額外提高金額，顯非單方不利於上訴人而為之約定，故上訴人主張被上訴人就系爭條款未給予審閱期間，依消保法第11條之1規定上開約款應無效，洵屬無據。
㈡被上訴人有無違反系爭條款之行為？⒈按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，104年6月17日修正公布前之舊消保法第11條第2項定有明文。
查兩造所締系爭條款，乃參照內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本（92年公告修正後迄今未變動）第11條第1項：
「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：…㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」之示範條款所制定，以防止賣家以私下交易之方式規避仲介費，業如前述。惟為避免過度限制委託人之交易自由，內政部契約書範本因此限於委託人業已自仲介業者獲悉客戶資料而私下成交之情形，始有上開規定之違反，若委託人於委售契約屆滿後另行成交，與仲介業者此前所提供之仲介服務無關，自不得要求委託人支付相當仲介服務報酬之金額予仲介業者。據此，兩造簽立之系爭條款內容，雖無如內政部契約書範本明揭之「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料」要件，然既係針對相同情事所為之處罰條款，則基於上開規定就相同情事事件自應為有利於消費者之解釋，故適用上即應以上訴人（即受託人）已提供被上訴人（即委託人）足以辨識且可聯絡之客戶資訊，而被上訴人故意逕與該資料內之客戶成交者，且在委託期間屆滿2個月內，斯時被上訴人方需依約給付約定之服務報酬予上訴人，應予指明。
⒉原告主張被告於系爭契約終止後，旋與其所媒介之客戶曾文
衍成交違反系爭條款，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⑴被上訴人於系爭契約終止後之2日（即113年4月4日），即與
李癸蓉完成系爭交易，並將系爭房地移轉登記予李癸蓉（見不爭執事項㈢），惟證人李癸蓉證稱：我與曾文衍間有壹個非婚生子女，系爭房地是我想要買，曾文衍基於補償心態也同意買系爭房地給我，頭期款三成是曾文衍付，七成是我付，系爭房地因此登記在我的名下。我不知道曾文衍是跟哪一家仲介去談的，都是曾文衍去處理，我只是於後續交屋、辦理貸款時才親自出面，其他我不知道等語（見簡上字卷第144至145頁）；證人曾文衍證稱：因李癸蓉想要在美濃置產，我偶然發現系爭房地要出售，徵得李癸蓉同意，我先致電上訴人詢問，並曾親自上訴人店面瞭解，但因上訴人所告知之售價，與我的目標底價有差距，就不了了之。我與上訴人洽詢系爭房地之過程，李癸蓉均未陪同，亦未曾參與。但因我有向李癸蓉承諾會購得系爭房地，所以之後有委請仲介陳珈米去聯絡系爭房地賣家。系爭房地是我要買給李癸蓉，由李癸蓉負責簽約，並登記在李癸蓉名下的等語（見簡上卷第138至144頁）；證人即最終居間系爭房地成交之仲介陳珈米證稱：曾文衍向我表示要購買系爭房地，他之前已經看過系爭房地，請我去詢問屋主是否願意出售等語（見簡上卷第223至224頁）。渠等證詞互核一致，且為所經歷交易之買方，與兩造糾紛並無利害關係，其等所證內容，應屬實在，堪以採信。由此可知，系爭房地雖以李癸蓉為名義人為交易及登記，但實際出面接洽上訴人並交易系爭房地者為曾文衍，應堪認定。
⑵復觀之證人陳珈米證稱：我於不到一天的時間，就透過電話
聯繫到被上訴人，但具體係如何取得電話我忘記了，可能係透過詢問鄰居、里長或104查號台取得，於電話中被上訴人一開始表示他已與上訴人解除委售契約，現在價格不好不想賣，要給他大伯住，之後我請被上訴人來公司當面談論，並提及委託我的客戶是要給一個女生購買系爭房地，被上訴人聽聞此事，即表示上訴人曾向其提及有類似情形的客戶欲購買系爭房地，當晚我向被上訴人提議明日找曾文衍來一起談，隔天兩人見面時，互核之下確認曾文衍即為上訴人先前提及之客戶，被上訴人此前應不認識曾文衍，兩人當日即成交簽約等語（見簡上卷第224至228頁），並參以證人曾文衍證稱：上訴人沒有介紹我跟被上訴人認識，我也不知道被上訴人聯絡資訊等語（見簡上字卷第139頁），本院審酌陳珈米為單純受託處理仲介事務之第三人，應無動機甘冒偽證風險而虛偽證述；復參以現今仲介實務多為仲介業者宣傳後，由對標的感興趣之買家聯繫出價，再由仲介業者向賣家詢價，待雙方價格相近有洽談之可能，方會相約至仲介處所談價，於此媒介過程中，仲介業者為防私下交易，待雙方至仲介處所談價時，始會揭露客戶資料予買賣雙方，此前仲介業者斷無可能將客戶個人聯絡資料交予任何一方，而曾文衍僅曾詢價，故其所證並未取得被上訴人資訊與仲介實務亦屬相符，堪認其等所證，應屬實在。故由渠等證述可知，上訴人並未提供客戶資訊予曾文衍及被上訴人，為陳珈米受曾文衍委託後，以自己之方式取得被上訴人電話，主動聯繫被上訴人關於系爭房地交易事宜，故被上訴人並無利用上訴人所介紹並提供之資訊私下聯繫曾文衍，為被動受聯繫而與曾文衍簽立買賣契約，則上訴人執系爭條款請求被上訴人給付服務報酬，難認有據。
⑶又證人即上訴人之前員工鄭金敏雖證稱：我之前於上訴人處
擔任秘書，大約3、4年前離職，負責接聽電話、接待來訪客人，若客人有意願購屋，我們就會聯絡屋主。曾文衍曾來電說他已經看過系爭房地想要知道屋主底價，我將此事紀錄在筆記本上後，隨即致電訴外人即被上訴人配偶黃淑麗轉達此事，黃淑麗表示要與被上訴人商量，當時我於電話中有提及欲購買之客戶姓名為曾文衍。在我們公司除非欲購屋之客戶有要求保密，否則我們都會直接跟屋主講客戶姓名等語（見簡上卷第193至196頁），並提出上開筆記本為佐（見原審卷第191頁）。然前開筆記本未載明上訴人有無告知曾文衍姓名一事，且此事距今將近10年，鄭金敏擔任上訴人員工期間，業務性、經常性地大量協助上訴人聯繫眾多客戶，此仲介個案發生當下亦無特殊性，鄭金敏能否清楚記得其10年前致電黃淑麗時有無告知曾文衍之姓名乙節，已屬可疑。又依前開所述之仲介實務，仲介業者於詢價階段並不會將客戶個人資料交付賣方，是鄭金敏上開證述內容，核與常情相違，其證詞自難逕予採信。縱鄭金敏曾將曾文衍之姓名告知被上訴人，然其未提供其他資訊，被上訴人亦不因此取得曾文衍之聯絡方式等資料，此即與系爭條款構成要件有間。基此，由上訴人之舉證，不足證明被上訴人曾利用或取得曾文衍資料，為規避仲介費而私下交易，依首揭說明，被上訴人自無支付違約金予上訴人之義務。
六、綜上所述，上訴人依系爭條款，請求上訴人給付39萬元，及自111年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原判決為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭 瑋
法 官 葉逸如法 官 邱逸先上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 洪嘉慧