臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第1694號原 告 楊樂屏訴訟代理人 李明益律師被 告 總統套房大廈管理委員會法定代理人 樂王秋金訴訟代理人 張清雄律師
曾本懿律師郭小如律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖所示編號A之停車位騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一百一十三年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十三年六月一日起至騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳仟參佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣貳拾參萬肆仟元、新臺幣肆萬元為被告供擔保後，各得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬元、新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
本判決第三項所命各期給付於原告每期以新臺幣壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣貳仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告配偶即訴外人金良光於民國83年間與地主及被告所管理之總統套房大廈社區（下稱系爭社區）建商弘揚建設股份有限公司（下稱弘揚公司）簽約，訂購高雄市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號9樓之11，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及其基地同段1188地號土地（權利範圍1萬分之93，與系爭房屋下合稱系爭房地）所有權及地下2層編號2B05停車位即如附圖所示編號A之停車位（下稱系爭停車位）使用權利，並經弘揚公司與各承買戶約定系爭停車位供系爭房屋所有人使用，弘揚公司嗣於85年7月24日以買賣為原因移轉登記系爭房地所有權予金良光，金良光復於98年8月11日以贈與為原因移轉登記系爭房地所有權予原告。原告及金良光多年來均將系爭房地及系爭停車位閒置，惟近日發現被告無權占用系爭停車位，並將之以每月新臺幣2,000元或2,300元為對價出租予他人使用，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭停車位騰空返還原告；並依民法第179條規定，請求被告給付自108年6月1日至113年5月31日、以每月2,000元計算，共計12萬元（計算式：2,000元×60月），暨自113年6月1日起至騰空返還系爭停車位止，按月以2,300元計算之相當於租金不當得利等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭社區其他停車位約定專用權人，均能提出載有購買停車位使用權利之預定房屋買賣合約書或車位使用權利證明書，原告卻未能提出上開停車位證明文件，且原告及金良光多年來均未繳付系爭停車位維護費，亦未曾爭執其為系爭停車位使用權人，實不能證明原告具系爭停車位之約定專用權，是被告依系爭社區96年9月21日區分所有權人（下稱區權人）會議決議、公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）規定，對屬共用部分之系爭停車位有管理權限。又被告固自103年間起即管理系爭停車位並將之出租予他人使用，惟被告自114年10月起即未再使用出租系爭停車位；又如認被告應給付原告相當於租金之不當得利，原告應按月向被告繳納系爭停車位維護費500元，自107年1月1日至113年5月31日止合計應繳3萬8,500元（計算式：500元×77月），自113年6月1日起應按月繳納500元，被告爰以上開系爭停車位維護費債權主張抵銷原告本件請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第249-250頁）：㈠被告所管理之系爭社區內系爭房地，於85年7月19日辦理第1
次保存登記由弘揚公司所有，嗣經弘揚公司於85年7月24日以買賣為原因讓與所有權予金良光，再經金良光於98年8月11日以贈與為原因讓與所有權予原告。
㈡原告及金良光於86年至91年間，均將其等名下系爭房屋出租
訴外人沈涵文、陳佩怡、陳佩君、翁錦玉、吳美芳、劉文倉、陳亨瑾使用，惟租賃契約記載之租賃標的均不包含系爭停車位。
㈢訴外人陳志清於86年6月16日與金良光訂立租賃契約，由金良
光出租系爭社區「B25」車位予陳志清使用，約定租賃期間自86年6月17日至87年6月17日止、每月租金3,000元。
㈣系爭社區現有18個停車位，均為地下2層之機械停車位，其中
編號2、8、11、14-18停車位，由建商弘揚公司與各承買戶約定專用，性質均屬系爭社區之約定專用部分，各車位約定專用權人如下：編號2：訴外人吳茂林、編號8：訴外人蔡學毅、編號11：被告法定代理人樂王秋金、編號14-18：高雄市○○地區○○○○號1、3、4、5即本件系爭停車位、6、7、9、1
0、12、13部分則另有爭執）。㈤吳茂林、蔡學毅、樂王秋金、高雄市高雄地區農會現均為系爭社區之區分所有權人。
㈥系爭停車位自103年至114年9月均由被告管理並出租予他人使
用，惟103年1月至同年8月、同年12月無租金收入，另108年、109年、110年租金為每月2,000元外，其餘年度租金為每月2,300元。
㈦如認原告請求相當於租金之不當得利有理由，同意原告之金額計算方式。
四、本院之判斷：㈠原告得請求被告返還系爭停車位。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。查系爭停車位為系爭社區地下2層之機械停車位，金良光向系爭社區建商弘揚公司購買系爭房地後，將系爭房地所有權贈與原告等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈠、㈣），並經本院會同地政人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場履勘照片及高雄市政府地政局新興地政事務所土地複丈成果圖等件在卷可佐（見本院卷二第135-137、139-140、143頁），而原告主張其有系爭停車位約定專用權、被告現無權占用系爭停車位等情，經被告以前詞否認，是本件茲應審究者為：原告是否為系爭停車位約定專用權人？被告是否無權占有系爭停車位？進始論及原告得否請求被告返還系爭停車位。
⒉原告為系爭停車位約定專用權人。
⑴按公寓大廈共用部分經約定供特定區權人使用者，為約定專
用部分，系爭條例第3條第5款定有明文。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權人及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情形外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束（最高法院108年度台上字第2189號判決意旨可資參照）。
⑵原告主張金良光有向弘揚公司購買系爭停車位使用權利等語
，並提出預定土地買賣合約書、系爭社區建案銷售廣告、弘揚公司寄發之系爭房地繳款通知、繳納系爭房地買賣價金之存款憑條、弘揚公司83年11月6日開立之收款證明單等件為證（見審訴卷第15-32、33-35、37-44、45-52頁、本院卷一第383頁）。查上開繳款通知記載金良光向弘揚公司訂購者為「房屋編號F109及車位編號2B05」，上開收款證明單亦載明弘揚公司向金良光收取「棟別：車位5號」之款項，且被告對上開證據之形式上真正並無爭執（見本院卷一第482頁）；又參以兩造均不爭執為系爭社區編號11停車位約定專用權人之樂王秋金（見兩造不爭執之事項㈣），其提出之收款證明單亦有載明收款項目包含「車位11號」（見本院卷二第47頁）；再參諸證人胡寶珠於本院審理中具結證稱：伊曾為系爭社區住戶兼主任委員，當年伊任職於系爭社區建案承銷廣告公司，並曾參與該建案銷售事務，亦有自行向弘揚公司購買系爭社區房地；系爭社區建案銷售時承買戶可購買停車位，有購買停車位之承買戶，弘揚公司才會在其繳款通知及收款證明單上記載停車位編號，據其所知系爭社區建案並無承買戶下訂後未繳足買賣價金情事等語（見本院卷二第165、172、174頁），衡以胡寶珠與兩造並無利害關係，並已具結擔保證詞之真實性，於作證過程中亦僅是針對其過去所知事項而陳述，未故意為不利被告之證詞，是其上開證詞，應屬可信，據上，考諸上開繳款通知及收款證明單上已明確記載金良光訂購標的包含系爭社區地下2層編號5號停車位、金良光向弘揚公司下訂後已實際取得系爭房地所有權、胡寶珠上開證述內容等情，已足堪認金良光確有向弘揚公司購買系爭停車位使用權利。至被告固抗辯原告均未能提出載有購買停車位使用權利之預定房屋買賣合約書或車位使用權利證明書等語，惟金良光購買系爭房地及系爭停車位使用權利距今已近30年，本難期金良光與原告就相關買賣文件均能完整保存，被告亦自陳：系爭社區其他停車位約定專用權人吳茂林、蔡學毅、樂王秋金並無留存類同原告提出之上開繳款通知（見本院卷一第486頁），足見原告陳稱其將系爭停車位相關預定房屋買賣合約書或車位使用權利證明書丟失等詞（見本院卷一第485-486頁），核與常情相符，且本院已據前揭證據認定原告主張之上開事實可採，是被告上開所辯，尚難採憑。
⑶又建商弘揚公司有與系爭社區各承買戶約定編號2、8、11、1
4-18停車位供特定區權人使用，上開停車位屬系爭社區約定專用部分等情，既為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈣），而觀諸上開停車位約定專用權人之預定房屋買賣合約書、地下室汽車停車位及使用特別約定切結書、車位使用權利證明書、土地買賣合約書、預定房屋暫收據、付款表、收款證明單等有記載停車位使用權利之相關文件（見審訴卷第127-128、153-154、159-161頁、本院卷一第573-576、577-586頁、本院卷二第43、45、47頁），顯示除高雄市高雄地區農會係經弘揚公司贈送5個停車位外，其餘區權人均是透過承買戶下訂系爭社區房地時一併向弘揚公司購買停車位使用權利，並由弘揚公司與各承買戶約定停車位由購買使用權利之區權人取得約定專用權，而金良光確有向弘揚公司購買系爭房地及系爭停車位使用權利之情，業如前述，則系爭停車位循與上開系爭社區其他停車位同一方式，由弘揚公司與各承買戶約定系爭停車位由購買使用權利之系爭房屋所有權人取得約定專用權，此情堪以認定，是揆諸首揭條文規定及說明，原告主張其現為系爭房屋所有權人，因而取得系爭停車位約定專用權等語，應屬可採。
⑷至被告雖抗辯系爭社區停車位經數次清查，且原告及金良光
多年來均未表示其等有系爭停車位使用權利，迄至本件訴訟始提出上開主張不合常理等語。然查，系爭社區於94年11月23日、96年9月21日之區權人會議，分別決議清查系爭社區地下室停車位權利歸屬、由管理委員會出租系爭社區地下室停車位等情，固有上開會議會議紀錄在卷可佐（見本院卷一第136-137、165頁），然時任系爭社區主任委員胡寶珠已證述：上開決議是因高雄市高雄地區農會向伊表示有停車位可提供給管理委員會出租，並以此方式補貼高雄市高雄地區農會未繳納之停車位維護費用，伊遂向高雄市高雄地區農會清查確認其有哪幾個停車位使用權利，當時僅有為此部分清查而已；後續區權人會議決議將系爭社區地下室停車位以鐘點方式計時出租，出租範圍確定有高雄市高雄地區農會提供給管理委員會的停車位，惟是否有包含其他停車位則不清楚等語（見本院卷二第167-169頁），就此難認系爭社區依上開區權人會議決議所為之停車位清查及出租事項有包含本件系爭停車位。又證人即系爭社區前任主任委員黃新發、系爭社區前任管理室組長蔡啟澤雖於本院審理中具結證稱：104年間黃新發擔任系爭社區主任委員、104年3月間蔡啟澤擔任系爭社區管理室組長後，因高雄市高雄地區農會想收回部分停車位租金收益、系爭社區要收取停車位維護費、避免停車位使用權利不清等原因，管理委員會曾於106年至107年間某時責成蔡啟澤清查地下室停車位權利歸屬狀況，清查方式為將此事公告在系爭社區公佈欄，或由蔡啟澤通知交接資料上記載屬私人所有之編號2、8、11停車位權利人提出停車位使用權利證明，惟並未個別通知系爭社區所有區權人出面釐清停車位使用權利歸屬，且編號2、8、11停車位權利人也無向蔡啟澤提出停車位使用權利證明，嗣蔡啟澤向黃新發提過上情後此事即不了了之等語（見本院卷二第28-36、157-164頁）；然蔡啟澤、胡寶珠均證述稱：就其等所知，原告與金良光多年來從未實際居住於系爭房地或使用系爭停車位，僅有短暫將系爭房地借給其等友人住過等語（本院卷二第162、171頁），據此，縱系爭社區於上開時間有進行停車位權利歸屬清查，然因未將清查一事個別通知所有區權人，且原告與金良光長年未居住使用系爭房地及系爭停車位，則原告與金良光未能於清查時聲明其等有系爭停車位使用權利乙情，尚無被告所指不合常理之處。
⑸況且，陳志清於86年6月16日與金良光訂立租賃契約，由金良
光出租系爭社區「B25」車位予陳志清使用，約定租賃期間自86年6月17日至87年6月17日止、每月租金3,000元等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢），並有租賃契約書在卷可憑（見本院卷一第423-427頁），而陳志清雖於本院審理時具結證稱其對上開承租停車位事宜大多不復記憶，然其明確證述上開租賃契約書為其親自簽立、租用停車位期間並無他人對其使用停車位提出異議等語（見本院卷二第36-39頁）；再參諸胡寶珠亦證稱：伊有聽金良光及系爭社區先前保全公司管理組長張先生說過金良光曾將系爭停車位出租予他人使用等語（見本院卷二第171、173頁）；末參以本院履勘現場所見，系爭社區地下2層中僅有系爭停車位有編號5之標記（見本院卷二第139-140頁）等情，堪認金良光以上開租賃契約書出租予陳志清者即為系爭停車位，就此足認系爭房屋所有權人金良光曾有實際行使系爭停車位約定專用權之事實，由此益徵系爭房屋所有權人具系爭停車位約定專用權乙情，至為明確。
⑹據上，系爭社區建商弘揚公司與各承買戶定明系爭停車位約
定專用權由系爭房屋所有人取得，則揆諸首揭說明，系爭社區各承買戶及其受讓人均應同受拘束，是原告主張其有系爭停車位約定專用權等情，堪以認定。
⒊被告現仍無權占有系爭停車位。
⑴按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有
明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨可資參照）。又占有之拋棄，占有人不僅須有拋棄之意思，且必須另有可自外部認識之拋棄行為，方足生拋棄之效果（最高法院112年度台上字第2580號判決意旨可資參照）。
⑵查原告具系爭停車位之約定專用權，業如前述，而系爭停車
位自103年至114年9月均由被告管理並出租予他人使用等情，既為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈥），堪認被告於上開期間均以排除他人干涉之狀態繼續支配管領系爭停車位，屬無權占有使用系爭停車位；而被告雖抗辯其自114年10月起即未使用系爭停車位出租予他人等語，並提出系爭社區114年度車位出租明細表為證（見本院卷二第219頁），然被告迄至本件言詞辯論終結前，仍以前詞爭執其對屬共用部分之系爭停車位有管理權限，實未見其有拋棄系爭停車位占有之意思，且被告並未提出舉證說明其有以公告或其他方式使原告或其他系爭社區區權人知悉被告現已拋棄系爭停車位使用權利，就此亦難認被告有拋棄系爭停車位占有之行為，是原告主張被告現仍無權占有系爭停車位之情，應堪認定，被告上開所辯，洵非可採。
⒋基上，原告為系爭停車位約定專用權人，而被告迄今仍無權
占有系爭停車位，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭停車位，自屬有據。
㈡原告得請求被告給付相當於租金不當得利⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源而使用他人有專用權之停車位，可獲得相當於租金之利益，為社會通念。
⒉查系爭停車位自103年至114年9月均由被告以每月2,000元或2
,300元對價出租予他人等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈥），則原告主張自108年6月1日至113年5月31日以每月2,000元、自113年6月1日起以每月2,300元，作為告無權占用系爭停車位之相當於租金不當得利計算基準，並未悖於市場行情，尚屬適當，且被告就上開計算方式亦不爭執（見兩造不爭執之事項㈦）；又被告現仍無權占有系爭停車位，已據前述，則原告依民法第179條規定，請求被告給付自108年6月1日至113年5月31日共計12萬元，暨自113年6月1日起至騰空返還系爭停車位止，按月以2,300元計算之相當於租金不當得利，應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭停車位騰空返還原告；並依民法第179條規定，請求被告給付12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月19日起（見審訴卷第109頁送達回證）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年6月1日起至騰空返還系爭停車位止，按月給付原告2,300元，均為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
民事第四庭 法 官 呂致和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 陳建志