臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第1110號原 告 陶英蘭訴訟代理人 呂姿慧律師被 告 李榛榛（原名李姿盈）上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年2月因需錢孔急，向被告借款新臺幣（下同）70萬元（下稱系爭借款），並於111年2月15日將伊所有坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地（權利範圍414/10000）及其上同段19469建號建物（權利範圍全部，門牌號碼高雄市○○區○○路000號7樓之1，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）出售予被告，同時約定伊得於3年內以575萬元買回系爭房地（下稱系爭買回權），並簽訂附買回權契約書（下稱系爭附買回權契約書），藉此作為系爭借款之擔保。嗣伊依約於111年4月1日將系爭房地所有權移轉登記予被告，現3年買回期間尚未屆至，伊欲向被告行使系爭買回權，被告卻避不見面，爰依系爭附買回權契約書第2條約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應於原告給付575萬元之同時，將被告所有系爭房地之所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：伊並未借款予原告，兩造約定系爭買回權，並非作為借款之擔保。又伊於111年4月19日將系爭房屋出租予原告，租賃期間為111年4月19日至111年7月18日，租金為每月3萬元，原告應於每月18日前支付，租金支付方式為匯款至被告指定之帳戶，押金為3萬元（下稱系爭租賃契約），嗣租賃期間屆滿，伊未反對原告繼續使用系爭房屋，並持續收取房租，然原告就113年1月之房租，於當月18日前，僅繳納1萬5,000元，有遲繳房租之情形，依系爭附買回權契約書第8條第3項約定，原告系爭買回權即已消滅等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房地原為原告所有，原告於111年2月15日以750萬元將系
爭房地出售予被告，並於111年4月1日將系爭房地所有權移轉登記被告。
㈡兩造於111年2月15日就系爭房地簽訂系爭附買回權契約書。
㈢兩造於111年4月19日簽訂系爭租賃契約。
㈣原告於上開租約111年7月18日屆滿後，繼續使用系爭房屋，
被告未為反對之意思表示，原告並每月繳納3萬元租金予被告，直至113年1月18日原告就該月份之租金，僅繳納1萬5,000元予被告，並遲至同年3月11日始補繳5,000元、同年4月11日再行補繳剩餘1萬元予被告。
四、得心證之理由：㈠按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之
價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約；買回之期限，不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為五年，民法第379條第1、2項、第380條定有明文。
又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。
㈡經查，系爭房地原為原告所有，原告於111年2月15日以750萬
元將系爭房地出售予被告，兩造並簽訂系爭附買回權契約書，約定原告得於3年內以575萬元向被告買回系爭房地，嗣原告於111年4月1日將系爭房地所有權移轉登記被告乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），並有系爭附買回權契約書在卷可稽（見審訴卷第13至15頁）。又兩造於系爭附買回權契約書第8條約定：「（第一項）雙方約定在第4條第1項所約定之買回權期間內，雙方同意以押金及每月租金均為新台幣參萬元整及租用期間內租賃物之地價稅、房屋稅等相關稅金費用均由乙方（即原告）負擔等條件出租本契約標的物與乙方繼續使用。（第二項）雙方應以書面之方式就前項租賃關係另行簽訂租賃契約。如未以書面訂立租賃契約時，雙方租賃之法律關係不成立。（第三項）另乙方於租賃期間內應依約按時支付租金並繳納地價稅、房屋稅等相關費用。如有所拖欠租金或費用，或其他違約情事發生者，則乙方之買回權亦屬消滅。」（見審訴卷第13至15頁），兩造即於111年4月19日簽訂系爭租賃契約，嗣系爭租賃契約於同年7月18日屆滿，原告仍繼續使用系爭房屋，被告就此未為反對之意思表示，原告亦每月繳納3萬元租金予被告，直至113年1月18日原告就該月份之租金，僅繳納1萬5,000元予被告，並遲至同年3月11日始補繳5,000元、同年4月11日再行補繳剩餘1萬元予被告（見不爭執事項㈢、㈣），可見兩造所為系爭租賃契約雖已屆滿，然原告仍為系爭房屋之使用收益，而被告亦不為表示反對之意思，仍每月向原告收取租金，依前開規定，即視為以不定期限繼續契約，其餘租賃條件則仍維持不變，原告即應於每月18日前給付當月3萬元房租予被告，然原告就113年1月份房租於該月18日前僅繳納1萬5,000元予被告，即有拖欠租金之情形，依兩造系爭附買回權契約書第8條第3項約定，原告之系爭買回權即消滅。是被告抗辯：原告遲繳房租，系爭買回權即已消滅等語，洵屬有據。
㈢原告雖主張：兩造間就系爭房地買賣之目的為系爭借款之擔
保，非一般不動產交易，被告才會出租系爭房屋予伊，讓伊繼續住在房屋內，是依誠實信用原則，認為系爭買回權契約第8條第3項，解釋上應比照系爭租賃契約書第12條第1項第2款：「租賃期間乙方（即原告）遲付租金之總額達2個月之租金額，經甲方（即被告）定相當期限催告，仍不為支付，甲方得提前終止租約，且乙方不得要求任何賠償。」(見審訴卷第24頁)，是原告遲付租金之總額應達2個月，即積欠6萬元租金時，原告系爭買回權始消滅等語。然查，原告就其有向被告為系爭借款，及系爭房地買賣之目的為系爭借款之擔保等情，均未提出證據相佐。又觀諸系爭買回權契約第8條，僅可得知被告願於3年買回期間內，將系爭房屋出租予原告，且實際租賃條件仍待兩造另行簽訂書面租賃契約，復參以兩造嗣後所簽訂之系爭租賃契約，其租賃期間僅約定3個月，即無從認定兩造有意將系爭買回權消滅與否，繫諸於系爭租賃契約期間是否屆滿或終止，故尚無從認系爭買回權契約第8條第3項解釋上應比照系爭租賃契約書第12條第1項第2款約定。另系爭買回權契約第8條第3項既未載明拖欠租金之期數，則依其文義原告一旦拖欠租金，系爭買回權即消滅，該條款業經兩造同意簽訂，文義上並無不明確而需依照誠信原則補充解釋之情形，且被告以750萬元向原告購買系爭房地，若被告於3年買回期間內，均願以每月3萬元將系爭房屋出租原告，三年買回期限過後，若原告行使系爭買回權，被告僅可回收683萬元【計算式：3萬元×12月×3年＋575萬元＝683萬元】，有高達67萬元【計算式：750萬元－683萬元＝67萬元】之虧損，被告非全無承擔虧損之風險，則兩造於系爭買回權契約第8條第3項約定原告一旦拖欠租金，系爭買回權即消滅，尚難認有何違反誠實信用之情形，原告上開主張尚不可採。
五、綜上所述，原告依系爭附買回權契約書第2條約定，請求被告應於原告給付575萬元之同時，將被告所有系爭房地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 邱逸先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
書記官 洪嘉慧