臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第1126號原 告即反訴被告 陳亭如訴訟代理人 周元培律師
洪郁婷律師被 告即反訴原告 歐嘉榛訴訟代理人 黃郁珊律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣250,000元，及自民國113年6月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣362,936元，及其中新臺幣306,436元自民國113年9月3日起，其中新臺幣56,500元自民國115年4月10日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。原告與反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之63，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之36，餘由反訴原告負擔。
本判決第1、2項得假執行。但若被告以新臺幣250,000元、反訴被告以新臺幣362,936元預供擔保，得免為假執行。
原告與反訴原告其餘假執行之聲請駁回
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2、3款、第259條分別定有明文。經查：㈠原告即反訴被告陳亭如(下逕稱姓名)起訴時原聲明請求：⒈被
告即反訴原告歐嘉榛(下逕稱姓名)應同意陳亭如領取合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)向台新國際商業銀行建北分行申設之履約保證信託專戶(下稱系爭履保專戶)內之買賣價金新臺幣（下同）4,051,331元；⒉歐嘉榛應自民國112年12月21日起至辦理交屋日止，按日給付陳亭如2,350元。嗣於本院審理期間撤回第1項聲明，並變更第2項聲明為本件聲明(如後述，見審訴卷第187頁)，業經歐嘉榛之訴訟代理人於本院113年10月24日言詞辯論期日當庭表示無意見等語(見本院卷一第52頁)，核無不合，應予准許。
㈡又陳亭如以兩造間就門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號4樓(
下稱系爭房屋)及坐落基地(與系爭房屋下合稱系爭房地)間之不動產買賣關係，起訴請求歐嘉榛給付買賣價金（該部分業經撤回，如前所述）及違約金，嗣歐嘉榛於本院言詞辯論終結前之113年8月22日具狀提起反訴，主張系爭房屋有嚴重漏水瑕疵，請求陳亭如負債務不履行之損害賠償責任，賠償瑕疵修繕損失及修繕期間租屋支出等費用，並於審理期間迭經更正聲明，最後於115年4月9日當庭具狀變更如本件反訴聲明(如後述，見本院卷二第299至300頁、第305至306頁)。
核上開反訴與本訴均係基於兩造間就系爭房地買賣契約所生之爭執，具有共通性，且與本訴標的及所為防禦方法相牽連，亦無牴觸民事訴訟法第260條之限制，至反訴聲明變更，因請求基礎事實俱屬同一，且屬擴張本件應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均應准許。
二、本訴部分：㈠陳亭如起訴主張：兩造於112年10月4日簽立「不動產買賣契
約書」（下稱系爭買賣契約），約定由伊將系爭房地以買賣總價金4,700,000元出售予歐嘉榛，系爭房地所有權已於112年11月2日移轉登記予歐嘉榛，兩造原訂於112年12月10日辦理交屋，嗣簽立「延後交屋協議」(下稱系爭協議)同意延展交屋期日至112年12月20日。詎歐嘉榛一再以系爭房屋有壁癌、冷熱水管漏水為由，拒不辦理交屋，而伊在歐嘉榛於112年11月10日反應系爭房屋有主臥、客房牆面有壁癌、冷熱水管漏水等問題後，即委由廠商於112年11月28日至12月2日間施工打除牆面重作，並委由歐嘉榛囑請檢測水管漏水之訴外人澍德實業有限公司(下稱澍德公司)就其檢測得出漏水之處進行修繕，澍德公司進行檢查後發現僅有熱水管有異狀，並於113年1月25日修復漏水完畢，且保固至115年1月24日，是伊實已就歐嘉榛所指之瑕疵修繕完畢，況熱水管瑕疵僅需費36,000元即可修復，並非重大瑕疵，惟歐嘉榛仍遲至113年6月8日始辦理交屋，基此，伊自得依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求歐嘉榛自約定交屋日之翌日即112年12月21日起至其配合辦理交屋之113年6月8日止、共計171日，按日給付伊買賣總價款千分之0.5計算之違約金(即每日違約金2,350元，計算式：4,700,000元×0.5‰＝2,350元)，合計401,850元（計算式：2,350元×171日＝401,850元）等語。並聲明：
⒈歐嘉榛應給付陳亭如401,850元，及自民事變更訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日即113年7月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡歐嘉榛則以：
⒈伊購買系爭房地以供自用，兩造原約定於112年12月10日交屋
，詎伊於交屋前，委由廠商拆除系爭房屋屋內裝潢之矽酸鈣板，發現主臥、客房有諸多壁癌，兩造為此簽立系爭協議合意延期交屋期限至112年12月20日，惟伊再於112年12月9日委由澍德公司進行驗屋，另再發現系爭房屋有冷熱水管漏水問題。陳亭如在系爭買賣契約後附之標的現況說明書之「建物現況是否有壁癌」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」等項目，均勾選「否」，足徵系爭房屋在交屋前即有前述瑕疵存在，陳亭如卻故意不告知。兩造截至113年5月24日仍就系爭房屋上述冷熱水管漏水、壁癌瑕疵之事持續協商，可徵已再度合意展延交屋期限，且雙方已於113年6月8日辦理交屋，伊自無給付遲延之情。
⒉又系爭房屋點交後，仍持續出現漏水，甚至滲漏至樓下3樓住
戶，致伊無法正常居住使用，僅能另外租屋居住。伊委託訴外人生光非破壞檢驗有限公司(下稱生光公司)於113年6月26日進行檢測，發現系爭房屋存有「主臥浴室馬桶滲漏水及後陽台門檻滲水」、「主臥浴室及客廳浴室維修孔内頂板水痕及客廳浴室牆面滲水」、「前陽台冷氣排水及前陽台地排洩水不良」、「屋主開啟加壓馬達時，樓下住戶反映天花頂板有滲漏水跡象」等瑕疵(下稱0626檢測報告)，足徵陳亭如並未完全修補漏水，況陳亭如相關修繕資料及保固書均於本件訴訟中始提出，伊自得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，在陳亭如未修繕前述漏水瑕疵前，拒絕點交系爭房屋，縱認伊有遲延責任，亦已溯及免除，陳亭如無由依系爭買賣契約請求伊給付違約金401,850元。
⒊至如認伊有受領遲延，然伊已給付買賣價金4,729,000元至系
爭履保專戶，應無使陳亭如受有何損失，其請求違約金之數額顯然過高，爰依民法第252條規定請求酌減至0等語置辯。
並答辯聲明：⑴陳亭如之訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、反訴部分：㈠歐嘉榛反訴主張：
⒈房屋係供人居住使用，本應具備安全及遮風避雨功能，若有
漏水、壁癌，自構成物之瑕疵，陳亭如出售系爭房地時曾出具標的現況說明，保證無漏水、壁癌情事，詎伊買受後發現系爭房屋存有冷熱水管漏水、壁癌等情，顯然有欠缺系爭買賣契約第9條第5項保證之品質。尤有甚者，兩造合意延長系爭房屋點交之日至113年6月8日，然交屋翌日即再發生滲漏水至樓下3樓住戶情形，經伊委由生光公司進行檢測，有0626檢測報告所載之瑕疵，且經兩造同意委由訴外人社團法人高雄市建築師公會(下稱建築師公會)就系爭房屋進行鑑定，依據建築師公會所出具114年4月15日高建師建委字第00000000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）、該公會114年7月14日就鑑定報告內容疑義函覆附件與115年1月23日函覆附件三等，可知經鑑定結果系爭房屋有如附表所示漏水瑕疵，而修復該等瑕疵所需必要費用共計362,936元(工項、費用詳如附表所示)，可徵陳亭如給付內容未合於債之本旨，自應負瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任，爰依民法第360條或第227條規定擇一請求陳亭如賠償362,936元。
⒉又系爭房屋有系爭鑑定報告等所載之瑕疵，致伊迄今仍無法
正常居住使用，須在外租屋居住，爰依民法第360條、227條、民事訴訟法第246條等規定請求陳亭如賠償伊自112年12月起至114年10月止，以每月租金11,000元計算之損失計253,000元，並於附表所示瑕疵應施作之工程項目修繕完成之日止，按月給付伊租金11,000元。
⒊若如認兩造並未達成展延交屋期限至113年6月8日之合意，然
陳亭如既未於112年12月20日之交屋期限交付無瑕疵之系爭房屋，反遲至113年6月8日始提出仍具滲漏水瑕疵之系爭房屋，伊自得依系爭買賣契約第12條第3項約定，請求陳亭如應自112年12月21日起至113年6月8日止，按日給付伊買賣總價款千分之0.5計算之違約金，共計401,850元（計算式：2,350元×171日＝401,850元）。⒋綜上所述，伊得請求陳亭如給付1,017,786元（計算式：362,
936元＋253,000元＋401,850元＝1,017,786元），及至如附表所示工程項目修繕完成之日止按月給付11,000元，爰提起反訴等語。並聲明：⑴陳亭如應給付歐嘉榛1,017,786元，及其中383,436元自民事反訴起訴狀送達翌日起，其中176,000元自民事變更訴之聲明暨陳述意見㈢狀送達翌日起，其中401,850元自民事變更訴之聲明暨答辯㈤暨反訴準備㈢狀送達翌日起，其中56,500元自民事變更訴之聲明暨答辯㈥暨反訴準備㈣狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵陳亭如應自114年11月起至建築師公會發文日期115年1月23日函文附件三及發文日期114年7月14日函文附件所示工程項目(其中附表編號㈠系爭房屋馬桶滲漏水修繕項，省水馬桶應包含主客浴馬桶及洗漱設備；附表編號㈦之1、㈦之3樓廊道、主臥室廊道及浴廁修繕工程，應包含3樓廊道、主臥室廊道室內刷水泥漆及主客浴天花板修復)修繕完成之日止，按月給付歐嘉榛11,000元，及自前述款項應付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
㈡陳亭如則辯以：
⒈系爭房屋之熱水管漏水瑕疵僅需費36,000元即可修復，非重
大瑕疵，伊亦同意負擔費用，實不影響原約定於112年12月20日交屋，況壁癌、漏水等事，伊已委由廠商修繕完畢（詳見上述二、㈠），反係歐家榛一再無正當理由拒絕受領當時已無漏水瑕疵之系爭房屋，是歐嘉榛要求伊應依系爭買賣契約第12條第3項給付112年12月21日起至113年6月8日止之違約金401,850元，自屬無據；若認伊應給付違約金，然其請求數額過高，應依民法第252條規定酌減。
⒉其次，生光公司檢測系爭房屋之方法，係於兩造113年6月8日
交屋後，以封住系爭房屋兩間浴室、前後陽台排水口，再持續蓄水至113年6月11日之方式，始造成系爭房屋樓下3樓天花板出現滲漏水，若是正常使用，浴室當不致於發生漏水，歐嘉榛以上述不合理使用方式致生漏水，亦未證明系爭房屋於113年6月8日交屋前即存在滲漏水，縱使建築師公會作成系爭鑑定報告，仍無法證明系爭房屋何時開始有漏水瑕疵，故歐嘉榛請求賠償修繕費用362,936元(含材料費92,058元、工資270,878元)，實屬無據。縱認伊應予賠償，亦應扣除材料折舊費，故伊僅需賠償279,247元（計算式：材料殘值8,369元＋工資270,878元＝279,247元）。
⒊再者，歐嘉榛所提出107年12月4日簽立之房屋租賃契約書上
，所載出租期間係自107年12月10日起至108年12月9日止，縱有註記「自110年1月起租金為11,000元」，惟無從遽認有展延租期之情，自難認歐嘉榛得請求交屋前、交屋後之租金損失。縱認系爭房屋有滲漏水，然伊於交屋前即已修繕完畢，對於歐家榛於交屋後反應有漏水乙事亦積極處理，反係歐家榛拒絕伊委請之廠商入內檢測、修繕，責不在伊，且日後何時與如何修繕瑕疵，端視歐嘉榛決定，其亦未就將來有支出租屋費用之必要舉證以實其說，故歐嘉榛要求伊賠償自112年12月起至114年10月止，及自114年11月起至修繕完成之日止之租屋費用，實屬無據等語置辯。並答辯聲明：⑴歐嘉榛之反訴及假執行之聲請均駁回。⑵若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
㈠兩造於112年10月4日簽訂系爭買賣契約，約定略為：歐嘉榛
以總價金4,700,000元向陳亭如買受系爭房地，歐嘉榛應於簽約時給付簽約款470,000元，於112年11月17日前給付完稅款470,000元，交屋日期訂於112年12月10日，價金尾款則由歐嘉榛代償陳亭如仍積欠之銀行貸款後，餘額存匯入履保專戶後辦理交屋手續等語。
㈡兩造復與合泰建經公司簽訂系爭履保契約，約定略為：兩造
同意向合泰建經公司辦理買賣價金履約保證事宜，並向台新銀行申辦系爭履保專戶，歐嘉榛應將買賣價金存匯入系爭履保專戶，待系爭房地產權移轉交屋後，由合泰建經公司扣除系爭履保契約第2條第1項所定之必要支出後，將款項撥付陳亭如等語。
㈢歐嘉榛於112年10月6日、10月26日、11月7日分次將價金共4,729,000元匯入系爭履保專戶。
㈣合泰建經公司依上開約定核算交屋後應撥付陳亭如之金額為4,051,331元。
㈤系爭房地所有權已於112年11月2日移轉登記予歐嘉榛。㈥兩造原約定112年12月10日辦理交屋事宜，嗣簽訂延後交屋協
議書，約定：因屋況有需要協議之處故延後至112年12月20日辦理交屋等語。
㈦兩造已於113年6月8日完成系爭房地之點交事宜，合泰建經公司並已將4,051,331元撥付陳亭如。
五、本件爭點在於：㈠本訴部分：
陳亭如主張歐嘉榛可歸責於己之遲延受領買賣標的物情形，請求依約給付違約金401,850元，是否有據？㈡反訴部分：
⒈歐嘉榛主張兩造合意延至113年6月8日交付系爭房地後，惟漏
水瑕疵確實存在需付費修繕，而陳亭如交付後拒不修繕，以致其須另外租屋居住，因而得請求陳亭如給付①瑕疵修繕費用362,936元、②112年12月至114年10月之租金253,000元、③自114年11月起至系爭房地修繕完成之日止，按月給付租金11,000元，是否有據？⒉若兩造未有如上延期交付系爭房地之合意，則陳亭如遲至113
年6月8日始為交付，應依約給付違約金401,850元，是否有據？
六、本院之判斷：㈠兩造於112年10月4日簽訂系爭買賣契約，約定：歐嘉榛以總
價金4,700,000元向陳亭如買受系爭房地，歐嘉榛應先支付簽約款470,000元、完稅款470,000元，價金尾款則由歐嘉榛代償陳亭如之銀行貸款後，餘額匯入履保專戶後辦理交屋手續，交屋日期訂於112年12月10日。兩造復與合泰建經公司簽訂系爭履保契約，由該公司按約辦理尾款撥付事宜。又歐嘉榛於112年10月6日、10月26日、11月7日分次將價金共4,729,000元匯入系爭履保專戶，陳亭如亦於112年11月2日將系爭房地所有權移轉登記予歐嘉榛，合泰建經公司也經核算應撥付陳亭如之金額為4,051,331元。關於交屋方面，兩造原約定112年12月10日辦理，嗣經簽訂系爭協議書，約定：因屋況有需要協議之處故延後至112年12月20日辦理交屋等語。又兩造於113年6月8日完成系爭房地之點交事宜，合泰建經公司也將4,051,331元撥付陳亭如等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭協議書、房地產權點交明細表、價金履約專戶明細暨點交證明書、土地建物公務用謄本暨異動索引、土地建物登記申請資料、匯款申請書及匯款資料等可稽(見審訴卷第25至30、31至32、47、49至54、55至58、91至104、105至116、137至152、207至210、257至259頁，本院卷一第81、143至146頁)，得認屬實在。
㈡本訴部分：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；買受人對於出賣人，則負有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第348條第1項、第367條分別定有明文。準此，出賣人依債之本旨提出給付時，買受人無正當理由拒絕受領者，除得成立受領遲延外，並可能同時構成違反受領義務之給付遲延。又出賣人所提出之給付，須符合債之本旨，始生合法提出給付之效力，標的物具有瑕疵與給付不合債之本旨，尚非全然相同，倘標的物具有瑕疵已達出賣人給付不合債之本旨之程度，買受人始得拒絕受領，其拒絕受領有正當理由，自不因此負受領遲延或給付遲延之責。至標的物之瑕疵是否已達買受人得拒絕受領之程度，應綜合斟酌其性質、範圍及程度、修復方法、所需時間及費用，以及對標的物價值、通常效用或契約預定效用之影響等一切情狀而為判斷。如瑕疵僅屬枝節或程度輕微，未影響契約之主要目的，得於合理期間內以相當方法修復，且未實質妨礙標的物之通常效用或契約預定效用，買受人即不得僅以該瑕疵為由拒絕受領；其於出賣人已依債之本旨提出給付後，無正當理由拒絕受領者，自仍可能負受領遲延之責。
⒉兩造原約定112年12月10日交屋，歐嘉榛於交屋前之112年11
月19日委託廠商拆除系爭房屋2面牆壁矽酸鈣板裝潢後，發現主臥、客房有壁癌情形，有拆除後現場照片可參(見審訴卷第153至154頁)，歐嘉榛另於112年12月9日委託澍德公司測試系爭房屋冷、熱水管，發現熱水管有滲漏水情形，有測試照片、澍德公司於115年7月28日出具之民事陳報狀可參(見審訴卷第157至160、本院卷三第47至50頁)，兩造為此瑕疵修繕事宜，於112年12月11日簽訂系爭協議書，合意交屋期限展延至112年12月20日，有該協議書可稽(見審訴卷第47頁)，且查：
⑴陳亭如就上開壁癌瑕疵，自費88,000元委託訴外人宇陽不動
產有限公司於112年11月28日至112年12月2日施作主臥室、客房牆面防水修繕工程，有估價單、工程承攬合約書、施工照片可參(見審訴卷第211、213至216、217頁)，歐嘉榛關於施工完成日雖有不同意見，認應為112年12月7日，惟縱認如此，亦在展延後之交屋期限112年12月20日之前，尚無礙於前開瑕疵在展延後交屋期限屆至前業已修復之認定。又系爭房屋之主臥室及客房牆壁均有壁癌情形，並非僅屬油漆不平、污損等單純外觀上之缺失。衡諸房屋係供人長期居住生活之用，其臥室牆面發生壁癌，對一般居住者所期待之室內乾燥、整潔及正常使用之生活品質，自有相當影響；且前開壁癌之修復，非僅重新粉刷牆面即可排除，而須將原有牆面打除，另行施作防水處理及油漆粉光等多道工序，足見其並非僅屬表面性之缺失。是綜合前開瑕疵之性質、發生位置及範圍、修復方式暨其對房屋通常居住效用之影響，應認已非枝節、輕微而無關重要之瑕疵，並已達足以實質影響一般人正常居住生活品質之程度。從而，陳亭如若於前開瑕疵尚未修復之情形下提出系爭房屋之給付，難認已依債之本旨為給付；歐嘉榛以此為由，雖得於瑕疵修復前拒絕受領系爭房屋，然於本件情形，前開瑕疵至遲於112年12月7日即已修復，早於兩造合意展延後之112年12月20日交屋期限，歐嘉榛於交屋期限屆至後，再執前開業已修復之瑕疵，作為拒絕受領系爭房屋之正當理由。
⑵陳亭如就上開熱水管滲漏水瑕疵，自費36,000元委由澍德公
司於113年1月25日修繕，亦有估價單、保固書及澍德公司前開民事陳報狀可憑(見審訴卷第219、221、本院卷三第47至50頁)，據此可認其就此瑕疵已僱工修繕。又系爭房屋有熱水管滲漏，固足認系爭房屋確有該項缺失，惟該熱水管滲漏之範圍、程度、是否持續發生及其對系爭房屋通常居住使用或日常起居生活究有何具體影響等節，依現有卷存事證，尚難認該滲漏情形已達足以實質妨礙一般人正常居住使用之程度。是綜合該瑕疵之性質、程度及對房屋通常使用效用之影響，應認僅屬輕微瑕疵，歐嘉榛自不得僅以此項瑕疵尚未修復為由，拒絕受領系爭房屋。
⑶綜上所述，歐嘉榛於112年12月20日之交屋期限，並無拒絕受
領系爭房屋之正當理由，應認其於交屋期限屆滿翌日起即負受領遲延及給付遲延責任，陳亭如據此主張得依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求歐嘉榛應依約給付違約金，應屬有據。
⑷按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。次按民法所定之違約金有兩種，性質及作用各有不同，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，不具懲罰性，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人於違約金外，不得再請求債務不履行之損害賠償，故約定之違約金是否過高，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益）為主要審定標準。二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求債務不履行之損害賠償，故約定之違約金是否過高，即非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者之性質及參酌之因素不同，應予區辨。準此，法院就當事人約定之違約金，應先予定性，再依其性質及內涵審酌是否過高，應否予以酌減，以判斷其數額應為若干。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109年度台上字第1013號、114年度台上字第774號判決意旨參照）。再當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額。倘屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準，始符違約罰之目的（最高法院102年度台上字第1222號、103年度台簡上字第21號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第12條第2項係約定：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。…」、第12條第4項係約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，足認前開違約金約款應可定性屬懲罰性違約金之約定，且依此計算自112年12月21日起至113年6月8日止、共171日之違約金總額為401,850元，惟本院審酌前開約款係按日以房地總價0.5‰計算，折算年率約為18.25％（計算式：每日0.5‰×365日＝18.25％），而歐嘉榛係因系爭房屋之瑕疵及修繕情形、是否有實施全面驗屋檢測之必要暨將來修繕之補償金額等事項，與陳亭如意見不一，因而拒絕受領，尚非毫無緣由而任意拒絕履行，惟其受領遲延期間已近半年，客觀上仍使陳亭如於此期間持續負擔房屋之保存、管理等成本，且因未能完成交屋，致履約保證專戶內之價金未能依約撥付，而受有資金延後取得及運用之不利益，兼衡歐嘉榛違約之原因、情節及期間、陳亭如因受領遲延所受經濟上不利益、系爭買賣契約之履行情形，以及該違約金具督促履行及違約罰之性質等一切情狀，因認陳亭如請求之違約金數額尚屬過高，應酌減為250,000元，較為允當，是歐嘉榛抗辯：其若須給付違約金，金額亦過高，應予酌減等語，非無可採，爰酌減如前開金額。
⒊至歐嘉榛抗辯：系爭房屋於交屋之前，尚有2間浴室有滲漏水
瑕疵未修繕情形，仍得拒絕受領云云，然此情為陳亭如所否認，也未見歐嘉榛提出任何照片、檢測報告或類此證據，足證於交屋期限屆至時，確有其所指前開滲漏水瑕疵存在，且已達得拒絕受領之程度，也無證據證明歐嘉榛曾將前開瑕疵通知陳亭如，並據以拒絕受領或請求修補，是其此部分抗辯，即無足採。
⒋歐嘉榛復抗辯：兩造簽立系爭協議書之後，系爭房屋漏水瑕
疵一直未獲解決，故兩造自112年12月19日至113年3月15日間持續就系爭買賣契約是否解除進行協商，然未獲共識，且至113年5月間兩造就如何賠償損害進行協商，足見兩造因漏水瑕疵等爭議，已合意再為延後交屋云云，亦為陳亭如所否認。經查，歐嘉榛固舉出其與陳亭如委任仲介鄭博揚於此段期間之LINE對話紀錄為據(見審訴卷第163至172、263至274頁)，然細譯雙方對話內容，係鄭博揚轉達陳亭如請求歐嘉榛依約辦理交屋之意旨，歐嘉榛則予以拒絕，並要求應該進行全屋檢測，其後，鄭博揚雖轉述陳亭如願意讓步，除自行負擔2面牆壁壁癌修繕費用外，另願補償歐嘉榛200,000元、鄭博揚亦願補償100,000元，惟以歐嘉榛同意免除陳亭如日後之瑕疵擔保責任為條件，然歐嘉榛堅持補償金額應為500,000元或700,000元，最後雙方未能達成協議，由上開對話內容可知，兩造於原約定交屋期限後，雖就系爭房屋之瑕疵處理、損害賠償等事項持續協商，然此與合意延長期限，仍屬二事，難以據此推認陳亭如有同意再次延長交屋期限之意思，此外，歐嘉榛未提出任何證據證明兩造有此再次延長交屋期限之合意，其此部分抗辯，仍無足採。
⒌歐嘉榛再抗辯：系爭房屋存有漏水等瑕疵，至今仍未完全予
以修繕，致伊至今仍無法使用及居住，伊得依民法第264條規定行使同時履行抗辯，拒絕點交，且一經行使，遲延責任即溯及免除云云，亦為陳亭如所否認。經查，兩造於113年6月8日辦理系爭房屋交屋，陳亭如並已取得合泰建經公司撥付之全部買賣價款，此為兩造所不爭執。又歐嘉榛係於交屋後始發現系爭房屋有滲漏水情形，系爭房屋樓下3樓住戶亦反映有漏水情事，嗣經歐嘉榛委託生光公司檢測確認有漏水情形等節，有歐嘉榛與鄭博揚LINE對話紀錄、3樓住戶留言紙張、生光公司檢測報告、歐嘉榛與3樓住戶賴佳洪LINE對話紀錄及照片等件可參(見審訴卷第275至288、289、291至2
96、297至312、313至316、317、319至322頁，本院卷一第89至98、99至118、137至142頁)。惟按同時履行抗辯權之作用，在使雙務契約之一方於他方未為對待給付前，得拒絕自己尚未履行之給付，縱認買受人之受領義務得與出賣人之給付義務立於同時履行之關係，歐嘉榛既已於113年6月8日受領系爭房屋，其受領義務即已履行完畢，已無尚待履行之受領義務可供拒絕，自無再行使同時履行抗辯權之餘地。至歐嘉榛於受領後始發現系爭房屋另有滲漏水瑕疵，僅生其得否依物之瑕疵擔保或債務不履行規定對陳亭如主張權利之問題，尚不能據此溯及否定其業已完成受領之事實，或使已履行之受領義務重新成為得依民法第264條拒絕履行之債務。從而，歐嘉榛執此主張同時履行抗辯權，即無可採。
⒍綜上所述，陳亭如請求歐嘉榛應給付違約金250,000元，為有理由，得予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈢反訴部分：
⒈本院就系爭房屋是否有滲漏水處所、成因、修復方法及費用
等，囑請建築師公會派員實施專業鑑定，經鑑定建築師陳以勒依本院囑託鑑定項目及範圍，前往現場實施勘察檢測結果，作成系爭鑑定報告，並經建築師公會就兩造關於系爭鑑定報告所為質疑(見本院卷二第13至26、29至42、49至52、67至72、79至82、110至112、229至236頁)，分別以114年7月14日114高建師鑑字第0555號函、114年9月3日114高建師鑑字第0712號函、114年9月12日114高建師鑑字第0735號函、115年1月23日115高建師鑑字第065號函、115年5月8日115高建師鑑字第0346號函回覆本院，復經鑑定建築師陳以勒到庭詳為答詢說明(見本院卷一第189至450頁，卷二第57至62、87至90、99、203至218、237至242、253至274頁，卷三第25至26頁)，而得出下列可堪採信之鑑定結果：
⑴主臥室浴室馬桶滲漏水：
甲、滲漏水原因可能為：①給水管線接頭處有瑕疵或破損(經紅外線檢測，含水位置皆於牆體與地板交接處)，②據現況浴廁地坪有整修過，防水層可能未確實施作，③當初興建時，未施作水工程，④施作防水工程，但防水材料材質有年限限制，且臺灣經常地震，如果未定期檢修、維修、保養，也會造成防水層破損。
乙、修復方式：按移除地板上衛浴設備、敲除地磚、檢視浴廁地板內所有管線是否有瑕疵並更換修復、施作防水層、地磚施工復原、衛浴設備復原或更新之步驟。
丙、修復項目及費用：如附表㈠所示，共15,000元。⑵廁所門檻滲漏水：
甲、滲漏水原因可能為：如上述⑴、甲所述。
乙、修復方式：如上述⑴、乙所述。
丙、修復項目及費用：如附表編號㈡所示，共40,988元。⑶主臥室、客廳之浴室維修孔，無滲漏水情形。
⑷主臥室、客廳浴室外牆滲漏水：
甲、滲漏水原因可能為：如上述⑴、甲所述。
乙、修復方式：如上述⑴、乙所述。
丙、修復項目及費用：如附表編號㈣所示，共177,424元。⑸前陽台排水管阻塞、洩水不良：
甲、堵塞原因：應為下方管路有雜物堵塞，尤其是管路轉彎處，更容易造成堵塞。
乙、修復方式：請水電維修公司，以「水管疏通器」進行管路疏通，直至排水順暢。
丙、修復項目及費用：如附表編號㈤所示，共5,000元。⑹冷熱水管漏水：
甲、滲漏水原因：水管因埋設於建築物牆壁內，可能因地震或某些因素，或材質老化、年久失修、管路密封度不足，導致滲漏及失壓。
乙、修復方式：請水電維修公司，使用儀器掃描、偵測，找出滲漏處，進行管路修復直至管路沒有失壓，或更新管路。
丙、修復項目及費用：如附表編號㈥、㈧所示，共55,000元。⑺因系爭房屋滲漏水，造成樓下3樓房屋廊道、主臥室廊道及浴廁因而受損：
甲、滲漏水原因：系爭房屋有上述⑴、甲所述之滲漏水，導致樓下房屋受損。
乙、修復方式：3樓房屋受潮牆壁原有粉刷刮除。
丙、修復項目及費用：如附表編號㈦之1、㈦之2所示，共16,000元。
㈧其他費用、職業安全衛生管理費、工程保險費、廠商利潤、營業稅等：如附表編號㈨、、、、所示，共53,524元。
㈨上述修繕費用，合計362,936元(計算式：15,000元＋40,988元
＋177,424元＋5,000元＋55,000元＋16,000元＋10,000元＋1,000元＋1,000元＋25,553元＋15,971元＝362,936元)。
⒉陳亭如固抗辯：依系爭鑑定報告無從認定於系爭房屋交屋前
已有所載之瑕疵，且就修復材料費共92,058元部分(即如附表編號㈠、1；編號㈡、6、7、8；編號㈣、4、5、6、7；編號㈥與㈧中冷熱水管材料費18,000元；編號㈦之1、1；編號㈦之2、
1、2等項次之費用)，亦應計算折舊云云。然查：⑴歐嘉榛於113年6月8日交屋後不久發現有漏水情形，113年6月
12日樓下住戶即留言通知歐嘉榛有漏水至樓下房屋之情事，歐嘉榛並於113年6月26日委請生光公司就系爭房屋進行滲漏水檢測，其檢測所得之漏水處所，與嗣後系爭鑑定報告之鑑定結果大致相符，歐嘉榛復於113年7月間以LINE聯繫鄭博揚，請其轉知陳亭如上情及要求處理等節，業如上述，並有歐嘉榛與鄭博揚LINE對話紀錄、3樓住戶留言紙張、生光公司檢測報告、歐嘉榛與3樓住戶賴佳洪LINE對話紀錄及照片等件可參(見審訴卷第275至288、289、291至296、297至312、313至316、317、319至322頁)，審酌歐嘉榛於交屋後數日即經樓下住戶反應漏水情形，而該次檢測結果與系爭鑑定報告亦大致相符，又未見其他事證足認上開滲漏水情形係於交屋後始從發生，足認上開滲漏水瑕疵於113年6月8日交屋時即已存在。
⑵按修理材料依其性質，有獨立與附屬之別，若修理材料對於
物之本體而言，已具獨立存在價值，因更換新品之結果，足使修繕後之物增加或提昇其交換價值或使用效能，則受害人逕以新品價額請求賠償，與舊品相較，即可能使受害人獲有超過損害填補範圍之利益，而與損害賠償僅在填補損害之原理有違，故以新品修復所支出之費用，如因此增加原物之價值或效用，應視情形予以適當之折舊，最高法院77年度第9次民事庭會議決議（一）有關折舊之意見，應係專指此種情形而言。反之，若修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合方能發揮其功能，且並無相同性質之舊品交易市場可資替代或參酌，則以新品修繕僅係回復物原有之功能或價值，尚難認受害人獲有超過損害填補範圍之利益，故無折舊之必要。經查， 細觀如附表所示之瑕疵修復項目，其修復材料係用以附合或結合於系爭房屋室內結構體或其他裝潢，藉以發揮各該部分之功能，且無舊品之交易市場存在，更換前開修復材料亦係回復系爭房屋原有功能所必要，並未因此增加系爭房屋原有之交換價值或使用效能，尚難認歐嘉榛因更換新品而獲有額外利益，依上說明，本件並無扣除折舊之必要。⒊按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文，該條規定係就出賣人保證標的物具有一定品質時之瑕疵擔保責任所為之特別規定，於出賣人就買賣標的物向買受人保證有一定品質，而標的物欠缺該保證品質時，買受人得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。經查，兩造於系爭買賣契約第9條第5項約定：「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵)如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」等語，而滲漏水為前開保證約款明文列示之瑕疵類型，足認陳亭如已對歐嘉榛保證系爭房屋於交屋前不存在滲漏水瑕疵，惟系爭房屋於113年6月8日交屋時確有前開滲漏水瑕疵存在，已經本院認定如前，自屬欠缺陳亭如保證之品質，則歐嘉榛依民法第360條規定，請求陳亭如應賠償其因修繕前開瑕疵所需之費用362,936元，應認有據。
⒋歐嘉榛又主張：系爭房屋交屋前即存在滲漏水瑕疵，致伊不
能正常居住使用而須另外租屋居住，每月租金11,000元，得請求陳亭如賠償自112年12月起至114年10月止共23個月之租金253,000元，即至如附表所示工程修繕完成之日止，按月給付11,000元等語，惟陳亭如所否認。經查，歐嘉榛自107年12月10日起向訴外人陳天祥租用門牌號碼高雄市○○區○○路000巷000號房屋，每月租金11,000元，並持續繳交租金等情，有租賃契約書、租金轉帳紀錄、與出租人之續約LINE對話可參(見審訴卷第333至336頁，本院卷二第113至122、183至190頁)，固可認實在，然查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，亦有最高法院48年度台上字第481號民事判決意旨可以參照。
⑵歐嘉榛就延長交屋期限屆滿翌日起至實際交屋日止，有受領
遲延及給付遲延之情事，並應依約支付陳亭如違約金，已如上述，則歐嘉榛此段期間所支付租金，自無從請求陳亭如賠償。
⑶歐嘉榛主張系爭房屋漏水致不堪居住，因而須另外承租其他
房屋，並據此請求陳亭如賠償其已支出之租金，以及至系爭房屋修繕完成之日之租金等語。惟系爭房屋有如上述之漏水瑕疵，依其漏水範圍、頻率及程度，是否已達客觀上全部不能通常居住使用之程度、有無另行租住其他房屋之必要，係歐嘉榛請求租金損害之權利發生事實，應由其負證明責任，惟歐嘉榛就此未有具體舉證，且依系爭鑑定報告所載，也無從判斷滲漏水對於系爭房屋之影響層面及程度，是依卷附事證資料，不能認定歐嘉榛有因漏水瑕疵致不能正常居住使用系爭房屋，而須另外租住之必要，從而，其請求陳亭如應賠償此部分租金，難認有據。
⒌歐嘉榛又主張：若認兩造間未再次合意延長交屋期限，則陳
亭如遲至113年6月8日始辦理交屋，已陷於給付遲延，應依系爭買賣契約第12條第3項約定，給付按買賣總價款千分之0.5計算之違約金共401,850元云云，為陳亭如所否認。經查，本件應係歐嘉榛遲延受領系爭房屋，業如上述，陳亭如就此並無違約遲延給付情事，則歐嘉榛此部分請求，仍屬無據。
七、據上所述，本件㈠本訴部分：陳亭如請求歐嘉榛應給付250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日(即113年6月1日，見審訴卷第87頁)起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不能准許；㈡反訴部分：歐嘉榛請求陳亭如應給付362,936元，及其中306,436元自民事反訴起訴狀送達翌日(即113年9月3日，見本院卷一第15頁)起，其中56,500元自民事變更訴之聲明暨答辯㈥暨反訴準備㈣狀送達翌日(即115年4月10日，見本院卷二第305頁)起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本訴及反訴經本院判命給付之金額均未逾500,000 元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，由本院依職權宣告假執行。又陳亭如、歐嘉榛其餘假執行之聲請，因其訴均經駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告、反訴原告之訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 楊境碩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 張惠雯附表：高雄市建築師公會114年4月15日鑑定報告附件十二(含114
年7月14日函文附件、115年1月23日函文附件三）
㈠ 系爭房屋主臥室馬桶滲漏水修繕(衛生器具拆裝_分離式馬桶) 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 省水馬桶（先行預估） 式 1 5,000元 5,000元 拆除有可能導致 2 洗漱設備拆裝(洗臉盆、淋浴設備) 式 1 5,000元 5,000元 因牆體需要施作防水所需 3 工資 工 1 4,950元 4,950元 4 工具損耗 式 1 50元 50元 小計 15,000元 ㈡ 系爭房屋廁所門檻滲漏水修繕(浴廁地坪拆除重鋪) 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 地坪磁磚打除 工/m³ 1 3,500元 3,500元 2 地坪塾層打除(視管線漏水修繕需求) 工/m³ 1 3,500元 3,500元 3 拆除廢料運棄 車 1 7,500元 7,500元 合法棄置場所 4 搬運工 工 1 3,000元 3,000元 小工 5 輕質混凝土澆置（墊層，如果墊層有打除需要回復) m³ 0.8 2,000元 1,600元 6 彈性水泥(防水漆，需由地坪延續到牆體之上） 3.85+3.43=7.28 ㎡ 7.28 247元 1,798元 不含工資 7 地坪1:3水泥砂漿粉刷 3.85+3.43=7.28 ㎡ 7.28 269元 1,958元 不含工資 8 地坪鋪貼20*20防滑地磚(硬貼，材料規格儘量與現場一致） ㎡ 7.28 875元 6,370元 不含工資 9 大工 工 1 7,600元 7,600元 泥水工 10 小工 工 1 4,100元 4,100元 泥水工 11 工具損耗 式 2 62元 62元 公浴+主浴 2處 40,988元 ㈢ 系爭房屋主臥室、客廳之浴室維修孔，無滲漏水狀況，故免修繕 ㈣ 系爭房屋主臥室、客廳之浴室外牆滲漏水修繕(浴廁牆面拆除重鋪) 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 牆面磁磚打除含粉刷層(要施作防水層故須打除) 公浴面積=(1.75*2+2.2*2)*2.6(牆壁)-0.8*2（門）=18.94㎡ 主浴面積=(2.23*2+1.54*2)*2.6(牆壁)-0.8*2(門)=18㎡ ㎡ 36.94 1,500元 55,410元 含粉刷層，可配合㈥ 2 拆除廢料運棄 車 1 7,500元 7,500元 合法棄置場所 3 搬運工 工 1 3,000元 3,000元 小工 4 彈性水泥(防水漆，牆體須整面施作以達防水效果) ㎡ 36.94 247元 9,124元 不含工資 5 廁所牆面1：3水泥粉刷 18.94+18=36.94㎡ ㎡ 36.94 269元 9,937元 不含工資 6 牆面鋪貼磁磚(硬貼，材料規格儘量與現場一致） ㎡ 36.94 875元 32,323元 不含工資 7 磁磚填縫材 ㎡ 36.94 30元 1,108元 不含工資 8 大工 工 1 38,000元 38,000元 泥水工 9 小工 工 1 21,022元 21,022元 泥水工 10 工具損耗 式 1 58元 58元 公浴+主浴 2處 177,424元 ㈤ 系爭房屋前陽台排水管阻塞疏通與試水(排水管疏通) 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 工資 工 1 4,950元 4,950元 水電工 2 工具損耗 式 1 50元 50元 小計 5,000元 ㈥ 系爭房屋冷、熱水管漏水修繕(冷熱水管維修) 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 給水(冷、熱)、排水管路維修及檢測(例：試壓…) 式 1 5,000元 5,000元 ㈦之1 3樓房屋廊道、主臥室廊道及浴廁修、繕工程（室內刷水泥漆） 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 平光水泥漆 主臥室廊道=(3.25-2.23)*1.54=1.57㎡ 廊道=(12.1-4.3-1.54-3.6-1)*(3.25-1.54)=2.84㎡ 升 4 200元 800元 一底兩度，使用2.84㎡ 2 工資 工 1 4,200元 4,200元 3 工具損耗 式 1 50元 50元 小計 5,050元 ㈦之2 3樓房屋廊道、主臥室廊道及浴廁修、繕工程（天花板修復） 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 烤漆輕鋼架 ㎡ 4 600元 2,400元 2 塑膠天花板 600*600*8 2.23*1.54=3.43㎡ 單位MM一箱18片 18 180元 3,240元 使用3.43㎡ 3 工資 工 1 5,250元 5,250元 4 工具損耗 式 1 60元 60元 小計 10,950元 ㈧ 系爭房屋冷熱水管修繕之明管修復工程 鑑定 項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 冷熱水管修繕之明管修復工程 式 1 50,000元 50,000元 ㈨其他 鑑定項次 工程項目 單位 數量 單價 總(複)價 備註 1 其他 式 1 10,000元 10,000元 A 總計(一～九) 319,412元 職業安全衛生管理費 式 1 1,000元 1,000元 工程保險費 式 1 1,000元 1,000元 廠商利潤及管理費 ％ 8 25,553元 B 小計(甲～丙) 27,553元 稅金 ％ 5 15,971元 C 合計(A+B+C) 362,936元