臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第243號原 告 張簡當容訴訟代理人 王志中律師被 告 蔡美源訴訟代理人 楊岡儒律師
洪千惠律師林石猛律師張羽誠律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾參萬伍仟柒佰玖拾參元，及自民國一百一十三年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴以新臺幣壹佰陸拾肆萬元為被告供擔保後得假執行，但被告以新臺幣肆佰玖拾參萬伍仟柒佰玖拾參元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎事實同一及因情事變更而以他聲明代最初聲明者，不在此限，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴以兩造共同出資購買坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍10萬分之428，下稱系爭土地）及其上同段4727建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○路○段000號（含共同使用部分即同段5011建號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），依借名登記之法律關係聲明請求被告應移轉登記系爭房地應有部分3分之1，嗣追加合夥或合資關係請求，均係基於同一出資購買系爭房地之基礎事實；又因被告已將系爭房地出售移轉所有權，已使原聲明無從履行而情事變更，故原告變更聲明請求被告應給付新臺幣（下同）493萬5,793元及利息，依前開規定，應予准許。
二、原告主張：被告為原告之親舅而有親戚關係，於民國81年間，兩造為投資方屋轉賣獲利，而合資購買系爭房地，買賣價金為1,260萬元，約定由原告出資3分之1，被告出資3分之2，雙方按比例取得對系爭房地之權利，待將來出售以獲利，惟系爭房地購買時為預售屋，為方便辦理移轉手續，故以被告之名義登記，原告並配合被告通知將所需分擔之部分以現金給付予被告，兩造就系爭房屋乃共同經營系爭房地之合夥或得類推適用合夥之合資關係。惟被告業已將系爭房地業已出售，扣除仲介費等相關稅款，實際所得共1,480萬7,378元（下稱系爭價款），是合夥或合資事業目的已完成，是原告自得依合夥或類推適用合夥之法律關係被告應按原告權利比例，請求被告給付3分之1款項493萬5,793元。若鈞院認定兩造購買系爭房屋乃屬借名登記之法律關係，原告已於112年8月28日起訴終止借名登記關係，並請求被告將系爭房地應有部分3分之1返還予原告，惟因被告將系爭房地出售，導致給付不能，故依民法第226條第1項債務不履行之法律關係，被告亦應賠償原告上述金額。爰依法提起本件訴訟，並聲明：
㈠、被告應給付原告493萬5,793元，及自民事減縮聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告獲悉被告於80年間購買系爭房地並簽立買賣契約及給付頭期款後，乃口頭向被告提議各支付系爭房地總價金之3分之1、3分之2，合購系爭房地，待不動產價格提升後出售獲利，並無約定經營共同事業，僅屬合資關係，並非合夥或借名登記，然原告僅給付被告66萬元，自不得取得系爭房地之權利。又購買系爭房地共需支付1,269萬0,840元，原告應分擔3分之1即423萬0,280元，但原告僅支付被告66萬元，故依民法第264條第1項規定，被告自得行使同時履行抗辯，在原告給付差額357萬0,280元前，始得請求分配系爭價款之3分之1，若無法行使同使履行抗辯，被告亦得以該差額為抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項
㈠、原告之母為被告之胞姐。被告與寶翔建設股份有限公司（下稱寶翔公司）簽訂買賣契約書（卷二第63至95、181至207頁），購買該公司所興建預售之系爭房地。兩造合意約定由被告出資3分之2，原告出資3分之1，將來以投資獲利，但出售時間並未確定，給付買賣價金之每期付款為房屋交屋明細表（卷二第209、211頁）。
㈡、購買系爭房地總費用為1,269萬0,840元（買賣價金1,260萬元，扣除利息折扣97,321元，加上支付契稅115,694元、代書規費20,685元、6個月管理費4,860元、保險費31,922元、店鋪招牌費15,000元，詳房屋交屋明細表）。
㈢、聲明書、專任委託銷售契約書、合約書（卷一第17至23頁）上，被告之簽名均為真正；兩造間LINE對話紀錄為真正（內容如卷一第23至67頁、139至159頁）。
㈣、系爭房屋為寶翔公司以83年8月27日所有權第一次登記為由，於83年10月4日登記為所有權人；並以83年9月15日買賣為原因，於83年11月17日移轉登記予被告。系爭土地則於82年9月8日移轉登記應有部分100000分之428予被告（卷二第337、341、343、345頁）。
㈤、被告將系爭房地於113年2月23日出售予第三人，並於113年4月9日移轉登記，出售後扣除仲介費等相關稅款，實際所得共1,480萬7,378元（卷二第61頁）。
五、得心證之理由
㈠、原告主張兩造約定由原告出資3分之1、被告出資3分之2之方式購買系爭房地，其共同目的為合作購買，待將來上漲出售獲利乙情，為兩造所不爭執。故可知兩造購買系爭房地，並非為以出資比例取得土地之應有部分，亦非為將系爭房地作為共同經營之事業而就經營項目（年度結算、損益分配等）而有明確之約定，乃出於期待將來出售系爭房地可獲得自然漲價之利益。至兩造雖曾於系爭房地尚未出售期間，就出租收入、水電、管理費、稅款、修繕費用按出資比例分配，此有兩造之LINE對話紀錄在卷可佐（卷二第25至41頁），但此僅就系爭房地管理費用之分擔，亦與經營事業有間，故兩造就購買系爭房地應僅為共同投資之性質，而成立合資之無名契約（下稱系爭合資契約）。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。惟應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限。原告主張其已交付其所應負擔之出資額乙情，為被告所否認，應由原告就此負舉證責任。經查：
１.系爭房屋於111年欲出售時，曾委託永慶不動產仲介人員甲○○銷售，被告並於簽立專任委託銷售契約書時，同時簽立聲明書（下稱系爭聲明書），並由甲○○於聲明書上簽名乙情，此有專任委託銷售契約書、系爭聲明書在卷可佐（卷一第175、17頁），並經證人甲○○證述在卷（卷二第389、390、392頁），亦為兩造所不爭執（卷一第11、169頁），此部分事實應堪認定。
２.系爭聲明書上載明「1.座落高雄市○○區○○路○段000號（歐洲皇家大樓店面）...由屋主丙○○先生與乙○○○共同出資新臺幣1260萬元...丙○○出資840萬，乙○○○出資420萬，房屋承購時雙方承購目的為投資轉賣房屋賺錢。2.丙○○與乙○○○，雙方約定系爭房地權利義務如稅金、租金收入，房屋修繕等金錢收入及支出，丙○○為系爭房地權利為三分之二...乙○○○為三分之一...，雙方均秉持上述原則執行金錢收入與支出期間已歷30年（81年至111年），系爭房地於地政登記時，房屋土地與建築物登記丙○○名下。3.....丙○○得本案買賣價金三分之二，當簡當容得買賣價金三分之一，雙方各自向仲介業者提出存摺帳號，以利仲介業者匯款...」；另觀諸兩造之LINE對話紀錄，被告分別於111年7月3日通知原告繳納房屋稅及所得稅之計算書及拿房租、111年8月12日通知原告拿租金要求原告至其住處、111年10月30日通知原告結算瓦斯、電動門、水電管理費、111年12月21日將結算明細傳予原告，均以1/3計算原告應取得及分擔部分（卷一第25、27、47、5
7、29至33、37、41、43、59頁）；另被告另於112年5月16日告知原告：以下是我太太的建議：知道你的底價我就要降價賣了你要知道當你拿一千我是拿二千我比你更想要賣出去當然越高對我們越好我們是利益相同的人不要老是疑神疑鬼這樣大家都不好（卷一第67頁），與系爭聲明書第2點、第3點所載就系爭房屋權利及出售分款比例相吻合，足見系爭聲明書所載內容應屬為真。
３.再者，證人甲○○證稱：要簽委託書時，原告拿出聲明書，原告有念內容，我和被告在旁邊聽，聽完後，原告要求我寫第4點，被告當下沒有太多意見，也沒有特別反對等語（卷二第392頁），可見被告業已知悉聲明書之內容，方為簽名。
又被告自承為中學教師退休，曾任專科、導師，另從事蘭花種植買賣事業、不動產投資買賣，此有高雄縣立鳳山國民中學教師成績考核通知書、蘭花培育獎狀在卷可佐（卷二第221至233、287頁），足見被告具有相當之智識及社會經驗，應明知聲明書內容所表達之意思及簽名效果，益徵系爭聲明書內容應為被告所同意且確認無誤。依系爭聲明書內容明確記載原告業已就系爭房地出資3分之1（原告出資420萬元，被告出資840萬元，房屋總價1,260萬元，即出資3分之1），且與原告自81年至111年共同按出資比例原告3分之1、被告3分之2共同就系爭房地分擔支出及收入，並同意將出售價金3分之1分予原告，堪認被告已承認原告業已出資，並取得3分之1獲利比。
４.被告雖辯稱系爭聲明書為當場受原告咆哮脅迫所書寫，然所謂脅迫而為意思表示，係指被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以故意告以危害，而使之出於非意願而為之。然系爭聲明書書寫時，依在場之房仲人員甲○○證稱：我不認識原告，是被告要委託我出售系爭房地，簽完委託書，兩造當天就在現場針對房產的問題聊，後來原告就要求我將他們聊的內容紀錄下來，才願意委託，就是聲明書第4點，我沒聽到原告對被告很兇或是說被告不簽聲明書就要他好看，原告說話是音量比較大，但不到很兇、指責或是威脅的話，被告當時不是很想簽，但是最後還是簽了，當下其實沒有太爭執的場面等語（卷二第389、390頁），而甲○○為被告所商請簽約之房仲人員，與原告素不相識，無偏袒原告之必要，且其亦在系爭聲明書上簽名見證，其所證自堪採信。再者，被告自承與其配偶、子女同居並非孤身一人，又具有相當之智識及社會經驗，如受脅迫，當可對外求助或尋求保護，盡量遠離加害者，倘有接觸之必要亦會要求他人陪同，但被告皆未為之，反與原告獨自相約見面共同委託出售系爭房屋，已與常理有違；另觀之兩造於111年5月起至112年5月15日間之LINE對話紀錄（卷一第57至65頁），和平且有禮貌互相溝通討論系爭房屋水電、瓦斯、維修、委託仲介出售之相關事項，被告甚於111年8月12日要求原告至其住所拿取租金，並於112年5月15日親自將鑰匙送去原告住所（卷一第47、57、65頁），顯與其所抗辯原告曾多次騷擾致其心生畏懼之情形未合，故被告此部分所辯，實難憑採。至被告雖提出112年5月21日原告與被告約定不得進入被告住宅之合約書（卷一第23頁）、112年8月9日下午5時36分許原告在門口徘徊之監視錄影畫面擷圖（卷二第97頁）及113年3月1日向高雄市政府警察局市政信箱陳情原告在當日及112年8月9日在法院調解不順後，去居住地鬧事（卷二第101頁），然依上開LINE對話紀錄，兩造於112年5月16日起雙方對於出售系爭房地之金額、仲介委託對象即口氣不善，甚至無法溝通各執己見，是難以此等於雙方發生糾紛後所發生之事件，推認原告前有威脅之情事。
５.末被告於訴訟中抗辯原告僅給付66萬元，因其有能力獨資購買系爭房地即自己支付云云。然承前所述，原告除擔任教師外，另有從事買賣不動產、蘭花生意，投資系爭房地亦為逐利為之，在兩造決議合資購買系爭房地後，原告並未如期或依約向其繳納全額時，被告豈有長達20至30年間不向其討要，仍將租金收入按3分之1分配予原告之理？甚而於出售系爭房地時，就出售情形、價格皆徵詢原告之意見（卷一第63至67頁），並以聲明書確認原告可取得3分之1售屋款，從未提起出資未足額致其墊付需給付乙事，此皆與一般社會常情不符，是被告此部分所辯，實難憑採。又被告雖辯稱原告應拿出付款之證明，然被告自承其收受原告之出資款為現金，再參以被告欲交付原告租金收入亦通知原告至其住處拿取，此有LINE對話紀錄可佐（卷一第47、57頁），是實難以直接交付之證明為佐證，然基於被告以系爭聲明書確認原告已繳納投資款，取得3分之1獲利比，且系爭房地於83年購得至112年近30年間，均未就投資款給付與否發生爭議等情以觀，街足堪認定原告業已將其應分擔之投資款足額交付甚明。是被告抗辯原告僅繳納66萬元云云，非屬可採。
㈢、按合夥因合夥之目的事業已完成者而解散，合夥解散後，應進行清算程序，合夥財產於清償合夥債務及返還各合夥人之出資後，尚有賸餘者，按各合夥人應受分配之利益分配之，此觀民法第692條第3款定有明文。當事人約定合資或共同出資購買不動產，以賺取自然漲價出售差價之利潤者，雖非約定經營共同事業，而與民法第667條所規定之合夥契約未盡相同，二者均係契約當事人共同出資，雙方就出資及獲利比例均按約定定之，仍與合夥契約性質類似，則就性質不相牴觸部分，非不得類推適用民法合夥之相關規定，以定合資人間之權義歸屬。系爭合資契約乃以出售系爭房地獲利為其目的，而系爭房地業於113年2月23日以出售予第三人，其合資目的業已完成，應為解散，並類推適用合夥之法律關係為清算。依民法第697條至699條規定，系爭房地出售後扣除仲介費等相關稅款，實際所得為1,480萬7,378元，返還原告出資及分配剩餘利益後，原告應取得493萬5,793元〔1,269萬0,840÷3＋（1,480萬7,378－1,269萬0,840）÷3＝493萬5,793元〕。
至被告抗辯原告應補足投資款差額357萬0,280元，故得行使同時履行抗辯或抵銷云云，惟原告已足額給付投資款業經認定如前，故被告此部分抗辯，洵屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭合資之法律關係，請求被告應給付原告4,935,793元，及於民事減縮聲明狀繕本送達翌日即113年6月18日起（卷二第103頁，原告自行寄送書狀，並未提出回執，然被告表示於113年6月18日言詞辯論庭前業已收受，故基於有利以113年6月17日為收受書狀之日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並職權酌定被告提供相當擔保，得與免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第二庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 3 日
書記官 楊姿敏