臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第20號原 告 黃清福被 告 張貴華訴訟代理人 陳裕文律師
林于軒律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰柒拾肆萬參仟伍佰玖拾肆元，及自民國一百一十三年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人即被告之子徐慶煌前於民國99年參與高雄市立法委員選舉，向原告購買選舉文宣品數批，積欠買賣價金新臺幣（下同）514萬9,000元（下稱系爭債務），因徐慶煌暫無法給付，遂簽發如附表一所示之本票2紙（下稱系爭本票），約定以本票到期日為清償日，然徐慶煌於期限屆滿時仍未能清償系爭債務，原告持系爭本票聲請本票裁定，經本院以104年度司票字第1812號裁定（下稱系爭本票裁定）准予強制執行，並確定在案。而兩造為處理徐慶煌積欠之系爭債務，遂於106年6月20日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約，但如專指不動產買賣契約書時，則稱之系爭契約書），協議由被告將如附表二所示土地（下稱系爭土地）及門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0○0號（下稱系爭門牌）未辦保存登記之房屋2棟（即本院107年度鳳簡字第497號【下稱前案】卷一第100頁最右側及中間之房屋，依右至左，下各稱C屋及B屋，合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），以544萬9,000元出售予原告，原告僅需給付被告30萬元，其餘買賣價金514萬9,000元用以抵銷系爭債務，並於系爭契約第8條第5項後段約定，若被告毀約不賣或給付不能時，被告應給付以所收款項加倍計算之違約金予原告。嗣被告雖依約移轉系爭土地所有權登記予原告，然因被告並非系爭建物之事實上處分權人，致無法移轉系爭建物之事實上處分權予原告，爰依民法第227條第1項準用民法第226條第1項、系爭契約第8條第5項後段，擇一請求被告給付相當於系爭建物價值
7.42折之金錢即374萬3,594元等語。並聲明：被告應給付原告374萬3,594元，及自106年9月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告僅有出售系爭土地及C屋予原告，縱系爭契約包含B屋，依兩造於106年9月11日所簽訂之債務清償協議書（下稱系爭協議書），被告亦僅負協助原告請系爭建物之占有人搬離之義務，並未負有移轉系爭建物事實上處分權予原告之義務。被告既已將系爭門牌之稅籍移轉登記予原告，並於原告請求系爭建物占有人返還建物之第一審訴訟程序中，擔任原告訴訟代理人，復為原告支付於該案第二審訴訟程序委任律師之費用，即已盡上開協助義務，並無任何債務不履行之情事。縱認被告有違約情事，然系爭契約第8條第5款後段約定之違約金，應為損害賠償額預定性質，應以原告實際交付之價金30萬元作為原告所受實際損害，原告請求之違約金，尚屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠徐慶煌前於99年參與高雄市立法委員選舉，向原告購買選舉
文宣品數批，積欠系爭債務，因徐慶煌暫無法給付，遂簽發系爭本票予原告，約定以本票到期日為清償日，然徐慶煌於期限屆滿時仍未能清償系爭債務，原告持系爭本票聲請本票裁定，經系爭本票裁定准予強制執行，並確定在案。而徐慶煌為清償系爭債務，協調由被告將系爭土地及C屋（兩造就是否包含B屋有爭執）作為償還，兩造並於106年6月20日簽立系爭契約書，約定買賣價金為544萬9,000元，原告僅須給付其中30萬元予被告，其餘514萬9,000元作為徐慶煌清償系爭債務予原告，兩造及徐慶煌復於106年9月11日簽訂系爭協議書。
㈡被告於106年8月28日將系爭土地所有權移轉登記予原告。㈢被告未取得系爭建物事實上處分權，無法將系爭建物之事實上處分權移轉予原告。
四、得心證之理由：㈠系爭契約之標的有無包含B屋？
經查，依系爭契約書所載，其買賣標的雖僅記載「門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0○0號（即系爭門牌）房屋」。惟參以兩造另簽立之系爭協議書約定：「一、茲因徐慶煌先生以下簡稱甲方，於民國99年間向黃清福先生以下簡稱乙方購買...，因此甲方母親張貴華女士，以下簡稱丙方，提供如附件(一)買賣契約書所列情形，償還乙方票款。二、由於償債之鳳林一路161巷1-3號三層樓房屋為一個門牌兩棟房屋如附件（二）...，今甲、乙、丙三方協議同議還債事宜。如果...土地所有權人為爭取權益主張權利造成乙方之拆屋損失，甲方願無條件賠償乙方所受拆屋損失。」等語（見審訴卷第19頁)，由上開第一條所指附件（一）之買賣契約書即為系爭契約書，可見兩造簽訂系爭契約之目的，乃由被告以系爭契約之買賣價金償還系爭債務，且於第二條明載用以償債所出售之系爭門牌號碼房屋共有2棟，並配合附件（二）（見訴字卷第159頁）即分別為C屋及其左側之B屋，此亦與被告於前案中自陳：當時張簡主文的母親帶他和張簡主民、張簡旺鎮來借錢，有開本票及簽借據，後來用現在編為高雄市○○區○○○路000巷0○0號門牌的兩棟房屋及持分的土地簽買賣契約書，將系爭建物賣給我，因為徐慶煌欠原告很多錢，就把
B、C屋用來還原告錢，該2棟房屋共用系爭門牌等語（前案卷二第175、177、178、179頁）相符，是系爭契約之標的應包含系爭建物，應堪認定。
㈡被告依系爭契約是否負有系爭建物移轉事實上處分權之義務
？如是，被告是否已履約？被告固辯稱其依系爭協議書僅負協助原告請系爭建物之占有人搬離之責任，不負有移轉系爭建物移轉事實上處分權予原告之義務等語。惟查：
⒈按物之出賣人應負交付其物與買受人，並使其取得該物所有
權人之義務，民法第348條定有明文。被告既將系爭房地出售予原告，以買賣價金抵償系爭債務，原告並已依系爭契約給付被告30萬元，則被告應負有交付並使原告取得系爭房地所有權之義務，系爭建物固未辦理第一次保存登記而無法辦理所有權移轉登記，僅能取得事實上處分權，然事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，較之所有權人之權能，實屬無異，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，故關於系爭建物，被告應負使原告取得事實上處分權之義務；又兩造簽立系爭契約及協議書時，雖約定系爭建物為他人所占有，被告不負點交之責，此有系爭契約書、系爭協議書及其附圖為佐（見訴字卷第115至117、159頁、審訴卷第19頁），並據證人蘇忠茂於本院111年度訴字第1144號案件（下稱1144號案）中證述在卷（見1144號案卷二第328頁），惟此僅免除被告就系爭建物移轉占有（交付）之責，不免除被告仍須將系爭建物事實上處分權移轉予原告。
⒉被告雖將標示坐落系爭門牌之稅籍資料以106年6月買賣移轉
登記予原告，此有高雄市稅捐稽徵處大寮分處函文暨所附之房屋稅籍證明書可佐（見前案卷一第42、43頁），然稅籍資料之移轉，僅為行政上管理，與民法上事實上處分權或所有權移轉無涉，非得單依此遽認為被告已將系爭建物之事實上處分權移轉予原告。況原告前本於C屋事實上處分權人，向C屋之占有人行使權利，經本院以前案及前案二審判決認定原告未取得C屋之事實上處分權予以駁回確定，且於該案中另有第三人就B屋主張事實上處分權乙節，業經本院調閱前案及前案二審案卷核閱無誤，尚無從認原告業已取得系爭建物事實上處分權。此外，被告亦未提出其他其確有系爭建物事實上處分權，並已移轉予原告之證明，自難認系爭契約業已全部履行完成。
㈢原告得否請求被告給付374萬3,594元？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院110年度台上字第2572號判決意旨參照）。又倘為賠償總額預定性之違約金，一旦有債務不履行情事發生，債權人毋庸舉證證明其所受實際損害，即可依約定金額，請求債務人為給付（最高法院74年度台上字第137號判決意旨參照）。
⒉查系爭契約第8條第5項後段約定：「如賣方毀約不賣或給付
不能違約情事時，買方除得解除契約本契約外，賣方應於五日內將所收款項加倍返還買方，以為違約之損害賠償」（見訴字卷第117頁），並未明定為懲罰性違約金性質，且觀諸系爭契約並未約定買方於賣方給付不能時，除上開違約金，尚得另外請求損害賠償，可見系爭契約第8條第5款後段之違約金，應屬因債務不履行所生損害之賠償總額，為損害賠償總額預定性質，而非原告主張之懲罰性違約金性質。
⒊被告依系爭契約負有移轉系爭建物之事實上處分權移轉予原
告之義務，如前述，然被告未取得系爭建物事實上處分權，無法將系爭建物之事實上處分權移轉予原告（見不爭執事項㈢），業已構成給付不能，原告依系爭契約第8條第5款後段，自得請求被告給付以所收款項加倍計算之違約金。又兩造約定系爭契約之買賣價金為544萬9,000元，原告業已給付被告30萬元乙節，為被告所不爭執（見訴字卷第148頁），而就剩餘價金514萬9,000元，兩造既均同意以之抵償徐慶煌積欠原告之系爭債務（見不爭執事項㈠），堪認原告業已給付此部分價金予被告，是原告共計給付544萬9,000元予被告。
⒋又被告業已於106年8月28日將系爭土地所有權移轉登記予原
告（見不爭執事項㈡），僅就系爭建物部分陷入給付不能，則依1144號案囑託玉亨不動產估價師事務所鑑定結果，於106年6月20日系爭契約成立時，系爭土地價值為229萬4,788元、C屋價值為248萬8,152元、B屋價值255萬7,124元，有估價報告書在卷可考（見審訴卷第21至219頁），本院審酌上該鑑定報告乃由客觀具有專業之不動產估價師，依據系爭建物之位置、現況，並就影響價格形成之因素為分析，依比較法綜合判斷，應具有高度之憑信性，應堪採信。又不動產點交與否將影響買方之購買意願，並隨買賣雙方議約能力、對標的現況及占有之掌握程度、後續之規劃等因素影響該不動產主觀上之價格，然影響程度因人而異，此有玉亨不動產估價師事務所114年5月9日之回函可佐（見訴字卷第219頁）。而本件原告於買受系爭建物時明知系爭建物遭他人占有，且依系爭契約及協議書，被告不負有點交系爭建物之義務，原告事後仍需自行取得系爭建物之占有，並自行承擔無法順利取得系爭建物占有之風險，是系爭建物之交易價值，即因被告不負點交系爭建物而受影響，而其影響幅度參以兩造間簽訂系爭契約之主要目的在使徐慶煌得以藉此對原告清償系爭債務，被告始以價值共計734萬64元之系爭房地【計算式：248萬8,152元＋255萬7,124元＋229萬4,788元＝734萬64元】，與原告達成作價544萬9,000元，用以清償系爭債務之協議（原告另再給付被告30萬元），應可認系爭建物之交易價值（即相當於被告就系爭建物所收取之價款），得以兩造間之作價比例為基準計算，即為374萬5,432元【計算式：系爭契約總價544萬9,000元÷系爭房地客觀價值734萬64元×（C屋客觀價值248萬8,152元＋B屋客觀價值255萬7,124元）＝374萬5,432元，小數點以下四捨五入】，是被告就系爭建物部分所收取款項，應僅有374萬5,432元，則原告依系爭契約第8條第5款後段，請求被告給付未超過其所收受價款一倍之違約金374萬3,594元，自屬有據。
⒌按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條固有明文。惟是否相當，法院應依違約金之性質，分別審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人原可享受之利益、實際所受之損害，及債務人違約時之一切情狀以為斷（最高法院110年度台上字第1551號判決意旨參照）。查原告因被告違約所受損害即為系爭建物之價值，即374萬5,432元，是原告請求與其所受損害相當之違約金374萬3,594元，並無過高，被告請求酌減，尚無可採。
㈣原告請求自106年9月11日起算之遲延利息，有無理由？
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件原告依系爭契約第8條第5項後段請求被告給付違約金，為無確定期限之債務，且係以支付金錢為標的，又原告自陳其係於113年6月13日始以民事更正狀請求被告給付違約金（見訴字卷第171頁），而被告於同月14日收受上開訴狀，為兩造所不爭執（見訴字卷第171頁），依前開說明，原告請求自上開民事更正狀繕本送達翌日即113年6月15日起算至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8條第5項後段，請求被告給付374萬3,594元，及自113年6月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原告另依民法第227條第1項準用民法第226條第1項為請求，不能獲致更有利之判決，無庸予以裁判，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 邱逸先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 洪嘉慧附表一： 編號 發票日 票面金額 到期日 利息起算日 票據號碼 1 99年6月2日 2,429,000元 101年6月2日 101年6月2日 587352 2 100年5月23日 2,720,000元 102年6月2日 102年6月2日 587354
附表二 編號 不動產地號、建號或地上物 權利範圍 備註 1 高雄市○○區○○段00000地號土地 全部 2 高雄市○○區○○段000地號土地 3467/69720 3 高雄市○○區○○段00000地號土地 3467/ 69720 4 高雄市○○區○○段00000地號土地 4157/10000 5 高雄市○○區○○段000地號土地 1/12