臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第411號原 告 林鴻章訴訟代理人 陳魁元律師
蘇伯維律師被 告 楊弘逸
呂黃秀端黃威程上 一 人訴訟代理人 林勝安律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落高雄市○○區○○段00地號土地，及其上高雄市○○區○○段000號建號建物應予變賣，所得價金按附表兩造應有部分比例分配。
二、訴訟費用由被告楊弘逸負擔6分之1、被告呂黃秀端負擔3分之1、被告黃威程負擔3分之1，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告楊弘逸經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段00地號土地，及其上高雄市○○區○○段000號建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號之房屋，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭不動產），系爭不動產並無依使用目的不能分割之情事，亦未定有不分割之期限，因民法並無「買賣不破使用借貸」等類似規定，呂黃秀端、黃威程不得以先前與訴外人即系爭不動產原共有人黃怡樺間簽訂之使用借貸契約而拒絕分割；縱認該使用借貸契約為分管約定，因未經登記，依民法第826條之1第1項規定，亦不拘束原告。兩造不能達成系爭不動產之分割協議，且無分管協議，系爭房屋目前由黃威程占有中，因系爭房屋為獨棟透天厝，以原物分配顯有困難，宜以變價方式分割。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款規定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告楊弘逸未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、被告呂黃秀端、黃威程則均以：系爭不動產原為黃怡樺、呂黃秀端、黃威程所共有，黃怡樺、呂黃秀端、黃威程曾簽訂不動產無償借用契約書（下稱系爭借用契約），約定黃威程可無償使用系爭不動產50年，且該無償借用契約有經公證人公證，故原告無法行使隨時分割共有物的權利。原告、楊弘逸與黃怡樺簽訂系爭不動產之買賣契約書（下稱系爭買賣契約）亦約定買受人需繼受系爭不動產之相關權利義務，原告亦受無償借用契約之拘束，無法主張分割。系爭房屋是三層樓建築，我們認為也可以原物分割，後續可以來一起研究如何分配使用，目前無特定的分割分案提出等語。黃威程另以：黃怡樺應已經與買受人（即原告、被告楊弘逸）完成點交，且必已將分管協議交付買受人，否則不可能給付黃怡樺買賣價金餘款；原告利用黃威程無直接證據證明黃怡樺已與其點交或交付分管協議，訴請變價分割，是違反民法第148條規定，屬違反誠信原則權利濫用，依民法第72條原告違反公序良俗法律行為無效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（訴字卷第224頁、第250-261頁）：
㈠、系爭不動產前為黃怡樺、呂黃秀端、黃威程所共有，應有部分各為3分之1。嗣黃怡樺將其應有部分於112年5月7日出售予原告、楊弘逸，黃怡樺於112年6月19日將其應有部分所有權移轉登記予原告、楊弘逸。系爭不動產現為兩造所共有，應有部分為原告、楊弘逸各6分之1，呂黃秀端、黃威程各3分之1。
㈡、系爭房屋目前由黃威程占有使用。
㈢、黃怡樺與呂黃秀端、黃威程曾於106年4月13日簽訂內容如訴字卷第47頁所示之借用契約書，該契約書曾經公證人公證。
㈣、黃怡樺與原告、楊弘逸簽訂系爭不動產之買賣契約如訴字卷第55頁至第58頁所示，其中第9條第3項約定：「買賣標的點交……三、如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務。」
五、得心證之理由：本件兩造爭執之點，應在於：㈠、系爭不動產得否分割？系爭不動產有無不分割協議？或有因使用目的不能分割之情事？若系爭不動產有不分割協議，原告應否受該契約之拘束？原告請求分割系爭不動產有無違反民法第72條或第148條之情形？㈡、若系爭不動產得以分割，應如何分割為適當？茲分述如下：
㈠、原告得請求分割系爭不動產：⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，此觀民法第823條第1項、第824條第2項規定即明。另共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人得約定範圍而使用之，但該項分管行為不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割情形有間，是共有物之分管契約與共有物之不分割約定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使（最高法院84年度台上字第865號、108年度台上字第1693號民事判決意旨參照）。
⒉黃怡樺、呂黃秀端、黃威程前為系爭不動產之共有人，3人間
固曾於106年4月13日簽訂系爭借用契約，約定由黃怡樺、呂黃秀端將系爭不動產無償出借予黃威程及其家人作為住家居住使用，借用期限自106年4月13日起至156年4月12日止，借用期滿若要繼續借用，雙方應換新約等內容，該契約書並經公證人公證（訴字卷第41-47頁），但觀諸該借用契約內容，並無關於不分割共有物之約定，性質應僅為系爭不動產前共有人間就共有物分管之契約，與所謂共有物不分割之約定尚屬有異，無從以系爭借用契約之存在，即遽認系爭不動產之前共有人間確有不分割共有物之約定，從而遽論共有人不得分割系爭不動產。
⒊原告不受系爭借用契約之拘束：
⑴不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之
約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同，民法第826條之1第1項定有明文。系爭借用契約固曾經公證人公證，然承前所述，此非不分割系爭不動產之約定，況被告均未舉證系爭借用契約曾依前揭民法之規定登記，難認系爭借用契約對系爭不動產之受讓人原告具有效力。
⑵況原告、楊弘逸與黃怡樺於112年5月7日簽訂系爭不動產買賣
契約書，系爭買賣契約甲方為原告、楊弘逸，乙方為黃怡樺，其中第9條第1項、第3項固約定：「買賣標的點交 一、除有特別約定以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金於結算後匯入乙方指定之帳戶。……三、如有使用現況之住戶規約、分管協議、大樓管理辦法、停車位使用辦法等文件，點交時乙方應一併交付甲方，甲方應繼受相關之權利義務。」等內容（訴字卷第57頁）。惟證人黃怡樺到庭證稱：我是委託仲介幫我賣掉我的持分，因為我當時有用錢的需求，我有跟仲介說黃威程住在裡面，也有說我好像有簽經公證的一個文件，仲介說這份不用拿出來，所以我沒有把公證書、不動產無償借用契約書給他們，而且我手邊也找不到公證書、不動產無償借用契約書，所以也沒辦法提供給他們。我有跟仲介口述這個狀態，只是仲介不需要給買受人這個文件，因為仲介說買賣如果交易成立，他們自己會解決，跟我沒有關係。仲介說不用點交，所以我們直接去代書那裡簽署買賣相關的文件。我有請仲介要告訴買受人房屋目前之居住狀態，但仲介有沒有跟買受人說，我就不清楚，因為我們都是口頭討論，我跟仲介都是用LINE聯繫，不知道真實姓名；我有收到買賣價金等語（訴字卷第188-191頁）。審酌證人黃怡樺為呂黃秀端、黃威程之親屬，無刻意迴護原告之動機，其證詞應屬可採。而由證人黃怡樺上開證述可知，其與原告簽訂系爭買賣契約時，因找不到系爭借用契約，故並未將系爭借用契約提供給買受人即原告、楊弘逸，且雖買受人已依約支付買賣價金，系爭不動產亦未由黃怡樺實際點交。黃威程辯稱黃怡樺應已經與買受人完成點交，且必已將分管協議交付買受人，否則不可能給付買賣價金餘款云云，與事實不符，洵不足採。是縱系爭買賣契約第9條第3項有關於買受人應繼受分管協議權利義務之約定，因出賣人即黃怡樺未將系爭借用契約文件交付原告，卷內亦無相關證據足認原告明知或可得而知系爭借用契約之存在，原告仍不受系爭借用契約之拘束，系爭不動產即無依使用目的不能分割之情事。
⒋再按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
，民法第823條第1項前段定有明文，原告既為系爭不動產之共有人，本得依法隨時請求分割共有物。況承前所述，原告並不受系爭借用契約效力之拘束，而系爭借用契約是無償之使用借貸契約，且借用期間長達50年，原告依法訴請分割系爭不動產，難認有何違反公共秩序善良風俗、或屬權利濫用之情事。則黃威程空言辯稱：原告利用黃威程無直接證據證明黃怡樺已與其點交或交付分管協議，訴請變價分割，屬違反誠信原則權利濫用，違反公序良俗者法律行為無效云云，亦屬無稽。
⒌綜上，系爭不動產為兩造共有，應有部分如附表所示，原告
已陳明系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂定不分割之協議，兩造無法就分割達成協議，是原告訴請裁判分割系爭不動產，自屬有據。
㈡、系爭不動產應以變價方式分割：⒈按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。是共有物之分割，以原物分配為原則，原物分配有困難，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，均屬之。究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割。
⒉查系爭不動產為土地及坐落其上之加強磚造建物，土地形狀
狹長，系爭房屋則為與兩側鄰屋相連接之透天建築，僅有一個門牌號碼，正面僅有一出入口，有地號查詢結果、建物登記第一類謄本、現場照片可稽（雄司調字卷第29頁、第45-47頁、審訴字卷第31-33頁），顯不適宜原物分割。原告陳明：希望變價分割，同意由被告購買原告持分等語；呂黃秀端、黃威程則稱：我們的部分不賣，我們也沒有錢可以購買；認為可以原物分割，（但）目前尚無特定的分割方案要提出等語。是本院斟酌兩造無意願或能力取得系爭不動產原物分配，再以金錢補償對造，兼衡系爭不動產構造及使用上均為單一建物，若為原物分割，按兩造應有部分分得之建物、土地面積非大，且將有礙經濟效用，損害房地完整性，不利於房屋之使用等樣態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，兼顧公平之原則，認系爭不動產採變價分割，將變賣所得價金按兩造應有部分比例分配，除可讓系爭不動產所有權歸一，俾維持系爭不動產原有經濟效益外，在自由市場競爭下，亦可使系爭不動產之市場價值極大化，且兩造嗣後若有取得系爭不動產之意願，仍可參與買受或於拍定後依相同條件行使優先承買權，符合全體共有人之利益，較為適當。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不動產，為有理由，又本件以變價分割為最適宜之分割方法；爰判決兩造所共有系爭不動產應予變價分割，所得價金由共有人依附表所示之應有部分比例分配。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，再參以兩造就系爭不動產應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 王耀霆
法 官 鄭靜筠法 官 翁瑄禮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 林希潔附表：
編號 不動產項目 兩造應有部分比例 1 坐落高雄市○○區○○段00地號土地 （權利範圍全部） 原告：6分之1 被告楊弘逸：6分之1 被告呂黃秀端：3分之1 被告黃威程：3分之1 2 其上高雄市○○區○○段000○號建物 （權利範圍全部，門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號）