臺灣高雄地方法院民事判決113年度訴字第921號原 告即反訴被告 王永祥訴訟代理人 王文瑜
陳樹村律師龔暐翔律師被 告即反訴原告 陳大儒訴訟代理人 朱威儒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年4月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應自高雄市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號建物遷出，並將此建物騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣412,000元，及自民國113年4月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國113年2月29日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣45,000元。
三、本訴訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣412,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：原告為高雄市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷00號建物（下稱系爭房屋）之所有人，於民國107年1月1日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約書，租期自107年1月1日起至109年6月30止，租金每月新臺幣（下同）45,000元，押租金80,000元，被告已給付押租金80,000元。嗣兩造於租期屆滿後，未續簽書面租約，被告仍繼續按月給付租金45,000元，是兩造間就系爭房屋為不定期限之租賃（下稱系爭租賃）。惟被告自112年4月起未再給付租金，迄自112年7月止，已積欠原告3個月租金，原告於112年8月11日以存證信函催告被告給付租金，被告仍拒不給付，原告復於112年9月27日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，被告自此即無權繼續占有使用系爭房屋。爰依民法第767條、第179條之規定、系爭租賃之約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告412,000元，及自民事更正起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自113年2月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告45,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告雖同意返還系爭房屋，但否認原告其餘主張。蓋原告為高雄市○○區○○段○○段00地號（下稱系爭土地）及坐落其上之系爭房屋（下合稱系爭房地）之所有人，兩造就系爭房地有合建銷售之合意後，約定被告應持續給付租金至地上物拆除開工日止。惟原告嗣後反悔不願進行合建銷售，兩造復協議被告應給付租金至112年3月止，自12年4月起即毋庸再給付租金，並給予被告時間遷出系爭房屋，但未約定最後搬遷期限等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見訴卷第156頁）㈠原告為系爭房地之所有權人。
㈡兩造於107年1月1日簽訂房屋租賃契約書，約定原告將系爭房
屋出租被告，租期自107年1月1日起至109年6月30止，租金每月45,000元，押租金80,000元，被告已給付押租金80,000元。
㈢兩造於109年6月30日後未續簽書面租約，被告仍繼續按月給
付租金45,000元至112年3月止，後自112年4月起未再給付租金。
㈣原告於112年8月11日寄發存證信函予被告，告以扣除押租金
被告仍應給付租金145,000元，限被告於5日內給付。原告復於112年9月27日寄發存證信函予被告，告以被告經催告拒絕給付租金，以本存證信函向被告為終止租約之意思表示等語，被告於112年9月28日收受該存證信函。
㈤系爭房屋現由被告繼續占有使用中。
四、得心證之理由㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條前段亦定有明文。經查，被告自112年4月起未再給付租金，原告因而於112年8月11日寄發存證信函予被告，告以扣除押租金被告仍應給付租金145,000元（計算式：5個月×每月45,000元-押租金80,000元=145,000元），並限被告於5日內給付；但被告仍未給付，原告復於112年9月27日寄發存證信函予被告，以此存證信函向被告為終止租約之意思表示，並經被告於112年9月28日收受此存證信函等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈢、㈣），堪認系爭租賃已於112年9月28日經原告合法終止。從而，原告依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，當屬有據，應予准許，且被告亦同意原告此部分之請求（見訴卷第155頁）。
㈡系爭租賃既於112年9月28日才生終止之效力，則於此之前，
被告自應依系爭租賃按月給付租金予原告。被告雖以前詞置辯，並提出大裕段『合建合售&合建分售』分析報告（見審訴卷第203至215頁，下稱系爭分析報告）。惟查，原告否認有系爭租賃自12年4月起變更為無償使用借貸之合意，並表示雖曾與被告口頭洽談合建系爭房地一事，但未達契約合致之程度（見訴卷第26頁），亦未曾見過系爭分析報告（見訴卷第117頁）。觀系爭分析報告之內容，僅在說明如果進行合建銷售，新房屋將如何建造及相關之成本分析；且其上亦未有系爭土地之資訊、兩造為合建銷售之契約當事人等文字之記載，自難以此認為兩造就系爭房地曾有合建銷售之合意。況縱兩造有合建銷售之合意，被告對於兩造於原告不願進行合建銷售後，另有合意被告自112年4月起即毋庸再給付租金一情，並未提出任何佐證，是被告所辯均無足採信。從而，原告扣除押租金80,000元後，依系爭租賃請求被告給付112年4月1日（被告開始未給付租金）起至112年9月28日（系爭租賃終止日）止之租金187,000元【計算式：5個月×每月45,000元+（每月45,000元÷30日×28日=42,000元）-80,000元=187,000元】，為有理由，應予准許。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查系爭租賃已於112年9月28日經原告終止，已如前述，則被告自112年9月29日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租賃約定租金為每月45,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租賃所約定之租金45,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第179條規定，請求被告自112年9月29日起至113年2月28日止之相當租金之不當得利225,000元（計算式：5個月×45,000元=225,000元）；及請求自113年2月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利45,000元，均屬有據。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告對被告之前揭系爭租賃請求、不當得利請求，係屬給付無確定期限之金錢債權。而本件民事更正起訴狀繕本係於113年4月24日送達於被告（見審訴卷第163頁），因此，原告併請求被告自民事更正起訴狀繕本送達翌日即113年4月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件原告依民法第767條、第179條之規定、系爭租賃之約定，請求被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告；並應給付原告412,000元（計算式：187,000元+225,000元=412,000元），及自113年4月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自113年2月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利45,000元，均有理由，應予准許。
六、本判決第2項命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，而此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅係促請法院職權發動，故就原告勝訴部分即無再由原告聲請供擔保宣告假執行之必要；另依聲請宣告被告預供擔保後亦得免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造就系爭房地存有合建銷售之合意，惟反訴被告嗣反悔而拒絕提供系爭房地履行合建銷售契約，反訴被告已陷於給付遲延而應對反訴原告所受之遲延損害即36,000,000元負賠償責任，爰依民法第231條第1項之規定，僅就一部請求提起反訴，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,500,000元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造間無合建銷售之合意等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。經查，關於兩造就系爭房地有合建銷售之合意一事，反訴原告僅提出系爭分析報告，並表示兩造都是口頭電話聯絡，未簽訂合約等語（見訴卷第156頁），惟系爭分析報告無從認定兩造有合建銷售之合意，業如前述，則反訴原告既未提出相關佐證，且反訴被告否認有合建銷售之合意，自無從肯認反訴原告所主張為真，遑論是有合建銷售之合意後，關於反訴被告給付遲延而致反訴原告受有遲延損害之部分。是反訴原告之請求，不應准許。
四、綜上所述，反訴原告依民法第231條第1項之規定請求反訴被告給付1,500,000元及自114年1月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之請求，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
肆、原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 林綉君法 官 王雪君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 梁瑜玲