臺灣高雄地方法院民事判決
114年度簡上字第11號上 訴 人 趙紳旭被上訴人 吳淑芬上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年11月21日本院高雄簡易庭113年度雄簡字第1305號第一審判決提起上訴，本院於民國114年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬零貳佰元本息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔分三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋），簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自民國112年2月15日起至113年2月15日止，每月租金為新臺幣（下同）22,000元，上訴人已經給付押租金44,000元，因被上訴人將系爭房屋分租後，每月租金調降為14,000元。被上訴人於租期屆至前，曾以存證信函通知上訴人於到期後應搬離，以示拒絕續租之意，詎上訴人租期屆至後拒不搬遷，並於租期屆至後逕自給付113年2月16至同年3月15日租金，是其應再給付113年3月16日至10月30日共7.5 個月相當於租金之金額，並依系爭契約第14條規定請求自113年2月15日至10月30日每月14,000元之違約金，共22萬4,000元；復上訴人積欠水費2,200元、電費1萬6,163元，依系爭租約第5條第2、3款約定應由上訴人給付，故上訴人合計應給付被上訴人24萬2,363元。為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：上訴人應給付被上訴人24萬2,363元（被上訴人請求上訴人返還系爭房屋部分，未據上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。
二、上訴人則以：伊有繳租金至113 年6 月份（即至7月15日之租金），故於此期間被上訴人不得請求租金及違約金；又違約金以相當月租額計算，顯屬過高，應依民法第252條規定，將違約金酌減至10分3為適當，即每月4,200元。故被上訴人僅得請求自113年7月起算至10月之租金，加計違約金合計為7萬2,800 元【計算式：（14,000元＋4,200元）× 4＝72,800元】。另以依系爭租約第13條規定被上訴人應返還押租金44,000元予以抵銷後，上訴人僅應給付被上訴人31,000元等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之訴駁回。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人219,200元（租金及違約金217,000元、水費2,200元），並依職權假執行、附條件免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠、原判決關於命上訴人給付被上訴人超過31,000元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）均廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（上訴人就原審命其給付部分，僅就超過56,000元之相當於租金之金額及超過16,800元之違約金提起上訴，被上訴人就原審駁回其請求部分，全部未提起上訴，兩造未上訴部分均業已確定）。
四、不爭執事項
㈠、上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定租期自112年2月15日至113年年2月15日止，每月租金22,000元，上訴人已經給付押租金44,000元，因被上訴人將系爭房屋分租後，每月租金調降為14,000元（乃於112年7月、8月以後）。
㈡、上訴人尚有水費2,200元未繳納。
㈢、被上訴人於租賃契約屆期前曾通知上訴人不再續租。
五、本件之爭點闕為㈠、上訴人是否已按月繳納至113年7月15日之租金？被上訴人若收取上開金額，是否即同意上訴人繼續居住在系爭房屋而毋須繳納違約金？㈡、若上訴人仍應給付違約金應為若干（是否應予酌減）？㈢、上訴人是否得以押租金抵銷？所得抵銷之金額為若干元？
六、本院之判斷：
㈠、系爭租約第14條第1項、第3項（下稱系爭約定）約定「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記；承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」。經查：
⒈被上訴人於租賃期間終止前，業已通知上訴人到期不再續租
，並於113年4月24日即提起本件訴訟，即明示拒絕繼續租賃，而被上訴人雖自認曾收取上訴人至113年3月15相當於租金金額，但依系爭約定，上訴人屆租期未返還系爭房屋，本即應給付被上訴人相當月租金及違約金，是被上訴人於期滿後雖曾受領上訴人之給付，亦難認有同意上訴人繼續居住並免除其違約金之意思，基此，被上訴人自得依系爭約定，請求上訴人給付租期屆至即113年2月15日後，至返還系爭房屋前之113年10月30日（原審於113年10月30日言詞辯論終結），相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金。
⒉而上訴人業已給付至113年3月15日相當月租金額，則此部分
請求因清償而消滅，是被上訴人應得請求相當於月租金額105,000元（113年3月16日至113年10月30日為7月又15日，共7.5月，14,000×7.5＝105,000元）；違約金119,000元（113年2月16日至113年10月30日為8月又15日，14,000×8.5＝119,000）。上訴人雖辯稱其業已給付被上訴人至113年7月15日相當月租金額，然並未提出任何證據可供佐證，無從認定為真。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。本院審酌上訴人租期屆至未搬離，使被上訴人受有不得使用系爭房屋之損害，妨礙被上訴人自由管理財產，並需進行後續相關催討、訴訟等事宜，然被上訴人已得請求當於月租金額，填補所受租金之損害及社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人請求之違約金以55,000元為適當。
⒋基此，被上訴人所得請求之相當月租金額、違約金共160,000
元（105,000＋55,000＝160,000）
㈡、次系爭租約第5條第3款約定，使用住宅期間所生之水費由承租人負擔（原審卷第27頁），上訴人不爭執其使用系爭房屋尚有水費2,200元未繳，是被上訴人請求洵屬有據。
㈢、末系爭租約第4條約定，押金除有第11條第4項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之剩餘押金。系爭租約業已終止，上訴人亦已將系爭房屋返還，被上訴人應將押租金予返還，惟被上訴人主張押租金業已抵充上訴人積欠112年4月份租金22,000元（即第14條第4項），剩餘22,000元，上訴人則否認其曾積欠租金。按請求履行債務之訴，被上訴人就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若上訴人自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由上訴人負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明。
兩造就上訴人向被上訴人承租系爭房屋，應按月給付租金之事實為不爭執，則上訴人就其已按期清償租金之事實負舉證責任，但上訴人自承無法證明，故難以為對其有利之認定。從而，上訴人所得由押租金抵充之金額為22,000元，是被上訴人依系爭租約所得請求上訴人給付140,200元（160,000＋2,200－22,000＝140,200），逾此部分，則不應准許。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付140,200元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，判命上訴人給付，並職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分判命上訴人給付，並命供擔保後為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭 瑋
法 官 林岷奭法 官 邱逸先以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 林雅姿