臺灣高雄地方法院民事判決114年度簡上字第344號上 訴 人 民權皇家D.C大廈管理委員會法定代理人 何卓如訴訟代理人 吳登輝律師被 上訴人 邢益萍
葉欣佼楊昭鑾
林揚智共 同訴訟代理人 宋銘文上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國114年8月29日本院高雄簡易庭111年度雄簡字第1393號第一審判決提起上訴，本院於民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：Ａ０２為門牌號碼高雄市○鎮區○○路00號15樓房屋（下稱49號15樓房屋）、Ａ０３為門牌號碼高雄市○鎮區○○路00號15樓房屋（下稱35號15樓房屋）、Ａ０４為門牌號碼高雄市○鎮區○○街0號15樓房屋（下稱7號15樓房屋）、Ａ０５為門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號15樓房屋（下稱32號15樓房屋，上開房屋合稱系爭房屋）所有權人，是系爭房屋所在民權皇家D.C大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人。被上訴人自90年起發現系爭房屋內各房間天花板、牆面有滲漏水情形，漏水原因係系爭大樓之頂樓平台、紅磚屋頂及玻璃帷幕屋頂（含外牆及其窗框）年久失修破損、外牆裂縫所致（下稱系爭漏水事件），並因此造成系爭房屋屋內受有損害，致上訴人需支出修復屋損之油漆、地板更換等費用。系爭大樓之樓頂平台、紅磚屋頂及玻璃帷幕屋頂（含外牆及其窗框）既屬共同使用之公共空間，其管理、維護及修繕即應由上訴人負責。詎經被上訴人將系爭漏水事件通知上訴人，上訴人迄今卻未為相應處理。爰依民法侵權行為及公寓大廈管理條例第10條第2項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠上訴人應將Ａ０２所有49號15樓房屋，依附表一所示之工程項目（編號3除外）方式修繕至不漏水狀態。上訴人如未依上開方式修復時，應容忍Ａ０２僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用。㈡上訴人應將Ａ０３所有35號15樓房屋，依附表二所示之工程項目方式修繕至不漏水狀態。上訴人如未依上開方式修復時，應容忍Ａ０３僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用。㈢上訴人應將Ａ０４所有7號15樓房屋，依附表三所示之工程項目方式修繕至不漏水狀態。上訴人如未依上開方式修復時，應容忍Ａ０４僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用。㈣上訴人應將Ａ０５所有32號15樓房屋，依附表四所示之工程項目方式修繕至不漏水狀態。上訴人如未依上開方式修復時，應容忍Ａ０５僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用。㈤上訴人應給付Ａ０２新臺幣（下同）161,888元。㈥上訴人應給付Ａ０３21,000元。㈦上訴人應給付Ａ０４35,000元。㈧上訴人應給付Ａ０５33,500元。
二、上訴人則以：系爭大樓頂樓平台及女兒牆漏水屬上訴人應負擔維護修繕責任範圍部分，上訴人已排定維修時程依序進行各棟樓之修繕。惟關於系爭大樓紅磚屋頂及玻璃帷幕窗戶之維護修繕責任歸屬，上訴人認為係以頂樓樓地板為基準，樓地板以上之範圍為系爭大樓共用部分，以下範圍則應屬各棟15樓住戶即系爭房屋所在之專用部分，蓋依系爭大樓修繕管理辦法所約定，「大、中、小型玻璃帷幕景觀造型玻璃窗戶」為歸屬住戶自行修繕項目，足徵系爭大樓頂樓樓地板以下之玻璃帷幕窗戶經區分所有權人約定為15樓住戶之專用部分，且該部分均為15樓住戶私人使用區域，系爭大樓其他住戶均無法自由進入使用或修繕，自應由被上訴人自負修繕責任。再者，系爭大樓其他未訴請求償之頂樓住戶，均能由其自費修繕，以利系爭大樓管理費之撙節及有效使用，被上訴人將修繕責任推卸由上訴人負擔，對於其他住戶實屬不公平等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理後，認上訴人應依附表一（編號3除外）至四所示項目及方式修繕系爭房屋至不漏水狀態，如未依上開方式修復時，應容忍被上訴人僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用；另認上訴人應給付Ａ０２146,888元、Ａ０３21,000元、Ａ０４35,000元、Ａ０５33,500元，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回，並依職權宣告假執行及免為假執行。上訴人對其敗訴部分不服提起上訴，除援引原審之主張外，另補充：㈠按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，社區共有部分及約定共用部分修繕費用之負擔，區分所有權人會議決議或規約得作出特別約定之處理。本案高雄市土木技師公會113年12月5日高市土技字第11306439號函檢附112-216號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）雖認定系爭房屋漏水均係因系爭大樓頂樓平台、紅磚屋頂、玻璃帷幕屋頂（含外牆及其窗框）破損、外牆裂縫所導致，且上開部分均屬系爭大樓共用部分，而可歸責於上訴人未盡維護之責所導致，但系爭大樓頂樓地板以下之女兒牆及玻璃帷幕屋頂之窗戶，均為頂層（15樓）住戶使用區域，系爭大樓其他住戶均無法自由進入為使用或修繕，此與公寓大廈管理條例第7條第3款所規定之主要梁柱、承重牆壁等基礎構造無法由專有住戶為私自使用之情狀有所不同。又上訴人在原審鑑定時未提供鑑定人系爭大樓修繕管理辦法完整內容（系爭鑑定報告第5-6），依系爭大樓修繕管理辦法完整內容（原審卷二第241頁），「大、中、小型帷幕造型玻璃窗戶」係屬住戶自行修繕項目。故應以系爭大樓頂樓之樓地板為基準，樓地板以下之女兒牆及玻璃帷幕屋頂之窗戶，應由15樓住戶自負修繕責任，樓地板以上始為共用部分而由上訴人負責。㈡上訴人與其他住戶之另案即本院111年度訴字第682號事件，該案高雄市土木技師公會鑑定報告係認15樓房屋之玻璃帷幕造型窗戶，屬該15樓住戶自行修繕項目。故原審認定系爭房屋紅磚屋頂、玻璃惟幕屋頂（含外牆及其窗框）係屬共用部分，應由上訴人依附表一至四方式修繕系爭房屋至不漏水狀態，倘未依前揭方式修復時，應容忍被上訴人僱工依上開方式修復並由上訴人負擔修復費用，另應給付被上訴人因漏水而生之屋損修繕費用支出，均有違誤。㈢縱認上訴人應賠償被上訴人屋損修繕費用，因系爭大樓自建造完成使用迄今已逾33年，修繕屋損部分亦應將建材折舊部分扣除，原審疏未扣除建材折舊部分，遽命上訴人全額賠償被上訴人之修繕費用，亦有違誤等語。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則援引原審陳述及原審判決有利於其之理由，另補充：公寓大廈區分所有權人制定之規約必需增進全體住戶的共同利益，而非由多數非頂樓或沒有帷幕的住戶為其自身利益，以多數表決的方式，將自身的應有部分分擔義務強壓至少數的頂樓住戶，系爭大樓修繕管理辦法約定：「住戶自行修繕項目：大中小型帷幕造型玻璃窗戶，……」應屬違法，更不能以其他訴訟案件的鑑定報告引用此約定，而認定系爭大樓頂樓樓地板以下之女兒牆及玻璃帷幕屋頂之窗戶，是頂層（15樓）住戶之私人使用區域，經區分所有權人約定為該頂層住戶為專用部分，應由頂層住戶自負修繕責任等語，並聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未提出上訴，非本案審理範圍）。
四、得心證之理由：
㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決；判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載，民事訴訟法第454條第1項前段、第2項前段定有明文；上開規定於簡易程序之第二審亦有準用，此觀同法第436條之1第3項規定可知。本院審酌全部卷證，認原審判決記載之事實及理由，並無違誤，應予維持並引用之，不再重複敘述，以下僅就兩造在第二審提出之攻擊防禦方法加以判斷。
㈡、系爭漏水事件之修復責任及費用負擔：⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款、第5款分別定有明文。觀諸系爭大樓設置之玻璃帷幕窗戶，對應於系爭房屋位置者包含中、小型之玻璃帷幕窗戶，有系爭大樓照片在卷可稽（原審卷一第259頁、系爭鑑定報告第6-1-9頁），而依上開照片可見，不論系爭大樓大、中、小型玻璃帷幕窗戶，實結合於系爭大樓建物外牆，形成系爭大樓外觀基礎構造之一部。而公寓大廈管理條例第7條第3款規定雖未明列外牆或玻璃帷幕，然依系爭大樓玻璃帷幕窗戶設置區域，堪認不論其內係對應於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體系爭大樓建築物之主要構造，為維持建物安全及其外觀設計所必要，縱非承重牆壁，性質上亦應為不許分割而獨立為區分所有之客體。況系爭大樓住戶公約第6條第4項亦約定：住戶整修或裝潢不得任意改變外觀材料及造型，此為保持本社區之外牆觀瞻，確保所有住戶之共同權益（原審卷一第510頁）。則系爭大樓之玻璃帷幕窗戶，既構成該大廈外牆及建物外觀設計之一部，屬全體區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，無論外觀、功能或整修與否均有整體維護管理之必要，因上開管理行為而生之利益，亦由全體住戶所共享，而非該外牆所對應位置之個別住戶單獨享有，自不應因僅有特定住戶能直接進入、使用，無視其餘多數住戶得因此享有之利益，故揆諸前揭法律規定，應認系爭大樓玻璃帷幕窗戶屬區分所有建築物之共有部分，且不得約定專用，始為公允。是上訴人猶主張系爭房屋玻璃帷幕窗戶之漏水位置係供被上訴人單獨使用，為被上訴人專用部分云云，尚不足採。至系爭大樓所有權人會議於109年12月5日決議通過訂定之修繕管理辦法第3款固約定：「住戶自行修繕項目：大、中、小型帷幕造型玻璃窗戶……」（原審卷二第241頁），惟系爭大樓玻璃帷幕窗戶為共用部分且應不得約定為專用，業如前述。復觀之系爭大樓109年區權會會議紀錄（原審卷二第308-309頁），其中第二議案以「根據大樓修繕權責現況，重新制定大樓修繕責任規範明確修繕權責，減少爭議」為由，而決議通過制定上開修繕管理辦法；嗣因住戶認為玻璃帷幕窗戶損壞漏水之修繕權責應由上訴人負責修繕而於同次會議中提起臨時動議，仍經決議「以往大樓規約並未規範大、中、小型玻璃帷幕造型窗戶修繕權責。如遇爭議管委會基於鄰里和諧原則及公共基金尚能負擔情況下，為解決問題委員會皆僱工修繕，並非一定要全權負責。現今公共基金短缺，且大、中、小型玻璃帷幕造型窗戶修繕之費用非常高，依現有基金之存款根本無法支應，所以才制定本大樓修繕權責條款……」等語。是不論依系爭大樓修繕管理辦法條文本身或依循該辦法訂定過程脈絡，僅見系爭大樓因認公共基金短缺、無力支應修繕費用，進而制定由住戶自行修繕玻璃帷幕窗戶之規定，將本為上訴人就共用部分應盡之修繕、維護義務轉嫁由特定住戶自行負擔，亦難認與公寓大廈管理條例第10條之立法旨趣相符。
⒉上訴人與其他住戶之另案鑑定，固判斷系爭大樓15樓房屋
之玻璃帷幕造型窗戶屬15樓住戶自行修繕項目（原審卷二第249-275頁、簡上卷第93-111頁），然另案送請鑑定之鑑定結果如何，本不拘束本案法院對於本案訴訟所為之判斷。況細觀上訴人提出之另案鑑定報告節本，該案技師乃係以前揭系爭大樓修繕管理辦法為依據，而認定系爭大樓玻璃帷幕窗戶屬15樓住戶自行修繕項目（原審卷二第267頁、簡上卷第103頁），惟上開修繕管理辦法有違反法令之情，業經認定如前，自無從據此為有利於上訴人之認定。
㈢、系爭漏水事件修復費用之認定：再按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎；在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之。查兩造於原審就下列事項已同意不爭執（雄簡卷第280-281頁、第344-345頁）：……（前略） 如認上訴人應就各房屋漏水之原因負維護、修繕義務而應由上訴人負擔各房屋屋內損害之賠償責任，不爭執被上訴人主張屋內損害與漏水原因間之因果關係。 且： ⑴同意49號15樓房屋屋內損害修繕費用數額包含主臥及次臥油漆費用53,888元、主臥及次臥木地板更換費用35,000元、客廳、餐廳及次臥天花板油漆費用18,000元。 ⑵同意35號15樓房屋屋內損害修繕費用數額為21,000元。 ⑶同意7號15樓房屋屋內損害修繕費用數額為35,000元。 ⑷同意32號15樓房屋屋內損害修繕費用數額為33,500元。
觀諸原審判決命上訴人應給付被上訴人之損害賠償金額，針對Ａ０２49號15樓房屋之項目為油漆及木地板費用，其餘被上訴人則均為油漆及灌注費用，此觀原審114年7月22日言詞辯論筆錄自明（原審卷二第343-345頁）。而關於Ａ０２請求49號15樓房屋木地板之費用，原先係以69,427元計，並另行記載該費用應扣除折舊，待原審法院闡明依行政院所頒「固定資產耐用年數表」第二項房屋附屬設備號碼「10205」項下所示之設備，其耐用年限應為10年後，兩造遂同意將該木地板更換費用損害賠償數額改以35,000元計，有該次言詞辯論筆錄可參（原審卷二第344頁），況原審判決於理由中亦載明：「……致Ａ０２需支出主臥、次臥、客廳、餐廳及次臥天花板油漆費用共71,888元、主臥及次臥木地板更換費用（已扣除折舊）35,000元，合計146,888元」（原審判決第9頁第10-13行），顯見就Ａ０２請求修繕木地板費用部分實已扣除折舊。另油漆係以噴灑或塗抹於牆面，除掉落或髒污外，不會隨時間而耗損，自非屬因時日經過而效用減低之零件，且當油漆掉落時，必須使用新漆以回復原狀，亦與零件之更換係以新品代替舊品之情形有別，故無折舊問題。則上訴人於本院審理時始辯稱：上訴人當時是就修繕的總費用不爭執，但認為應扣除折舊等語（簡上卷第149頁），似欲撤銷對前揭數額之自認，但此未經被上訴人同意（簡上卷第147-149頁），則依前揭規定，上訴人自應舉證證明其自認與事實不符，始符合自認撤銷之要件，惟上訴人僅執前詞撤銷自認，復未提出其他事證證明其自認與事實不符，無可憑採。
五、綜上所述，上訴人依侵權行為法律關係、公寓大廈管理條例第10條第2項起訴，請求上訴人應依附表一（編號3除外）至四所示項目及方式修繕系爭房屋至不漏水狀態，如未依上開方式修復時，應容忍被上訴人僱工依上開方式修復，並由上訴人負擔修復費用；另認上訴人應給付Ａ０２146,888元、Ａ０３21,000元、Ａ０４35,000元、Ａ０５33,500元，為有理由，應予准許。原審就前揭部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 王耀霆
法 官 鄭靜筠法 官 翁瑄禮以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 林希潔附表一：
49號15樓房屋修繕工法及費用 項次 工程項目及說明 單位 數量 單價 複價 備註 1 頂樓平台防水工程 坪 30 3,000 90,000 2 玻璃帷幕屋頂客廳窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 玻璃帷幕屋頂主臥室窗戶治漏工程 式 1 33,000 33,000 玻璃帷幕屋頂次臥室窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 3 斜屋頂防水工程 式 1 40,000 40,000 此項目Ａ０２已自行支出費用修繕完成，故此項目Ａ０２僅請求上訴人賠償已支出之修繕費用4萬元。 4 房間防護及清理費 式 1 4,500 4,500 5 其他(詳註⒈) 式 1 14,670 14,670 總計 259,170 備註 ⒈依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（111年1月版）規定，所有修復項目之數量按實計算，並另加「其他」一項，含括所估列項目之零星費用及有關零星修復單價之不足。其估列之標準：直接修復費用10萬元以下者，得酌列10％；10萬元至20萬元以下者，得酌列8％；20萬元以上者，得酌列6％。 ⒉另依修復部位判斷，漏水修復工法以採面防水（塗抹防水材料以形成防水膜）配合線防水（於外牆裂縫部位施作防水材料）較適當，而防水材料可以目前國內常用之高分子聚合物橡膠系列、樹脂系列等材料或漏水修復廠商慣用且提供保固之防水材料。附表二：35號15樓房屋修繕工法及費用 項次 工程項目及說明 單位 數量 單價 複價 1 頂樓平台防水工程 坪 16 3,000 48,000 2 玻璃帷幕屋頂主臥室窗戶治漏工程 式 1 33,000 33,000 玻璃帷幕屋頂次臥室窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 3 斜屋頂防水工程 式 1 40,000 40,000 4 房間防護及清理費 式 1 4,500 4,500 5 其他(詳註⒈) 式 1 13,120 13,120 總計 177,120 備註 ⒈依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（111年1月版）規定，所有修復項目之數量按實計算，並另加「其他」一項，含括所估列項目之零星費用及有關零星修復單價之不足。其估列之標準：直接修復費用10萬元以下者，得酌列10％；10萬元至20萬元以下者，得酌列8％；20萬元以上者，得酌列6％。 ⒉另依修復部位判斷，漏水修復工法以採面防水（塗抹防水材料以形成防水膜）配合線防水（於外牆裂縫部位施作防水材料）較適當，而防水材料可以目前國內常用之高分子聚合物橡膠系列、樹脂系列等材料或漏水修復廠商慣用且提供保固之防水材料。附表三：
7號15樓房屋修繕工法及費用 項次 工程項目及說明 單位 數量 單價 複價 1 頂樓平台防水工程 坪 25 3,000 75,000 2 玻璃帷幕屋頂客廳窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 玻璃帷幕屋頂主臥室窗戶治漏工程 式 1 33,000 33,000 玻璃帷幕屋頂次臥室窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 3 斜屋頂防水工程 式 1 40,000 40,000 4 房間防護及清理費 式 1 4,500 4,500 5 其他(詳註⒈) 式 1 13,770 13,770 總計 243,270 備註 ⒈依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（111年1月版）規定，所有修復項目之數量按實計算，並另加「其他」一項，含括所估列項目之零星費用及有關零星修復單價之不足。其估列之標準：直接修復費用10萬元以下者，得酌列10％；10萬元至20萬元以下者，得酌列8％；20萬元以上者，得酌列6％。 ⒉另依修復部位判斷，漏水修復工法以採面防水（塗抹防水材料以形成防水膜）配合線防水（於外牆裂縫部位施作防水材料）較適當，而防水材料可以目前國內常用之高分子聚合物橡膠系列、樹脂系列等材料或漏水修復廠商慣用且提供保固之防水材料。附表四：
32號15樓房屋修繕工法及費用 項次 工程項目及說明 單位 數量 單價 複價 1 頂樓平台防水工程 坪 30 3,000 90,000 2 玻璃帷幕屋頂客廳窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 玻璃帷幕屋頂主臥室窗戶治漏工程 式 1 33,000 33,000 玻璃帷幕屋頂次臥室窗戶治漏工程 式 1 38,500 38,500 3 斜屋頂防水工程 式 1 40,000 40,000 4 房間防護及清理費 式 1 4,500 4,500 5 其他(詳註⒈) 式 1 14,670 14,670 總計 259,170 備註 ⒈依高雄市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（111年1月版）規定，所有修復項目之數量按實計算，並另加「其他」一項，含括所估列項目之零星費用及有關零星修復單價之不足。其估列之標準：直接修復費用10萬元以下者，得酌列10％；10萬元至20萬元以下者，得酌列8％；20萬元以上者，得酌列6％。 ⒉另依修復部位判斷，漏水修復工法以採面防水（塗抹防水材料以形成防水膜）配合線防水（於外牆裂縫部位施作防水材料）較適當，而防水材料可以目前國內常用之高分子聚合物橡膠系列、樹脂系列等材料或漏水修復廠商慣用且提供保固之防水材料。