臺灣高雄地方法院民事判決114年度簡上字第46號上 訴 人 楊博賢被 上訴人 黃亞萍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年1月10日本院高雄簡易庭113年度雄簡字第1175號第一審簡易判決提起上訴，本院於115年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋遷讓返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣19,500元，及自民國114年9月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國114年6月14日起至遷讓返還第二項房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣9,500元。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按於簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人起訴時原聲明請求：㈠被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予上訴人；㈡被上訴人應自民國113年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）9,500元；㈢被上訴人應給付上訴人85,000元。嗣於本院審理中因被上訴人不定期給付上訴人款項，及經核算後確認被上訴人積欠租金為19,500元，以及應自114年6月14日起計算相當租金之不當得利，遂變更原聲明2、3項為：㈡被上訴人應自114年6月14日起至將系爭房屋遷讓返還予上訴人之日止，按月給付上訴人9,500元；㈢被上訴人應給付上訴人19,500元，及自民事上訴理由狀繕本送達翌日起（即114年9月6日）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，上訴人此部分變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於111年10月26日承租伊所有之系爭房屋，租期自111年11月1日起至116年2月28日止，每月租金為9,500元，應於每月14日前繳付（下稱系爭租約）。
惟被上訴人未遵期繳納111年11月及112年7、8、10月租金，前經伊以起訴狀繕本、民事準備書二狀及民事陳述意見等狀終止系爭租約，故兩造間已無租賃關係存在，伊自得依民法第179條、第455條規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及返還系爭租約終止後繼續占用房屋所受相當於租金之不當得利。又被上訴人於111年10月承租系爭房屋前，系爭房屋原由其前配偶即訴外人蘇世弘承租，惟其承租期間尚欠租124,000元未還，前經被上訴人承諾於系爭租約期間償還，迄今尚餘85,000元，伊亦得依系爭租約第14條約定請求被上訴人如數償還。爰依民法第179條、第455條及系爭租約第14條約定起訴等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應自113年9月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人9,500元；㈢被上訴人應給付上訴人85,000元。
二、被上訴人則以：伊承租迄今均有按時繳付租金，且系爭房屋於112年7、8月間因漏電故障需費18,500元維修，該維修費已由伊墊付。嗣兩造協議112年7、8月租金以維修費抵扣，伊亦已將不足租金3,500元匯款至原告收取租金帳戶（下稱系爭帳戶），故上訴人以伊未繳付租金為由提前終止系爭租約，並非合法。再蘇世弘已於109年11月9日死亡，伊已於109年12月11日向臺灣臺東地方法院（下稱臺東地院）聲請拋棄繼承，並經該院於110年1月30日以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案，故蘇世弘先前欠租部分依法亦無庸由伊承擔等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人應給付85,000元，並依職權為假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，為上開訴之變更，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人；㈢被上訴人應自114年6月14日起至將前開房屋騰空返還予上訴人之日止，按月給付上訴人9,500元；㈣被上訴人應給付上訴人19,500元，及自民事上訴理由狀繕本送達翌日起（114年9月6日）至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年10月26日簽訂系爭租約，約定被上訴人承租上訴
人所有之系爭房屋，租期自111年11月1日起至116年2月28日止，每月租金為9,500元，應於每月14日前繳付。
㈡上訴人有收取押租金8,500元。
㈢上訴人為系爭房屋之所有人。
㈣系爭租約第5條約定：「租用期間內房屋一切修理費用…概歸承租人負擔」。
㈤系爭租約第13條約定：「乙方（即被上訴人）…遲付租金1個月以上…甲方（即上訴人）得不待催告逕行終止契約」。
㈥系爭租約第14條特約事項第2項記載：「積欠租金124,000元」，被上訴人並於其後簽名。
㈦上訴人曾以起訴狀、民事準備書二狀及民事陳述意見繕本送
達作為終止系爭租約之意思表示（惟是否合法終止兩造仍有爭執，回執見原審卷第91頁)。
㈧被上訴人承租系爭房屋期間，租金均係匯款或無摺存款至系爭帳戶。
㈨被上訴人承租系爭房屋前，系爭房屋曾由被上訴人配偶蘇世
弘承租；租金自103年1月1日至同年12月31日為每月8,500元；自107年3月1日起至同年10月31日、109年11月1日起至110年10月31日均為每月9,000元。
㈩蘇世弘於109年11月9日死亡，被上訴人斯時為蘇世弘配偶，
惟被上訴人拋棄繼承，已於110年1月30日經臺東地院以109年度繼字第319號拋棄繼承事件准予備查在案。
兩造有約定就蘇世弘積欠上訴人之租金債務每月攤還1,500元。
被上訴人於附表所示時間，以無摺存款方式存入上訴人之系爭帳戶如附表所示之金額，用以支付系爭租約租金及蘇世弘租金債務金額。
五、本件爭點：㈠上訴人以被上訴人未繳付租金為由，而以起訴狀繕本送達被
上訴人作為終止系爭租約意思表示，並依民法第455條前段規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自114年6月14日起
至將系爭房屋騰空返還予上訴人之日止，按月給付9,500 元之相當於租金之不當得利，有無理由？㈢上訴人依民法第439條規定，請求被上訴人給付終止前積欠之
租金19,500元，有無理由？
六、本院之判斷：㈠上訴人以被上訴人未繳付租金為由，而以起訴狀繕本送達被
上訴人作為終止系爭租約意思表示，並依民法第455條規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金規定，雖僅就未定有期限租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決要旨參照），而上開關於擔保金抵償租金規定，係法律上為保護經濟上弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質應屬民法第71條所稱強制規定，且應類推適用於定期租賃關係，且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上認定，自應以經扣抵押租金後所積欠租金額為據。復觀諸106年12月27日公布、107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃管理條例）第10條第1項第2款雖規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳」，該條立法理由㈡已明載：「參照民法第440條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2款規定」，並未排除土地法第100條適用。遑論住宅租賃如解釋上優先適用租賃管理條例第10條第1項第2款規定而無須先扣除擔保金抵償；相較營業用租賃仍有土地法第100條第3款適用，須先以擔保金抵償始能終止租約，顯然對於住宅租賃保護遠不及營業用租賃保護，要與保障經濟弱勢之立法意旨相悖，亦難認租賃管理條例當然排除土地法第100條第3款規定適用。而查系爭租約第13條雖約定：乙方（即被上訴人）…遲付租金1個月以上…甲方（即上訴人）得不待催告逕行終止契約等語（不爭執事項㈤），然與土地法第100條第3款強制規定牴觸，依民法第71條規定，此部分約定應屬無效，是就上訴人得否合法終止租約，自應參酌土地法第100條第3款及租賃管理條例第10條第1項第2款規定以為適用。
2.經查，上訴人主張113年5月4日起訴狀繕本送達被上訴人時，被上訴人遲付租金扣除押租金8,500元後，已逾2個月，故上訴人以起訴狀繕本送達被上訴人為終止系爭租約之意思表示等語，被上訴人則抗辯112年7、8月租金兩造協議以故障維修費18,500元抵扣云云，並提出兩造間LINE對話紀錄在卷為證（見原審卷第223至229頁）。惟參諸前開LINE對話紀錄，僅見被上訴人於113年7月27及28日分別在記事本內自述「……電熱爐壞掉了，我換新的工資＋機台16500。您要抵扣租金嗎？謝謝您……還有電力公司有要來查電表，有換室內電線工資料18500元，跟您報告，您該負責的就要支付，謝謝您」、「房東：支付室內電電費18500元，電熱爐不支付」等語（見原審卷第225、227頁），然前開LINE對話紀錄中均未有上訴人之回應，顯見以維修費扣抵租金之事均僅為被上訴人片面提出請求，上訴人並未回覆表示同意抵扣；且系爭租約第5條約定：「租用期間內房屋一切修理費用……概歸承租人負擔」（不爭執事項㈣），亦可證依系爭租約約定，系爭房屋承租期間之修理費用應由被上訴人負擔，則前開LINE對話紀錄，不足採為被上訴人有利認定。是兩造間並未達成以維修費18,500元抵扣112年7、8月租金協議乙節，堪以認定。
3.被上訴人又抗辯其已聲請拋棄繼承經准予備查而無庸負擔蘇世弘負債云云，然查系爭租約第14條特約事項第2項記載：
「積欠租金124,000元」，被上訴人並於其後簽名確定；另兩造約定就蘇世弘積欠上訴人之租金債務每月攤還1,500元等情，為兩造不爭執（不爭執事項㈥），且被上訴人於本院審理時自承：附表所示匯款金額超過9,500元部分就是清償蘇世弘積欠上訴人之124,000元租金債務等語（見本院卷第213頁），顯見被上訴人於111年11月1日簽訂系爭租約時應有以契約承擔方式，將蘇世弘先前租約所發生債務一併承擔，且其就如附表匯款金額欄所示之匯款金額，超過9,500元部分，即為分期清償蘇世弘積欠上訴人之124,000元部分乙節，堪以認定。
4.又系爭租約約定每月租金交付期限為每月14日（見原審卷第15頁），查本件起訴請狀繕本寄存送達被上訴人住所，於000年0月0日生送達之效力，有本院送達證書可稽（原審卷第91頁），故被上訴人於113年5月4日前之匯款金額，所清償之債務按被上訴人前開所述之清償順序，清償情形如附表編號1至15清償債務欄所示。而依附表編號15可知，113年4月16日之匯款係清償系爭租約112年12月欠租6,000元、113年1月欠租3,500元，故斯時尚欠113年1月租金6,000元、113年2月租金9,500元、113年3月租金9,500元、113年4月租金9,500元，共計34,500元（計算式：6,000元+9,500元+9,500元+9,500元=34,500元），再以押租金8,500元抵充後，被上訴人尚有26,000元（計算式：34,500元-8,500元=26,000元）之租金未付，顯已達遲付租金2個月以上之租額，而上訴人前曾以存證信函催告被上訴人給付系爭租約積欠之租金，有此存證信函可證（原審卷第17頁），故上訴人主張以本件起訴狀繕本送達被上訴人生效時即113年5月6日時，系爭租約合法終止，應可認定。
5.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約業已終止乙節，業已認定如前，而被上訴人於上訴人終止系爭租約後，仍持續占有使用系爭房屋。是上訴人依民法第455條前段規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，應屬有據。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自114年6月14日起
至將系爭房屋騰空返還予上訴人之日止，按月給付9,500元之相當於租金之不當得利，有無理由？
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。
2.查系爭租約經上訴人於113年5月4日合法終止，業已認定如前，又本院審酌上訴人前將系爭房屋以每月租金9,500元出租予被上訴人，是系爭房屋以每月租金9,500元作為計算被上訴人應返還其所受之利益基準，尚稱允當。因系爭租約自113年5月4日合法終止，然終止後，被上訴人於113年5月5日起仍持續無權占有使用系爭房屋，上訴人自得向被上訴人請求相當於租金之不當得利。而因系爭系爭租約終止後，被上訴人仍匯款附表編號16至27所示金額予上訴人，而清償之情形，依前述認定標準即如附表編號16至27「清償債務」欄所示，再以押租金8,500元抵充，被上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自114年6月14日起至將系爭房屋騰空返還予上訴人之日止，按月給付9,500元之相當於租金之不當得利，為有理由。㈢上訴人依民法第439條規定，請求被上訴人給付終止前積欠之
租金19,500元，有無理由？上訴人主張被上訴人終止前尚積欠租金19,500元乙節，經查，系爭租約經上訴人於113年5月4日終止，而依附表編號15可知，113年4月16日時，被上訴人尚欠113年1月租金6,000元、113年2月租金9,500元、113年3月租金9,500元、113年4月租金9,500元，共計34,500元（計算式：6,000元+9,500元+9,500元+9,500元=34,500元），則上訴人僅請求被上訴人給付終止租約前之未付租金19,500元，為有理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第455條前段、第179條、第439條規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，並請求被上訴人給付上訴人19,500元，及自民事上訴理由狀繕本送達之翌日即114年9月6日（見本院卷第157頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自114年6月14日起至將系爭房屋騰空返還予上訴人之日止，按月給付上訴人9,500元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
民事第五庭 審判長法 官 楊儭華
法 官 張瀞文法 官 韓靜宜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
書 記 官 陳冠廷附表編號 匯款時間 匯款金額 清償債務 1 111年12月12日 9,500元 111年11月租金9,500元。 2 112年1月9日 12,500元 111年12月租金9,500元，及先前欠租2期3,000元。 3 112年2月21日 11,000元 112年1月租金9,500元，及先前欠租1期1,500元。 4 112年3月28日 11,000元 112年2月租金9,500元，及先前欠租1期1,500元。 5 112年5月3日 11,000元 112年3月租金9,500元，及先前欠租1期1,500元。 6 112年6月8日 11,000元 112年4月租金9,500元，及先前欠租1期1,500元。 7 112年6月24日 11,000元 112年5月租金9,500元，及先前欠租1期1,500元。 8 112年8月3日 3,500元 112年6月租金3,500元。 9 112年9月28日 11,000元 112年6月租金6,000元，112年7月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 10 112年11月8日 11,000元 112年7月租金6,000元，112年8月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 11 112年12月4日 11,000元 112年8月租金6,000元，112年9月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 12 113年1月9日 11,000元 112年9月租金6,000元，112年10月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 13 113年2月16日 11,000元 112年10月租金6,000元，112年11月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 14 113年3月24日 11,000元 112年11月租金6,000元，112年12月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 15 113年4月16日 11,000元 112年12月租金6,000元，113年1月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 16 113年5月17日 11,000元 113年1月租金6,000元，113年2月租金3,500元，及先前欠租1期1,500元。 17 113年7月16日 22,000元 113年2月租金6,000元，113年3月租金9,500元，及先前欠租2期3,000元，113年4月租金3,500元。 18 113年9月3日 9,500元 113年4月租金6,000元，113年5月租金3,500元。 19 113年10月4日 9,500元 113年5月租金6,000元，113年6月相當於租金之不當得利3,500元。 20 113年10月23日 9,500元 113年6月相當於租金之不當得利6,000元，113年7月相當於租金之不當得利3,500元。 21 113年12月7日 9,500元 113年7月相當於租金之不當得利6,000元，113年8月相當於租金之不當得利3,500元。 22 113年12月18日 11,000元 113年8月相當於租金之不當得利6,000元，及先前欠租1期1,500元，113年9月相當於租金之不當得利3,500元。 23 114年1月29日 9,500元 113年9月相當於租金之不當得利6,000元，113年10月相當於租金之不當得利3,500元。 24 114年3月4日 9,500元 113年10月相當於租金之不當得利6,000元，113年11月相當於租金之不當得利3,500元。 25 114年3月16日 9,500元 113年11月相當於租金之不當得利6,000元，113年12月相當於租金之不當得利3,500元。 26 114年6月2日 19,000元 113年12月相當於租金之不當得利6,000元，114年1月相當於租金之不當得利9,500元，114年2月相當於租金之不當得利3,500元。 27 114年8月15日 9,500元 114年2月相當於租金之不當得利6,000元，114年3月相當於租金之不當得利3,500元。