臺灣高雄地方法院民事裁定
114年度聲字第182號聲 請 人 李明君代 理 人 游朝義律師相 對 人 李芷瑄
李博瑞上 一 人法定代理人 林媛如兼 上一人法定代理人 李秉家相 對 人 施健智上四人共同代 理 人 蘇伯維律師上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用非訟事件法之規定，非訟事件法第1條定有明文。又非訟事件法雖未明文規定有關共有物之共有人依民法第820條第2項或第3項規定，聲請法院裁定變更共有物之管理，應適用該法之規定，然參非訟事件法第1條規定之文義解釋，非訟事件不應以該法所列舉者為限，且民法第820條第2項、第3項既規定由共有人「聲請」，法院以「裁定」變更之，則此類事件顯係立法者有意定性為非訟事件，而由國家干預私權內容之變更，其性質自屬非訟事件，應適用非訟事件法之規定（最高法院67年度第3次民事庭庭推總會議決定㈢、臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第18號可資參照）。準此，聲請人本件聲請變更共有物管理事件屬非訟事件，仍有非訟事件法第1條規定之適用，先予敘明。
二、聲請意旨略以：高雄市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號，下稱系爭房屋）為聲請人與相對人李秉家、李芷瑄、李博瑞等3人所共有（下合稱李秉家等3人），應有部分依序各為5分之2、5分之1、5分之1、5分之1，系爭建物所坐落高雄市○○區○○段○○段000○000○000地號土地（下合稱系爭土地）則為聲請人單獨所有。詎李秉家等3人未經聲請人同意，即於民國111年12月10日與相對人施健智簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由李秉家等3人將系爭房屋1樓出租予施健智使用，租期自112年2月1日至132年1月31日止、每月租金新臺幣（下同）8,000元。而系爭房屋係僅有1樓有出入口之5層樓建物，李秉家等3人僅將1樓出租予施健智，致2、3、4、5樓均因無出入口進出而無法使用；又施健智承租系爭房屋1樓後，旋以每月租金1萬9,000元將系爭房屋1樓出租予訴外人徐苡涵作為婚禮工作室，是系爭租約所定之租金遠低於市場行情，且李秉家等3人從未給付租金收益予聲請人；末系爭房屋所坐落系爭土地為聲請人單獨所有，且系爭土地總面積遠大於系爭房屋坐落基地，系爭土地價值更遠高於系爭房屋，李秉家等3人以系爭租約出租系爭房屋1樓予施健智，妨礙聲請人使用系爭土地，是以，李秉家等3人與施健智簽立系爭租約之管理決定已有不當而顯失公平，爰依民法第820條第2項規定，聲請裁定變更系爭房屋之共有物管理決定等語。並聲明：㈠相對人間於111年12月10日所為系爭租約租賃關係應予撤銷。㈡禁止李秉家等3人將系爭房屋出租予施健智及其他第三人。
三、相對人則均以：李秉家等3人係將系爭房屋全棟均出租予施健智，並無聲請人所稱僅出租1樓之情。又因系爭房屋年久失修，李秉家等3人始將系爭房屋以租代管方式託付施健智，由施健智管理系爭房屋並轉租予徐苡涵，復以轉租之租金價差充作施健智之管理報酬；且徐苡涵投入近350萬元修繕系爭房屋，為此與施健智協議酌減租金並簽立長達10年之租約，共有人均得享有系爭房屋修復之利益，是系爭租約租金並無遠低於市場行情。末李秉家已有囑託施健智保留系爭房屋租金之半數匯予聲請人，惟因聲請人與李秉家間有多起訴訟糾紛且互不聯繫，而未能由施健智匯付租金予聲請人，且聲請人亦從未聯繫相對人索要租金等語，資為抗辯。並聲明：駁回聲請人之請求。
四、本件對施健智之聲請部分：按民事訴訟法有關當事人能力、訴訟能力及共同訴訟之規定，於非訟事件關係人準用之；非訟事件之聲請，不合程式或不備其他要件者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，法院應定期間先命補正，非訟事件法第11條、第30條之1有明文規定。次按所謂當事人適格，就非訟事件而言，乃指就為聲請標的之特定權利或法律關係，得為當事人而實施非訟程序，具有受本案裁定之資格。而對部分共有人依民法第820條第1項多數決同意所為之共有物管理決定，其他積極不同意或消極未參與上開管理決定之共有人，均得依同條第2項規定，聲請法院變更上開管理決定，此係由個別積極不同意或消極未參與上開管理決定之共有人提出聲請，本於法定訴訟擔當之法理，為全體積極不同意或消極未參與上開管理決定之共有人利益，聲請法院變更多數決管理決定，並由國家干預私權內容之變更，導致共有物管理決定之法律關係發生變動，且僅在全體共有人間生形成效力，並非當然具有對世效力，此由民法第826條之1第1項及第2項規定，在不動產經登記、動產經受讓或取得應有部分人知悉其情事或可得而知等情形下，上開法院變更之共有物管理決定，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人生效力，即可得知。準此，共有人依民法第820條第2項規定聲請法院變更共有人依同條第1項多數決同意所為之共有物管理決定，僅須列同意多數決共有物管理決定之共有人為相對人即可，即無當事人適格之欠缺，並無須將全體共有人均列為變更共有物管理決定非訟事件之當事人；又共有人以外之第三人，並非得變更共有物管理決定之人，且法院依民法第820條第2項裁定變更之共有物管理決定亦不對其生形成效力，是該第三人就變更共有物管理決定非訟事件之聲請標的並無程序實施權及受本案裁定之資格，僅在程序結果將致其法律上利害關係受影響時，得以利害關係人身分參與非訟程序，故如以該第三人為相對人提出民法第820條第2項變更共有物管理決定之聲請，即屬欠缺當事人適格。查聲請人本件對非系爭房屋共有人之施健智提出本件聲請部分，欠缺當事人適格，且無從補正，該部分聲請自不合法，爰依非訟事件法第30條之1前段規定駁回之。
五、本件對李秉家等3人之聲請部分：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項定有明文。而觀諸民法第820條第2項之立法理由，該條文立法目的係為避免共有人濫用同條第1項多數決方式定共有物管理決定，賦予不同意之共有人於管理決定顯失公平時，得聲請法院以裁定變更該管理決定，以保障全體共有人之權益。又共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨可資參照）；租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，亦為民法第421條所明定，是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍、出租之租金數額、租金之分配等事項，自均屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，而得由法院依同條第2項審視該管理決定是否顯失公平。惟民法第820條第2項所謂「公平」，應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦無顯然失衡，則難謂有何顯失公平之情形。
㈡經查：
⒈聲請人固以前詞主張李秉家等3人僅將系爭房屋1樓出租予施
健智，使共有人均無從利用系爭房屋2、3、4、5樓等語。然查，施健智及李秉家於本院113年度訴字第1323號遷讓房屋等事件（下稱系爭前案）審理中均具結證述：李秉家等3人原先僅以系爭租約出租系爭房屋1樓予施健智，惟後續李秉家等3人另再將系爭房屋2樓以上均併同出租予施健智管理等語（見本院卷第37-40、44-47頁），此情經本院調取系爭前案卷宗核閱無訛，且核與相對人提出其等114年7月11日所簽立由李秉家等3人以每月1萬6,000元出租系爭房屋全棟予施健智之房屋租賃契約書及其公證書相符（見本院卷第63-66頁），堪認李秉家等3人所稱其等將系爭房屋全棟均出租予施健智管理等語，應屬可信，是就此即難認李秉家等3人出租系爭房屋予施健智之管理決定，有聲請人上開所指妨礙共有人利用系爭房屋2、3、4、5樓之情事，聲請人此部分主張，即非可採。
⒉又聲請人雖主張李秉家等3人出租系爭房屋予施健智之租金顯
低於市場行情等語，惟聲請人實未提出證據釋明系爭房屋所應具之租金行情為何，即難憑聲請人前開陳詞即認定李秉家等3人上開管理決定有何顯失公平情事。又決定房屋租金之原因眾多，可能因出租目的、房屋屋況、締約時間長短、租約議定內容、交易雙方磋商能力等因素差異，而異其租金數額，而施健智於系爭前案中具結證述：因系爭房屋已閒置十餘年，有柱子裂開、天花板脫落、鋼筋裸露及長白蟻等狀況，李秉家就將系爭房屋出租予伊，並委請伊整理屋況後再轉租，轉租之租金差額即是伊整理及管理系爭房屋之報酬，後續伊就著手整理系爭房屋屋頂、屋後樹林、糞管堵塞及水表重設等語（見本院卷第38-39頁），徐苡涵配偶即訴外人陳政輝亦於系爭前案中具結證稱：徐苡涵與其決定承租系爭房屋後，因已花費約350萬元處理系爭房屋漏水、白蟻防治及裝修，故與施健智協商施工期免付租金，也因此簽10年長期租約以平攤裝修成本等語（見本院卷第34-37頁），所述與聲請人所提出之施健智與陳政輝間租賃契約書，上載租賃期間為10年、第21條約定整地裝潢期免付租金相符（見雄司簡調卷第33-35頁），可見李秉家等3人出租系爭房屋予施健智之目的，尚有委請施健智自行或尋租客整理陳舊屋況之意，是無從僅以李秉家等3人出租系爭房屋之租金為每月1萬6,000元，衡估李秉家等3人之管理決定有所不當或顯失公平。況且，參諸民法第820條第2項之立法理由及首揭說明，該條文所指之顯失公平，係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，而李秉家於系爭前案及本件均陳明李秉家等3人僅向施健智收取系爭房屋半數之租金，另半數租金已囑託施健智預留給聲請人，而聲請人於系爭前案中知悉上情，卻迄今未聯繫相對人收取租金等語（見本院卷第46、59-60頁），足見李秉家等3人並未將共有物即系爭房屋之使用收益獨厚特定共有人，而有將聲請人所應得之租金數額予以保留，就此難認本件李秉家等3人管理決定有何濫用多數決或使共有人間權利義務顯著失衡情事，聲請人仍執前詞為上開主張，尚非可採。
⒊末聲請人固陳稱李秉家等3人將系爭房屋出租妨礙其利用系爭
土地等語，然李秉家等3人所為之管理決定僅決定共有物即系爭房屋如何利用，而與聲請人如何就其所有系爭土地為使用收益或權利主張無涉，且系爭房屋為已辦理保存登記建物，此情有系爭房屋登記謄本在卷可參（見雄司簡調卷第21-23頁），則系爭房屋與其坐落系爭土地本即應有利用關係存在，聲請人亦未具體陳明李秉家等3人將系爭房屋出租予施健智之管理決定，將對聲請人利用系爭土地新增何不利影響，是聲請人此部分主張，同非可採。
㈢據上，聲請人並未釋明李秉家等3人將系爭房屋出租予施健智
之管理決定，有何濫用多數決或顯失公平情事，從而，抗告人本件聲請撤銷系爭租約、禁止李秉家等3人將系爭房屋出租，與首揭民法第820條第2項規定未合，不應准許。
六、據上論結，本件聲請為一部不合法、一部無理由，爰裁定如
主文。中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
民事第四庭 法 官 呂致和以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,500元。中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
書記官 陳建志