臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第1665號原 告 吳秀雲訴訟代理人 陳樹村律師
吳妮靜律師被 告 蘇柏榕上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年2月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號8樓之2房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣4,680元，及自民國114年4月21日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2,966元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣909,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,726,680元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：坐落在高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（權利範圍64/10000，下稱系爭土地）及其上同小段9371建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路00號8樓之2，權利範圍全部，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地）原為訴外人何昆璋所有，何昆璋將系爭房屋出租給被告，租期至民國106年8月4日，惟租期屆至後，被告仍繼續就系爭房屋為使用收益，何昆璋亦未表示反對之意思，是其二人就系爭房屋成立未定期限之租賃契約（下稱系爭租約）。嗣何昆璋於112年9月14日以贈與為原因，移轉登記系爭房地給訴外人龔柏瑄，龔柏瑄並未與被告就系爭房屋另立租賃契約。其後，系爭房地遭法院拍賣，經原告以新臺幣（下同）2,722,000元拍定並於114年3月4日取得系爭房地之權利移轉證書而為系爭房地之所有權人。被告就系爭房地並無任何占用權源，卻占有使用系爭房地而拒不返還，並受有相當租金之不當得利。原告自得依民法第767條第1項前段、第179條前段之規定提起本訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自114年4月21日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告25,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固不爭執原告為系爭房地之所有權人，然被告自原告取得系爭房地之所有權後，多次欲向原告協調承租系爭房屋事宜，或請原告補貼被告搬遷費用，但均未達共識。原告請求被告返還系爭房屋之部分，已違反土地法第100條之規定等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠系爭房屋原為何昆璋所有，嗣於112年9月14日以贈與為原因
移轉登記予龔柏瑄，復經本院以113年度司執字第72106號執行程序拍賣後，由原告拍定並於114年3月4日取得系爭房地之權利移轉證書而為系爭房地之所有權人等情，有系爭房屋異動索引查詢資料結果（見審訴卷第61至64頁）、系爭房屋謄本（見審訴卷第39頁）在卷可查，並經本院調閱該執行程序案卷核閱屬實，是上情均堪認定。
㈡原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告之部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。經查，被告不爭執原告為系爭房屋之所有權人（見審訴卷第99頁），依前揭判決意旨，自應由被告就其占有系爭房屋有正當權源之事實證明之。
⒉被告雖辯稱原告違反土地法第100條之規定云云。按土地法第
100條固規定出租人非於一定情形下，不得收回房屋，惟查，兩造不爭執被告與何昆璋之系爭租約為未定期限之租賃契約（見訴卷第38頁），且被告並未提出系爭租約業經公證之佐證，則依民法第425條第2項之規定，並無同條第1項所有權移轉不破租賃之適用，是系爭房屋移轉登記給龔柏瑄時，被告與龔柏瑄並無租賃關係；又兩造就系爭房屋無租賃關係存在一節，亦為兩造所不爭執（見訴卷第38至39頁），故原告對被告而言並非出租人，自無土地法第100條之適用，是被告此部分所辯不足採信。
⒊從而，被告既未證明有何占有系爭房屋之合法權源，則原告
基於系爭房屋所有權人之地位，依民法第767條第1項前段之規定，請求無權占有之被告騰空返還系爭房屋予原告，當屬有據。至被告與何昆璋間之法律關係，要屬另一問題。
㈢原告請求被告給付自114年3月4日起至同年4月20日止之相當
於租金不當得利45,000元，及自114年4月21日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付25,000元之部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占用人返還。經查，原告自114年3月4日取得系爭房地之權利移轉證書起，被告即無法律上之原因占有使用系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，致原告受損害，原告依民法第179條前段之規定，請求自114年3月4日起至被告返還系爭房屋止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，為土地法第97條所明定；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％。查原告主張以系爭房屋附近出租行情，請求每月以25,000元計算本件相當於租金之利益，固提出591出租網之刊登資料為證（見審訴卷第19至20頁），然該刊登資料所示房屋與系爭房屋地理位置不同，樓層、坪數相異，並已包含全新裝潢及車位在內，自難比附援引。又系爭房屋115年度課稅現值為406,700元（見訴卷第21頁），其坐落基地即系爭土地於113年、115年之申報地價為每平方公尺25,2
19.2元、28,943.2元（見訴卷第15、33頁）；衡以系爭房屋位於高雄市鼓山區，土地使用分區為第四種商業區，鄰近瑞豐夜市、高雄市立三民高級家事商業職業學校、台17線，距離高雄捷運巨蛋站500公尺，交通便利，生活機能良好等情，為兩造所不爭執（見訴卷第39至40頁），另斟酌被告使用情形等一切情狀，認其相當租金之不當得利應以土地及其建築物申報總價年息6％計算為適當。
⒊相當於租金之不當得利金額：
⑴114年3月4日起至同年月31日：2,730元【計算式：｛（系爭土
地申報地價25,219.2元×系爭土地總面積1,155平方公尺×原告就系爭土地之權利範圍64/10000=186,420元，元以下四捨五入）+（系爭房屋課稅現值406,700元）｝×6％÷365日×28日=2,730元，元以下四捨五入】。
⑵114年4月1日至同年月20日：1,950元【計算式：（186,420元
+406,700元）×6％÷365日×20日=1,950元，元以下四捨五入】。
⑶114年4月21日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月
給付2,966元【計算式：（186,420元+406,700元）×6％÷12月=2,966元，元以下四捨五入】。
⑷是以，原告得請求之相當於租金之不當得利為4,680元【計算
式：2,730元+1,950元=4,680元】，及自114年4月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月2,966元，逾此範圍之請求則屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，暨給付4,680元及自114年4月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,966元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 王雪君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
書記官 梁瑜玲