臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第1720號原 告 謝惠雯訴訟代理人 謝吉雄被 告 寇高立鳳
蔡穎玲蔡華玲蔡曜鴻上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告連帶負擔。
事實及理由
一、被告蔡曜鴻經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：如附表一所示之不動產（以下合稱系爭房地）均為兩造共有，應有部分比例如附表二所示，並無不能分割或約定不分割之情事，原告不願繼續共有關係，但兩造無法達成分割協議，又附表編號2之建物（下稱系爭房屋）僅有1出入口，結構上不能分割獨立使用，斟酌共有人之意願及系爭房地之價值、經濟效用，依民法第823條第1項、第824條，請求准予變價分割，按兩造應有部分比例分配價金。並聲明：兩造共有之系爭房地應予變賣，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配之。
三、被告之答辯︰㈠被告寇高立鳳辯以：伊同意分割，亦同意變價分割之方案等語。
㈡被告蔡穎玲、蔡華玲則均以：被告4人因共同繼承訴外人陸玉
華之遺產，而公同共有系爭房地之應有部分1/2，並於113年6月3日完成繼承登記。原告係於114年4月8日向原共有人殷觀文購買系爭房地之應有部分1/2，惟其購買時，並未依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人優先承買，其取得系爭房地應有部分之程序違法，違反誠實信用原則，應認其當事人不適格，且原告未與其他共有人協議，逕行提起本件共有物分割訴訟，起訴程序亦違反民法第824條規定。分割方案方面，伊認為變價分割最公平，伊可視情形選擇行使優先承買權等語，資為抗辯。並聲明︰原告之訴駁回。
㈢被告蔡曜鴻經合法通知，無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割
之期限者外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配或變價分配，或兼採原物分配及變價分配，此觀民法第823 條第1 項前段、第824 條第2 項自明。又民法第824條第2項所謂「分割之方法不能協議決定」，係指「共有人未協議決定分割方法」之客觀狀態而言，亦即包括共有人未曾協議，或經協議而未果等情形，並非就提起分割共有物訴訟一事，加諸「共有人須先經協議，仍未能決定分割方法」之要件。
㈡原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表二所示一
情，已提出與主張相符之系爭房地登記謄本為證〔見本院114年度審訴字第1105號卷（下稱審訴卷）第159-162頁〕，蔡穎玲、蔡華玲雖質疑原告購買系爭房地應有部分時，未依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人優先承買，其共有人之當事人不適格云云。惟土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號判決意旨參照）。
土地法第34條之1 第2 項所規定之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年台上字第2857號判決意旨參照）。是原告向殷觀文購買系爭房地應有部分1/2時，出賣人殷觀文縱有違反土地法第34條之1第2項之通知義務，未通知其他共有人優先購買之情形，殷觀文與原告間之買賣、處分仍屬有效。從而原告購買、取得系爭房地應有部分1/2之法律行為為有效，其為系爭房地之共有人，權利範圍為1/2，至堪認定。
㈢系爭房地為兩造共有，又原告已陳明系爭房地並無約定不得
分割或因使用目的而不能分割之情事（見審訴卷第11、187頁），被告4人均未對此爭執，此外查無其他依法不能分割之情形，且兩造就系爭土地之分割方法既迄未協議決定，系爭房地即存有「共有人未協議決定分割方法」之客觀狀態，則原告起訴請求裁判分割系爭房地，即符民法第824條第2項規定，蔡穎玲、蔡華玲抗辯原告未先行協議即訴請分割，違反該規定云云，洵無可採。
㈣復按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分
配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年渝上字第1792號判例意旨參照）。但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照）。查系爭房屋坐落在系爭土地上，是一棟2層樓並加蓋鐵皮屋頂之透天厝，僅有一對外獨立出入門戶，房屋內部只有一樓梯連接1、2樓，屋內有3間房間及一廚房、一客廳、一浴廁等情，業經本院現場履勘而知，有勘驗筆錄、勘驗照片在卷可參〔見本院114年度訴字第1720號卷（下稱訴字卷）第91-92、97-117頁〕，並有系爭房屋之建物登記謄本在卷可佐（見審訴卷第161頁），足見系爭房屋之使用不能脫離系爭土地，又系爭房屋既僅有一獨立出入門戶，且地上2層之登記總面積僅74.20平方公尺（見審訴卷第161頁系爭房屋登記謄本），如按兩造共有人應有部分比例原物分割，除無各自獨立之門戶出入外，各共有人分得之房屋、土地面積勢必甚為狹小，有礙經濟效用，並損及系爭房地完整性，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值，是原物分割顯有困難。又原告、寇高立鳳、蔡穎玲、蔡華玲均屬意變價分割，本院斟酌共有人之意願、利益、系爭房地之現狀及使用情形，及原物分割恐造成經濟效用減損，暨各共有人日後仍得於變價程序中行使優先承買權而價購系爭房地等一切情事，認本件應採變價分割之方式，將系爭房地變賣，所得價金由兩造依附表二所示之應有部分比例分配，較為適當公平。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條之規定，訴請裁判分割兩造共有之系爭房地，洵屬有據，爰審酌共有人之意願及公平性、共有物之現況、原物分割及變價分割之利弊，定如主文第一項所示之分割方法。
六、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件兩造係因無法達成系爭房地分割協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益，訴訟費用應按兩造之應有部分比例負擔始符公平，爰依民事訴訟法第80條之1 ，判決訴訟費用之分擔如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 4 日
書記官 何秀玲附表一編號 性質 地號/建號/門牌號碼 建物坐落土地 權利範圍 1 土地 地號：高雄市○鎮區○ 道段00地號 全部 2 建物 建號：高雄市○鎮區○ 道段00○號 門牌號碼：高雄市○鎮 區○○路○ ○巷000號 編號1土地 全部附表二共有人 應有部分 原告 1/2 被告寇高立鳳、蔡穎玲、蔡華玲、蔡曜鴻 公同共有1/2