臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第180號原 告即反訴被告 黃靖雅訴訟代理人 劉家榮律師
陳映璇律師被 告即反訴原告 顏翊修訴訟代理人 王正宏律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取如附表所示履約保證專戶内之新臺幣玖拾玖萬元。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾貳萬零柒佰捌拾元，及自民國一百一十四年一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之八十八，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件兩造係因坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍100003分之95)及其上同段同小段3740建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街000 ○0號房屋，與上開土地合稱系爭房地）買賣所生糾紛，又兩造所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第13條第5 項約定以房地所在地之法院為第一審管轄法院（見本院審訴卷第33頁），而系爭房地係坐落高雄市三民區，屬本院轄區，且本件訴訟非屬專屬管轄之訴訟，是兩造上開合意管轄之約定自有效力，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告透過永義房屋之仲介，覓得同由永義房屋代理出售之被
告所有系爭房地，並於民國113 年4 月3 日經仲介陪同看房後，當天旋即給付斡旋金新臺幣（下同）10萬元，且表示願意以915 萬元之價格購買系爭房地，然因仲介稱另有第三人願以950 萬元之價格購買系爭房地，永義房屋即安排有意願購買之原告與第三人於翌日（4 日），同一時間在永義房屋二辦公室内分別進行競價，宣稱過程中不會公開雙方出價，於雙方出價完成後方公布二人出價，由價高者獲得與被告締約購買系爭房地之機會。詎原告出價過程中，仲介刻意向原告透露第三人之初始開價為950 萬元，後又稱第三人已提高價格至988 萬元，不斷遊說原告提高價格，聲稱現在買房子很多人都用總價購買等語，並提供提供系爭房地周圍價格高於1,000 萬元之房價資訊予原告參考，建議原告應以990 萬元之價格購買系爭房地，由於原告為第一次購屋，無相關經驗，基於信賴仲介業者為買方尋求最大利益之專業意見及其提供之資料應為正確資料，因此同意購買系爭房地，兩造乃於113 年4 月4 日簽立系爭契約，由原告以990 萬元向被告購買系爭房地，原告除於113 年4 月3 日給付斡旋金10萬元外，再於113 年4 月9 日給付扣除斡旋金10萬元後之簽約款89萬元至如附表所示履約保證專戶（下稱系爭履保專戶)。
㈡然而，原告事後始知第三人實際出價僅962 萬元，與仲介所
述明顯不符，且經原告詢問其他房仲業者，始知一般房屋買賣並無以競價方式成交之慣習，永義房屋卻刻意安排全程未公開之競價方式，過程中更謊稱第三人已開價至988 萬元，致原告誤信為真，況第三人之初始開價既早已符合被告之底價，應可由第三人逕與被告簽約，仲介實際上僅係營造多人競爭之假象，以達哄抬買賣價格至被告授權金額或高於授權金額，原告顯然係處於不誠信、不正確資訊之情境下，以高於授權之價額購買系爭房地，原告之意思表示已有瑕疵。再者，原告另詢問其他專業人士及查詢同社區不動產之實價登錄價格，發現與系爭房地條件類似之不動產交易價格，非如同仲介所提供資訊般均高於1,000 萬元，甚有低於原告之成交價逾200 萬元之情形，顯見仲介為使系爭房地得以高價成立買賣，使自己能獲得較高之抽成，未能如實提供相同社區、類似條件之不動產價格，反而以同條街、不同社區、成交價較高之不動產價格矇騙原告，與不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款規定相違，甚至仲介為使本件交易能順利成交，更稱若原告之貸款數額不足，其得提供貸款金協助補足等理由，不斷催促原告以990 萬元之價格與被告簽約，益徵仲介有不實哄抬系爭房地價格之行為。
㈢永義房屋受買賣雙方之委託，替賣方即被告找尋有意願購買
系爭房地之買方，同時為買方即原告尋覓符合需求之房屋，係就系爭房地為買賣契約成立之居間媒合行為，就系爭房地之價金等買賣契約必要之點，於被告授權範圍内為其算計，可認其係被告之代理人，而原告全程僅接觸永義房屋仲介，雖曾表示欲與被告見面詳談，惟永義房屋仲介皆以被告人在國外無法見面為由，為被告代理本件交易，直至簽約時始與被告之代理人簽約，原告因受被告之代理人即永義房屋仲介詐欺或因錯誤而為買賣之意思表示，依法得撤銷之，並已於
113 年5 月7 日以存證信函向被告撤銷受詐欺、錯誤所締結買賣契約之意思表示，系爭契約依民法第114 條規定視為自始無效，被告受有原告給付簽約款99萬元之利益，屬無法律上原因受有利益，致原告受有損害，原告自得請求被告返還99萬元。
㈣為此，爰依民法第92條第1 項、第88條、第114 條、第179
條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告99萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告委託訴外人宇陽不動產有限公司（下稱宇陽公司）出售
系爭房地之價格為988 萬元，後與原告簽立系爭契約之成交價格為990 萬元，並未違反常情。據悉原告與訴外人即任職盛陽不動產有限公司（下稱盛陽公司）之系爭契約經辦人顏秀珊自18歲即認識，先前曾委託顏秀珊斡旋交易其他不動產，後因該屋主不願降價未能成立買賣，顏秀珊告知原告已看房3 年，結果高雄地區房價越來越高等情，可知原告對於高雄地區房價有一定認識，並非第一次買房無經驗之人可比擬，原告應係擔心房價繼續上漲及其本身使用需求，始決定購買系爭房地，後原告不願履約主因，係因其母親深信住宅風水地理，認為系爭房地住宅方位不佳，不願資金上協助原告，原告為取回定金，故隱匿實情諉稱遭被告及仲介詐欺。
㈡又被告曾向盛陽公司仲介詢問系爭契約議價過程，仲介告知
確有請原告與另名斡旋者於同日至永義房屋進行各別磋商，由雙方各自開價，過程則隱匿彼此開價數額，且據顏秀珊表示該斡旋者最後開價為967 萬元，未達被告委託價格988 萬元，後由原告以出價990 萬元購買系爭房地，即原告與該斡旋者出價相差23萬元，應屬合理價差。而原告決定購買系爭房地，已綜合考量不動產客觀情況及其主觀情況等因素，事後卻以仲介製造競標假象主張原告及仲介詐欺，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告盛陽公司居間仲介購買房地（由盛陽公司經理顏秀珊擔
任實際仲介之人），被告則係委任宇陽公司（與盛陽公司同屬正陽集團之不動產經紀業）居間仲介出售其所有系爭房地，後經上開二公司居間仲介後，兩造於113 年4 月4 日簽立系爭契約，由原告以990 萬元向被告購買被告所有系爭房地，原告並於113 年4 月3 日給付斡旋金10萬元，且於113 年
4 月9 日給付扣除斡旋金10萬元後之簽約款89萬元至系爭履保專戶，之後原告並未再給付完稅款99萬元及交屋款792 萬元。
㈡被告於113 年5 月16日以存證信函提醒原告應依約於113 年
5 月31日繳納完稅款並繼續履行契約，原告係於113 年5 月17日收受；被告再分別於113 年6 月3 日、113 年6 月11日、113 年6 月27日以存證信函催告原告給付完稅款，原告分別於113 年6 月4 日、113 年6 月12日、113 年6 月27日收受後仍未給付，被告於113 年8 月13日通知原告解除系爭契約，原告於同日收受。
㈢被證7 為原告與顏秀珊於113 年4 月3 至4 日之對話紀錄。
四、經與兩造協議整理爭點後，本訴部分之爭點厥在於：㈠原告以受詐欺、錯誤為由撤銷系爭契約之意思表示，有無理由？㈡原告依民法第179 條規定，請求被告給付99萬元本息，有無理由？茲將本院得心證之理由析述如下：
㈠原告以受詐欺、錯誤為由撤銷系爭契約之意思表示，有無理
由？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項固定有明文，惟該規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。而表意人若知其情事，即不為意思表示，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，是該條所謂錯誤，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。至表意人在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅為動機錯誤，除有民法第88條第2 項當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於外部成為意思表示之內容，對該意思表示之效力，並無影響。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項亦有明文。該所稱詐欺，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，是項規定所欲保護之法益，為表意人意思表示形成過程之自由（最高法院112 年度台上字第1480號判決意旨參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1049號判決意旨參照）。
⒉觀之原告主張之事實，縱使有提供不實資訊或交易過程有異
之情形（是否有此情形仍詳下述），亦為顏秀珊或盛陽公司所為，並非被告，而顏秀珊、盛陽公司係原告委託之仲介，與被告委託之仲介宇陽公司為不同法人格，即便二公司同屬正陽集團之不動產經紀業，但其二者在法律上仍係互異之權利義務主體，尚難逕將顏秀珊或盛陽公司所為視為宇陽公司之行為，並將該行為之效力直接歸由被告承擔，至多應僅為原告與其委託之仲介業者間之法律關係問題，原告得否以詐欺為由撤銷系爭契約之意思表示，已屬有疑。其次，原告以錯誤為由撤銷系爭契約之意思表示部分，係主張原告係因仲介提供不正確資訊而誤認系爭房地價值，若原告知悉系爭房地真正價值，自當不為買賣之意思表示云云（見本院訴字卷第125 頁），惟原告既同意以990 萬元買受系爭房地並簽訂系爭契約，顯見其對價額所為之意思表示並無錯誤，而不動產交易價格本即會因屋況、屋齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異，原告究基於何種考量而決定以若干價格買受系爭房地，應為其內心之動機意思，縱令其當時有錯估系爭房地價值，此動機錯誤亦非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤，否則以後不動產買賣皆可以買貴為由撤銷意思表示，將致使不動產交易市場混亂並影響交易安全，是原告自不得依民法第88條第1 項規定撤銷其意思表示，原告主張以錯誤為由撤銷其所為系爭契約之意思表示，實屬無據。
⒊關於系爭房地買賣過程之事實，則據以下證人證述在卷：
⑴證人即出價欲購買系爭房地之第三人林文婷證稱：我於113年
4 月份左右有就系爭房地去下斡旋，之後有到仲介的美術館店家去談，價格口頭講說900 多萬元，具體金額忘記了，第一次喊的價格我忘記到底是910 還是950 ，960 萬元左右應該是往上加價後的價格，962 萬元應該是針對系爭房屋最後出的價格，而之所以加價是房仲李承弘當時跟我說我開價有點低並問我有無意願再加價，之後李承弘有說不能再加價，要直接到仲介公司去談最後一次的加價，價高者得，我記得到仲介店家的那天還有另外的買家也同時在場，不過沒有看到，我已經不記得962 萬元是不是到現場才加價的，但我有說不要再加價，這樣就好，買得到就買，買不到就算了，當天過程不是很清楚，事後仲介跟我講對方開的價格比我高，也比屋主開的價格高，後來我就沒有買到系爭房地等語（見本院訴字卷第152 至156 頁）。
⑵證人顏秀珊證述：我任職在盛陽公司擔任經理，本件原告於
不動產買賣意願書付10萬元斡旋時，簽立金額承買價為915萬元，我們有去跟賣方確認過賣方並不接受，因為賣方委售價是988 萬元，我和原告認識10年，以朋友的立場是希望原告用低價先出，因為不知道屋主到底多少錢會賣，可以幫她省就幫她省，去年房市價格高，系爭房屋有車位，是很熱門的產品，而於113 年4 月4 日本來有和屋主約面談，時間在當天晚上7 、8 點左右，但下午我接到店長的電話說有第二組的斡旋出現，價格比較高，我不知道第二組的出價多少，所以我是打電話給原告說明這個狀況，並有問原告是否真的很想買這個房子，如果是就要加價，原告有在電話中跟我加價，她一開始是先加到950 萬元，這個價格沒有寫在意願書上面，後來我回報店長，我回報完後不久，店長說對方也有加上來，我又再打電話給原告，原告稱她要加到960 至970之間，店長說這樣加來加去來回太多次，所以約兩組買家在當天晚上8 點到我們公司的大千店進行最後一次的加價，晚上時兩組買家分別帶開，另一組是在門口接待區，原告則是在帶到會議室，就由各自的業務去跟委託人解釋現在的狀況，因為只有一次的加價機會，我有當下跟原告說如果真的很想要這個房子，我有調週邊公寓的行情資料給原告看，系爭房屋的社區已經5 年沒有交易，依照附近公寓1 樓的行情來說大概是在1,000到1,100之間，我都有將相關資料列印出來跟原告溝通價格的部分，相較於其他物件，系爭房屋開價是低於行情的，因為我不知道另外一組的一口價多少，而且去年確實有發生成交價高於委託價的案例，我才建議可以考慮要不要用這樣的方式去加到990 萬元，我有跟原告再三確認是否真的非買這間不可，如果是，再用這個方式去購買，那時在會議室有錄音錄影，原告有說一定要買到這間，所以才會有990 萬元的金額產生，最後我們討論的價格就是990 萬元，因此在意願書上只有劃掉一次並寫上990 萬元；又因為原告原本要買的不是系爭房屋，是要買另外一間，那間也有下斡旋出來談，最後原告的出價屋主不願意賣，斡旋金有返還原告，但那時因為那間房屋的價格較高，我有跟原告說如果頭期款不足，願意借錢給她，因為那時原告有存款，爺爺那邊的金援不確定，因為原告全家都很喜歡那間房子，我才跟原告說如果爺爺那邊的錢無法到位，願意先借給她，那是指另外一間，系爭房屋因為總價差了200 多萬元，所以沒有這樣的需求，是原告買完後她跟我說她媽媽不喜歡這個房子，所以不會出錢，弟弟那邊的錢也沒那麼多，我本來要借原告錢，但當時原告是護理師的工作，要繳房貸還要生活，要怎麼還我錢，當下我有提出一個方案，如果原告錢真的不夠，我不想讓原告違約，我跟原告說我可以和你一起買系爭房屋，只是我還要跟家裡的人討論，後來原告就說要解約，但這都是簽完買賣合約一個月後的事情等語（見本院訴字卷第
157 至163 、168 至169 頁）。⑶證人即盛陽公司法定代理人蘇永盛證述：基於公平交易原則
，系爭房地屋主委託價是988 萬元，系爭房地當時有兩組買家，李承弘在帶看後林文婷有出價，李承弘打電話給我說要出價910 萬元，我跟李承弘說因為林文婷出價比第一組買方低、沒有競價資格，後來林文婷有進行第1 次拉價，李承弘再打電話給我要加價到950 萬元，之後我有打電話給顏秀珊說有另一組買方出的比較高，但我沒有透漏實際價格，顏秀珊過沒多久再打給我的價格是950 萬元，我有打給李承弘說第一組買方也有加上來，當下李承弘又加價寫了960 萬元，而因為兩組都出價950 萬元，一定要這兩組有一組出價比較高才會向屋主回報，因為我們要考慮到屋主的利益，一屋不能二賣，兩組買家也都是我們的消費者，我們也要考量到她們的權益，因此沒有辦法直接跟屋主第一時間做回報，之後我打電話給顏秀珊、李承弘說兩組買方都不應該再這樣加價下去，公司決定要兩組買方一起邀約進來公司進行最後一次的出價，那次不會公開數字，價高者得，之後再去跟屋主做斡旋，她們的買家都表示可以理解狀況，所以當天都有在場，不過基於公平，我不能透漏雙方的金額，否則會使得價格疊加而造成買家的觀感不好，也不能以原告加價之970 萬元跟屋主洽談，因為還不知道林文婷的出價是多少，雖然林文婷最後一次現場的加價就到962 萬元，仍然沒有高於原告的
970 萬元，但這是結果論，當下的市場氛圍時常都會有出價高於委託價之情形，當時也都還不知道兩組買家最終出價，因此不能以結果論來看待這件事，至於所謂最後一次加價的程序，在當時的氛圍是常常會有買方買不到或封盤的情況，基於公平、不讓買方抱怨，所以會請買方來公司作一次性出價，這在我們公司當時是一種常態等語（見本院訴字卷第16
4 至168 頁）。⑷由以上證人之證述內容可知，被告並未參與前揭出價過程，
而在同時有兩組買家且出價均未達被告底價之情況下，客觀上確實呈現多人競價之事實，並非刻意哄抬價格之假象，為維護兩組買家之權益暨確保賣方即被告利益，仲介公司使兩組買家均有最終出價之機會，並不違公序良俗及交易常情，況至店家辦公室進行最後一次出價並由出價較高者獲得與被告締約購買系爭房地之機會，此為原告、林文婷在前往店家進行加價前就已得知之訊息，原告、林文婷仍選擇前往，即表示其2 人均同意此一方式，否則原告大可拒絕，嗣後原告再爭執此一交易方式與過程，實已違背原告當時自己之選擇與意願。其次，在前揭出價過程中，僅有蘇永盛係知悉原告、林文婷之實際出價價格，惟蘇永盛並未透露讓顏秀珊、李承弘知悉，則顏秀珊自不可能向原告謊稱林文婷出價已達98
8 萬元云云，原告就此亦未再行舉證以實其說，自難為原告有利之認定。至於系爭房地附近不動產交易價格部分，證人顏秀珊稱有調取週邊公寓行情資料給原告看、附近公寓1 樓行情大概是在1,000 萬元到1,100萬元之間等語，至少以原告所提出之原證6 所示（見本院訴字卷第131 至137 頁），其中亦不乏有位於高雄市三民區大福街之房地以總價逾1,
000 萬元之價格售出者，則顏秀珊所述尚非全然無據，況不動產交易價值會受交易市場、交易時間、標的物格局及屋齡、瑕疵狀況等因素影響，且顏秀珊亦表示系爭房地社區已有
5 年沒有交易，要求其提供相同社區、類似條件之不動產交易資訊亦係強人所難，況即便認為顏秀珊確實有提供不實資訊之問題，如前所述，顏秀珊本即為原告自己委託之仲介人員，核與被告無涉，尚無從據此主張被告有詐欺情事。
㈡原告依民法第179 條規定，請求被告給付99萬元本息，有無
理由？承前認定，本件無從認定被告有何詐欺情事，原告自不得以詐欺為由，撤銷其所為系爭契約之意思表示，且原告同意以
990 萬元買受系爭房地並簽訂系爭契約，其對價額所為之意思表示並無錯誤，至於系爭房地價值若干，僅為動機錯誤，並非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之資格或物之性質錯誤，原告亦不得依民法第88條規定撤銷其意思表示，系爭契約在被告解除前仍為有效，原告所給付共計99萬元之簽約款，即非無法律上原因，至於系爭契約在被告解除後，被告亦仍具保有之法律上原因（詳下述），是原告依民法第179 條規定請求被告給付99萬元本息，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第92條第1 項、第88條、第114 條、第179 條等規定，請求被告應給付原告99萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造簽立系爭契約，由反訴被告以990 萬元向反訴原告購買系爭房地，反訴被告於系爭契約成立時給付簽約款即定金99萬元，依系爭契約第4 條第1 項約定，反訴被告應於113 年5 月31日給付完稅款99萬元、113 年6 月12日給付尾款792 萬元；嗣反訴原告於113 年5 月16日以存證信函提醒反訴被告應依約於113 年5 月31日繳納完稅款、繼續履行契約，反訴被告於113 年5 月17 日收受，後反訴原告分別於113 年6 月3 日、113 年6 月11日、113 年6 月27日以存證信函催告反訴被告給付完稅款，惟未獲置理，反訴原告乃於113 年8 月13日通知反訴被告解除系爭契約，反訴原告遂依民法第249 條第2 款、系爭契約第12條第2 項後段沒收反訴被告已付至系爭履保專戶之定金99萬元，且因兩造簽立之價金履約保證申請書第5 條有以確定判決作為訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）款項撥付及履保專戶結算之約定，故請求反訴被告同意反訴原告領取99萬元，並請求依民法第249 條第2 款、系爭契約第12條第2 項後段規定，擇一為有利於反訴原告之判決。又反訴被告應於
113 年5 月31日給付完稅款，茲以反訴原告於113 年6 月11日以存證信函催告反訴被告、反訴被告於113 年6 月12日收受之翌日起，算至反訴原告113 年8 月13日通知反訴被告解除系爭契約止，總計遲延給付61日，依系爭契約第12條第2項前段約定以遲延給付總價款891 萬元每日千分之0.5計算違約金，請求反訴被告給付反訴原告違約金271,755 元。為此，爰依民法第249 條第2 款、系爭契約第12條第2 項前段、後段等約定提起本件反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保障戶内之99萬元；㈡反訴被告應給付反訴原告271,755 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息（見本院訴字卷第191 頁）。
二、反訴被告則以：反訴被告於113 年5 月7 日以存證信函向反訴原告為撤銷受詐欺所締結買賣契約之意思表示，是依民法第114 條規定，系爭契約視為自始無效。又反訴被告非因可歸責於己之事由致不能履行，反訴原告自不得以此為由，請求沒收買賣價金。縱認反訴被告違反系爭契約第12條約定，衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況，反訴原告尚未移轉系爭房地，亦與仲介公司相互配合，反訴被告根本尚未明確所負責任，顯然有系爭契約第14條約定「錯誤或輕率急迫無經驗情形下定立」之情事，故上開違約金條款之計算已屬過高，對反訴被告顯屬不利，爰請鈞院准予酌減等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠反訴原告解除系爭契約，有無理由？
按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
254 條定有明文。經查，原告無從以被詐欺或錯誤為由，撤銷系爭契約之意思表示，則兩造就系爭房地所訂立之系爭契約自仍有效力，而依系爭契約第4 條第1 項約定，反訴被告應於113 年5 月31日前給付完稅款99萬元、於113 年6 月12日付清尾款792 萬元，有系爭契約在卷可佐（見本院審訴卷第27頁），惟反訴被告於113 年4 月3 日給付斡旋金10萬元、於113 年4 月9 日給付扣除斡旋金10萬元後之簽約款89萬元至系爭履保專戶後，即未再給付完稅款99萬元及交屋款79
2 萬元，此為兩造所不爭執（見貳、三、㈠），足見反訴被告業已遲延給付買賣價金無疑；又反訴原告業已多次寄發存證信函催告反訴被告定期履行給付完稅款之義務，此亦為兩造所不爭執（見貳、三、㈡），反訴被告仍未依限履行，揆諸前揭規定，反訴原告於113 年8 月13日向反訴被告表示解除系爭契約之意思表示，應有理由，並在反訴被告於同日收受該存證信函時發生解除系爭契約之效力。
㈡反訴原告依系爭契約第12條第2 項後段約定、民法第249 條
第2 款規定，請求反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保專戶内之99萬元，有無理由？按系爭契約第12條第2 項後段約定「…如買方（即反訴被告）毀約不買或有其他違約情事時，賣方（即反訴原告）於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…」，此有系爭契約存卷可參（見本院審訴卷第31頁）。而本件反訴被告確有未依約定期限給付完稅款之違約情事，經反訴原告解除系爭契約在案，則其自得依系爭契約上開約款後段約定沒收反訴被告業已給付之款項即99萬元；又該99萬元業已存入至系爭履保專戶內，該款項即應歸反訴原告取得，是反訴原告請求反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保障戶内之99萬元，為有理由。
㈢反訴原告依系爭契約第12條第2 項前段約定，請求反訴被告
給付271,755 元違約金本息，有無理由？⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252 條所明定。而當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。⒉查系爭買賣契約第12條第2 項前段約定「買方（即反訴被告
）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方（即反訴原告）自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止…」，而反訴被告因未按時於113 年5 月31日前給付完稅款，遭反訴原告於113 年8 月13日解除系爭契約，依約反訴被告自應負給付違約金之責。又考量本件如反訴被告能依約履行，反訴原告得如期取得價金予以利用，現因反訴被告拒絕繼續履約，反訴原告於再次出售前將無法享受原得再利用之利益，並斟酌客觀經濟環境、投資報酬率、不動產市場價格變化等一切情況，認系爭契約約定違約金為每日依買賣總價千分之0.5計算，相當於週年利率18.25％，尚嫌過高，應併予酌減為按每日依買賣總價千分之0.2計算，較為適當。從而，以反訴原告所主張自113 年6 月13日催告反訴被告給付完稅款時起，至113 年8 月13日解除系爭契約時止，共計61日遲延給付之時間，依買賣總價款990 萬元計算，反訴被告應給付之違約金應為120,780 元（990 萬元×61日×0.02％＝120,780 元），故反訴原告之請求於120,780 元範圍內為有理由，逾此範圍部分為無理由。
四、綜上所述，反訴原告依系爭契約第12條第2 項前段、後段等約定，請求反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保障戶内之99萬元，暨反訴被告應給付反訴原告120,780 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即114 年1 月15日（見本院審訴卷第139 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
六、據上論結，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 1 日
書記官 陳仙宜附表：
台新銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000-000000000 號，