臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第1055號原 告 梁文漢訴訟代理人 洪儀婧律師被 告 吳佳蓉（即盧明弘之承當訴訟人）訴訟代理人 吳德祥被 告 吳宗霖（即楊英俊之承當訴訟人）訴訟代理人 呂文文律師
朱中和律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示不動產由原告取得，原告應找補被告吳宗霖新臺幣2,147,055元、被告吳佳蓉新臺幣1,305,069元。
二、訴訟費用由被告吳宗霖負擔百分之25，被告吳佳蓉負擔百分之15，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查原告訴請裁判分割如附表一所示建物（下合稱系爭建物），本件繫屬後，原共有人嗣楊英俊於民國114年3月6日將其所有之系爭建物應有部分全部登記移轉予吳宗霖所有；盧明弘於113年8月29日將其所有之乙建物應有部分全部登記移轉予吳佳蓉所有，吳宗霖、吳佳容並聲請代楊英俊、盧明弘承當訴訟，並經原告與楊英俊、盧明弘同意，有民事聲請承當訴訟狀、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等件可憑（本院卷二第49、97、117-119頁、卷三第121、295、299頁），合先敘明。
二、原告主張：甲建物為原告與吳宗霖共有，乙建物為兩造共有，應有部分比例各如附表一所示，系爭建物並無不能分割之情事，亦未定有分割之期限，兩造經協議分割未果，原告自得依法訴請分割系爭建物。系爭建物共用單一出入口，倘以原物分配，各共有人分得之部分，均有出入建物之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，該空間亦須維持共有或約定共用，不僅減少各共有人可得利用之空間，亦使共有人間之法律關係複雜化，減損共有物經濟價值，且兩造之分配方式、位置及其價值，亦難期完全公平，故系爭建物顯不適於以原物分配各共有人，原告基此主張將系爭建物以原物分配於原告，由原告以金錢補償被告。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1款但書規定提起本訴，並聲明如主文第1、2項所示。
三、被告則以：㈠被告吳宗霖：
⒈伊固同意分割系爭建物，且分歸原告取得，由原告以合理金
錢找補，惟原告於113年5月經拍賣取得者除系爭建物以外，尚有高雄市○○區○○○路00號1樓增建部分，即未辦理保存登記之高雄市○○區○○段○○段00000○○○○號建物（即甲建物增建部分，下稱3392建物），及同段1003、1004地號土地（下分別稱1003、1004土地，合稱系爭土地），此二地號土地為系爭建物及3392建物坐落之基地（系爭建物坐落於1003地號土地，3392建物坐落於1004地號土地）。又1003地號土地原告之應有部分為1263/10000，1004地號土地原告之應有部分為67/100，而伊自104年2月3日取得上開二地號土地所有權至今，1003號土地伊之應有部分為429/10000，1004地號土地伊之應有部分為25/100，因伊並無使用1003地號、1004地號土地及坐落其上之建物，反係原告有利用系爭建物之需求，而欲找補伊及其他共有人，以取得渠等之建物應有部分，則原告本應同時請求合併分割系爭建物坐落之基地，否則於伊而言，空有土地之持份，而無建物可供使用並無意義。再者，揆諸前開公寓大廈管理條例第4條第2項規定，原告之分割方案將使建物專有部分與基地所有權之應有部分分離而為移轉，亦使其所持有之土地違反建蔽率、容積率之要求，均非法律所許；退萬步言，即使得分離而為移轉，亦使共有人間法律關係複雜化，原告須與伊及其他共有人協調如何通行土地或訂定分管契約，與原告起訴係為簡化共有人間法律關係之目的背道而馳。因此，既然本件兩造共有之系爭建物係供一般住宅使用（目前由吳響峻布莊作為店面使用），並無因使用目的不能分割之情形存在，共有人間又無訂定不分割之契約，因此伊依民法第823條第1項規定請求合併分割1003土地與系爭建物、1004土地與3392建物，非法所不許。分割後分歸予原告取得，再由原告找補金錢予伊即可。
⒉如鈞院不同意原告提出的合併分割方案，被告即不同意原告
之分割方案，請求將系爭建物合併1003土地、3392建物合併1004土地予以變價分割。㈡被告吳佳蓉：伊同意分割及原告之方案，但元一國際不動產
估價師聯合事務所之不動產估價補充報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定之價格過低，未參考地下1樓是有安裝冷氣並裝潢，可供營業使用，其鑑定價格並不合理。
四、本院之判斷：㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約定有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件原告於113年3月6日經拍賣取得附表二所示不動產，其中關於系爭建物兩造共有狀況如附表一所示，且除原告與被告吳宗霖外，被告吳佳蓉於系爭建物所坐落1003土地並無應有部分，並各共有人間並無不分割之協議，亦無不能分割情形等節，有本院不動產權利移轉證書、系爭建物及1003土地之建物、土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第27-29、35-57頁），復為兩造所不爭執，堪認為真正。是系爭建物既無不能分割之限制，兩造間亦無不分割之協議，如前所述，則原告對各共有人之被告為分割共有物之請求，按諸前開說明，即無不合，應予准許。
㈡次按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第823 條第1
項前段定有明文。又，共有物分割之方法，須先就原物分配，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。於原物分配有困難時，始得予以變賣，以價金分配於各共有人（民法第824 條規定及最高法院93年度台上字第1100號判決意旨參照）。又法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年度台上字第1538號判決意旨參照）。經查，系爭建物位於大樓1樓及地下室，甲建物現由吳響峻布莊作為店面使用，乙建物則為閒置，系爭建物共用單一出入口等使用狀態情形，有兩造陳報之現況使用照片在卷可參（本院卷二第33-3
7、67-73頁），又原告聲明願取得系爭建物，再以金錢補償其他共有人，而被告亦均無意願取得系爭建物，本院斟酌系爭建物之使用現狀、共有人之意願、建物整體利用之經濟性及共有人間分割利益之均衡等情，認系爭建物由原告取得，並以適當金額補償被告，應較符合兩造之利益，為妥適之分割方法。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，此民法第824條第3項定有明文。本件分割方式已如上述，惟被告有不能按其應有部分受分配之情，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。經本院囑託元一國際不動產估價師聯合事務所進行鑑價並計算差額找補，鑑價結果認如依主文第1項前段所示方式分割系爭建物，原告應找補被告吳宗霖新臺幣（下同）2,147,055元、被告吳佳蓉1,305,069元，此有系爭鑑估報告書附卷可查。被告吳佳蓉雖辯稱該報告未參考乙建物有冷氣並裝潢，可供營業使用等情，鑑定價格並不合理云云，惟該報告乃係由委請不動產估價師鑑定而得之結論，該估價師有專業證照且與系爭不動產共有人均無利害關係，其所為鑑定既係本於中立客觀立場及專業知識而為之，自有相當之憑信性。本院審酌上情，爰判決找補金額如主文第1項後段所示。
㈣末按除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決
，民事訴訟法第388 條定有明文。本件原告僅訴請本院裁判分割系爭建物，未及於1003土地、1004土地及3392建物，被告吳宗霖聲請合併分割前揭土地及建物自非本院審理之範圍。又民法物權編施行法第8條之5第2項明文：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。」等語，且公寓大廈管理條例第4條第2項立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。查，系爭建物於69年9月24日為第一次登記（本院卷二第117頁）係於公寓大廈管理條例（84年6月28日）及物權編修正施行（98年7月23日）之前，且未登載基地權利範圍，有1003土地登記謄本及高雄市政府地政局新興地政事務所函在卷可稽（本院卷三第33至54、269頁），而被告吳宗霖於104年2月23日基於分割繼承取得1003土地應有部分比例429/10000範圍時（本院卷三第42頁），亦無共有或取得甲建物之區分所有權，業經被告吳宗霖所是認。又以甲建物共同使用部分之權利範圍為221/100 (本院卷二第117頁)，參酌民法第799條第4項規定，其所屬基地之應有部分，亦應同此比例，其後原告於113年3月6日拍賣取得同段1003土地權利範圍1263/10000，顯逾甲建物所屬共用部分權利範圍221/10000，嗣被告吳宗霖於114年3月6日方自楊英俊受讓甲建物應有部分，顯見甲建物（包含專有部分與其所屬之共有部分）及其基地之權利，曾長期間分屬不同一人所有，且甲建物所屬大樓區分所有人間多所無法搭配所坐落土地之應有部分，仍得將建物或基地分別處分並為移轉登記，並不受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定限制。是本件系爭建物經原物分割後，由原告取得甲建物全部，搭配原告所有1003土地之應有部分，已高於甲建物共同使用部分之權利範圍，應利於維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜，並增加不動產經濟利益，則被告吳宗霖抗辯系爭建物應併同其所有1003土地應有部分一併分割之方案，並無可取。
五、綜上所述，原告依據民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求本院以裁判分割系爭建物，為有理由，應予准許。爰依民法第824條第2項第1款前段規定，定系爭不動產分割方法如主文第1項所示。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查分割共有物事件具非訟事件性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其原應有部分比例負擔始為公平，爰判決如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 鄧怡君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 林依潔附表一：
編號 建物 權利範圍 原共有人 應有部分 現共有人 應有部分 移轉日期 1 高雄市○○區○○段○○段 000○號（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號1樓）（下稱甲建物） 1/1 原告 梁文漢 750/1000 原告 梁文漢 750/1000 被告 楊英俊 25/100 承當訴訟人吳宗霖 25/100 114年3月6日 2 高雄市○○區○○段○○段 0000○號（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號地下室）（下稱乙建物） 1/1 原告 梁文漢 50/100 原告 梁文漢 50/100 被告 楊英俊 1/4 承當訴訟人吳宗霖 1/4 114年3月6日 被告 盧明弘 1/4 承當訴訟人吳佳蓉 1/4 113年8月29日附表二：
編號 不動產位置 權利範圍 1 高雄市○○區○○段○○段0000地號 1263/10000 2 高雄市○○區○○段○○段0000地號 67/100 3 高雄市○○區○○段○○段000○號 750/1000 4 高雄市○○區○○段○○段00○號 221/10000 5 高雄市○○區○○段○○段0000○號 750/1000 6 高雄市○○區○○段○○段0000○號 50/100