臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第1065號原 告 陳寶珍訴訟代理人 王維毅律師
黃鈞鑣律師被 告 莫玉瓊上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號八樓之三房屋騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零柒萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰貳拾參萬肆仟捌佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國109年10月19日將其所有坐落高雄市○○區○○段000號地號土地（權利範圍1萬分之68）及其上同段2204建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路000號8樓之3，權利範圍全部，含共用部分同段2306建號權利範圍1萬分之55，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）出售予原告，兩造並於同日簽訂附買回權契約書（下稱系爭買回權契約）約定自被告移轉登記系爭房地予原告起3年內，被告得以新臺幣（下同）390萬元向原告買回系爭房地，逾期則被告之買回權消滅；復約定買回權期間原告以每月租金1萬5,000元出租系爭房地予被告（下稱系爭租約）。嗣被告即於109年12月4日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告，惟系爭租約租期於買回權期間至112年12月3日屆滿後，被告仍占有使用系爭房屋，原告亦未即表示反對，兩造已視為以不定期限繼續系爭租約。詎被告自110年3月至112年1月期間即陸續有欠租情事，且自112年12月起迄今均未給付任何租金，積欠租金額已達2月以上，被告經原告多次催告限期繳納欠租仍未給付，原告並已向被告為終止系爭租約之意思表示，而被告迄今仍無權占有使用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、第455條規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等語。並聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對於兩造間有成立系爭租約、系爭租約原定租期屆滿後視為以不定期限繼續契約等情均無意見，惟先前伊遲繳租金時，欲透過系爭房地買賣代辦公司即訴外人昇浤地產開發公司（下稱昇浤公司）人員聯繫原告，昇浤公司人員都說遲延租金沒關係，也不願告知伊原告聯繫方式；又伊自112年12月起均未繳納租金，係伊另行請教律師後，經律師告知因兩造尚有另案即本院113年度訴字第348號債務人異議之訴事件（下稱系爭前案）訴訟中，故先不用付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第31-32頁）：㈠兩造於109年10月19日簽訂系爭買回權契約，由被告以110萬
元出賣所有系爭房地予原告；另約定自被告移轉登記系爭房地予原告起3年內，被告得以390萬元之價格向原告買回系爭房地，逾期則被告之買回權消滅；復約定系爭租約，如被告有拖欠租金則被告之買回權消滅。嗣被告並於109年12月4日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈡兩造於109年12月24日簽立房屋租賃契約書，約定由原告將系
爭房屋出租予被告使用，租期自109年12月24日至110年3月23日止，每月租金1萬5,000元；兩造並於同日將系爭租約交由公證人作成公證書。
㈢被告自112年12月起均未給付任何系爭房屋之租金予原告。
㈣原告於112年8月31日寄發臺南金華郵局存證號碼000166號存
證信函予被告，表明租約租期屆滿不再續租，被告有收受該函。
㈤原告於系爭前案中，以113年7月15日民事答辯二狀催告被告
於書狀送達後5日內依兩造間租約如數補繳積欠之租金，如未補繳則於書狀送達後1個月終止租約，被告有於系爭前案113年8月21日準備程序前收受該書狀。
㈥原告於系爭前案113年9月18日準備程序時，當庭向被告為終止兩造間租約之意思表示。
㈦被告現仍占有使用系爭房屋。
四、本院之判斷：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查兩造於109年10月19日以系爭買回權契約訂立系爭租約，嗣系爭租約原定租期屆滿後，因被告仍占有使用系爭房地，原告亦未即表示反對，即視為兩造以不定期限繼續系爭租約等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈠、本院卷第33頁），首堪認為真。
㈡次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，非達2個月以上時，出租人不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項及土地法第100條第3款分別定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。經查，被告自112年12月起即未再依系爭租約給付租金予原告，原告已於系爭前案以書狀催告被告如數補繳，如未補繳則於書狀送達後1個月終止租約，被告已於系爭前案113年8月21日準備程序前收受該書狀，惟被告迄今全未補繳積欠之租金，原告復於系爭前案113年9月18日準備程序當庭向被告為終止租約之意思表示等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項㈢、㈤、㈥），並為被告於本院言詞辯論程序所自承（見本院卷第31、33頁），堪認被告欠租數額已達2月以上，系爭租約已經原告合法終止，是原告依民法第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，應屬有據。至被告上開所陳其未依約繳納租金之原因，縱令屬實，既不能舉證昇浤公司或該「律師」為原告之代理人，自仍無礙於本院前開就系爭租約因被告欠租數額達2月以上而經原告合法終止等情之認定，是被告上開抗辯，自非可採。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。又本院既已依民法第455條前段規定准許原告遷讓返還系爭房屋之請求，則關於原告基於選擇合併，依第767條第1項前段規定為同一聲明部分，自無庸再予審究，附此說明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
民事第四庭 法 官 呂致和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 27 日
書記官 陳建志