臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第1303號原 告 黃琬淇訴訟代理人 吳佳融律師複 代理人 古晏如律師被 告 莊世賢訴訟代理人 陳韋誠律師
黃大中律師郭乃瑜律師當事人間償還有益費用等事件，本院民國115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬元，及自民國一一三年十月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款規定甚明。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）2,614,000元，及自民事聲請調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第9頁）。嗣於審理中變更聲明為：㈠被告應給付原告2,169,000元及自民事聲請調解狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第255頁）。審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，請求金額之變更亦屬減縮應受判決事項之聲明，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告主張：緣兩造於民國107年6月12日就被告所有高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌高雄市○○區○○路00號之建物（下稱系爭租賃物）訂立不動產租賃契約，並經公證人做成公證書，租賃期間約定自107年6月17日起至113年6月30日止，每月租金230,000元（下稱系爭A租約）。其後兩造於113年5月27日簽訂「終止房屋租賃搬遷契約書」（下稱系爭終止契約)，約定租賃期間延長至113年7月31日，嗣原告於113年7月31日已依約搬遷，並履行系爭終止契約所列之義務。然原告於承租期間，因系爭租賃物之圍牆破舊不堪，隨時有倒塌之危險，原告於徵得被告同意後，自行委請廠商拆除舊有圍牆，此等設施有助於區隔系爭租賃物之土地界線、防止他人隨意進入系爭租賃物及兼具防盜功能，乃增加系爭租賃物價值之設施，因此原告重新設置鐵件圍牆而支出費用100,000元應屬有益費用，以折舊後現存價值尚有70,000元，被告應償還。又系爭租賃物於112年底出現頂樓磁磚破裂導致漏水問題，依系爭A租約第9條約定，被告應負修繕責任，惟經催告被告修繕，被告置之不理，由於系爭租賃物係作為原告經營幼兒園使用，為避免影響環境舒適性及安全性，原告僅能自行委請廠商修繕，支出修繕費420,000元，應屬必要費用，被告亦應償還。另依各類所得扣繳率標準第2條第1項第5款之規定，被告之租賃所得稅每月23,000元（計算式：230,000xl0％＝23,000）應由被告自行負擔，原告必須於給付租金前由租金中扣取後代被告繳納之，惟原告於承租期間皆每月給付被告230,000元租金，未曾扣取上開租賃所得稅額，復代被告向國稅局繳納租賃所得稅每月23,000元，自107年7月起至113年7月，共計73個月，共繳納1,679,000元（計算式：23,000x73=1,679,000），被告受有利益欠缺法律上原因，因而造成原告之損害，原告依民法不當得利之規定得請求被告返還。爰依民法179、430、431條第1項，及系爭A租約第9條提起本件訴訟，請求被告應給付原告2,169,000元（計算式：70,000＋420,000＋1,679,000＝2,169,000）並聲明：如變更後訴之聲明。
三、被告答辯：㈠系爭租賃物之圍牆部分：本件原告於107年6月12日承租系爭租賃物，兩造先經公證人公證簽訂系爭A租約後，又於同日再簽立「房屋租賃契約書」（下稱系爭B租約），作為兩造間租賃關係之補充約定。依系爭A租約第7條約定，兩造就系爭租賃物之增設、改造或裝飾之費用由原告自理，且租期屆滿不得要求被告(即甲方）補償。再者，原告於107年承租時，系爭系爭租賃物本就有鐵鑄之大門及堅固之磚造圍牆、甚至還有附有雨遮的車庫，原告於承租後，之所以拆除大門及圍牆，乃是為塑造其所經營之宏學幼兒園品牌形，並將其婆婆趙美玲所申請之商標裝飾於其新設大門及圍牆上，又原告於遷出時，即將大門拆除，造成任何人均得出入，縱留有圍牆，亦形同虛設，被告之後還得自己花錢雇工，裝設鐵皮圍籬，以避免他人任意進入，故原告所支出之費用，何來有益於系爭租賃物之價值，而可稱為有益費用，原告請求無理由。
㈡系爭租賃物頂樓磁磚修繕部分：依系爭B租約第9條其他約定
事項「雙方認知租賃房屋使用範圍內修繕工作費用乙方（即原告）自行處理」，被告依約不負修繕責任，且原告承租期間未向被告提及頂樓須修繕漏水之事。況原告於107年承租時，系爭租賃物本有加蓋鐵皮屋頂以遮風擋雨以防止曝曬，但原告於承租後為美觀而將鐵皮屋頂拆除，導致本有鐵皮屋遮擋之磁磚破裂，進而漏水，此顯然可歸責於原告，原告請求給付屋頂磁磚及防水修繕費用，顯無理由。
㈢不當得利部分：依系爭B租約第8條約定「乙方補貼公證租金
金額23萬元10％金額補貼租金所得」等語，可見兩造自始即約定租賃所得稅應由原告補貼被告。況以原告既主張自始於給付每次租金時，即明知其應為扣繳，並無直接給付予被告之義務，但卻其仍因清償債務而為給付，依民法第180條第3款，原告就前開款項不得請求被告返還。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告假執行。
四、不爭執事項：㈠被告於107年6月12日將所有高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌高雄市○○區○○路00號之建物出租原告。
㈡原證1（系爭A租約）、被證2（系爭B租約）為兩造親自簽立
；且被證2房屋租賃契約書上手寫記錄及簽名形式上為真正。（本院卷一第15-20頁、卷二第31-33頁）㈢兩造於113年5月27日簽訂「終止房屋租賃搬遷契約書」（本
院卷一第23頁)，約定租賃期間延長至113年7月31日。原告於113年7月31日已依約搬遷，並履行系爭終止契約所列之義務。
㈣原告於112年底雇工施作系爭租賃物建物頂樓磁磚修補工程，
因而支出費用420,000元(本院卷一第35-43頁)㈤原告代被告向國稅局繳納107年7月起至113年7月，共計73個
月之租賃所得稅，共計1,679,000元（計算式：23,000元×73月＝1,679,000元）。（本院卷一第45-53頁）㈥原證11違章拆除約定書為兩造所簽立，3樓鐵皮屋為違章建築
，經被告同意後原告拆除。（本院卷二第55頁）㈦被證3（本院卷二第35-37頁）為系爭租賃物出租前狀況照片。
㈧原告承租系爭租賃物時，被告沒有雜項執照。
㈨兩造之租賃契約終止後，原告返還系爭租賃物時，大門已經原告拆除，如本院卷二第41頁之照片所示。
㈩原告為系爭租賃物重置圍牆、大門，於107年7月1日支出費用515,000元給日光工藝社如原證13（本院卷二第77頁）。
五、本院判斷：㈠兩造並未合意以系爭A租約取代系爭B租約，系爭A、B租約應為併存關係：
原告主張，兩造簽訂系爭B租約在前，之後繼續討論細節，方於同日兩造又前往公證人處商訂系爭A租約並完成公證，系爭A租約已經取代系爭B租約等語，為被告否認並抗辯：兩造協商期間，被告表示希望因租金所得衍生之租金、租賃物之維護、修繕均轉嫁由承租人負擔，且希望逐年調整租金，而原告則希望訂定租期較長之租約，且盡可能減少該租金所
轉嫁之稅金負擔，故兩造多次協商後，原告遂向被告提議，因申請經營幼兒園在即，希望以每月幼兒園之租金成本230,000元，申報被告之租賃所得以減輕其因轉嫁所需負擔之稅金，希望被告配合以系爭租賃物每月租金230,000元租期6
年，簽訂一份經公證之系爭A租約，以作為原告日後為被告扣繳所得稅之依據，至於被告希望轉嫁因租金所得衍生之稅金、租賃物之維護、修繕，以及逐年提高之租金，原告則
與被告私下再另外簽訂系爭B租約，以作為補充等語。經查：
⒈觀諸系爭B租約書，在第3條關於107年7月1日至108年6月30日
租金約款後方手寫「以上107/6/12莊世賢收」、108年7月1日至109年6月30日租金約款後方手寫「以上108/5/23收12＋2張」、109年7月1日至110年6月30日租金約款後方手寫「以上109/5/24收12＋2張賢」、110年7月1日至111年6月30日租金約款後方手寫「以上110/5/29收12＋2張賢」、111年7月1日至112年6月30日租金約款後方手寫「111/6/8收12＋12張賢」、112年7月1日至113年6月30日租金約款後方手寫「以後講價35萬12張＋2張（120）（現）」等內容（本院卷二第31-33頁），且原告亦不否認前開手寫簽收證明形式上之為真正（本院卷二第48頁），以租金之收、付為成立租賃契約之主要目的，因此簽收租金收付之證明理應記載於有效之租賃契約上，從系爭B租約完整記載6年租賃期間租金之收付，堪認系爭B租約自始為有效之租約，並未因系爭A租約之簽訂及公證而被取代，被告所辯應屬有據。至原告稱，兩造於107年6月12日簽訂系爭B租約後原告隨即交付支票14張以 支付第1期租金，之後兩造繼續討論租約細節，包括租金部分，被告同意每月租金230,000元，並前往公證人處簽訂系爭A租約並公證，詎被告於107年7月23日左右告知原告要提高 租金，原告因擔心5年後被告不願意續約，因此同意提高租金以系爭B租約條件支付，其餘系爭B租約之條款原告並未同意援用，只是被告每次收租時皆出具系爭B租約要求原告簽收云云，惟觀諸系爭B租約所定之租金條件，第1、2年均為每月230,000元，且原告自承於107年6月12日已支付1整年之租金支票，倘被告欲提高第3年起之租金，豈有於原告剛繳完第1年度租金後1個月，即與承租人討論調高第3年以後租金之事，顯然與常情有違。再者，兩造均已親自簽訂兩租約，無論系爭A租約或系爭B租約，均未有任何記載哪一租約已被取代，或者哪些租約條款有效，哪些已無效力，原告僅單方指稱：系爭A租約為有效租約，系爭B租約僅租金條款有效其餘無效云云，卻未能舉證以實其說，自難以系爭A租約經公證乙情，逕認兩造有以之取代系爭B租約之合意。
⒉復參系爭租賃期間長達6年，原告每年均按所得稅法第88條第
1項第2款規定扣繳被告之租賃所得稅款，且亦無從應支付給被告租金中扣除其扣繳稅款金額，證人即原告之員工蔡香敏證述：我在幼兒園擔任會計，我依照老闆指示將支付租金的支票開出去，票面金額是多少是老闆講的，老闆並未告訴我出租人的租金有無含所得稅，報稅的事，老闆有委託記帳士處理，記帳士會給出租人的扣繳憑單，我再將扣繳憑單寄給房東等語（本院卷二第257-259頁），足見原告已將相關報稅事宜委由專業記帳士處理，記帳士亦有將扣繳憑單給付原告後轉交被告，原告實難諉為不知悉每年均有扣繳租賃所得稅款之情。況原告一再陳稱「因考量租約內容非完善，且用語不夠精確，亦擔心有違法之處」（本院卷二第74頁）、「兩造...先簽訂被證2租約...之後兩造仍繼續討論租約細節」（本院卷二第99頁）等語，顯見兩造並非草率訂約，原告亦非對於訂約內容一知半解，而係反覆與被告商議細節，由此以觀，兩造既於系爭B租約第8條約定「10％金額補貼租賃所得」，足認兩造於締約前已有實質討論租賃所得稅是否由承租人補貼承租人。再以，每月扣繳租賃所得稅高達23,000元，是否由承租人補貼出租人無異影響原告實質應給付租金之數額，實為租約重要事項，給付被告租金數額應為多少原告理當重視且關注，倘若原告主張系爭B租約已被取代，或系爭B租約第8條約定「10％金額補貼租賃所得」因語意不完全而為無效約定（本院卷二第199頁）為真，原告於收到專業記帳士報稅資料及被告租金扣繳憑單而得悉扣繳租賃所得稅金額時，理應自給付被告租金中扣回，縱以原告稱：第一次經營幼兒園事務不懂，才沒發現沒有扣掉10％這件事等語（本院卷二第200頁），然而原告有其配偶陳盈龍及有經營經驗之婆婆趙美玲擔任院長協助幼兒園之運作（本院卷二第261頁），竟然關於其實質應給付被告租金數額，在長達6年租賃期間，從未有任何一年發現其應可自給付被告租金中扣回稅款，卻逕全額給付被告，顯見此非原告單純疏忽，而係其遵循系爭B契約第8條約定條款履行，益徵被告抗辯系爭A、B契約併存，應為實在。
㈡原告請求被告給付系爭租賃物修繕圍牆及租賃所得稅款之不當得利，共1,749,000元，均無理由：
兩造既未合意以系爭A租約取代系爭B租約，自應共同遵循系爭A、B租約之約定，而依系爭B租約第8條原告本有補貼被告10％租賃所得稅之約定，已如前述，則原告扣繳之租賃所得稅1,679,000元，被告並無不當得利。又按就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。惟上開規定並非強制規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。本件系爭A租約第7條約定：乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先徵得甲方書面同意，其費用由乙方自理。租期屆滿或中途終止租約時，應回復租賃物之原狀，不得要求甲方補償等語，及系爭B租約其他約定事項：雙方認知租賃房屋使用範圍內修繕工作費用乙方自行處理等語（本院卷二第28、33頁），均為特別約定，即得排除民法第431條第1項規定之適用，是兩造既約定系爭租賃物使用範圍內修繕費用由原告自行處理，則原告雖有支出圍牆修繕而現存增價額70,000元，仍不得請求返還。
㈢原告請求被告給付系爭租賃物頂樓磁磚破裂修繕費用420,000
元，為有理由：⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。故探求當事人立約之真意，在於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，在未違契約本質之慣行下，為符合公平正義之契約解釋。本件系爭A租約第9條約定：租賃物漏雨、自然損壞及天災或其他非歸責於乙方之意外災害所致損害，由甲方負責修復等語（本院卷二第28頁），對照前開系爭A租約第7條約定及系爭B租約其他約定事項，以前揭3條款文義綜合解釋，原告自負修繕責任限於「租賃物漏雨」、「自然損壞」、「天災或其他非歸責於乙方之意外災害」以外之範圍，故租賃物漏雨仍為被告負修繕責任之範疇。
⒉訊之證人王材文到庭證稱：當時梅雨季，屋頂已經漏水到2樓
教室，已經嚴重滴水，漏水原因是因為屋頂磁磚破裂，天花板部分有破裂，修繕方式先把磁磚打掉補平，在以防水材料鋪平，之後再進行五層防水材料的工法，天花板裂縫止漏，再油漆恢復，修繕費用420,000元，全部費用我都有收到等語（本院卷二第201-202頁），互核與原告提出修繕照片、統一發票相符（本院卷一第35-43頁），可見系爭租賃物漏雨屬實，原告因此修繕漏水情形支出420,000元費用，依系爭A租約第9條向被告請求，要屬有據，應予准許。至於被告抗辯，本件原告於107年承租系爭租賃物時，本即有加蓋鐵皮屋頂以遮風擋雨以防止曝曬，但原告於承租後為美觀而將鐵皮屋頂拆除，導致屋頂無鐵皮屋遮擋而生磁磚破裂，可歸責於原告云云，惟系爭租賃物3樓鐵皮屋為違章建築，經被告同意後原告拆除，有兩造簽訂之違章拆除約定書在卷為證（本院卷二第55頁），是被告抗辯顯與事實不合，無足可採。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。本件屬因租賃契約償還必要修繕費用所生之債權，為給付無確定期限之債權，又係以支付金錢為標的，應於被告受催告履行而未履行，始發生遲延責任。而本件原告之聲請調解狀繕本業於113年10月17日寄存送達於仁武派出所，有臺灣橋頭地方法院送達證書在卷可稽（本院卷二第267頁)，則原告就前揭被告所應賠償之金額，請求被告應給付自聲請調解狀繕本送達被告翌日即113年10月28日起至清償日止，按週年利率5％計算法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
七、綜上所述，原告依系爭A租約第9條、民法第430條之法律關係請求被告給付原告420,000元，及自113年10月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 14 日
民事第二庭 法 官 鄧怡君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
書記官 林依潔