臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第202號
114年度訴字第203號原 告 貴族大廈管理委員會法定代理人 段仁誠訴訟代理人 周韶華
陳依伶律師被 告 莊宗穎訴訟代理人 黃韡誠律師
龔柏霖律師上列當事人間請求返還地下室使用權等、排除侵害等事件，本院於民國115年9月2日言詞辯論終結，並合併判決如下：
主 文
壹、本院114年度訴字第202號事件：
一、被告莊宗穎應將附表編號2之防空避難室，騰空返還予全體共有人。
二、被告莊宗穎應自民國113年12月13日起，至返還上開防空避難室之日止，按月給付原告貴族大廈管理委員會新臺幣20,000元。
三、訴訟費用由被告莊宗穎負擔。
四、本判決第1項於原告貴族大廈管理委員會以新臺幣477,000元為被告莊宗穎供擔保後，得假執行。但被告莊宗穎如以新臺幣1,432,048元為原告貴族大廈管理委員會預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第2項已到期部分，於原告貴族大廈管理委員會以每期新臺幣6,000元為被告莊宗穎供擔保後，得假執行。但被告莊宗穎如以每期新臺幣20,000元為原告貴族大廈管理委員會預供擔保，得免為假執行。
貳、本院114年度訴字第203號事件：
一、原告莊宗穎之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告莊宗穎負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205條第1項、第2項分別定有明文。查114年度訴字第202號(下稱202事件)之原告貴族大廈管理委員會(下稱管委會)、114年度訴字第203號(下稱203事件)之原告莊宗穎均就貴族大廈附表編號2之地下1層防空避難室(下稱B部分)對他造各為下述請求，兩事件之訴訟標的相牽連，本院自得命為合併辯論，併為判決，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款已明定。查莊宗穎於203事件就B部分之紛爭事實，追加下述聲明⒊、⒋之請求(203事件審訴卷第9-17頁；訴卷第61-69頁，下列卷證頁碼如無特別標明者均為202事件卷)，核屬同一基礎事實，於法有據。
三、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，就共有(用)部分之維護及收益收取、保管及運用，為管理委員會職務範圍，公寓大廈管理條例(下稱大廈條例)第3條第9款、第36條第2、7、11款已明文。查管委會係依大廈條例成立之管理委員會，有高雄市前金區公所民國113年10月21日函及檢附資料可稽(203事件審訴卷第87-103頁)，故管委會就其職務範圍，請求莊宗穎騰空返還貴族大廈區分所有權人(下稱區權人)共有B部分及給付不當得利，於法有據。
貳、實體部分
一、202事件：㈠管委會主張：
⒈門牌號碼高雄市○○區○○○路000○000號之貴族大廈，地下一層
如附表編號1之建物(下稱A部分)為莊宗穎專有；另B部分之防空避難室，為區權人共有之公共空間、設施。貴族大廈91年10月14日區權人會議，決議將B部分交由訴外人即A部分前所有人唐邦雄專用(下稱前決議)，有臺灣高等法院高雄分院92年度上易字第238號(下稱前案二審)判決可參，嗣因A部分受讓人莊宗穎將A、B部分合併出租他人經營八大行業，致住戶居住品質不佳，且莊宗穎僅願負擔該區域牆壁漏水修繕費用半數，經貴族大廈110年12月12日區權人會議決議莊宗穎應與管委會協商回饋金，有條件使用該區域，否則終止約定專用，詎莊宗穎於111年5月20日在系爭地下室樓梯處設置鐵門，拒絕原告及其他區權人、相關維修人員進入，貴族大廈111年11月13日區權人會議決議終止莊宗穎就B部分之約定專用(下稱系爭決議)，惟莊宗穎仍占用B部分未騰空返還。⒉莊宗穎無權占用B部分，每月受有相當租金之不當得利新臺幣
(下同)20,000元【計算式：30,000元(即莊宗穎出租A、B部分之每月總租金)×2/3(即B部分占A、B部分面積之比例)＝20,000元】。爰依民法第767條第1項、第821條、民法第179條規定為請求，並聲明：⑴莊宗穎應將B部分騰空返還予全體共有人。⑵莊宗穎應自起訴狀繕本送達翌日起至返還B部分之日止，按月給付管委會20,000元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡莊宗穎則以：
貴族大廈係84年6月28日大廈條例公布前已取得建造執照之公寓大廈，不受大廈條例第7條規定之拘束，由A部分面積僅
69.62平方公尺，A部分所有人共有B部分之權利範圍卻為10000分之2500，可知貴族大廈建商與各建物承購戶間約定B部分由購買A部分之人使用，故唐邦雄就B部分與貴族大廈其他用戶間成立分管契約(下稱系爭分管契約)，有本院92年度訴字第1164號(下稱前案一審，與前案二審合稱前案)判決可憑。嗣唐邦雄於95年間將A部分出售莊宗穎，莊宗穎繼受系爭分管契約有權使用B部分，管委會不得以系爭決議終止系爭分管契約，自無從請求莊宗穎返還B部分及給付不當得利等語置辯。並聲明：⒈管委會之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、203事件：㈠莊宗穎主張：
莊宗穎繼受系爭分管契約，詎管委會竟以系爭決議終止莊宗穎對B部分使用，生效日期追溯自110年12月12日，管委會另於貴族大廈地下層出入口設置木門，禁止莊宗穎使用A、B部分，影響莊宗穎出租及使用收益，自111年11月13日起，莊宗穎每欲使用即遭管委會無端嚴加阻擾，管委會所為已無權占用A、B部分，獲有相當租金之不當得利，以A、B部分先前月租金35,000元計算，管委會自110年12月12日起至113年8月11日止，受有不當得利1,120,000元，管委會並應自113年9月1日起至返還A、B部分之日止，按月給付莊宗穎35,000元。系爭決議違反系爭分管契約為無效，管委會侵害莊宗穎對B部分使用、收益，莊宗穎得請求管委會應容忍且不得妨礙莊宗穎使用B部分。爰依民法第179條、大廈條例第10條第1項規定為請求，並聲明：⒈管委會應給付莊宗穎1,120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉管委會應自113年9月1日起至遷讓返還A、B部分之日止，按月給付莊宗穎35,000元。⒊確認系爭決議為無效。⒋管委會應容忍莊宗穎於行使專有權之合法範圍內自由使用收益B部分，不得為任何妨礙、干擾或阻止之行為。⒌上開聲明第1項、第2項，願供擔保，請准宣告假執行。
㈡管委會則以：
B部分係91年間經前決議同意唐邦雄專用，區權人得以系爭決議終止專用。莊宗穎前將A、B部分出租予八大行業收取租金，然於新冠疫情爆發後，暫無出租，因B部分牆壁漏水，管委會於110年10月間進行修繕，莊宗穎斯時擔任主任委員，決定拆除貴族大廈地下層出入口原有之舊門，修繕完畢後，基於安全考量，管委會乃設置臨時木門，設置完成日即將鑰匙以掛號方式寄予莊宗穎，未阻撓莊宗穎使用A、B部分，莊宗穎於111年5月20日僱工拆除木門，設置鋼鐵門，並拒絕提供新門之鑰匙或密碼予管委會或住戶，禁止管委會及其他區權人進入A部分，莊宗穎並多次以各種理由不讓台電、消防機電、清洗蓄水池等人員進入A部分維護機電及清洗蓄水池，A、B部分均為莊宗穎占有中，管委會未影響莊宗穎出租及使用收益等語置辯，並聲明：⒈莊宗穎之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(訴卷第234-235頁)：㈠莊宗穎為貴族大廈區權人，貴族大廈地下一層之A部分為莊宗
穎專有，B部分之地下防空避難室為區權人共有，內有共用管線及台電配電室、高壓變電配電設備、電表、地下蓄水池、消防設備等公共設施(下稱系爭公設)，A、B部分現由莊宗穎使用，通往B部分需經A部分。
㈡貴族大廈區權人，其中9戶之專有部分面積均為206.07平方公
尺，就B部分之權利範圍均為10000分之625；其餘3戶專有部分面積各為121.03、252.30、211平方公尺，就B部分權利範圍各為10000分之625、900、350；莊宗穎就B部分權利範圍為10000分之2500。
㈢莊宗穎就貴族大廈之專有、共有部分係於95年7月間向唐邦雄購買，於95年8月4日完成所有權移轉登記。
㈣貴族大廈區權人於91年10月14日為前決議，以區權人、應有
部分比例達3分之2同意，決議將B部分交由唐邦雄使用。㈤訴外人即斯時貴族大廈區權人葉國良、郭永琳前訴請唐邦雄
應將B部分遷讓返還全體區權人，經本院92年度訴字第1164號以建商於出賣系爭貴族大樓時，即與各承購戶分別約定B部分由A部分所有人使用之分管契約為理由；臺灣高等法院高雄分院92年度上易字第238號判決以證人張學興、陳明泰、蔡金龍、周志傑、高雪芳、李彩碧於二審證稱有不爭執事項㈣乙事，駁回上開之訴確定。
㈥系爭決議終止莊宗穎對B部分之使用，生效日期追溯至110年12月12日。
㈦莊宗穎前如併將A 、B 部分出租經營酒吧，租金視屋況為每月25,000元至35,000元。
㈧本院113年11月18日之113年度全字第210號裁定(下稱系爭裁
定)命莊宗穎應容許且不得禁止管委會及委任之修繕工人、台灣電力股份有限公司人員等進入B部分管理、清潔、維護、修繕系爭公設。
四、得心證之理由：㈠莊宗穎就B部分無占用權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條已明文。
次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由(最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照)。
⒉莊宗穎主張系爭分管契約，以其就B部分之權利範圍10000分
之2500為據，查莊宗穎就B部分之權利範圍確較其他區權人為高(不爭執事項㈡)，惟從建物登記謄本所載，貴族大廈區權人共有部分遍及整大廈公共設施，A部分所有人各處權利範圍均為10000分之2500，非僅限B部分(審訴卷第17、91頁)，不能因A、B部分近在咫尺，即以權利範圍之差，遽認有系爭分管契約。
⒊另參管委會提出日期91年10月20日、有部分貴族大廈區權人
簽名之同意書記載：本大廈地下室依法為防空避難室，經與所有權人唐邦雄協議平時由唐邦雄使用，戰時得提供為避難場所等語(訴卷第195頁)，及證人即貴族大廈區權人陳明泰證稱：母親高雪芳開會回來說要由唐邦雄使用B區空間，若事後需要復原，唐邦雄會付費復原等語(訴卷第151-152頁)；證人即貴族大廈前區權人陳清和到庭證稱：當時A部分由唐邦雄使用，B部分由管委會使用，簽同意書是唐邦雄保證要維護防空避難室，若管委會有需要隨時返還等語(訴卷第202-203頁)，可知斯時唐邦雄與貴族大廈其他區權人確經實質討論，才以上述方式將B部分暫交唐邦雄專用。復從唐邦雄、貴族大廈部分區權人距前案一審92年7月18日判決前不久(審訴卷第191頁)，才特為前決議、簽同意書，並由6名證人於前案二審到庭證稱前決議為真(不爭執事項㈤)，若真有系爭分管契約，衡情彼等應無於臨訟之際，大費周章以前開舉措令唐邦雄具占用B部分權源之必要。
⒋而莊宗穎自唐邦雄讓與取得A部分，繼受對B部分之約定專用
權，為兩造所不爭，基於前決議、同意書、上開證述及B部分內系爭公設之重要性，足徵貴族大廈區權人非令唐邦雄、莊宗穎等A部分所有人永久、排他使用B部分。梳理兩造所陳漏水修繕費分擔、莊宗穎無意繳納110年12月12日區權人會議決議之回饋金(審訴卷第57-59頁；訴卷第149頁)、管委會進出B部分檢修系爭公設遭阻，甚需本院作成系爭裁定等節(不爭執事項㈧)，貴族大廈區權人審時度勢，另以系爭決議終止莊宗穎對B部分之專用權，依法亦無不可。至系爭決議雖載溯自000年00月00日生效(不爭執事項㈥)，惟未見系爭決議得溯及終止之依據，應認莊宗穎就B部分之專用權，至系爭決議日即111年11月13日終止。準此，莊宗穎未舉證對B部分之占用權源，管委會於202事件自得請求莊宗穎將B部分騰空返還全體共有人。
㈡管委會於202事件得請求不當得利金額：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條已明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益(最高法院97年度台上字第294號判決參照)。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。另按建物作為廠房，乃係供營業用之房屋，租金不受土地法第九十七條規定以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之限制(最高法院102年度台上字第912號判決意旨參照)。
⒉查莊宗穎前如併將A 、B 部分出租經營酒吧，租金視屋況為
每月25,000元至35,000元(不爭執事項㈦)，兼酌A、B部分面積各為69.62、169.47平方公尺，高雄市○○○○○○○○○○○○○○路000號地下一樓之114年期課稅現值為588,300元，有建物登記謄本、房屋稅籍證明書可考(審訴卷第17、91、105-107頁)，B部分占A、B部分總面積約70%；併參莊宗穎陳稱：110年租約因漏水終止，租金高低是地下室狀況不同等語；管委會訴訟代理人周韶華陳稱：地下室主要出租給八大行業，因疫情關係，地下室空了很久，之後110年8月發現地下室積水，地下室閒置應該是疫情，與漏水無關等語(訴卷第233頁)，不乏因疫情、漏水及B部分權屬爭端等情影響使用、收益，管委會主張莊宗穎無權占用B部分，以略低於實際占用A、B部分比例之3分之2計算，每月所受不當得利20,000元，應屬合理。職是，管委會請求莊宗穎自起訴狀繕本送達翌日即113年12月13日(審訴卷第151-153頁)起，至返還B部分之日止，按月給付20,000元，洵屬有據。
㈢莊宗穎於203事件之請求：
莊宗穎就管委會妨礙使用A、B部分，固提出顯示有封鎖線及禁止進入標語、員警到場之地下室照片為憑(203事件訴卷第71-75頁)，然系爭分管契約未存，自111年11月13日起莊宗穎本無使用B部分之權源，業如前述，併觀照片中不知何人設置上述之物，至多證明就莊宗穎使用地下室有一時爭端，無從認定莊宗穎就A部分之使用、收益迄今仍遭管委會妨礙，及管委會受有不當得利，是莊宗穎聲明⒈、⒉之不當得利請求，及聲明⒋請求管委會應容忍及不得妨礙其使用B部分等節，均非可取。另本院既認定系爭分管契約未存，莊宗穎陳稱系爭決議無效乏其所憑，是其聲明⒊請求確認系爭決議為無效，洵屬無據。
五、綜上所述，管委會於202事件依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；莊宗穎於203事件依民法第179條、大廈條例第10條第1項規定，請求如上述聲明，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至莊宗穎敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、管委會另聲請唐庶育等8人為證人，證明莊宗穎妨害管委會、相關人員進入地下室；莊宗穎另聲請林莉文為證人，證明
A、B部分於90年間結構、出入等節，因本件事實已屬明確，核無調查之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
民事第四庭 法 官 曾迪群以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
書記官 吳翊鈴附表：
編號 建物建號 面積 (㎡) 登記謄本及測量成果圖 1 高雄市○○區○○段0000○號(門牌號碼高雄市○○區○○○路000號地下層) 69.62 審訴卷第91、93頁 2 高雄市○○區○○段0000○號(門牌號碼高雄市○○區○○○路000號等公共設施)其中之防空避難室 169.47 審訴卷第17、95頁