臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第305號原 告 陳乙萱訴訟代理人 雷賀凱被 告 帥亨資產股份有限公司法定代理人 陳昭志被 告 陳冠妏即寶煌地政士事務所訴訟代理人 陳炎煌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告帥亨資產股份有限公司應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一一三年九月九日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告新臺幣捌仟壹佰陸拾陸元。
被告陳冠妏即寶煌地政士事務所應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告，並自民國一一三年九月九日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告新臺幣柒仟貳佰零肆元。
被告帥亨資產股份有限公司應將公司登記、稅籍登記；陳冠妏即寶煌地政士事務所應將開業登記自門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋遷出。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前經本院112年度司執字第79170號執行事件（下稱系爭執行）自訴外人陳羿亨拍賣取得坐落高雄市○○區○○段00地號土地及其上同段22建號門牌號碼高市○○區○○路00號房屋（含增建未保存登記部分，下稱系爭房屋），並於民國113年5月15日取得不動產權利移轉證書。然系爭房屋1樓為被告帥亨資產股份有限公司（下稱帥亨公司）所占有，並將公司登記、稅籍登記在系爭房屋；系爭房屋2樓為被告陳冠妏即寶煌地政士事務所（下稱陳冠妏）所占有，亦將開業登記在系爭房屋。被告並無權利占有系爭房屋，爰依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，並依不當得利請求帥亨公司、陳冠妏應自起訴起，分別給付占有系爭房屋所受有相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）8,166元、7,204元。並聲明：㈠、帥亨資公司應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路00號1樓房屋騰空遷讓返還原告，並自113年9月9日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告8,166元。㈡、陳冠妏應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路00號2樓房屋騰空遷讓返還原告，並自113年9月9日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告7,204元。㈢、帥亨公司應將公司登記、稅籍登記；陳冠妏應將開業登記自門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋遷出。
二、被告則以：帥亨公司自102年3月1日向陳羿亨承租系爭房屋1樓，每月租金1,000元，自103年3月1日起為不定期限租賃；陳冠妏自102年3月1日向陳羿亨承租系爭房屋2樓，每月租金2,000元，自103年1月10日起為不定期限租賃，故被告並非無權占有系爭房屋。又原告請求被告占有系爭房屋之不當得力之金額顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項
㈠、原告經系爭執行程序，拍定系爭房屋及其坐落之基地高雄市○○區○○段00地號土地，於113年5月15日取得不動產權利移轉證書，並於113年6月24日登記。
㈡、上開執行程序拍賣公告上載明系爭房屋1樓出租予帥亨公司、2樓出租予陳冠妏。
㈢、系爭房屋1樓為帥亨公司所占用並將公司登記、稅籍登記在有光路22號。系爭房屋2樓為陳冠妏所占用，並將開業登記在有光路22號。
四、得心證之理由
㈠、被告是否無權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條亦有明定。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有系有正當權源之事實證明之。原告為系爭房屋之所有權，否認其無占有系爭建物之正當權源，依前述說明，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之。
2.被告雖抗辯渠等與系爭房屋之前手陳羿亨間定有不定期限租賃契約云云，然並未見任何資料可為佐證，且被告自承渠等並未與陳羿亨間公證，亦無民法第425條買賣不破租賃之適用，基於債之相對性，縱渠等與陳羿亨間具有租約，亦不得對抗原告，是被告抗辯其就系爭房屋具有占有之正當權源，自不可採。又被告將公司登記、稅籍登記、開業登記址設在系爭房屋，屬於使用系爭房屋之一部，妨害所有權之完整，故原告請求帥亨公司、陳冠妏分別自系爭房屋1樓、2樓騰空返還予原告，並將公司登記、稅籍登記、開業登記自系爭房屋遷出，核係有據，應予准許。
㈡、被告占有系爭建物是否無法律上原因受有利益？原告請求被告返還不當得利，有無理由？如有，原告得請求之金額為若干？
1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有系爭建物，已如前述，依前揭法律規定及判例意旨，原告依據民法第179條不當得利之規定，請求被告返還無權占用系爭建物，所受相當於租金之利益，應屬有據。原告於113年5月15日取得系爭房屋之權利移轉證書而為所有權人，是其請求被告自113年9月9日起無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利，自應准許。
2.被告占有系爭房屋，為經營公司及地政事務所使用，非屬供住宅使用，不受土地法第97條第1項，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。而租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本院審酌系爭房屋坐落在三角窗之位置，對面即為全聯富力中心之賣場，附近餐飲店眾多，鄰近國立科學博物館，交通上附近即有輕軌科工館站，及交流道可直上國道1號高速公路，交通運輸便利性、公共設施規劃狀態、生活機能之便利性均佳；另經本院參酌內政部不動產實價查詢服務（見卷後牛皮紙袋），於相似年份之透天建物分層出租，每坪價格約451元至580元間（15.51坪，7,000、9,000元），系爭房屋1樓面積約21.7坪、2樓面積約24.9坪〔含增建部分1樓：（41.04㎡＋30.9㎡）×0.3025≒21.7坪；2層樓（51.62㎡＋30.9㎡）×0.3025≒24.9坪〕，而透天厝1樓為店面其經營獲利價值較其他樓層為高，故基上綜合考量，認原告請求相當於租金之不當得利1樓為8,166元、2樓為7,204元，尚屬適當。
3.綜上，原告得分別請求帥亨公司、陳冠妏自113年9月9日起至遷讓返還系爭房屋1樓、2樓止，按月給付原告8,166元、7,204元之不當得利。
五、綜上所述，原告依據民法第767條、第179條之規定，請求㈠、帥亨公司應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路00號1樓房屋騰空遷讓返還原告，並自113年9月9日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告8,166元。㈡、陳冠妏應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路00號2樓房屋騰空遷讓返還原告，並自113年9月9日起至遷讓返還前開房屋為止，按月給付原告7,204元。㈢、帥亨公司應將公司登記、稅籍登記；陳冠妏應將開業登記自門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋遷出，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
民事第二庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
書記官 林雅姿