臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第510號原 告 張英麗訴訟代理人 吳啓源律師被 告 李政諺輔 助 人 蘇美淑訴訟代理人 張坤明律師
黃柏尹律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取存放於台新國際商業銀行建北分行受託信託財產帳號00000-000000000號專戶內之款項新臺幣200萬元。
二、被告應給付原告自民國114年9月9日起至清償日止，依本金新臺幣200萬元按週年利率5％計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔59％，餘由原告負擔。
五、本判決第二項就「被告應給付之利息」已到期之部分，於原告按日以新臺幣91元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按日以新臺幣274元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年7月19日，就原告所有之坐落在高雄市○鎮區○○段000地號土地及其上同段891建號建物（門牌號碼：高雄市○鎮區○○○巷00號，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）1300萬元，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並共同委由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）將各期買賣價金信託存放於台新國際商業銀行建北分行（下稱台新銀行）受託信託財產帳號00000-000000000號專戶（下稱系爭履保帳戶），被告已匯款260萬元。被告依系爭買賣契約應於113年9月30日付清尾款1040萬元，惟被告突拒不給付尾款，經原告於113年10月21日催告被告於7日內儘速履約，並於同年月30日送達被告；又因被告仍拒絕給付，原告遂於113年10月28日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，於同年11月4日送達被告。爰依系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求被告給付違約金227,500元、沒收被告已給付之260萬元；再依民法第233條第3項之規定，請求被告賠償系爭履保帳戶開戶之手續費3,900元、仲介費用52萬元（合計3,351,400元）；又依系爭買賣契約所附之價金履約保證申請書第5條第1項之約定，兩造就系爭買賣契約之履行有爭議且已提出訴訟時，合泰公司應暫停款項之撥付，並待確定判決結果作為合泰公司款項撥付及履保專戶結算之依據，故於260萬元之範圍內，被告應同意原告向合泰公司自系爭履保帳戶內領取。並聲明：㈠被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項260萬元。㈡被告應給付原告751,400元，及給付自被告收受114年9月5日民事準備（三）狀繕本翌日起至清償日止，以3,351,400元按週年利率5％計算之利息。㈢就第二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告患有Ｏ症，曾於106年8月2日急性病發而入住高雄市立凱旋醫院（下稱凱旋醫院）治療，出院後定期回診追蹤，但於112年10月26日後，因無法接受長期服藥而嗜睡之生理狀態遂自行斷藥，於113年5月間再度急性發病，於同年7月28日就醫、同年8月1日住院治療，並於114年5月5日經法院裁定為受輔助宣告之人。兩造簽立系爭買賣契約時，被告為Ｏ症之Ｏ症發作時期，對於系爭房屋存在極高比例之違建、系爭房屋之市價遠低於1300萬元等情均處於無法理解之狀態，故其就系爭買賣契約之意思表示屬在無意識或精神錯亂中所為，依民法第75條後段之規定，該意思表示為無效；或該意思表示至少已因ｏ症而有缺陷，致意思表示之內容有所錯誤，而經被告於113年10月12日以存證信函依民法第88條之規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。從而，系爭買賣契約既屬無效或經原告撤銷，則原告自無從依系爭買賣契約為本件之請求。退步言，縱認系爭買賣契約有效、被告無從予以撤銷，且原告解除系爭買賣契約為理由，則原告本件請求之違約金227,500元、沒收被告已給付之260萬元均屬違約金性質，請求金額過高，應予酌減；仲介費用52萬元係原告基於其與仲介公司間之契約而應為之給付，與被告無涉等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見訴卷第202至203頁）：㈠原告於100年6月27日登記為系爭房地之所有權人。
㈡原告委由訴外人王亭棻於113年7月19日與被告就系爭房地簽
立不動產買賣契約書，約定買賣總價為1300萬元，並共同委由合泰公司將各期買賣價金信託存放於系爭履保帳戶，被告已匯款260萬元至系爭履保帳戶。
㈢系爭買賣契約就價款給付之約定為：簽立系爭買賣契約時給
付簽約款130萬元；113年8月8日以前給付備證用印款130萬元；113年9月30日以前給付尾款1040萬元。
㈣原告於114年2月5日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記給他人。
㈤被告於114年5月5日經法院裁定為受輔助宣告之人，輔助人為其母蘇美淑。
四、得心證之理由：㈠被告就系爭買賣契約之意思表示非屬在無意識或精神錯亂中所為：
⒈按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而
其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。該條規定後段，係民法在以年齡及監護制度所構成之行為能力制度下，根植於意思能力理論所設保護表意人之例外規定，所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。是未受監護宣告之成年人，縱不具正常之意思能力，惟未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無效（最高法院114年度台上字第873號判決意旨參照）。
⒉被告就其因雙相情緒障礙症之重度躁症發作而致無行為能力
之主張，雖提出凱旋醫院診斷書為證（見審訴卷第71、73頁）。惟查：
⑴113年8月1日凱旋醫院診斷書之醫師囑言記載：被告近幾個月
出現情緒過度興奮愉悅、睡眠需要減少、易怒、亂花錢（快速下訂一間1300萬房屋，計畫下個月去五星級飯店開趴）、自認能力很強或言行誇張、活動量高，呈現躁症狀態，建議住院進一步治療等語（見審訴卷第71頁）；113年9月16日凱旋醫院診斷書之醫師囑言記載：被告因急性發病曾於106年8月2日入院治療，經急性病房治療後於106年8月10日後出院，之後規則門診追蹤至112年10月26日，共有34次紀錄；並於113年8月1日再次躁症發作，持續規則治療至今，共7次就醫紀錄等語（見審訴卷第73頁）。是依前開診斷書至多僅能認定被告於113年8月1日處於躁症發作之狀態，而無從證明被告於113年7月19日簽立系爭買賣契約時，亦為躁症發作，且精神狀況處於完全喪失意思決定自由之程度。
⑵經本院勘驗系爭買賣契約簽立時之錄音錄影畫面，勘驗結果
略為：代書有向被告詢問款項付款時間，被告均可理解問題並予以回答，過程中亦有提出自己之疑問；於代書說明系爭買賣契約之內容（包含系爭房地位置、價金、增建情形、履約保證等）時，被告均有點頭或口頭表示了解；過程中，未見被告有何無意識或精神錯亂之情形（見訴卷第179頁、本院114年度重訴字第111號【下稱另案】卷第64至68、71至76頁），則自被告當時可與代書進行對話、溝通，且未見有何無意識或精神錯亂之情形，堪認被告當時之意思表示並非係在無意識或精神錯亂中所為。
⑶至被告聲請傳喚證人即被告於簽立系爭買賣契約時之女友賴
雲鈴，以證明被告就系爭買賣契約之意思表示屬在無意識或精神錯亂中所為，然查，被告斯時之精神狀態業經本院認定如前，且賴雲鈴並未於系爭買賣契約簽立時在場，故無傳喚之必要，併予敘明。
⑷綜上，既難認被告就系爭買賣契約之意思表示屬在無意識或
精神錯亂中所為，則其意思表示自無民法第75條後段之適用，而仍應認屬有效之意思表示。㈡被告雖主張其於113年10月12日以存證信函撤銷系爭買賣契約
之意思表示云云，惟觀該存證信函之內容（見臺灣橋頭地方法院113年度訴字第919號卷【下稱橋院卷】第27至28頁），僅提及被告已收到原告113年9月26日所寄之存證信函、被告已於113年9月20日向永慶不動產客服中心及行政院消費者保護委員會發函說明爭議、被告已委託家人於113年10月11日至永慶房屋高雄美術明誠加盟店進行協商、目前仍有意願繼續與原告及前開加盟店繼續協商等語，而未提及系爭買賣契約有民法第74條或第88條之情形而要撤銷系爭買賣契約之意思表示，自難認被告有以該存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表示。
㈢查系爭買賣契約書第12條第1項前段約定：「買賣雙方其中之
一方如未按本契約條款規定履行，即為違约，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（見橋院卷第24頁）；又同契約書第4條約定：買方應於113年9月30日付清尾款1040萬元（見橋院卷第22頁）。被告雖主張系爭買賣契約之意思表示屬無效，及其已於113年10月12日撤銷系爭買賣契約，但其主張均無理由，已如前述，是被告仍應依系爭買賣契約履行付款。惟被告並未依約付款，原告乃於113年10月21日催告被告於7日內儘速履約，並於同年月30日送達被告；又因被告仍拒絕給付，原告遂於113年10月28日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，於同年11月4日送達被告等情，有存證信函（見橋院卷第29至30、35頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見橋院卷第34、37頁）附卷可查，是原告依系爭買賣契約書第12條第1項前段約定解除系爭買賣契約，自屬合法。原告既得解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約於000年00月0日生解除之效力一情，為兩造所不爭執（見訴卷第203至204頁），是系爭買賣契約已於000年00月0日生解除之效力，則被告於113年12月24日欲以另案起訴狀送達被告表示撤銷系爭買賣契約時（見另案審重訴卷第7頁），已無可撤銷之標的存在，則其撤銷自無理由。
㈣原告得請求被告同意自系爭履保帳戶取得之金額：
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院111年度台上字第2334號判決意旨參照）。
⒉系爭買賣契約書第12條第2項、第4項約定：「買方若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見橋院卷第24頁）。觀諸上開約定之文義，僅於被告給付遲延時，應賠償按買賣總價款每日千分之0.5計算之「違約金」，於原告解除系爭買賣契約後並沒收被告已付款項之情形，並無「違約金」之用語。再參酌系爭買賣契約書第12條第3項約定：「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之『違約金』至賣方完全給付時為止。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為『違約損害賠償』。
」，對照以觀，可知系爭買賣契約第12條第4項所謂「違約金」，應係指同條第2項、第3項關於給付遲延之違約金，並不包括解除契約後原告得沒收已付價款或被告得請求原告給付按原收價款計算之金額，是同條第2項、第3項之違約金既經同條第4項載明不妨礙損害賠償請求權之行使等文字，且該等違約金均計至完全給付時為止，顯係以擔保系爭買賣契約之履行為目的，係確保契約債權效力所定之強制罰，核該等違約金之性質應屬懲罰性違約金之約定。至本件原告解除系爭買賣契約而依系爭買賣契約第12條第2項沒收被告已付價款，既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金，洵堪認定。
⒊被告依系爭買賣契約書第4條之約定，應於113年9月30日付清
尾款1040萬元，被告遲未給付，經原告定期催告後，於113年11月7日解除系爭買賣契約等情，業已認定如前，則原告依系爭買賣契約書第12條第2項後段之約定，固得沒收被告已給付之260萬元。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按，違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年台上字第1606號判決意旨參照）。查原告因被告之違約行為，未能順利取得買賣之全部價金，固受有損害，然原告嗣已於114年2月5日將系爭房地出售予他人而辦理移轉登記（見不爭執事項㈣）；另觀內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載事項）中，第12條第3項規定「買方逾期達五日仍未付清期款…賣方得解除契約並沒收已付價款充作為約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。…」，乃以買賣價金15％作為違約金之上限，系爭買賣契約雖係兩造針對系爭房地買賣磋商而訂立，不具有反覆、統一適用、預先所作之特徵，尚非定型化契約條款，無直接適用系爭應記載事項之餘地，然系爭買賣契約與系爭應記載事項所欲規範者均係成屋買賣，本件審酌違約金是否過高時，非不得參考系爭應記載事項相關規範而為判斷。本件若被告所支付之260萬元全數遭沒收，則違約金之比例即高達系爭契約買賣價金之20％（計算式：260萬元÷1300萬元=20％），已超過系爭應記載事項規範上限15％，考量原告需再行出售系爭房地所耗費之人力、時間及金錢成本、被告違約情節等一切情狀，本院認將260萬元全數沒收作為違約金，顯屬過高，爰酌減至195萬元，始符公允。
⒋被告依系爭買賣契約書第4條之約定，應於113年9月30日前給
付1040萬元尾款，惟被告遲未給付，經原告定期催告後，於113年11月7日解除系爭買賣契約等情，業已認定如前，則原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段、第13條第1項之約定，得請求遲延給付之懲罰性違約金。是自113年10月1日遲延日起至同年11月6日解除系爭買賣契約前一日止，以工作日計算，被告遲延給付價金共26日（即扣除例假日即10月5、6、10、12、13、19、20、26、27日、11月2、3日，共11日），應賠償之懲罰性違約金為169,000元（計算式：1300萬元×
0.0005×26日=169,000元）。被告主張此部分之違約金亦應酌減之部分，原告未具體敘明因被告未履約所受之損害為何，審酌原告於再次出售前將無法享受原得再利用之利益，及客觀經濟環境、投資報酬率、不動產市場價格變化等一切情況而致原告所受之損害，已有前開195萬元之損害賠償性違約金可予填補，倘再准許原告得請求169,000元之懲罰性違約金，確有過高之情事，被告抗辯被告請求之違約金過高，請求予以酌減等語，自為可採。而懲罰性違約金即除考量原告所受損害外，另應參酌被告違約時之一切情狀斷之，本件被告以其患有雙相情緒障礙症，主張系爭買賣契約之意思表示屬無效、有錯誤或急迫、輕率或無經驗所為，法律上並無理由，已如前述；酌量被告違約期間及情節，原告已沒收被告195萬元之買賣價金，被告除未能購得系爭房地外，其付出之相關成本均無從回收，已對被告生一定程度之懲罰，是綜合上情，認原告得依系爭買賣契約書第12條第2項前段請求之懲罰性違約金，以5萬元為適當。
⒌原告雖以民法第233條第3項之規定，請求被告賠償系爭履保
帳戶開戶之手續費3,900元、仲介費用52萬元。然查，原告係因系爭買賣契約成立後，為使買賣價金得存入系爭履保帳戶而開立系爭履保帳戶，進而需與被告平均分擔以系爭買賣總價萬分之6計算之系爭履保帳戶手續費一情，有價金履約保證申請書在卷可參（見橋院卷第39至40頁），則系爭買賣契約既已成立，且被告亦已將部分買賣價金匯至系爭履保帳戶，原告本即應負擔此開戶手續費3,900元（計算式：1300萬元×0.0006÷2=3,900元），並非被告遲延給付價金而生之損害。原告係因與房屋仲介公司間之契約關係而需給付仲介費用52萬元之部分，有專任委託銷售契約書附卷可考（見訴卷第187頁），然此費用與被告遲延給付價金間亦無因果關係。從而，原告請求被告賠償系爭履保帳戶開戶之手續費3,900元、仲介費用52萬元，均無理由。
⒍被告給付之260萬元已存入系爭履保帳戶（見不爭執事項㈡）
，其所有權應屬台新銀行所有，本應請求台新銀行撥付。惟按若甲乙雙方（按：即兩造）對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為合泰建經款項撥付及履保專戶結算之依據，系爭買賣契約所附之價金履約保證申請書第5條第1項有所約定（見橋院卷第39頁）。是以，原告得請求被告同意自系爭履保帳戶取得之金額為195萬元之損害賠償預定違約金、5萬元之懲罰性違約金，合計200萬元。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告對被告之前揭違約金請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權，原告之民事準備（三）狀繕本於114年9月8日對被告生送達之效力（見訴卷第213、215頁），因此，原告併請求被告自民事準備（三）狀繕本送達翌日即114年9月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第12條第2項之約定，請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項200萬元，並給付自114年9月9日起至清償日止，依本金200萬元按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，至原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本判決第2項之部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額（計算式：200萬元×5％÷365日=274元，小數點以下四捨五入），予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 24 日
民事第三庭 法 官 王雪君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 27 日
書記官 梁瑜玲