臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第535號原 告 周王素美訴訟代理人 蘇淑珍律師
謝菖澤律師被 告 綺誠不動產仲介有限公司法定代理人 鄔綺琳訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師上列當事人間返還服務費事件，本院於民國114年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人黃○○、蔡○○、周○○、李○○、蔡○○、史蔡○○、黃蔡○○、蔡○○、葉○○、柯周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周潘○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○共有坐落高雄市路○區○○段000○000○000地號土地（下分別稱系爭207、209、210地號，合稱系爭土地）。系爭土地原共有人周○○、蔡○○、李○○、蔡○○、史蔡○○、蔡○○、葉○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○、周○○等15人（下合稱周○○等15人），依土地法第34條之1規定，於民國113年5月10日以新臺幣（下同）2億1,135萬6,200元將系爭土地出售予柯俊斌，嗣由共有人黃○○行使優先承買權後，已於113年11月5日取得所有權。原告嗣接獲周○○等15人寄發存證信函通知已將系爭土地價金提存，詎原告發現周○○等15人未經原告同意、且在原告未簽立任何不動產仲介契約下，擅自將應撥付予原告之價金79萬2,586元（系爭207地號10萬1,134元、系爭209地號208,630元、系爭210地號48萬2,822元）給付被告作為服務費。因原告不同意出售系爭土地，全係被動受告知，未曾委任被告代為銷售土地而簽立仲介契約，亦非系爭土地買賣契約之當事人，被告擅自收取屬於原告價金之仲介費79萬2,586元，為無法律關係而收受利益，並致原告受有價金之損害，爰依民法第179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告79萬2,586元，及自起訴狀繕本送達翌日起均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡、願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告居間仲介系爭土地之買賣，原共有人周○○及周○○等15人，於113年5月10日與被告簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）約定服務報酬為成交價額之4％，嗣系爭土地依土地法第34條之1規定，以2億1,135萬6,200元出售後，因共有人黃○○行使優先購買權，扣除黃○○應有部分（84分之17）之價金後，為1億6,858萬1,710元，周○○及周○○等15人於113年11月7日簽立價金履約專戶明細暨點交證明書，同意自履保專戶款項支付仲介服務費，被告因此取得服務費，是被告係基於系爭委託銷售契約而受領服務報酬，並非無法律上原因受有不當得利，原告是否因其他共有人未完全給付價金因而受有損害，與被告基於系爭委託銷售契約受有服務報酬，二者非屬同一事實，自難認原告所受損害與被告所受利益間有因果關係存在，是原告依民法第179條規定請求被告返還服務報酬674萬3,268元中之79萬2,586元云云，並無理由等語置辯，爰聲明：㈠、原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項
㈠、系爭土地為原告與訴外人黃○○（84分之17）、蔡○○（6分之1）、周○○（28分之1）、李○○（6分之1）、蔡○○（28分之1）、史蔡○○（28分之1）、黃蔡○○（28分之1）、蔡○○（28分之1）、葉○○（28分之1）、柯周○○（16分之1）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（56分之3）、周○○（336分之1）、周○○（336分之1）、周潘○○（32分之3）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（168分之1）、周○○（28分之1）與原告（32之3）所共有（卷二第159至179頁）。
㈡、周○○、周○○、周○○、蔡○○、葉○○、蔡○○、李○○、蔡○○、周○○於113年5月10日與綺誠公司就系爭土地簽立土地專任銷售契約書，委託銷售售價為2億1,135萬元，仲介服務報酬為成交價格4％（卷一第181至187頁），附件買賣特約事項則有周○○等15人簽名、賣方清冊則有周○○與周○○等15人簽名。
㈢、周○○等15人與周○○（共有人過半數及其應有部分合計過半數）於113年5月10日與柯俊斌簽訂土地買賣契約書，約定買賣總價為2億1,135萬6,200元（卷一第187至204頁）。嗣經依法通知其他共有人行使優先承買權後，共有人黃○○於113年6月19日簽立契約變更書，承受買賣契約相關事宜，買賣價金扣除黃○○應有部分（17/84）之價金後，為1億6,858萬1,710元（卷一第205頁）。
㈣、就系爭土地買賣委由合泰建經為履約保證帳戶，於113年11月7日以交易完成，由周○○等15人與周○○簽章結算，扣除黃○○部分，應給付綺誠公司仲介費用674萬3,268元（卷一第209頁）。
㈤、原告受分配買賣價金時，受扣除給予綺誠公司79萬2,586元之仲介費用。
四、本院之判斷
㈠、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記，土地法第34條之1第1至3項定有明文。此為部分共有人依依該條第1項規定，出賣共有土地全部，就各該共有人言，仍為出賣其應有部分，為處分之共有人，除本於自己權利處分其應有部分外，另係基於法律之授權代為處分他共有人之應有部分，並負責他共有人取得應得對價或補償之責。查系爭土地係為周○○等15人及周○○，以共有人過半數及其應有部分合計過半數，依土地法第34條之1出售系爭土地，而代處分被告應有部分，應由渠等就原告所應取得之對價負清償之責，原告取得買賣價金，亦受渠等通知，並告知結算方式後給付，此有原告所提出存證信函在卷可佐（卷一第23至67頁），則就原告身為共有人應得分配之買賣價金有所缺少，依上開意旨，原告應向周○○等15人及周○○為請求。
㈡、原告雖主張因周○○等15人及周○○將原告應得之買賣價金扣除79萬2,586元作為仲介費交付被告，故被告受有不當得利云云。然周○○及周○○等15人於113年5月10日就系爭土地銷售分別於土地專任銷售契約書及其附件上簽名，委由被告仲介出售，約定服務報酬為成交價格4％，嗣以2億1,135萬6,200元出售系爭土地後，因共有人黃○○行使優先購買權，扣除黃○○應有部分（17/84）之價金後，成交價金為1億6,858萬1,710元，依前開約定仲介費用為674萬3,268元（1億6,858萬1,710元×4％＝674萬3,268元），周○○及周○○等15人並結算予被告，此為兩造所不爭執。由此可知，被告乃依其與周○○及周○○等15人間之土地專任銷售契約仲介費用之約定，自渠等取得上開仲介費，並非無法律上之原因。至周○○及周○○等15人是否未全額給付原告應得之價金，而擅自將仲介費用自原告價金中扣除，此為渠等與原告間依土地法第34條之1第3項負清償責任之法律關係，業如前述，與被告無涉。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係請求被告應給付79萬2,586元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 16 日
民事第二庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
書記官 林雅姿