臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第759號原 告 盧志鈞被 告 蘇吉雄
蘇謝麗紋兼 上二人訴訟代理人 蘇淑貞
洪誠陽 住○○市○○區○○路000巷00號 住○○市○○區○○街00號0樓上列當事人間請求確認優先承購權存在事件，本院於民國114年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告原以蘇吉雄、蘇謝麗紋、蘇淑貞為被告，並聲明：㈠確認被告蘇吉雄、蘇謝麗紋、蘇淑貞（下稱被告蘇吉雄等3人）於113年5月21日與第三人洪誠陽簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）無效。㈡被告蘇吉雄等3人應與原告重新簽訂雙方均能接受之不動產買賣契約。嗣於本件訴狀送達後，追加洪誠陽為被告，並數度變更聲明最終變更為：先位部分：㈠確認系爭買賣契約無效。備位聲明：㈡確認原告就被告蘇吉雄等3人共有高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分3/5有依價金新臺幣（下同）106萬2,856元購買之優先承購權存在。核原告主張之事實不論聲明變更追加前後，均基於系爭買賣契約之效力為何，及原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有無優先承買權存在、倘有應為何種條件之優先承買權等事實，請求之基礎事實同一，原告上開所為追加被告洪誠陽及變更聲明，核與上開規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠伊與被告蘇吉雄等3人均為系爭土地共有人，權利範圍如附表
所示。被告蘇吉雄等3人於113年5月21日與被告洪誠陽簽立系爭買賣契約，由被告洪誠陽以價金337萬3,498元向被告蘇吉雄等3人購買系爭土地應有部分3/5，被告蘇吉雄等3人及訴外人蘇麗卿並出具土地使用權同意書予被告洪誠陽，以便日後申請建築執照及不得在道路上增設非道路使用之設施，另被告蘇吉雄等3人亦通知伊依相同買賣條件行使優先購買權，且要求「若未與其等簽立系爭買賣契約内容完全不變之正式合約書，伊之優先購買權則視為放棄」，足見被告間簽訂系爭買賣契約，係以買賣之名，實則為妨礙伊行使優先權，則被告間之買賣應屬通謀而為之虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，應屬無效，伊自得確認被告間之系爭買賣契約無效。
㈡退步言之，縱認系爭買賣契約非因被告間通謀虛偽意思表示
而無效，原告依土地法第34條之1規定就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5亦有優先承購權存在，又因被告間簽訂系爭買賣契約所附特約條款同意無償永久提供土地使用權予第三人作為道路使用，意在妨礙原告行使優先承買權，已違反民法第148條規定，顯屬權利濫用，應不得拘束伊，且伊依土地法第34條之1第4項，亦有權請求被告蘇吉雄等3人以合理價格而非同一價格出售其等共有系爭土地應有部分予伊，即按鄰近土地同段63-8地號土地實價登錄價格（7平方公尺，10萬元）計算之合理價格106萬2,856元出售系爭土地應有部分3/5予伊，惟為被告蘇吉雄等3人所拒，故伊自得請求確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依106萬2,856元價格購買之優先承購權存在等語，並聲明：先位聲明：㈠確認系爭買賣契約無效。備位聲明：㈡確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依價金106萬2,856元購買之優先承購權存在。
三、被告則以：被告洪誠陽為安庭建設股份有限公司之董事，被告洪誠陽向被告蘇吉雄等3人購買系爭土地應有部分3/5係為興建房屋時，作為所需道路使用，故另簽立特約條款約定：「本約道路用地，買賣雙方約定係永久供大眾通行使用，此約定對日後無論繼承、贈與買賣等之繼受人均具有效力，為增加其約束力雙方願會同辦理公證手術，公證費用由雙方各半負擔。」，並無任何妨礙原告行使身為系爭土地共有人之優先承購權之意圖或故意。況系爭土地使用分區本為道路用地，系爭買賣契約上開特約本符合系爭土地之使用分區，並無過於嚴苛、不合理之情形。再者，被告間就系爭買賣契約之價金等各項買賣條件亦係經由兩造協議後達成意思表示合致，並無原告主張通謀虛偽意思表示之情形，自非無效。至原告主張欲行使優先購買權部分，依土地法第34條之1第4項規定，本應以同一價格、同一條件購買被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5，如原告欲變更系爭買賣契約之條件，依前揭規定，原告就系爭土地應有部分3/5即無優先承購權存在，原告猶依土地法第34條之1第4項規定，請求確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依價金106萬2,856元（按即以與系爭買賣契約不同價格、不同條件）購買之優先承購權存在，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠原告與被告蘇吉雄等3人均為系爭土地之共有人，權利範圍如附表所示。
㈡被告蘇吉雄等3人與被告洪誠陽於113年5月21日簽立系爭買賣
契約，由被告洪誠陽以337萬3,498元向被告蘇吉雄等3人購買系爭應有部分3/5，並曾發函通知原告依相同買賣條件行使優先購買權。
㈢系爭土地之使用分區為道路用地。
㈣系爭買賣契約之特約條款第2點約定：「本約道路用地，買賣
雙方約定係永久供大眾通行使用，此約定對日後無論繼承、贈與、買賣等之繼受人均具有效力。為增加其約束力，雙方願會同辦理公證手續，公證費用由雙方各半負擔。」。
五、本件之爭點為：先位部分：㈠本件原告請求確認系爭買賣契約書無效，有無訴之利益？㈡系爭買賣契約是否因被告間為通謀虛偽意思表示而無效？備位部分：㈢本件原告請求確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依價金106萬2,856元購買之優先承購權存在，有無訴之利益？㈣原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有無依價金106萬2856元購買之優先承購權存在？茲分別論述如下：
㈠本件原告請求確認系爭買賣契約書無效，有無訴之利益？
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。查系爭買賣契約之標的為被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5，原告亦為系爭土地共有人之一，系爭買賣契約有效與否，將影響原告得否依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，且被告蘇吉雄等3人業已拒絕原告提出行使優先承購權之條件，故系爭買賣契約是否因通謀虛偽意思表示而無效，將使原告法律上之地位即處於不安狀態，且該不安之狀態可經確認判決予以除去，是原告先位部分所提確認之訴，即有確認利益、訴之利益，合先敘明。
㈡系爭買賣契約是否因被告間為通謀虛偽意思表示而無效？
1.按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院48年台上字第29號及17年上字第917號分別著有判例。
2.本件原告主張：系爭買賣契約為被告間通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：被告就其抗辯，並提出系爭買賣契約、證人盧美娥之證詞為證，查依系爭買賣契約所載，買賣總價款為373萬7,498元，特約條款第2點：「本約道路用地，買賣雙方約定係永久供大眾通行使用，此約定對日後無論繼承、贈與、買賣等之繼受人均具有效力。為增加其約束力，雙方願會同辦理公證手續，公證費用由雙方各半負擔。」，買方被告洪誠陽，賣方被告蘇吉雄等3人，有系爭買賣契約在卷可稽（見審訴卷第105-111頁）。又審酌，證人盧美娥於本院證稱：伊有參與系爭買賣契約之簽訂，簽約時買賣雙方都有親自到場，合約書也都有先看過，買賣雙方也都是親自簽名及蓋章，伊在場親見親聞上開締約過程。系爭買賣契約之條款亦係由伊製作，內容是經過過買賣雙方討論，伊再根據他們的意思製作，就伊所知洪誠陽在系爭土地旁邊有購買一塊建地（即同段63地號土地），購買後也是作為道路使用，伊知道系爭買賣洪誠陽有資力支付，係因為有辦理信託等語（見本院卷第96-97頁）。由前揭證據，參互以觀，系爭買賣契約之約定內容、被告洪誠陽所述購地目的，大致吻合，足認，被告就其抗辯：被告洪誠陽購買系爭土地應有部分3/5係為興建房屋所需道路用地，被告之買賣行為並非通謀虛偽意思表示一節，業已舉證以實其說，反觀原告就其主張被告間為通謀而為虛偽意思表示之事實負有舉證之責，卻未能舉證以實其說，其主張自無可採，從而，本件先位之訴部分，原告主張被告間就系爭土地應有部分3/5所為之買賣行為屬通謀虛偽意思表示而無效，洵屬無據。
㈢本件原告請求確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有
部分3/5有依價金106萬2,856元購買之優先承購權存在，有無訴之利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨參照）。經查，原告主張依土地法第34條之1第4項，具有按價金106萬2,856元購買系爭土地應有部分3/5之優先承購權存在，為被告所否認，則原告就系爭土地應有部分3/5，是否有如原告主張按上開價金、條件行使優先承購權即處於不確定之狀態，亦即原告之法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，於法尚無不合。
㈣原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有無依價
金106萬2,856元購買之優先承購權存在？查原告主張：土地法第34條之1第4項規定之共有人得以同一價格優先承購，係指合理價格優先承購，非限於同一條件優先承購。又系爭買賣契約之特約條款第2條，顯有違反民法第148條規定之疑慮，業已妨礙其行使優先承購權，應屬權利濫用，不得拘束原告，原告仍得本於土地法第34條之1第4項規定，行使優先承購權請求被告蘇吉雄等3人依價金106萬2,856元出售系爭土地應有部分3/5云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
1.原告固主張土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」應為合理價格，不限於同一價格、同一條件云云，惟按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號民事判決意旨參照），準此，原告主張土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」應為合理價格優先承購，而非同一條件云云，核與前揭土地法第34條之1第4項規定之法條文義解釋不符，自難認有據，並無可採。
2.原告又主張：被告等人締約之目的在妨礙其行使優先承購權，對伊不公平，應有民法第148條規定之適用云云，惟依證人盧美娥於本院之證述，被告洪誠陽為建商代表，購買系爭土地之目的係作為道路使用等語（見本院卷第97頁）。另參酌，被告洪誠陽於本院陳稱：伊購買上開土地之原因，係因伊擔任董事之安庭建設股份有限公司（下稱安庭公司）要在該處興建房屋，故伊購買系爭土地應有部分3/5係興建房屋所需之道路用地等語（見本院卷第98-99頁）。衡酌上情，被告洪誠陽購買系爭土地應有部分3/5係為興建房屋所需道路使用，故與被告蘇吉雄等3人合意為將購得土地永久作為道路使用之特約約定。足見，前揭特約之約定，係被告等人本於私法自治、契約自由簽訂，並非係為妨礙原告行使優先承購權，亦即非以損害原告之權利為主要目的，自無民法第148條權利濫用規定之適用，是原告主張，系爭特約違反民法第148條規定，應屬權利濫用云云，即難認有據。
3.原告另主張：其本於土地法第34條之1第4項規定，有優先承購權存在，故得請求被告蘇吉雄等3人依合理價格即106萬2,856元出售系爭土地應有部分3/5云云，惟查：系爭買賣契約第二條約定：「本買賣總價款為新台幣337萬3,498元整。」另有特約條款第2點：「本約道路用地，買賣雙方約定係永久供大眾通行使用，此約定對日後無論繼承、贈與、買賣等之繼受人均具有效力。為增加其約束力，雙方願會同辦理公證手續，公證費用由雙方各半負擔。」，有系爭買賣契約在卷可稽（見雄司調卷第31-35頁），兩造復不爭執系爭買賣契約有上開約定存在（見本院卷第95-96頁），以此觀之，上開約定事項既為系爭買賣契約之一部分，且上開特約條款第2點，並無違反民法第148條規定，亦如前述，則上開價格約定、特約約定，均同屬原告欲依土地法第34條之1第4項，行使優先購買權應承受之同一條件。另審酌，於系爭買賣契約於113年5月21日簽訂後，被告蘇吉雄等3人並曾分別於113年6月20日、113年7月1日以存證信函通知原告是否願意以相同條件、相同價格行使優先購買權，原告則於函覆表示：「僅接受同一價格和一般買賣條件而不是相同條件（原合約），若有不合理之處則不予接受。」「本人並未同意接受貴「
113.6.20高雄青年存證號碼000153」存函內容之「概括承受同價格、同條件之約定」敬請不得誤解」「敬請蘇吉雄等3人於函到15天內，委任代書重新擬定合約書，雙方均能接受的土地買賣合約書，並完成簽約」等語，有兩造提出之上開存證信函在卷可稽(見雄司調卷第25-27頁、審訴卷第113-119頁、審訴卷第121-131頁)。衡酌上情，於本件原告先係主張系爭買賣契約之上開特約條款有不合理之處，並要求重新擬定與系爭買賣契約不同之合理條件，始願完成簽約，亦即，原告並未以系爭買賣契約相同條件合法表示優先購買，自不生優先購買之效力，從而，原告主張就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依價金106萬2,856元購買之優先承購權存在云云，自屬無據。
六、綜上所述，原告先位依民法第87條第1項規定，請求確認被告間系爭買賣契約因通謀虛偽意思表示而無效；暨備位依民事訴訟法第247條規定、土地法第34條之1第4項規定，請求確認原告就被告蘇吉雄等3人共有系爭土地應有部分3/5有依價金106萬2,856元購買之優先承購權存在，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
民事第三庭法 官 林綉君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 張傑琦附表：
編號 土地 原告之權利範圍 被告蘇吉雄、蘇謝麗紋、蘇淑貞之權利範圍 1 高雄市○○區○○段0000地號土地(面積：124平方公尺) 5分之1 5分之3(每人各5分之1)