臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第72號原 告 陳梅玉訴訟代理人 陳美蓁被 告 鄭婉伶訴訟代理人 洪國欽律師當事人間返還價金等事件，本院民國114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣180萬元，及自民國113年6月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之60，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣60萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣180萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告委託胞妹即訴外人陳美蓁與被告，於民國112年9月28日就被告所有高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍10000分之90，下稱系爭土地），及坐落其上同段5411建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街000○0號3樓，與系爭土地下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並於同日郵政匯款新臺幣（下同）450,000元至被告帳戶内作為定金，且原告業已依約按期先後於：⑴112年10月6日以訴外人周岳慶為匯款人，郵政匯款550,000元至被告帳戶作爲第一期價款；⑵ll2年10月11日同以周岳慶為匯款人，郵政匯款550,000元至被告帳戶作為第二期價款，以上共計1,550,000元（計算式：450,000元＋550,000元＋550,000元＝1,550,000元）之價金。然被告於ll2年12月29日卻將系爭房地以6,400,000元之價格出售予第三人，並於113年02月06日完成所有權移轉登記。被告一屋兩賣，系爭契約已處於給付不能之狀態，且此給付不能之事由可歸責於被告，依民法第256條之規定，原告得行使解除權解除系爭契約。原告乃於113年5月29日以支付命令狀主張以書狀之送達作為解除契約之意思表示，系爭契約因原告行使解除權而失其效力，原告自得依民法第259條第2款規定及系爭契約第13條前段約定，除請求被告返還原告已付之買賣價金1,550,000元及其利息外，另請求同額之1,550,000元違約金，總計3,100,000元。綜上，爰依民法第226條、259條第2款規定及系爭契約第13條前段約定提起本訴，並聲明：⑴被告應給付原告3,100,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）在原告對被告提起本訴前，被告未曾與原告見過面或以其他方式商討過系爭房地買賣事宜，而陳美蓁亦未曾向被告提及原告要向被告購買系爭房地，僅因陳美蓁對被告表示其具有地政士資格可以幫忙銷售房屋，被告因而簽給陳美蓁一張其上僅載有被告簽名之契約書但其餘記載則為空白之不動產買賣契約書（即系爭契約），是難認兩造間就買賣系爭房地有意思合致。倘認兩造間具有系爭房地買賣關係，然陳美蓁既一方面是代理被告買賣系爭房地，另一方面卻又代理原告之買屋事宜，則此實已構成雙方代理之情事，又被告並不同意陳美蓁雙方代理，則依民法第106條規定，系爭契約應不生效力。
（二）倘認系爭契約有效，然被告簽給陳美蓁之買賣契約上僅載有被告簽名，但第一、二期各給付550,000元款項以及給付條件期限等（下稱系爭交易記載）係被告簽約時未約定之事項，此可由原告所提出之兩筆各550,000元之匯款單上均僅署名「周岳慶」所匯，但並無法看出是由原告「陳梅玉」所匯；及被告郵局存摺上亦僅能顯示出「周岳慶」所匯款，足徵系爭交易記載乃事後所增列，且陳美蓁亦未曾告知被告系爭交易記載，被告不知情也未就系爭交易記載表示同意，是系爭交易記載即非屬兩造所約定之契約條款，相關内容應不生效力，準此，系爭契約之定金僅為系爭契約所定之450,000元。另陳美蓁於被告締約後復向原告索回150,000元，是被告實際上僅有收取到300,000元（計算式：450,000元－150,000元＝300,000元），倘要歸還買賣系爭屋地之定金，被告至多僅需就實際所收取之300,000元負返還責任。至於被告存摺中所另收取之1,100,000元，據本案事證均僅顯示係周岳慶匯款予被告，而無法看出是由原告所匯，且周岳慶並非本案當事人，周岳慶更未同意將該1,100,000元債權讓與予原告，則原告向被告請求返還1,100,000元部分，顯屬無據。
（三）又系爭契約第13條所載之違約金未明定違約金性質，而依民法250條第2項，視為賠償性質違約金，而系爭交易記載非兩造所約定之契約條款，是系爭契約之定金應為系爭契約所定之450,000元，加以陳美蓁於締約後向原告索回150,000元，被告實際僅收取300,000元，則違約金亦應以被告實際收取之300,000元内為核算。另衡酌被告並非存心毀約，僅係因陳美蓁假冒代書身分、遲不交付契約，且要求被告以作假金流詐騙銀行，將貸款金額提高，使被告心生懷疑、畏懼。加以陳美蓁亦於Line對話中表示，要被告找其他人購買，致被告認對方無意願履約，轉而賣給他人等情，難認被告有惡意違約之意圖，違約金金額不論是450,000元或300,000元均認過高，應再酌減為100,000元為宜等語置辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)周岳慶為匯款人於112年10月6日郵政匯款550,000元至被告帳戶款；周岳慶為匯款人於ll2年10月11日郵政匯款550,000元至被告帳戶。
(二)被告於ll2年12月29日將系爭房地以6,400,000元之價格出售予第三人，並於113年02月06日完成所有權移轉登記。
四、本院得心證之理由
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號判決意旨參照）。經查，原告主張：兩造有達成買賣系爭房地之系爭契約合致等語，被告則否認之，並以前詞置辯。原告已提出系爭契約為證（審訴卷第31-33頁），系爭契約已載明被告為出賣人，原告為買受人，買賣標的物為系爭房地，價金為500萬元，可認兩造已就買賣契約之重要事項達成意思表示合致，兩造間已成立系爭契約關係。被告另抗辯：陳美蓁一方面是代理被告買賣系爭房地，另一方面卻又代理原告，已構成雙方代理，系爭契約應不生效力等語。原告雖不否認陳美蓁代理原告，然否認陳美蓁代理被告，觀諸系爭契約上並未載明出賣代理人為陳美蓁，另從被告所提出與陳美蓁之Line對話記錄及通話譯文（本院卷第119-137頁），僅可看出陳美蓁代原告與被告磋商及討論買賣之細節，尚無法認定陳美蓁代理被告為系爭房地之出賣事宜。被告另指出，依據高雄市政府税捐稽徵處鳳山分處114年8月7日函關於被告於112年11月17日申報系爭土地之土地移轉現值申報資料之土地增值稅申報書記載略以：「茲委託陳美蓁代辦土地現值，領取土地增值稅繳款書等資料」、「義務人：鄭婉伶、權利人：周岳慶」、「代理人：陳美蓁」等字句（本院卷第141-145頁），陳美蓁有實質代理被告先向高雄市政府稅捐稽徵處鳳山分處辦理系爭土地之土地增值稅申報行為，並有代理被告出賣系爭房地等語，然從上開土地增值稅申報書記載，僅可認陳美蓁代被告辦理申報土地增值稅，尚無法進而推論其有代理被告出賣系爭房地，是被告之抗辯不足採信。
（二）按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約，民法第256條定有明文。查系爭契約於112年9月28日簽訂時已有效成立，被告有依約移轉系爭房地予原告之義務。然兩造不爭執被告於ll2年12月29日將系爭房地以6,400,000元之價格出售予第三人，並於113年02月06日完成所有權移轉登記，則被告依系爭契約應移轉系爭房地予原告之義務即屬給付不能，且可歸責於被告，原告以支付命令狀為解除系爭契約之意思表示，該狀於113年6月22日發生送達被告之效力，有支付命令狀及送達證書可參（見司促卷第27-31頁），原告依民法第256條規定解除系爭契約，核屬有據。
（三）再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。系爭契約既經原告合法解除，依前揭規定被告應返還原告已付之價金，原告主張：其於112年9月28日郵政匯款450,000元至被告帳戶内作為定金，且依約按期先後於112年10月6日以周岳慶為匯款人，郵政匯款550,000元至被告帳戶作爲第一期價款；ll2年10月11日同以周岳慶為匯款人，郵政匯款550,000元至被告帳戶作為第二期價款，以上共計1,550,000元（計算式：450,000元＋550,000元＋550,000元＝1,550,000元）之價金等語，被告則抗辯：其所另收取之1,100,000元，係周岳慶匯款予被告，與原告無關；另陳美蓁於被告締約後復向原告索回150,000元，是被告實際上僅有收取到300,000元，倘要歸還買賣系爭屋地之定金，被告至多僅需就實際所收取之300,000元負返還責任等語。經查，系爭契約第2條約定：於本契約成立同時由乙方（即原告）即付45萬元予甲方（即被告）作為定金，甲方於當日如數收訖無訛。應可認系爭契約成立時，原告已給付45萬元予被告，系爭契約之末段雖載明：因甲方之增值稅、代辦費、仲介費甲方支付陳美蓁15萬元整由陳美蓁支付，已於112年10月6日收訖。然增值稅、代辦費、仲介費等費用為被告交付予陳美蓁支付，與原告支付與被告之45萬元定金，是屬二事，該15萬元之費用自不得自45萬元定金中扣除。此外，觀諸系爭契約第2條另載明：
第一期款，於112年10月6日付55萬元，乙方匯款予甲方。
第二期款，於112年10月11日付55萬元，乙方匯款予甲方（即系爭交易記載）。原告稱：匯款給被告之價金均是原告出的錢，再以周岳慶名義匯款給被告等語（本院卷第194頁），而兩造均不爭執周岳慶分別於112年10月6日、同月11日分別郵政匯款55萬元至被告帳戶，匯款之日期及金額均與系爭交易記載相符，可認周岳慶匯出之款項即原告所支付之價款。綜上，原告給付被告之價金共計1,550,000元（計算式：450,000元＋550,000元＋550,000元＝1,550,000元），系爭契約既經原告合法解除，依前揭規定，原告請求被告返還已付之價金1,550,000元，為有理由。
（四）系爭契約第13條約定：甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。該約定並未載明其係屬懲罰性質，揆諸民法第250條規定，應屬損害賠償總額預定性之違約金。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院93年度台上字第1590號裁定意旨參照）。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金（最高法院108年度台上字第369號判決意旨參照）。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院110年度台上字第3022號判決意旨可參）。被告於ll2年12月29日將系爭房地以6,400,000元之價格出售予第三人，並於113年02月06日完成所有權移轉登記，則被告依系爭契約應移轉系爭房地予原告之義務即屬給付不能，且可歸責於被告，被告違反系爭契約，已說明如上，而有給付違約金之義務。本院審酌原告為購買系爭房地所投入之勞費、時間，並參酌原告因被告違約，省卻後續買賣成交所需付出之人事、勞務費用，但亦因被告違約引起之糾紛需付出相關訴訟程序等時間、費用支出，及被告將系爭房地出賣予第三人所獲之利益等情，本院認依系爭契約之違約金即被告所收到款項相等金額1,550,000元，尚屬過高，應核減為250,000元，較為合理。是原告於此範圍內請求被告給付違約金，尚屬允當，逾此範圍之請求，則不應准許。
（五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。原告請求被告給付之前開金額即180萬元（155萬元＋25萬元＝180萬元），係屬給付未有確定期限之金錢債權，則依前揭說明，上訴人請求前開金額及自支付命令狀繕本送達翌日即113年6月22日起(見司促卷第31頁)至清償日止， 按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第226條、259條第2款規定及系爭契約第13條前段約定，請求被告給付180萬元，及自113年6月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，應有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予准許；至上開不應准許部分，原告之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第一庭 法 官 郭任昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 林宜璋