臺灣高雄地方法院民事判決114年度訴字第903號原 告即反訴被告 林瑜晴訴訟代理人 陳國瑞律師
陳中為律師上 一 人之複代理人 古富祺律師被 告即反訴原告 謝秉洋訴訟代理人 吳啓源律師上列當事人間因請求返還買賣價金事件，經本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取存放於台新國際商業銀行建北分行受託信託財產帳號00000-000000000號專戶內之款項新臺幣192萬元，並給付自民國113年11月13日起至清償日止，依本金新臺幣192萬元按週年利率5％計算之利息。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣10萬元，及自民國113年11月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、反訴原告其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔63％，餘由反訴原告負擔。
七、本判決第三項後段、第四項得假執行。但反訴被告以新臺幣10萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠被告為坐落在高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段3114建
號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路000號21樓，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地），暨地下第二層編號120號之車位（下稱系爭車位）之所有權人。原告委由訴外人即其配偶之父賴育山、被告委由訴外人即其母張雅惠，於民國113年7月21日就系爭房地及系爭車位簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價為新臺幣（下同）1915萬元（下稱系爭買賣契約），並共同委由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）將各期買賣價金信託存放於台新國際商業銀行建北分行（下稱台新銀行）受託信託財產帳號00000-000000000號專戶（下稱系爭履保帳戶），原告已匯款192萬元至系爭履保帳戶。
㈡不動產交易實務與習慣上，房地與車位原則上應拆分計價，
並標明車位交易價格，而非併入房地面積以同一建坪價格計價，蓋如將車位與房地合併計價，其交易單價將產生誤導性，故在交易過程中，應由賣方或其委託之仲介誠實揭露，不得有欺罔之情形。詎被告竟與訴外人即受兩造委託處理系爭買賣契約之仲介傅靖甯，共同於系爭買賣契約簽約前，隱瞞被告系爭房地及系爭車位分別有獨立之產權持分及獨立權狀，及被告係以分別計價之方式向建商分別購買系爭房地及系爭車位等情；復未依交易習慣及誠信原則，揭露系爭車位之公同共有持分、面積、計價方式，而未就系爭車位之面積是否計入系爭房屋之坪數善盡說明之義務，致原告陷於錯誤，而以超出市場行情之價格購買系爭房地、系爭車位，原告自得依民法第92條第1項之規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示後，依民法第179條、第259條之規定，請求被告返還原告已給付之192萬元。此外，被告與傅靖甯共同詐欺原告之行為，已侵害原告之意思表示決定權，且屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之意思表示決定權、財產權，是原告亦得依民法第184條第1項之規定，請求被告負損害賠償責任。
㈢因不動產現況說明書中關於停車位之記載，應詳細載明車位
之種類（法定、獎勵、自行增設）、型式（坡道平面、機械式等）、編號、所在樓層，並依其產權性質（有獨立權狀或屬共有部分持分）說明其權利範圍與面積，並應附上車位位置圖或分管協議書。被告卻未就系爭車位善盡上開說明之義務，又上開事項明顯影響市價，足認屬交易上認為重要，是被告未盡其說明義務致原告陷於錯誤，原告自得依民法第88條之規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示後，依民法第179條、第259條之規定，請求被告返還原告已給付之192萬元。
㈣系爭車位之長、寬為5.4公尺、2.5公尺，不符合建築技術規
則建築設計施工編第60條第1項規定之停車位長、寬至少為6公尺、2.5公尺，顯見被告所交付之系爭車位不符其應具有之價值、品質，原告自得依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約後，依民法第259條之規定，請求被告返還原告已給付之192萬元。
㈤並聲明：⒈被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之
款項192萬元，並給付自支付命令繕本送達被告之翌日起至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約係將系爭房地及系爭車位一同以總價1915萬元為出售，且系爭買賣契約書上已載明系爭房地之面積、持分、主建物、附屬建物、共同使用部分之面積、權利範圍；關於系爭車位之資訊，被告於系爭買賣契約成立前，亦已透過所委請之仲介即訴外人李承弘提供給原告所委請之仲介傅靖甯，是原告就系爭買賣契約之內容，並無何錯誤可言。系爭車位之長、寬為5.5公尺、2.5公尺，合於建築技術規則建築設計施工編第60條第1項規定之停車位長、寬至少為5.5公尺、2.5公尺；且原告以系爭車位不符其應具有之價值、品質而於114年10月間表示解除系爭買賣契約前，被告已於113年11月12日解除系爭買賣契約等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠被告為系爭房地、系爭車位之所有權人；原告委由賴育山、
被告委由張雅惠，而於113年7月21日就系爭房地及系爭車位簽訂系爭買賣契約書，買賣總價為1915萬元；原告已依系爭買賣契約給付192萬元至系爭履保帳戶等情，有系爭房地之土地建物查詢資料（見本院審訴卷第93至94頁）、系爭買賣契約書（見司促卷第8至15頁）、收款明細確認表（見司促卷第21頁）、匯款申請書回條（見司促卷第23頁）在卷可參，而堪認定。
㈡原告未受被告詐欺，自無從依民法第92條第1項之規定，撤銷
系爭買賣契約之意思表示，亦無從依民法第184條第1項之規定，請求被告負損害賠償責任：
⒈原告雖提出行政院內政部112年6月修正公布之成屋買賣契約
書範本（下稱系爭契約書範本）及其簽約注意事項（見訴卷第219至232頁）、社團法人台北市不動產估價師公會之第十號估價作業通則：停車位面積拆算（見訴卷第233至237頁）、台北市地政局發布之新聞稿（見訴卷第239至243頁）、系爭房屋鑑價報告（見訴卷第245至249頁），主張不動產交易實務與習慣上，房地與車位應拆分計價。然兩造均非企業經營者，系爭買賣契約乃兩造各自考量己身利益，經相互磋商後所為，並非被告為與多數人訂立同類契約而預先擬定之定型化契約條款，此觀諸系爭買賣契約書自明（見司促卷第7至15頁），自無系爭契約書範本之適用；社團法人台北市不動產估價師公會之估價作業通則、系爭房屋鑑價報告，均係欲客觀判斷房地與車位之價格所為，與買賣雙方間就房屋與車位如何達成買賣價金之共識，乃屬二事，自難以估價、鑑價會分列房地與車位之價值，而謂買賣雙方進行交易時亦有分列之交易習慣；台北市地政局發布之新聞稿僅係提醒實價登錄之金額，未必有拆分房屋價格與車位價格，故於參酌實價登錄之金額時，應予注意才能較正確掌握房屋價格，自與佐證買賣時有應分列房地與車位之交易習慣無涉。據上，難認不動產交易實務上，有房地與車位應拆分計價之習慣存在，自難以系爭買賣契約書未分列系爭房地、系爭車位之價金而逕認原告受有詐欺，亦難認被告就其係以分別計價之方式向建商分別購買系爭房地及系爭車位一情，負有告知原告之義務。另就系爭房屋之謄本資料以觀（見本院審訴卷第94頁），停車位為共有部分，則系爭車位並未獨立於系爭房地而有獨立權狀，自無被告隱瞞原告系爭車位有獨立權狀之情可言。
⒉傅靖甯於臺灣高雄地方檢察署114年度偵字第23769號案件（
下稱系爭刑案）中陳稱：我是天璘不動產仲介有限公司的業務，賴育山委託我幫忙找房子（見訴卷第252頁）；被告、張雅惠是屋主，他們透過自己的開發業務即永義房屋業務李承弘與我洽談，我是原告那邊的行銷業務（見訴卷第255至256頁）等語。張雅惠於系爭刑案中陳稱：我委託李承弘幫我買賣系爭房地、系爭車位，我不認識傅靖甯是誰，我就是委託李承弘而已，有買家要買就是透過李承弘通知我等語（見系爭刑案他卷第115頁）。李承弘於系爭刑案中陳稱：我是永義房屋之不動產經紀人，被告、張雅惠委託我買賣系爭房地、系爭車位，傅靖甯是帶對方來看房子，傅靖甯應該是跟我一樣的角色等語（見系爭刑案他卷第116頁）。互核傅靖甯、張雅惠、李承弘之上開陳述，其等均表示傅靖甯為原告之仲介，李承弘為被告之仲介，是此情應堪認定。至原告雖請求函詢傅靖甯、李承弘所屬之仲介公司有無簽立共同合作聯合銷售之契約，然縱該二間仲介公司有簽立該契約，亦僅涉該二間仲介公司之法律關係，與被告有無委託傅靖甯或其所屬仲介公司處理系爭買賣一事無涉，自難認有調查之必要。原告主張傅靖甯為受兩造委託處理系爭買賣契約之仲介，無足採信。
⒊按代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或
明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。民法第105條本文定有明文。查被告於刊登系爭房地、系爭車位之廣告時，即已表明係以系爭房地、系爭車位之總價1980萬元進行出售，有該廣告在卷可查（見系爭刑案警卷第101頁，下稱系爭廣告）。李承弘於系爭刑案陳稱：我有和傅靖甯說賣方的條件為總價出售，傅靖甯也是看到系爭廣告才會找到我；從我與傅靖甯接洽起至簽立系爭買賣契約書止之期間，系爭買賣均係以總價方式出售系爭房地、系爭車位等語（見系爭刑案他卷第114至115頁）。傅靖甯於系爭刑案陳稱：從我與李承弘接洽起至簽立系爭買賣契約書止之期間，系爭買賣均係以總價方式出售系爭房地、系爭車位，我也有將此情告知賴育山，並印系爭廣告給賴育山等語（見訴卷第256至257頁）。訴外人即與李承弘同一仲介公司之業務李佳櫻於系爭刑案陳稱：我於113年7月14日有陪同賴育山及其特助戴秀蓮、傅靖甯去看系爭房地，當天傅靖甯有拿系爭廣告出來指給賴育山、戴秀蓮看並說明內容，且有帶賴育山、戴秀蓮現場查看系爭車位，並提及車位、總評數等語（見系爭刑案他卷第335至336頁）。訴外人戴秀蓮於系爭刑案陳稱：簽立系爭買賣契約書當天，傅靖甯有拿系爭廣告給賴育山、我看，但未就系爭車位講得很仔細，只說總坪數46坪，室內坪數20多坪，將近21坪，該地行情一坪40萬元等語（見系爭刑案他卷第122頁）。綜觀上開陳述可知，於兩造磋商系爭買賣契約之過程中，被告要以總價出售系爭房地、系爭車位一事，業經被告之仲介李承弘告知原告之仲介傅靖甯，且傅靖甯亦已將顯示該情之系爭廣告拿給原告之代理人賴育山查看，則系爭廣告上既已明確記載「總價【含車位價】1980萬」，自足認賴育山已知悉系爭買賣係以總價出售，自無許原告得以系爭買賣未分列系爭房地、系爭車位之價格而主張受有詐欺。
⒋就系爭車位之面積是否計入系爭房屋之坪數一情，自戴秀蓮
上開稱傅靖甯有提及總坪數46坪、室內坪數近21坪、一坪40萬元等語以觀，賴育山自可知悉系爭買賣契約之總坪數46坪係包含系爭車位之面積。再者，系爭廣告上亦已記載「建物登記【含車位12.554坪】46.729坪」、「主建物20.673坪」等語（見系爭刑案警卷第101頁），賴育山既曾看過系爭廣告，且知悉系爭買賣係以總價出售，自足肯認賴育山知悉總坪數46坪、買賣總價金1915萬元所換算之每坪41萬元，乃未就系爭車位個別報價而將之扣除後所計得之系爭房地每坪金額。是原告稱被告未就系爭車位之面積是否計入系爭房屋之坪數一事善盡說明之義務，致原告陷於錯誤，而以超出市場行情之價格購買系爭房地、系爭車位云云，無足採信。
⒌綜上，既難認賴育山受有詐欺，原告自無從依民法第92條第1
項之規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，亦無從認被告有何詐欺之侵權行為而應依民法第184條第1項之規定負損害賠償責任。
㈢按民法第88條第2項規定，當事人之資格或物之性質，若交易
上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。所稱物之性質錯誤，係指表意人就標的物之品質、數量、形狀、產地、年代、真假等認識有錯誤，而該錯誤如係交易上認為重要者，始視為意思表示內容有錯誤，例外允許撤銷之(最高法院111年度台上字第1407號判決意旨參照)。查原告固主張被告應詳細說明系爭車位之種類（法定、獎勵、自行增設）、型式（坡道平面、機械式等）、編號、所在樓層，並依其產權性質（有獨立權狀或屬共有部分持分）說明其權利範圍與面積，並應附上車位位置圖或分管協議書，但被告對此等影響系爭車位價值而屬交易上重要事項未完整說明而致原告有認識上錯誤，自得撤銷意思表示云云。然查，系爭車位並無獨立權狀，已如前述，又簽立系爭買賣契約書時，原告亦僅提出系爭房地之權狀2紙給代書填寫資料一情，業經本院勘驗當時錄影檔案在卷（見訴卷第317頁），則賴玉山於斯時即可自僅有系爭房地之權狀2紙而無系爭車位之獨立權狀知悉系爭車位之產權性質。又系爭買賣契約書已載明系爭車位為坡道平面式車位、位在地下第二層、編號120號（見司促卷第8頁）；系爭廣告於刊登時亦已附上系爭車位之現場照片（見系爭刑案警卷第104頁），且依李佳櫻上開陳述，可知賴育山曾至現場查看系爭車位（見系爭刑案他卷第336頁）。是以，上開原告主張被告應說明之系爭車位資訊，至多僅缺少系爭車位之種類（法定、獎勵、自行增設），惟此於系爭買賣契約中尚難認係交易上之重要事項，況觀原告主張以意思表示錯誤而要撤銷系爭買賣契約時，其自陳所誤認之內容為總坪數46坪係不包含系爭車位之部分（見司促卷第25至26頁），亦可知原告並非以未獲悉系爭車位之種類而要撤銷錯誤之意思表示。從而，原告主張得依民法第88條之規定於113年9月19日撤銷其意思表示，乃屬無據。
㈣查系爭買賣契約書第12條第1項前段約定：「買賣雙方其中之
一方如未按本契約條款規定履行，即為違约，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（見司促卷第11頁）；又同契約書第4條約定：買方應於113年9月20日前、同年10月25日前，分別給付191萬元完稅款、1532萬元尾款（見司促卷第9頁）。原告雖於113年9月19日以受詐欺、錯誤為由而主張撤銷系爭買賣契約，但其主張均無理由，已如前述，是原告仍應依系爭買賣契約履行付款。惟原告並未依約付款，被告乃於113年11月1日催告原告於7日內儘速履約，並於同年月4日送達原告；又因原告仍拒絕給付，被告遂於113年11月11日向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，於同年月12日合法送達原告等情，有存證信函（見本院審訴卷第37至40頁）、律師函（見本院審訴卷第47至48頁）、中華郵政掛號郵件收件回執（見本院審訴卷第43、49頁）附卷可查，是被告依系爭買賣契約書第12條第1項前段約定解除系爭買賣契約，自屬合法。系爭買賣契約既於113年11月12日經被告解除，則原告於114年10月間欲以書狀送達被告表示撤銷系爭買賣契約時（見訴卷第55至56、318頁），已無可撤銷之標的存在，則其撤銷自無理由。
四、綜上所述，原告依民法第92條第1項、第88條、第179條、第259條，及依民法第359條、第259條之規定，請求被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項192萬元，並給付自支付命令繕本送達被告之翌日至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造成立系爭買賣契約，由反訴被告以1915萬元向反訴原告購買系爭房地及系爭車位，反訴被告已給付192萬元至系爭履保帳戶。惟反訴被告依系爭買賣契約之約定，應於113年9月20日前、同年10月25日前，分別給付191萬元完稅款、1532萬元尾款；經反訴原告於113年10月9日、同年11月1日以存證信函請求反訴被告儘速依約給付，反訴被告仍拒絕給付。反訴原告乃於113年11月12日通知反訴被告解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求反訴被告給付違約金497,900元、沒收反訴被告已給付之192萬元；再依民法第233條第3項之規定，請求反訴被告賠償系爭履保帳戶開戶之手續費5,745元、仲介費用766,000元。並聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項192萬元，並給付自113年11月13日起至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告1,269,645元，及給付自113年11月13日起至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告已於113年9月19日撤銷系爭買賣契約，反訴原告自無從以反訴被告違約為由，再依系爭買賣契約為本件反訴之請求。退步言，縱認反訴被告無從撤銷系爭買賣契約，且反訴原告解除系爭買賣契約為理由，觀系爭買賣契約第12條第2項之約定，係就「給付遲延」、「買方毀約不買或有其他違約情事」分別約定而異其法律效果，本件既屬後者之情形，反訴原告僅得於解除系爭買賣契約後，沒收反訴被告已給付之全部款項，不得請求前者之按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金。再退步言，縱認反訴原告得請求違約金，本件原告實際所受之損害僅系爭履保帳戶開戶之手續費5,745元、仲介費用766,000元，是其違約金之請求金額過高，應予酌減等予置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠反訴被告雖於113年9月19日以受詐欺、錯誤為由而主張撤銷
系爭買賣契約，但其主張均無理由；反訴原告於113年11月12日依系爭買賣契約書第12條第1項前段約定，合法解除系爭買賣契約等情，均如前述，而堪認定。
㈡按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（111年度台上字第2334號判決意旨參照）。
㈢系爭買賣契約書第12條第2項、第4項約定：「買方若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見司促卷第11頁）。觀諸上開約定之文義，僅於反訴被告給付遲延時，應賠償按買賣總價款每日千分之0.5計算之「違約金」，於反訴原告解除系爭買賣契約後並沒收反訴被告已付款項之情形，並無「違約金」之用語。再參酌系爭買賣契約書第12條第3項約定：「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之『違約金』至賣方完全給付時為止。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為『違約損害賠償』。」，對照以觀，可知系爭買賣契約第12條第4項所謂「違約金」，應係指同條第2項、第3項關於給付遲延之違約金，並不包括解除契約後反訴原告得沒收已付價款或反訴被告得請求反訴原告給付按原收價款計算之金額，是同條第2項、第3項之違約金既經同條第4項載明不妨礙損害賠償請求權之行使等文字，且該等違約金均計至完全給付時為止，顯係以擔保系爭買賣契約之履行為目的，係確保契約債權效力所定之強制罰，核該等違約金之性質應屬懲罰性違約金之約定。至本件反訴原告解除系爭買賣契約而依系爭買賣契約第12條第2項沒收反訴被告已付價款，既無特別約定此為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金，洵堪認定。
㈣反訴被告依系爭買賣契約書第4條之約定，應於113年9月20日
前、同年10月25日前，分別給付191萬元完稅款、1532萬元尾款，惟反訴被告遲未給付，經反訴原告定期催告後，於113年11月12日解除系爭買賣契約等情，業已認定如前，則反訴原告依系爭買賣契約書第12條第2項後段之約定，本得沒收反訴被告已給付之192萬元。反訴被告雖抗辯此約定之違約金過高而應予酌減，惟按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增減（最高法院110年度台上字第260號判決意旨參照）。查系爭買賣契約既無反訴被告所主張之受詐欺或錯誤之情形，則系爭買賣契約即為兩造本於自主意思所締結，則雙方原則上自應受其拘束；況戴秀蓮於系爭刑案陳稱：我是賴育山特助，當初反訴被告委託賴育山買房子，購屋過程我全程有參與，也是由我直接跟傅靖甯接洽，過程中賴育山全程都在場；我於113年6月間幫我女兒買一間公寓才認識傅靖甯等語（見系爭刑案他卷第121至122頁），自賴育山有特助一事以觀，賴育山於代理反訴被告簽立系爭買賣契約時，係有智識能力及相當社會經驗之人，且其身邊尚有近期也在看房之戴秀蓮陪同，其等對於房屋買賣事宜應有一定之瞭解，自應已衡量履約之意願、經濟能力、違約時所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定簽約，是依上開判決意旨，反訴被告自應受系爭買賣契約之拘束。復考量系爭買賣契約就系爭房地、系爭車位之價金經兩造約定為1915萬元，而沒收之違約金為192萬元，約為系爭買賣契約價金之10％，尚未逾內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，相類條款之第12條第1項沒收之已付價款以不超過房地總價款15％之上限，自難認有過高之情。又房地產交易價格於系爭買賣契約解除後，確因景氣循環、政府政策波動而受影響，再衡酌反訴原告需再行出售所耗費之人力、時間及金錢成本等情形，認本件以192萬元作為損害賠償性違約金數額，非屬過高，認無酌減之必要。
㈤反訴被告依系爭買賣契約書第4條之約定，應於113年9月20日
前給付191萬元完稅款，惟反訴被告遲未給付，經反訴原告定期催告後，於113年11月12日解除系爭買賣契約等情，業已認定如前，則反訴原告依系爭買賣契約書第12條第2項前段、第13條第1項之約定，得請求遲延給付之懲罰性違約金。是自113年9月21日遲延日起至同年11月11日解除系爭買賣契約前一日止，以工作日計算，反訴被告遲延給付價金共35日（即扣除例假日即9月21、22、28、29日、10月5、6、10、12、13、19、20、26、27日、11月2、3、9、10日，共17日），應賠償之懲罰性違約金為335,125元（計算式：1915萬元×0.0005×35日=335,125元）。反訴被告雖辯稱反訴原告無從同時請求系爭買賣契約書第12條第2項前段、後段之違約金云云，惟該項前段（懲罰性違約金）、後段（損害賠償性違約金）所約定之違約金性質不同，已如前述，且依同條第4項之約定，同條第2項前段之懲罰性違約金可與損害賠償請求權併存行使，是反訴被告此部分之抗辯無理由，無從採信。至反訴被告另請求違約金酌減部分，反訴原告未具體敘明因反訴被告未履約所受之損害為何，審酌反訴原告於再次出售前將無法享受原得再利用之利益，及客觀經濟環境、投資報酬率、不動產市場價格變化等一切情況而致反訴原告所受之損害，已有前開192萬元之損害賠償性違約金可予填補，倘再准許反訴原告得請求335,125元之懲罰性違約金，確有過高之情事，被告抗辯原告請求之違約金過高，請求予以酌減等語，自為可採。而懲罰性違約金即除考量反訴原告所受損害外，另應參酌反訴被告違約時之一切情狀斷之，本件反訴被告以反訴原告未將系爭房地與系爭車位拆分計價，致其誤認所購買之總坪數46坪不包含系爭車位之部分，法律上並無理由，已如前述；反訴被告於系爭刑案透過代理人表示刑事提告是針對傅靖甯，反訴原告為系爭房地之所有權人而不得不告，且是傅靖甯隱匿系爭車位、灌入公同共有部分等語（見系爭刑案他卷第120頁），顯見反訴被告主觀上知悉反訴原告並無何不當行為，卻仍稱反訴原告與傅靖甯共同造成其誤認而拒絕依約付款，酌量反訴被告違約期間及情節，反訴原告已沒收反訴被告192萬元之買賣價金，反訴被告除未能購得系爭房地、系爭車位外，已付出之相關成本均已無從回收，對反訴被告生一定程度之懲罰，是綜合上情，認反訴原告得依系爭買賣契約書第12條第2項前段請求之懲罰性違約金，以10萬元為適當，反訴原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。㈥反訴被告給付之192萬元已存入系爭履保帳戶，其所有權應屬
台新銀行所有，本應請求台新銀行撥付。惟按若甲乙雙方（按：即兩造）對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額），作為合泰建經款項撥付及履保專戶結算之依據，系爭買賣契約所附之價金履約保證申請書第5條第1項有所約定（見本院審訴卷第53頁）。是反訴原告請求反訴被告同意其領取系爭履保帳戶內之款項，應屬有據。
㈦反訴原告雖以民法第233條第3項之規定，請求反訴被告賠償系爭履保帳戶開戶之手續費5,745元、仲介費用766,000元。
然查，反訴原告係因系爭買賣契約成立後，為使買賣價金得存入系爭履保帳戶而開立系爭履保帳戶，進而需與反訴被告平均分擔以系爭買賣總價萬分之6計算之系爭履保帳戶手續費一情，有價金履約保證申請書在卷可參（見本院審訴卷第53至54頁），則系爭買賣契約既已成立，且反訴被告亦已將部分買賣價金匯至系爭履保帳戶，反訴原告本即應負擔此開戶手續費5,745元（計算式：1915萬元×0.0006÷2=5,745元），並非反訴被告遲延給付價金而生之損害。反訴原告係因與永義房屋間之契約關係而需給付仲介費用766,000元一情，有永義房屋服務費確認單附卷可考（見本院審訴卷第55頁），此費用與反訴被告遲延給付價金間亦無因果關係。從而，反訴原告請求反訴被告賠償系爭履保帳戶開戶之手續費5,745元、仲介費用766,000元，均無理由，應予駁回。㈧按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。反訴原告對反訴被告之前揭違約金請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權，反訴原告於113年11月12日發函通知反訴被告解除系爭買賣契約，並催告反訴被告給付（見本院審訴卷第47至49頁），故反訴原告併請求反訴被告給付自113年11月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，反訴原告依系爭買賣契約書第12條第2項之約定，請求反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項192萬元，並給付自113年11月13日起至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息；暨反訴被告應給付反訴原告10萬元，及自113年11月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，至反訴原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、反訴原告勝訴部分，兩造雖各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，然按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示。強制執行法第130條第1項定有明文。本判決第3項前段部分（即反訴被告應同意反訴原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之款項192萬元），是命反訴被告為一定之意思表示，於判決確定時，視為其已為意思表示，是性質上不宜假執行，應駁回反訴原告此部分假執行之聲請。至本判決第3項後段（即反訴被告應給付自113年11月13日起至清償日止，依本金192萬元按週年利率5％計算之利息）、第4項部分，命反訴被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，而此部分雖經反訴原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅係促請法院職權發動，故就此部分即無再由反訴原告聲請供擔保宣告假執行之必要；另依聲請宣告反訴被告預供擔保後亦得免為假執行。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
肆、原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第三庭 法 官 王雪君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
書記官 梁瑜玲