臺灣高雄地方法院民事判決114年度重訴字第100號原 告 謝淑媛訴訟代理人 謝明色
鄭宗在被 告 蘇清賜上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段0000地號面積1,495平方公尺土地，按下列方法分割：㈠如附圖一編號1058部分面積841平方公尺分歸被告取得；㈡如附圖一編號1058⑴部分面積654平方公尺分歸原告取得。
訴訟費用由兩造各按應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地(面積1,495平方公尺，下稱系爭土地)，原告、被告應有部分各為14/32、18/32，系爭土地依法無不能分割情事，兩造間亦無不為分割之約定，爰依民法第824條規定提起本件訴訟，請求准予分割。關於分割之方法，系爭土地西側臨中芸三路，通行無阻，而系爭土地上現有如附表編號1、2所示之同門牌建物2棟，其中前棟房屋(稅籍編號：00000000000)位在系爭土地南段位置，全部為原告向前手即訴外人蘇英所購得，後棟房屋(稅籍編號：00000000000)位在系爭土地中段位置，由原告向前手即訴外人蘇好購得應有部分5/7，被告仍保有應有部分2/7，至系爭土地北段則為被告種植果樹等農作物使用，為使上開房屋與土地所有權人合一，得以充分使用，請依附圖一(即原告乙方案)按兩造應有部分面積分割，由原告取得附圖一編號1058⑴部分面積654平方公尺，被告取得編號1058部分面積841平方公尺，或者是依附圖三(即原告丙方案)將原告所有前棟房屋全部、後棟房屋5/7範圍內土地分配予原告，即附圖三編號1058⑴部分面積558平方公尺由原告取得，被告則分得編號1058部分面積937平方公尺，並按博誠不動產估價師事務所115年7月20日不動產估價報告書(案號：REZ000000000B02，下稱系爭報告書)所示，由被告就原告少分土地補償原告新臺幣(下同)1,661,009元等語。
並聲明：系爭土地請准分割。
二、被告則以：系爭土地上之前棟、後棟房屋均由伊出資興建，並於86年11月16日至88年11月15日間出租予訴外人臺灣開廣股份有限公司，至伊父親蘇德源過世後，關於系爭房屋持分如何變更為前棟房屋由伊姐妹蘇英全部取得，後棟房屋伊、蘇好應有部分各2/7、5/7，伊均不知情，且未經伊同意辦理。又系爭土地前乃伊與蘇好等2人共有，土地北段竹林乃蘇德源種植，因蘇好等2人現居住於北部、伊已76歲，均已無法管理，乃任由生長。蘇好等2人出售系爭土地持分時並未依土地法第34條之1第4項、第104條第2項等規定通知伊行使優先購買權，顯有不當之處，另伊與蘇好等2人就系爭土地並無分管協議，原告稱雙方有默示分管之認知等情，純屬其單方臆測。另原告所提分割方案顯不合理，伊僅欲依應有部分面積分得南段土地，亦即如附圖二(即被告方案)由伊分得編號1058⑴部分面積841平方公尺，由原告分得編號1058部分面積654平方公尺等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第824條第2項、第3項分別定有明文。查本件系爭土地為兩造所共有，應有部分各為14/32、18/32，有土地登記第三類謄本在卷可憑(見雄司調卷第13頁)，依系爭土地之使用目的，並無不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法迄不能協議決定，亦為兩造所不爭執，則原告起訴請求裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。
㈡查系爭土地屬都市計畫農業區用地，目前土地南段有原告向
蘇英購買全部之未辦理保存登記之前棟房屋，目前出租他人經營小吃部，土地中段有原告向蘇好購買持分5/7及被告固有持分2/7之未辦理保存登記之後棟房屋，土地北段現為種植竹筍農作等情，有土地使用分區證明書(見雄司調卷第15頁)、房屋稅籍紀錄表、買賣契約書、土地與建築改良物所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、土地登記公務用謄本及異動索引在卷可稽（見審訴卷第43至52頁、57至60、61至66、67、69、79至84頁），且經本院會同高雄市政府地政局大寮地政事務所測量員到場勘測，並製有勘驗筆錄、現場照片、現況複丈成果圖存卷可參(見本院卷第43至52、53至104、111頁)，得信實在。關於系爭土地之分割方法：
⒈本院審酌兩造之意願及利益，並經參酌土地使用現況，各共
有人得受分配面積、前、後棟房屋坐落位置、交通狀況等一切客觀情狀，認按兩造應有部分面積足額分配系爭土地，並將前棟、後棟房屋所坐落土地分配予原告，使土地與房屋得由同一人取得並合併使用，俾能充分發揮土地及建築物之使用利益與經濟效用，故採如附圖一所示之分割方案以分割系爭土地，即將附圖一編號1058⑴部分面積654平方公尺分配予原告、編號1058部分面積841平方公尺分配予被告，尚屬允當。
⒉被告提出之附圖二分割方法，亦是按照兩造應有部分面積分
配土地，惟主張由其分得系爭土地南側之土地即附圖二編號1058⑴部分面積841平方公尺，北側土地即編號1058部分面積654平方公尺則分由原告取得，惟此分割方法，將使前棟、後棟房屋所坐落之土地，均分歸被告取得，而於本院當庭詢問若按此方法分配土地，原告所有前棟房屋與共有後棟房屋如何處理、得否合法使用或須予拆除等攸關兩造權益之問題時，被告均不予回應、沈默以對(見本院卷第249頁)，足認原告就前開房屋有極大可能在分割之後不能保有或不能使用，自不利土地及建物之利用，且徒生兩造後續紛爭，是被告所提方案，為本院所不採。
⒊原告提出之附圖三分割方案，係按照其所有前棟房屋持分全
部、後棟房屋持分5/7換算前開房屋所坐落基地面積而為分割，即原告分得附圖三編號1058⑴部分面積558平方公尺、被告分得編號1058部分面積937平方公尺，惟照此方法分割後，原告短少分配約96平方公尺，若該部分均分歸被告取得，被告就多分得之土地應補償原告1,661,009元(見系爭報告書第5頁，本院卷第299頁)，然被告業已明確表示：應按照應有部分面積分割，不願多分得土地等語(見本院卷第249頁)，自應尊重其意願，不宜強迫其向原告價買土地，況本件原告起訴請求分割系爭土地，然而，原告上開分割方法，等同將後棟房屋連同一併分割，此舉不僅逾越原告起訴之請求，且後棟房屋雖為兩造所共有，但其是否為適合分割之標的、分割後各部分構造上是否均無虞、使用上是否均無礙等事項，因其非本件審判對象，於審理期間毫無斟酌，是若遽為房屋之分割，難認公平合理，基上說明，原告所提附圖三方案，亦為本院所不採。⒋綜上，本件系爭土地應按附圖一所示方法分割，即由被告取
得編號1058部分面積841平方公尺，由原告取得編號1058⑴部分面積654平方公尺。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
民事第一庭 法 官 楊境碩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
書記官 張惠雯附表：
編號 建物名稱 建物總面積 所有權人 應有部分 位在系爭土地內面積 1 門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號房屋(前棟) 166㎡ 原告 全部 129㎡ 2 門牌號碼高雄市○○區○○○路000○0號房屋(後棟) 568㎡ 原告 5/7 551㎡ 被告 2/7