臺灣高雄地方法院民事判決114年度重訴字第25號原 告即反訴被告 梁素君
梁伶君梁樂君上三人共同訴訟代理人 余韋德律師複代理人 張尊翔律師被 告即反訴原告 梁戈揮訴訟代理人 温俊國律師
吳存富律師上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於中華民國114年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告共有如附表1所示之不動產，應予變賣，所得價金由兩造按附表1所示之不動產應有部分比例分配。
原告其餘之訴及假執行之請求均駁回。
本訴訴訟費用十分之六由兩造按附表1所示之應有部分比例負擔之；其餘由本訴原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本訴原告起訴之聲明：第1項：准兩造共有如附表1編號1甲欄所示土地（下稱系爭土地），及其上如附表1編號2甲欄所示建物（下稱系爭建物，合稱系爭房地）變價分割；第2項：被告應分別給付原告各新臺幣（下同）269萬0654元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；第3項：被告應自起訴狀送達之日起至排除占用之日止，按月分別給付原告各4萬4845元（補字卷9頁）。嗣於114年9月15日準備理由三暨反訴答辯狀更正聲明第1項：准兩造按附表所示之權利範圍共有之建物變價分割，所得價金依應有部分比例分配；第2項：被告應分別給付原告各268萬5752元，及自113年2月8日起至清償日止按年息5％計算之利息；第3項：被告應自112年11月14日起至排除占有之日止，按月分別給付原告各4萬4763元（重訴二卷第15至17頁）。
貳、實體方面：
甲、本訴部分
一、本訴原告以：㈠系爭房地於97年至98年間移轉登記至兩造名下，其中系爭土
地為原告3人共有，系爭建物為兩造共有，應有部分各如附表1乙欄所示。兩造間就系爭建物未訂立分管協議，詎本訴被告此後長期逾越其應有部分，而無權占有系爭房地之2樓及3樓（下稱系爭建物）為居住使用，且未曾支付任何對價予本訴原告，已侵害本訴原告之所有權，並受有相當於租金之利益，爰依民法第179條前段、第184條第1項前段規定，請求本訴被告給付相當於租金之不當得利或損害金。其金額依附表2所示計算，本訴被告自107年11月12日起至112年11月13日（即起訴狀送達本院之日）止，共5年，應給付予本訴原告3人各268萬5752元，並自起訴狀繕本送達本訴被告翌日即113年11月14日起算利息；另本訴被告自112年11月14日起，應按月給付本訴原告3人各4萬4763元。
㈡又系爭建物並無因法令規定或物之使用目的而不能分割之情
形，兩造間亦無不分割之約定，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項、第824條第1項及第2項規定請求裁判分割。因系爭建物僅有單一結構與門牌，若以原物分配，將減損整體價值，且難為通常使用，宜採變價方式分割等語。
㈢並聲明：㈠准兩造按附表1所示之權利範圍共有之不動產變價
分割，所得價金依應有部分比例分配；㈡本訴被告應分別給付本訴原告3人各268萬5752元，及自113年2月8日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈢本訴被告應自112年10月19日起至排除占有之日止，按月分別給付本訴原告3人各4萬4763元。㈣本訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、本訴被告則以：兩造並未就共有物為書面分管約定，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，而對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在。因本訴被告結婚，兩造之父梁信雄遂要求梁伶君於87年4月2日，將系爭房屋之應有部分2/5，以贈與為原因移轉登記予被告，及約定本訴原告同意讓本訴被告得「無償」使用系爭土地，並繼續居住使用系爭房屋2、3樓，且不得分割、出售、出租系爭土地與他人，直至本訴被告往生，或本訴被告與其配偶離婚時，本訴被告方同意拋棄系爭土地之繼承權。且本訴原告於起訴前，並未通知本訴被告違法侵占房屋之行為。是兩造約定系爭房地有不能分割及分管協議存在，且非無權占有等語置辯。並聲明：㈠本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
乙、反訴部分
一、反訴原告以：系爭房屋為兩造所共有，嗣因老舊之屋頂平台無法排水，磁磚均有龜裂，衍生漏水問題，損害屋頂及公用牆，故反訴原告依民法第799條、第820條第2項、第822條規定，請求反訴被告應按應有部分分擔此項修繕費用等語置辯。並聲明：反訴被告應給付反訴原告5萬元。
二、反訴被告則以：反訴原告反訴不合法，與本訴並非基於同一法律關係，其主要部分亦不相同，與民事訴訟法第260條第1項之要件不符。又反訴原告所提證據不明，無從證明所訴之事實等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（重訴一卷第139頁）㈠系爭建物由兩造分別共有，其中梁伶君於84年2月13日原始取
得1/1持分，現持有1/5持分；梁戈揮於87年4月2日自梁伶君處取得2/5持分；梁樂君、梁素君於98年6月8日自梁伶君處各取得1/5持分。
㈡系爭土地依97年11月18日遺產分割協議書，兩造母親梁鄭淑
伀所有之系爭土地分予本訴原告分別共有，梁伶君、梁樂君、梁素君各持有1/3。
㈢系爭房地現由本訴被告占有中，從未支付租金或類似租金給
付予本訴原告。
四、兩造爭點：（重訴一卷第139、140、264頁）㈠本訴被告是否有使用系爭房地的1、4、5樓？㈡本訴原告依民法第179條前段、第184條第1項前段規定，請求
本訴被告給付因無權占有系爭房地，自起訴日回溯前5年起至排除本訴被告占有日止之相當於租金不當得利或損害賠償，有無理由？若有，其金額應如何計算？㈢兩造間是否存有分管協議或不能分割的協議？㈣系爭建物應如何分割為適當？㈤反訴原告請求反訴被告應給付按應有部分分擔修繕費用5萬元
，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告是否有使用系爭房地的1、4、5樓？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院74年度台上字第913號判決要旨參照）。次按系爭土地由97年11月18日遺產分割協議書，將兩造母親梁鄭淑伀所有之系爭土地分予原告3人分別共有，各持有1/3。而系爭建物由兩造分別共有，其中梁伶君於84年2月13日原始取得1/1持分，現持有1/5持分；梁戈揮於87年4月2日自梁伶君處取得2/5持分；梁樂君、梁素君於98年6月8日自梁伶君處各取得1/5持分，均如附表1編號1、2，兩造均無爭執（不爭執事項㈠、㈡）。
⒉本訴原告主張：被告自97、98年間起長期逾越其應有部分，
而無權占有系爭房地之2樓及3樓為居住使用，且未曾支付任何對價予原告，已侵害原告之所有權等語；惟被告辯稱：因被告結婚，兩造之父要求梁伶君於87年4月2日，將系爭房屋之應有部分2/5，以贈與為原因移轉登記予被告，及約定原告同意讓被告得「無償」使用系爭土地，並單獨繼續居住使用系爭房屋2、3樓，其為有權占有等情，並提出系爭房屋外牆有5個電表之照片、台電111年2月至12月之2樓、3樓（均梁伶均名義）之電費收據供參（重訴一卷第51至89頁），其中每二個月2樓電費約931元至3821元不等，3樓電費則約62至65元，顯見，2樓處於使用狀態，3樓僅繳納基本費。再經本院現場履勘結果：系爭房屋2樓、3樓被告表示目前由其夫妻及小孩使用中，鑰匙由被告持有中，進出有上鎖，客廳及臥室都有擺設，有人居住。而1樓、4樓、5樓無擺設家具或辦公用品，地上都是灰塵，無人使用；且1樓部分，樓梯旁有電信設備；4樓部分，出入口無上鎖，客廳內有年代久遠的沙發、桌椅及電視，布滿灰塵，顯無人居住，其他區域有擺放鋼琴、書櫃等，布滿灰塵；5樓部分，該樓層出入門已經嚴重鏽蝕嚴重，無法打開4樓內有上至5樓小樓梯，梯間小且陡峭；5樓部分房間電燈無法通電，地上都灰塵，部分房間擺放雜物，顯無人居住等情，有本院勘驗筆錄及勘驗照片可稽（重訴一卷第211至253頁，重訴二卷第89頁）。又參諸梁信雄名義郵局存摺交易明細，顯示103年6月間梁信雄居住2樓電費1279元、本訴被告使用之3樓電費1991元，與106年8月間系爭房屋2樓電費65元、3樓電費4521元、4樓電費123元（重訴一卷第387、393頁），顯示2樓、4樓基本上未用電，僅扣繳基本電費，而由現場筆錄及照片，亦顯示系爭房屋1、4、5樓已長期未使用。從而，本訴被告辯稱只有使用系爭房屋2樓、3樓，並未占有使用1、4、5樓等情，與卷內積極事證，印證相符，可以採信。是本訴原告主張本訴被告逾越其應有部分，無權占有系爭房屋之2樓及3樓為居住使用，侵害反原告之所有權云云，並非事實，即無可信。
㈡兩造間是否存有分管協議或是不能分割的協議？
本訴被告雖辯稱兩造之父要求梁伶君於87年4月2日，約定反訴原告同意讓本訴被告得繼續居住使用系爭房屋2、3樓，且不得分割、出售、出租系爭土地與他人，直至反訴被告往生，或本訴被告與其配偶離婚時，本訴被告方同意拋棄系爭土地之繼承權，本訴原告不得請求分割系爭房地云云，惟經本訴原告否認，自應有分管協議或不能分割協議負舉證責任。經查，反訴被告並無舉出有何積極證據供參，再本訴被告提出97年11月18日兩造所簽遺產分割協議書載明：「因被繼承人兩造之母梁鄭淑忪於97年10月10日死亡，其遺產應由立協議書人共同繼承，因被繼承人未有民法第1165條所定分割遺產方法之遺囑，亦無託人代定（訂）及禁止分割之情事…」，並有兩造之父梁信雄之簽章（重訴一卷第115頁），可見，兩造之母之遺產分割協議已經表明並無分割遺產方法之遺囑，亦無不得分割之情事。嗣後兩造之父梁信雄死亡前後，兩造間已有其母前例可鑑，如有不得分割協議或書面，本訴被告自應提出以實其說，然本訴被告並未此為之。顯見，本訴被告所辯兩造有分管協議或不能分割協議云云，即無可信。㈢本訴原告依民法第179條前段、第184條第1項前段規定，請求
本訴被告給付因無權占有系爭房地，自起訴日回溯前5年起至排除本訴被告占有日止之相當於租金不當得利或損害賠償，有無理由？若有，其金額應如何計算？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，兩造均為系爭房屋之共有人，應有部分如附表1編號2所示，而本訴被告僅使用系爭房屋2樓、3樓，並未占有使用1、4、5樓等情，已如上述，本訴被告既登記房屋應有部分5分之2，兩造間亦無分管之協議，則其占有使用2樓、3樓，即無明顯逾越其應有部分5分之2可言，其他1樓、4樓、5樓層，如勘驗筆錄及照片所示，顯示仍為兩造父母生前及本訴原告3人以前居住生活之狀態。從而，本訴被告辯稱其並未使用1樓、4樓、5樓等情，堪以採信。是本訴原告主張：本訴被告應給付本訴原告如附表2所示、相當於租金之不當得利或損害賠償云云，即屬無據。
㈣系爭建物應如何分割為適當？⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⑴以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，此民法第824條第1、2、3、4項定有明文。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決參照）。再按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始謂適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。
可見，法院得因任何共有人之請求，命為原物分配或變價分配，或兼採原物分配及變價分配，或兼採原物分配及金錢補償。查系爭房屋並無因法令規定或物之使用目的而不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，惟無法達成分割協議，依民法第823條第1項、第824條第1項及第2項規定，即得分割或變價分割。
⒉查附表1編號2所示之系爭房屋為透天住宅，共有5層樓，惟僅
一門牌（高雄市○○區○○○路000巷0號），並無農業發展條例之適用，系爭房屋周邊為忠孝一路（有泰安保險大樓）、七賢一路（有七賢國小）、鄰近六合路，建物門外走路約35步可達忠孝路主幹道，各樓層出入口可獨立出入，惟1樓有較大空間，有3個鐵捲門，4樓內部有小樓梯至5樓，有勘驗筆錄及照片、谷歌地圖在卷可稽（補卷第49、53頁），又整棟系爭房屋僅一對外出入口，雖1至5樓層可獨自進入公梯，然就系爭土地為原告3人所共有，每人應有部分各3分之1；就系爭房屋，本訴原告每人應有部分各5分之1，本訴被告則應有部分5分之2，土地與建物權利比例不協調，如僅就系爭土地或系爭房屋單獨拍賣，恐易造成民法第836條之1建物取得地上權之疑義，是不宜土地、房屋分別分割，或將系爭房屋
2、3樓實物分割、與1、4、5樓變價分割。從而，本訴原告所稱以原物分割，系爭房屋由原告3人取得，再金錢補償本訴被告；或本訴被告所稱將2樓、3樓分配給本訴被告，再找補給本訴原告之方法，其結果均使系爭土地、房屋產權未歸一，將來易生訟端，均有上述缺點，仍無可取。又系爭房屋如將來分屬不同人所有、管理或出租時，使用上有人於公梯活動，可對樓層內之人造成干擾，故1、4、5樓如經原物分割後，4樓、5樓須另經重新構築樓地板，否則無法單獨分配各1人，且反訴被告占有使用2、3樓，將來內部各樓層之使用容易互相干擾，堪以認定。而兩造對於系爭土地、建物之實價復存有歧異，短期內無法達成歸屬1人、互相找補之共識，難期兩造就以金錢找補、單獨取得達成協議。從而，基於使用便利，避免區分使用造成經濟價值割裂減損，使系爭房地同歸一人所有，最符合共有人之利益。
⒊綜上，考量系爭土地難以原物分割，且實物分割無法兼顧系
爭土地、建物經濟利益、暨衡量共有物之性質、共有人無從以補貼方式取得分歸一人之意願、經濟效用及共有人之利益，認變價分割有利於系爭房地之使用、收益，俾能發揮最大經濟效益，兩造亦均能取得系爭土地變價之利益，應屬妥適。各共有人日後亦得於變價程序中價購其他應有部分，將變價所得由兩造按附表1所示應有部分比例分配，應屬較為適當公平。㈤反訴原告請求反訴被告應給付按應有部分分擔修繕費用各5萬
元，有無理由？就此部分，反訴原告雖以：系爭房屋老舊之屋頂平台無法排水，磁磚均有龜裂，衍生漏水問題，損害屋頂及公用牆，故依民法第799條、第820條第2項、第822條規定，請求被告應按應有部分分擔此項修繕費用等語，惟遭反訴被告否認，反訴原告即有舉證之必要。經查，反訴原告所稱系爭房屋老舊屋頂平台有上開瑕疵，僅提出平台地磚龜裂及長草之照片，然此為建物屋頂使用多年風化、折舊之正常現象，並未提出有何具體整修計畫，亦無提出已為修繕支出之單據，遽為請求反訴被告按應有部分分攤費用5萬元，並無可採。為此，反訴原告之訴，自無理由。
六、綜上所述，本訴原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭房屋，為有理由，准兩造共有系爭房地應予變價分割，所得價金由共有人依附表1所示之應有部分比例分配，爰判決如主文第1項所示。至本訴原告依不當得利關係，請求本訴被告應分別給付本訴原告3人各268萬5752元，及自113年2月8日起至清償日止按年息5％計算之利息部分，為無理由，應予駁回；且其此部分請求既無理由，假執行之聲請亦失所附麗，併應駁回。另反訴原告之訴，為無理由，應予駁回。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。是訴訟費用由兩造各依應有部分之比例負擔，較為合理，爰諭知如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
九、據上論結，本訴原告之訴，為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
民事第三庭 法 官 李昆南以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
書記官 吳綵蓁附表1：
編 號 不動產明細 （甲） 兩造應有部分比例 （乙） 1 高雄市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍全部) ①原告梁素君1/3 ②原告梁伶君1/3 ③原告梁樂君1/3 2 高雄市○○區○○段○○段0000○號建物(門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0號，權利範圍全部) ①原告梁素君1/5 ②原告梁伶君1/5 ③原告梁樂君1/5 ④被告梁戈揮2/5附表2：原告主張系爭房地相當於租金之不當得利計算方式： ㈠參酌系爭房地位於市中心熱鬧繁華之處（高雄市幹道七賢路與八德路間），緊鄰學區及綠地，生活機能良好，交通便利（步行2分鐘內即可到達距離不到100公尺之七賢國小、六合公園，步行3分鐘內可到達彰化銀行、土地銀行、台新銀行及超市、咖啡廳、餐廳等各種店鋪，距離高雄車站駕車路程亦僅需4分鐘），且系爭建物為屋齡僅30年、結構較新之透天厝，建物總面積高達763.46㎡（即230.94665坪）等情，爰就系爭土地部分以其申報地價年息10％計算、就系爭建物部分以其鄰近3筆透天厝租賃實價登錄之平均租金每月每坪901.1元【計算式：｛(A屋月租金18,000元÷13.71坪)＋(B屋月租金15,000元÷255.9坪)＋(C屋月租金38,000元÷47.26坪)｝÷3＝901.1元，實價登錄資料見補字卷55頁】，計算相當於租金之不當得利。 ㈡承上，因被告持有系爭建物持分40％，故計算系爭建物之不當得利金額時，該被告持分不能計入，而僅以被告無權占有之原告持分60％計算。又被告雖持有系爭建物40％持分，惟未繳交其下系爭土地租金，仍受有土地之不當得利，故計算系爭土地之不當得利金額時，以被告占用比例40％計算。 ㈢本件起訴狀係於112年11月13日送達本院，故自107年11月12日起至112年11月13日止共5年，被告應給付原告3人之不當得利金額，各為2,685,752元【計算式：｛（系爭土地申報地價15,200元/㎡×土地面積186㎡×被告占用比例40％×年息10％×5年）＋（系爭建物每坪月租金901.1元×建物面積230.94665坪×原告持分總比例60％×60個月）｝÷3人＝2,685,752元，小數點以下四捨五入】。 ㈣自112年11月14日起，被告應按月給付原告3人之不當得利金額各為44,763元【計算式：｛（系爭土地申報地價15,200元/㎡×土地面積186㎡×被告占用比例40％×年息10％÷12個月）＋（系爭建物每坪月租金901.1元×建物面積230.94665坪×原告持分總比例60％）｝÷3人＝44,763元，小數點以下四捨五入】。