臺灣高雄地方法院民事判決114年度重訴字第51號原 告 方璿禎訴訟代理人 洪茂松律師被 告 黃武鉦
陳鴻隆楊格共 同訴訟代理人 陳樹村律師
李明峯律師上列當事人間返還價金等事件，本院於民國115年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）3295萬2771元，及其中2060萬元，自民國109年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘1235萬2771元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於115年6月9日以民事準備書㈦狀當庭變更其請求內容為如後述聲明（見本院重訴卷一第394頁），核其就聲明數額之變更乃單純減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭規定，所為訴之變更即屬合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於108年11月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以總價2060萬元向被告購買坐落於高雄市○○區○○段00○00地號土地（權利範圍10萬分之9372），及其上同段9142、9124建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○○路00○0號2樓之1、3樓之1（下稱系爭2樓房屋、系爭3樓房屋，權利範圍均為全部），嗣於113年8月間，原告因至高雄○○○○○○○○前金辦公處（原高雄○○○○○○○○○）辦理系爭2樓房屋戶籍遷入，始悉被告於85年10月12日向高雄市政府工務局申請變更系爭2樓房屋使用執照為系爭2樓房屋與訴外人黃武緯、陳鴻鳴所有之高雄市○○區○○○路00○0號（下稱系爭1樓房屋）合併為1戶，經高雄市政府工務局於86年1月16日核准變更使用，被告再於86年4月1日向高雄○○○○○○○○○（現更名為高雄○○○○○○○○前金辦公處）申請將系爭2樓房屋之門牌合併至系爭1樓房屋，致原告於113年8月間，因系爭2樓房屋缺少戶籍及門牌編釘（下稱系爭瑕疵），致無法辦理公司、商業或營利事業登記，影響交易價值及效用，係屬重大瑕疵。又被告於締約前及締約時均故意隱瞞系爭瑕疵，未依系爭契約約定於109年1月16日給付，已陷於給付遲延，經原告於113年10月21日以存證信函催告被告於7日內回復，被告仍置之不理，原告自得依民法第254條規定，以民事起訴狀解除系爭2樓房屋部分契約。爰依民法第359條及第254條規定解除系爭契約，並依民法第259條第1、2款規定，請求返還系爭2樓房屋部分價金981萬7960元，及依民法第227條、第216條及第260條規定，請求被告賠償系爭2樓房屋售出之期待利益350萬7204元、系爭2樓房屋裝修費用156萬3448元及稅金35萬5362元。並聲明：㈠被告應連帶給付原告1524萬3974元，及其中981萬7960元，自109年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘542萬6014元，自起訴狀繕本送達最後1個被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭瑕疵不妨害建物通常之使用，非屬物之瑕疵。又系爭契約已註明係減價出售，原告應可預見系爭2樓房屋之各項條件而同意系爭契約，不得再主張系爭瑕疵存在。原告已出租系爭2樓房屋5年，解除系爭契約對被告顯失公平。又原告未就被告故意不告知系爭瑕疵存在部分有何舉證，且被告係依系爭契約成立時之狀態給付系爭2樓房屋，係依債之本旨給付，不構成不完全給付。原告並未舉證其主張所受損害與系爭瑕疵有因果關係存在等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院重訴卷二第79至80頁）：㈠兩造於108年11月28日成立系爭契約，約定原告以2060萬元向被告購買系爭2樓、3樓房屋及其坐落之土地應有部分。
㈡高雄市政府工務局於86年1月16日核准系爭2樓房屋使用執照
變更併入系爭1樓房屋，並經高雄○○○○○○○○前金辦公處於86年4月1日核准系爭2樓房屋門牌併入系爭1樓房屋。
四、得心證之理由：㈠原告不得依民法第359條及第254條、第259條規定解除系爭契約及請求返還價金：
⒈查原告主張系爭2樓房屋之使用執照於86年間經被告併入系爭
1樓房屋，致系爭2樓房屋欠缺獨立門牌事實，有高雄市政府工務局（80）高市工建築變使字第00000-00號使用執照變更使用附表變更概要註明「戶數變更原1A、2A戶合併為一戶（1＋夾＋2A）。總戶數變更為29戶。3A部分隔間變更。1A（原門牌中華三路77之1號）、2A（原門牌中華三路77之1號2樓之1）合併為一戶門牌變更為中華三路77之1號」等語，並經高雄○○○○○○○○113年11月15日高市新戶字第11370426200號函稱：「…三、經調閱本所檔存資料，旨揭系爭2樓房屋門牌係80年2月21日初編釘，86年4月1日經房屋所有權人黃武鉦等3名持憑高雄市政府工務局變更使用空間同意函，申請合併至系爭1樓房屋門牌。」等語及檢附高雄○○○○○○○○○門牌證明書、公文簽辦單、申請書及高雄市政府工務局114年3月12日高市工務建字第11430522700號函所檢附系爭2樓房屋變更使用執照申請資料可佐（見本院審重訴卷一第155頁、第375至381頁、重訴卷一第37至97頁），堪認系爭2樓房屋現無獨立門牌編釘。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按戶籍登記，以戶為單位。公司以其本公司所在地為住所。戶籍法第3條第1項及公司法第3條第1項分別定有明文。又公司登記之所在地為公司法律關係之準據點，應以戶政機關編訂之門牌為依歸。公司所在地部分門牌經戶政機關取消或變更者，公司登記主管機關得據戶政機關之通知，通知公司申辦門牌整編及公司變更登記；亦或由公司檢附門牌整編證明文件向登記主管機關申辦變更登記等語。有經濟部91年4月25日經商字第09102073710號及91年2月7日經商字第09102023000號函可證，是無門牌編釘之建物實務上尚無法為公司設立登記所在地之住所，常情已足以影響一般人購買建物之意願，又通常就日常生活收受信件及補助申請等均有影響，確有減少其價值及通常效用之瑕疵存在，原告主張系爭2樓房屋有物之瑕疵存在，自屬可採。惟原告得否據此行使物之瑕疵擔保權利，仍應審究其是否已履行民法第356條所定檢查及通知義務。
⒊按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文。其規範目的在於促使買受人於受領標的物後儘速確認標的物是否符合契約約定，並及時通知出賣人，以兼顧交易安全及法律關係之早日確定。查原告自陳於系爭契約成立後，即將其戶籍遷入系爭3樓房屋，並將系爭2樓房屋出租與大同醫院作為臨時辦公室使用，租期至113年底止（下稱系爭租約）。又建物是否具有獨立門牌編釘，與戶籍遷徙、營業登記、郵務送達、出租管理及其他行政事項均有密切關聯，本件系爭瑕疵所涉及者，乃系爭2樓房屋是否具有獨立門牌及戶籍編設之狀態，房屋所有權人於辦理上開事項時，客觀上均有接觸及確認相關資訊之可能，其性質與潛藏於建築結構、管線或設備內部，須藉由專業技術始能發見之隱蔽瑕疵有別。原告自109年間受領系爭2樓房屋後，即持續出租及利用該房屋，客觀上已有相當充分之時間及機會確認該房屋之門牌及戶籍狀態，尚難認系爭瑕疵屬依通常檢查不能發見之瑕疵。原告於此期間從未就欠缺獨立門牌編釘一事向被告表示異議，迄113年8月間始主張發現系爭瑕疵，並於同年10月21日始通知被告，距其受領系爭2樓房屋已近5年，難認已依民法第356條規定從速檢查並通知被告。從而，依民法第356條第2項規定，應視為原告已承認其所受領之系爭2樓房屋，原告自不得再主張物之瑕疵擔保權利。
⒋又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張被告故意不告知系爭瑕疵，依民法第357條規定不適用民法第356條檢查通知義務云云，惟查，系爭2樓房屋原登記用途為店舖，於85年10月12日，經黃武鉦等4人委託陳鵬文建築師申請部分變更使用執照為視聽伴唱/遊藝場所，並將系爭2樓房屋併入系爭1樓房屋，經高雄市政府工務局於86年1月16日核准，有變更使用執照申請書及高雄市政府工務局簡便行文表在卷可稽（見本院重訴卷一第41至45頁），系爭2樓房屋早於86年間即已辦理門牌合併，與兩造締約時已相隔20餘年，原告復未提出其他積極證據證明被告等人於締約時仍知悉上開門牌變更情形，亦未能證明被告等人於締約時主觀上知悉系爭2樓房屋欠缺獨立門牌已足以影響交易價值或效用。原告雖提出系爭契約所附之系爭2樓房屋標的物現況說明書於其他重要事項漏未記載，主張被告係故意不告知系爭瑕疵云云，然此僅係被告就系爭2樓房屋現況之說明，尚不足以推認被告等人有故意隱匿系爭瑕疵之情形。原告既未能證明被告等人有故意不告知系爭瑕疵之情形，自無民法第357條規定之適用，原告此部分主張，尚不足採。
⒌又按所謂「不完全給付」，係指債務人未依債務本旨而為給
付而言，出賣人若依契約成立時買賣標的物之現狀交付，即屬依債務本旨給付，尚不構成不完全給付。申言之，於買賣契約倘係以交付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是以出賣人就其交付之買賣標的物縱有應負擔保責任之瑕疵，尚需該瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人始除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照）。否則，即仍難令出賣人負不完全給付之責。本件系爭瑕疵既於買賣契約成立前早已存在，依前揭說明，被告既係按買賣契約成立時標的物之現狀為交付，其給付仍屬依債務本旨而為給付，不構成不完全給付，自不生給付遲延之問題，則原告主張得依民法第254條規定，催告被告後解除契約云云，自屬於法無據，難以准許。
㈡原告不得依民法第227條、第260條及第216條規定，請求被告賠償：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第227條、第216條定有明文。本件原告依不完全給付所為之主張，業經本院認無理由如前述，原告自不得再依不完全給付之規定請求被告賠償。是原告依民法第227條、第260條及第216條規定，請求被告賠償期待利益350萬7204元、系爭2樓房屋裝修費用156萬3448元及稅金35萬5362元云云，為無理由，不應准許。
㈢本件系爭2樓房屋固有欠缺獨立門牌編釘之瑕疵，然原告於受
領後怠於從速檢查並通知被告，依民法第356條規定，已不得再主張物之瑕疵擔保權利；又原告復未能證明被告等人有民法第357條所定故意不告知瑕疵之情形，則其依民法第359條、第254條、第259條規定請求解除契約及返還價金，即屬無據。另系爭瑕疵於契約成立前即已存在，被告係按買賣標的物之現狀交付，不構成不完全給付，故原告依民法第227條、第216條及第260條規定請求損害賠償，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第254條、第259條、第227條、第216條、第260條規定，請求被告連帶給付原告1524萬3974元，及其中981萬7960元，自109年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其餘542萬6014元，自起訴狀繕本送達最後1個被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
民事第二庭 法 官 林岷奭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
書記官 蔡嘉晏