臺灣高雄地方法院民事判決114年度重訴字第83號原 告 鄒皓雲訴訟代理人 梁智豪律師被 告 張福仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上未保存登記之鐵皮建物（門牌號碼：同區通化街70巷7之1號）騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣40萬元，及自民國113年3月1日起至騰空遷讓返還第一項房地時止，按月給付原告新臺幣1萬6000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項前段、第二項後段已屆期部分，於原告以新臺幣431萬4900元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣為1294萬4700元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）原
為原告父親即訴外人鄒鍵華(下稱鄒鍵華)所有，系爭土地上之同段423建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0○0號，下稱原建物）係於民國52年間辦理建物保存登記，至94年時已老舊不堪。鄒鍵華於94年1月1日與被告書立原證1所示協議書（下稱系爭協議書），約定由鄒鍵華出資新臺幣（下同）80萬元在系爭土地上、原建物之原址整建翻修未辦保存登記之鐵皮建物（門牌號碼仍與原建物同，下稱系爭建物），其中鄒鍵華以現金出資40萬元、另40萬元則由被告暫先墊付，雙方約定系爭建物興建完成後，以每月租金1萬3,000元出租予被告（下稱系爭租約），惟承租前4年（共48個月），得扣除其中8,000元作為抵償被告前墊付之40萬元，即自94年1月1日起至97年12月31日止，每月僅收取5,000元，合計抵償金額為38萬4,000元（計算式：8,000×48=384,000），約與40萬元相當，是系爭建物係由鄒鍵華單獨出資興建後，由鄒鍵華原始取得系爭建物所有權，該原建物於興建成鐵皮屋後應已不復存在。
㈡鄒鍵華嗣於104年間死亡，系爭土地、建物由原告單獨繼承，
因前開不定期租賃仍存續，故被告改向原告每月以現金支付調整後租金1萬6,000元。嗣被告於112年10月8日向原告表示其欲退休、不欲繼續承租系爭土地、建物（下合稱系爭房地），兩造因此於112年10月8日合意終止系爭房地租約，嗣後兩造另協議原告除同意免除被告自112年10月8日至113年2月29日（共5個月）止搬遷期內之租金，並由原告另支付被告50萬元作為被告按期於113年2月29日前搬遷補償之條件，並於113年2月29日將系爭房地騰空返還原告（下稱系爭協議），原告依約分期給付40萬元予被告，詎屆期後，被告拒絕履行，原告自得依民法第259條、第179條規定，請求解除系爭協議，並請求被告返還原告依約已付40萬元。
㈢又系爭租約業已於112年10月8日即告合意終止，惟被告現仍
無權占用系爭房地，並於門外之土地上堆置物品，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭土地、建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，退步言之，縱鈞院認定兩造未為前揭合意終止系爭租約，然被告自112年10月至114年5月已共計20個月租金未付，原告已於114年4月23日發函催告被告給付租金，被告業於同年5月12日收受上開催告函，仍未置理，原告自得另依民法第440條規定終止租約。並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭土地、建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告。再者，被告於系爭租約終止後即113年3月1日起仍繼續占有使用系爭房地，自屬無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，原告自得於系爭租約終止後，另依不當得利之法律關係，請求被告自113年3月1日（扣除112年10月8日起至113年2月29日止，共5個月搬遷期後）起按月返還相當於租金之不當得利1萬6,000元，為此爰依民法第259條規定、第767條、第455條規定及不當得利之法律關係提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物騰空遷出，將系爭土地、建物返還原告。㈡被告應給付原告40萬元，並自113年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房地時止，按月給付原告16,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地上原建物已陳舊，被告係在鄒鍵華允諾下進行拆除
並興建系爭建物。系爭協議書雖記載由鄒鍵華出資80萬元，然鄒鍵華實際並未支付任何費用，原告應提出鄒鍵華交付40萬元款項之證明，實係施工期間原建物拆除之費用25萬元及系爭建物建造費用160萬元均由被告負擔。被告承租系爭建物之前4年每月租金僅5,000元，係鄒鍵華欲使被告同意承租而提出之優惠條件，因斯時原建物不堪使用，被告須拆除原建物後重建新廠房始符合需求，若無此租金優惠，則被告於系爭建物施工期間除無法正常營運外，另須自行墊付工程款，倘墊付之工程款還得扣抵每月租金，等同毫無優惠，不符社會上經濟活動常理，此觀系爭協議書第2款約定內容，並未記載被告墊付之40萬元費用須用於扣抵租金自明。
㈡被告年事已高且膝下無子女，無其他可供養老之房屋，亦無
足夠之財力。系爭建物既是被告工作場所，亦是被告多年來生活起居之唯一住所，被告絕無可能拒絕給付租金或主動提出解除租賃契約。係因有房仲業者欲向原告收購系爭土地，原告便向被告提出騰空遷讓廠房並返還系爭房地之請求，為保障被告之權益，兩造於112年10月8日雙方簽立協議承諾確認書（下稱系爭確認書），內容載明兩造就系爭協議書合約生效日起至今所有問題均達成共識，原告同意支付被告500萬元，於原告履行系爭確認書所載義務後，被告同意將系爭房地騰空遷讓返還予原告，系爭確認書簽立後，兩造間之租賃關係即轉換為買賣關係，因原告僅交付40萬元現金予被告，被告自得拒絕履行遷讓返還義務等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，系爭土地上之原建物已由被告拆除，並另興建未保存登記之系爭建物。
㈡系爭建物興建時，被告有為原告之父鄒鍵華暫先墊付40萬元元。
㈢鄒鍵華生前於94年1月1日與被告書立系爭協議書，約定系爭
建物興建完成後出租予被告，被告承租系爭房地前4年之租金為每月5,000元。
㈣鄒鍵華於104年間死亡，被告每月改向原告支付系爭房地租金1萬6,000元。
㈤被告現仍占用系爭房地。
㈥被告已收受原告給付40萬元。
四、本件之爭點為：㈠系爭建物係由鄒鍵華或被告出資興建？原告是否因繼承而取得系爭建物事實上處分權？㈡原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，有無理由？1.兩造間就系爭房地成立之租賃契約是否已告終止？倘已告終止係何時終止？2.原告占有系爭房地有無正當權源？㈢原告依民法第179條規定，請求被告自113年3月1日起至騰空遷讓返還系爭土地、建物之日止，按月給付原告1萬6000元，是否於法有據，並相當？㈣兩造間有無成立於112年10月8日終止系爭租約後，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於113年2月29日遷出系爭房地之協議？倘有，原告得否請求解除上開協議？並依民法第259 、179 條規定，請求被告返還原告依系爭協議給付之40萬元？茲分別論述如下：
㈠系爭建物係由鄒鍵華或被告出資興建？原告是否因繼承而取
得系爭建物事實上處分權？
1.按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉；房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院70年台上字第3760號、85年度台上字第247號裁判意旨參照）。是未辦保存登記建物之所有權人應為出資興建之原始建築人。本件系爭建物為未辦理第一次所有權登記之建物，為兩造所不爭執，故依上開說明，系爭建物之事實上處分權係屬於出資興建之原始建築人。
2.原告主張：系爭建物由鄒鍵華出資興建後，由原告繼承取得，惟為被告所否認，並抗辯：被告始為出資興建系爭建物之人云云，經查：
⑴原告就其主張，並提出鄒鍵華與被告簽立之系爭協議書為證
，依系爭協議書之內容所載：「一、茲有地主系爭土地坐落三民區中華路一小段0000-0000地號面積275.00平方公尺，現要在該地整建翻修鐵皮屋一座，工程費總計新台幣捌拾萬元整，由乙方（按即被告，下同）代甲方（按即鄒鍵華，下同）支付新台幣肆拾萬元整。二、承租人先付工程款新台幣肆拾萬元整共4年期限，每月再支付租金5,000元整予甲方。
附註：甲乙雙方協議任何一方提前解約，每年依換算拾萬元整抵付預先工程款，剩餘之款再無息退還。三、自民國九十四年一月一日起至民國九十七年十二月三十一日止四年期滿，每月租金調整為新台幣壹萬參仟元整，期限三年協議人：鄒鍵華、張福仁（按即被告）。」等語，有系爭協議書在卷可稽（見審訴卷第19頁），又審酌被告不爭執系爭協議書之真正，並自承曾與鄒鍵華簽署系爭協議書，系爭協議書係由被告交付原告等情（見本院卷第28頁、第114頁），堪認，鄒鍵華確曾就系爭建物之出資與被告達成協議，並書立系爭協議書以為佐證。又依前揭系爭協議書所載文義，系爭建物之興建總價應為80萬元，除由鄒鍵華出資40萬元外，另由被告代鄒鍵華出資40萬元，鄒鍵華與被告約定之代墊工程款清償方式則為以民國94年1月1日至97年12月31日（共計48個月）止，被告減免每月租金8,000元之方式為抵償，以此計算，抵償金額合計為38萬4,000元（計算式：8,000×48＝384,000），若提前解約鄒鍵華則與被告約定，按剩餘期間以每年10萬元償還應支付予被告之代墊工程款40萬元。另參以，依被告所提出之答辯狀，被告於系爭建物興建完成後持續承租系爭房地，迄至112年10月間兩造始有另外之協議等情，參互以觀，堪認，系爭建物係由鄒鍵華生前所出資興建，工程款總計為80萬元，協議由被告代墊工程款40萬元部分，鄒鍵華業已民國94年1月1日至97年12月31日（共計48個月）止，被告減免每月租金8,000元之方式為抵償完畢，是原告主張系爭建物係由鄒鍵華出資興建，並由鄒鍵華原始取得系爭建物事實上處分權等語，堪信為真，被告辯稱系爭建物由其單獨出資興建，並為其所有云云，則難認為可採。
⑵原告又主張：其為鄒鍵華現存唯一繼承人（另一繼承人鄒鍵
華之配偶董鴻愛，業已死亡），系爭建物由其繼承等情，業經本院調閱系爭建物房屋稅稅籍資料（系爭建物納稅義務人即原告）（見審訴卷第37-39頁）、戶役政資訊網站查詢（親等關聯資料）可稽（參見證物袋），核與原告主張相符，堪信為真，則原告主張：系爭建物為鄒鍵華生前出資興建，其死亡後由原告繼承系爭建物事實上處分權等語，堪認屬實。㈡原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將
系爭建物騰空遷出，並將系爭土地、建物返還予原告，有無理由？1.系爭租約是否已告終止？倘已告終止係何時終止？
2.原告占有系爭土地、有無正當權源？
1.系爭租約是否已告終止？倘已告終止係何時終止？⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定
有明文。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2030號判決意旨參照）。
⑵原告主張：系爭租約已於112年10月8日即告合意終止，嗣後
兩造並協議給予被告5個月之搬遷期，搬遷期內免付租金，被告如按期於113年2月29日前搬遷，原告願給付50萬元予被告，原告業已給付40萬元予被告等語，並提出收據、證人張素華、袁國謙之證詞為證，依前揭收據所載，被告確已收受原告40萬元，被告亦不爭執已收受40萬元（見審訴卷第23頁、本院卷第78頁）。又依證人李素華於本院證稱：原告於112年10月8日當日曾告知我，因被告年紀大不想再租屋，想回家鄉，因此兩造達成終止系爭租約之合意，且欲給予被告5個月搬遷期，不用付租金，因原告係於深圳任職，不在家，台灣事務都由伊代理，原告要求我每個月支付10萬元予被告，一共5個月，原告告訴我5個月以後即113年2月29日要搬空等語（見本院卷第79-80頁）。證人袁國謙則於本院證稱：
原告有委託我擬存證信函，內容是經雙方協議終止租約，由原告付50萬元，已付40萬元，剩餘10萬元於被告112年2月底交屋時交付，因原告長年在國外，所以委託我點交房屋並交付10萬元給被告，被告後來也有打電話給我要10萬元，我就說那房子要點交給我，我才能交付10萬元，就沒有後續了，點交切結書我有看到是原告當場交給被告，該切結書內容為系爭建物要點交原告，現場沒有清空的廢棄物交由原告處理等語（見本院卷第82-83頁），另參以，被告自承於112年10月起即未繳租金，並已收受原告40萬元等語（見本院卷第46頁、本院卷第78頁），由前揭證人證詞、被告陳述，參互以觀，堪認，兩造應已於112年10月8日終止系爭租約，並另協議5個月搬遷期免租金，被告倘如期搬遷，原告願另給付被告50萬元。原告始會分別命其妻即證人李素華給付40萬元予被告、並委託證人袁國謙書立存證信函、點交切結書、若成功點交後，則交付尾款10萬元予被告，原告主張系爭租約業已於112年10月8日終止租約，並成立內容為於112年10月8日終止系爭租約後，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於113年2月29日遷出系爭房地之系爭協議等情，堪信為真。
⑶被告另抗辯：縱系爭租約已告終止，然原告給付被告50萬元
之原因為兩造有另成協議，協議之內容為被告同意於原告給付500萬元後自系爭建物搬遷，被告還是繼續幫原告看管房子，還要每個月繳納地租8,000元，該8,000元自原告把房子賣出去扣除，從要給被告500萬元裡面扣除，故被告占用系爭房地仍有正當權源云云，並提出協議承諾確認書一份為證，惟該協議承諾確認書之內容為：協議人鄒皓雲以上簡稱甲方、協議人張福仁以上簡稱乙方，雙方就94年1月1日簽訂協議書達成共識，茲甲方同意新台幣伍佰萬元付予乙方，雙方就付款明細、日期，進行登錄，以資確定權利。第一訂50萬、5 個月、第二期200萬、建商確予時付予、等最久一年後可協商，第最後付款建商收購完成，甲方鄒皓雲10月8日23（即2023年），乙方張福仁10月8日/2023年，玉采裝潢工程行（按即被告經營之工程行）等語（見審訴卷第155頁），原告固不爭執曾與被告一同簽立上開協議承諾確認書，惟主張：伊等簽立系爭協議書之原因與系爭租約無關，而係原告委任被告出售系爭房地，如得以3500萬元之價格出售系爭房地，原告同意給付被告500萬元等語，被告就此原告主張則以：原告跟我說永慶房屋找到他說要買土地，建商指的是就是「南合興公司」，原告委託我去跟南合興公司洽談，洽談結果是南合興公司拒絕購買，因為隔壁地主不願意出售等語（見本院卷第28頁），另參以，證人李素華關此部分亦於本院證稱：據原告告知上開協議承諾確認書的內容是為了要委託被告買賣土地，仲介費用是500萬元，但是當時我認為那個協議太潦草，所以原告當時有再打電話給被告，要求將合約擬定完整以後再行簽署，但是沒有在另外簽一個合約，就我所知，後來沒有仲介成功等語（見本院卷第81頁），衡酌上情，被告抗辯：兩造達成協議由原告給付500萬元後自系爭建物搬遷等內容，與上開協議承諾確認書之文義不符，自難以上開協議承諾確認書佐證被告抗辯為真，又審酌前揭原告主張之「委任被告仲介出售系爭房地，若成功並願給付500萬元予被告」一節，核與上開協議承諾確認書所載「原告願給付被告500萬元、最後付款建商收購完成」等語相符，且原告之主張、證人李素華證述、被告自承曾就系爭房地出售尋找建商南合興公司惟因鄰地不願出售而無結果等情，大致吻合，堪認，上開協議承諾確認書之簽立，應係原告為委任被告仲介出售系爭房地，若仲介成功，報酬為500萬元，與被告抗辯原告同意被告可繼續占用系爭房地無關，故被告所辯依上開協議承諾確認書，兩造另有協議，被告占用系爭房地仍有正當權源云云，尚難認為可採。
⑷依上所述，原告主張：系爭租約已於112年10月8日即告終止
，被告於租約終止後迄今尚未自系爭房屋遷出，仍無權占用系爭房地等語，堪信為真。至被告就此另抗辯：系爭租約終止後，兩造另有成立協議，被告占用系爭房地具正當權源，並無可採，亦如前述，則原告依前揭民法第455條規定，原告請求被告遷讓返還系爭房地，於法即屬有據，應予准許。至於原告關此另以民法第767條規定為請求，即無再加審酌之必要。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告自113年3月1日起至騰空
遷讓返還系爭土地、建物之日止，按月給付原告1萬6000元，是否於法有據，並相當？
1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照)。
2.查系爭租約已於112年10月8日即告終止，已如前述，被告自承：迄今仍占用系爭房地，並未搬離等語（見本院卷第78頁），本件被告於租期屆滿後仍占用系爭房地自屬無權占用，亦如前述，被告因此受有相當於租金之不當得利，且已致原告受有損害。又審酌系爭房地於98年起之租金為1萬3,000元，有系爭協議書在卷可稽（見審訴卷第19頁），鄒鍵華於104年間死亡後，被告改向原告支付系爭房地之租金為1萬6000元等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第78頁），以此觀之，原告主張以1萬6000元計算，被告占用系爭房地每月應給付相當於租金之不當得利金額，尚屬相當。則原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自113年3月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告1萬6000元相當於租金之利益，於法即屬有據，應予准許。
㈣兩造間有無成立於112年10月8日終止系爭土地、建物租約後
，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於113年2月29日遷出系爭土地、建物之協議？倘有，原告得否請求解除上開協議？並依民法第259、179條規定，請求被告返還原告依系爭協議給付之40萬元？
1.按「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」民法第256條分別定有明文。次按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判決意旨參照）。
2.查原告主張：兩造間有於112年10月8日終止系爭租約後，另達成協議除給予5個月搬遷期免租金外，由原告另給付被告50萬元後，被告應即於113年2月29日遷出系爭房地之協議存在一節，業據其提收據、證人李素華、袁國謙之證詞為證，堪信為真，業如前述（參見前述爭點一部分論述）。關此部分，原告又主張：兩造簽訂上開協議後，原告已依約給付40萬元，然被告未依約於113年2月29日自系爭房地遷出，故應認系爭契約無法履行係因可歸責於被告之事由所致，原告自得因被告違約而請求解除系爭契約，並依民法第259條規定，請求被告返還已付40萬元，惟為被告所否認，經查：關此部分爭議，原告另舉證人袁國謙之證詞為證，查證人袁國謙於本院證稱：原告有委託證人於112年2月底點交系爭房地，並給付50萬元中之尾款10萬元予被告，被告後來有打電話給我跟我要10萬元，我就說那房子要點交給我，我才能交付10萬元，就沒有後續了。因為被告沒有點交房屋給我，我不可能交付10萬元給被告。點交切結書是原告當場交付給被告，我有看到，但確切日期我不記得，只記得是存證信函寄發的前後等語（見本院卷第82-83頁），以此觀之，被告並未依約於112年2月底點交系爭房地，並經原告委託證人袁國謙以存證信函向被告催告。又審酌，被告亦不爭執仍占用系爭房地（見本院卷第78頁），益見，被告確已違反上開協議約定，並未依約遷讓返還系爭房地。嗣後，原告業已於114年4月22日言詞辯論程序，當庭向被告為解除上開協議之意思表示，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第30頁），就被告違約一事，原告暨已委託證人袁國謙發函催告履行，惟為被告所拒，嗣後原告始於本件前揭114年4月22日庭期，當庭，向被告為解除上開協議之意思表示，依上開說明，於法應屬有據。
3.按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」民法第259條定有明文。查上開協議業經原告合法解除，已如前述，則原告依民法第259條第1項第1款請求被告返還依上開協議已交付被告之40萬元，於法亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條規定、民法第259條、民法第179條規定，訴請：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物騰空遷出，將系爭房地返還原告。㈡被告應給付原告40萬元，並自113年3月1日起至騰空遷讓返還系爭房地時止，按月給付原告16,000元。均有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
民事第三庭法 官 林綉君以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 1 日
書記官 張傑琦