臺灣高雄地方法院民事判決115年度原訴字第9號原 告 林一榮
薛凱陽共 同訴訟代理人 李家蓮律師被 告 阿穆依．達謴訴訟代理人 翁羚喬律師上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年5月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○○號四樓房屋騰空返還予原告薛凱陽。
被告應給付原告林一榮新臺幣壹拾捌萬零玖佰陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告薛凱陽以新臺幣伍拾玖萬參仟零柒拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾柒萬玖仟貳佰貳拾柒元為原告薛凱陽預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬零玖佰陸拾捌元為原告林一榮預供擔保，得免為假執行。
原告林一榮其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定甚明。本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓交還予原告林一榮；㈡被告應給付林一榮新臺幣（下同）90,000元，及自民國114年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告林一榮15,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第9頁）。嗣追加薛凱陽為原告，並變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交還予薛凱陽；㈡被告應給付林一榮90,000元，及自114年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付林一榮15,000元(本院卷二第141頁)。審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告主張：緣訴外人李雅萍代理林一榮與被告於112年11月4日簽立房屋租賃契約，由被告承租系爭房屋，租期為112年12月20日起至115年12月19日止（3年），每月租金15,000元（下稱系爭租約）。其後於113年10月31日林一榮將系爭房屋出售且移轉所有權登記予薛凱陽，林一榮與薛凱陽並於113年7月29日簽立增補特約、租金移轉同意書，約定「租賃關係存續期間，林一榮仍繼續向被告收取租金」，前開約定債權讓與一情，林一榮及薛凱陽已明確告知被告，然被告自113年10月起至114年3月止已積欠6個月租金共90,000元未付，林一榮於114年3月17日以存證信函催告被告於期限5日內繳付租金，並記載「若逾期仍未履行，即生終止租約之效力，不另行通知終止」等語，該存證信函於114年3月18日送達被告，而被告接獲前開通知迄今均未繳付租金，是林一榮與被告間就系爭房屋之租賃關係，依系爭契約第10條第2項約定已歸於消滅，被告繼續占用系爭房屋，薛凱陽自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空交還予薛凱陽。
再者被告自113年10月起至114年3月止已積欠6個月租金共90,000元未付，後經林一榮終止系爭契約，被告仍繼續無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致林一榮受有相當於租金之損害，林一榮自得依系爭租約、債權讓與及民法第179條等法律關係請求被告給付90,000元，及自114年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益15,000元。並聲明：如變更後訴之聲明。
三、被告則以:系爭租約租期係自112年12月20日至115年12月19日，租期屆滿前，伊仍有權利居住於系爭房屋。其次，薛凱陽曾數次向伊表示在租期內不會向伊要求遷讓返還系爭房屋，亦不會要求伊搬家或給付租金，更表示不會介入伊與林一榮間之紛爭，因此林一榮終止租約並未合法等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠李雅萍代理林一榮與被告於112年11月4日簽立系爭租約，由
被告承租系爭房屋，租期為112年12月20日起至115年12月19日止（3年），每月租金15,000元。（本院卷一第31-37頁）㈡原告於系爭契約簽立後出售系爭房屋並交屋予薛凱陽，系爭
房屋於113年9月2日辦畢所有權移轉登記予薛凱陽。（本院卷一第155-172頁）㈢被告自113年10月起至114年3月止共6個月租金，總計90,000
元未付。且自114 年4 月迄今亦未支付租金，並繼續住在系爭房屋。
㈣原告林一榮向被告寄發原證3（本院卷一第39-45頁）之存證信函，被告亦有收受。
五、爭執事項：㈠系爭租約是否業經合法終止？㈡林一榮依系爭租約第10條第2項約定，請求被告給付租金90,0
00元，並依民法第179條規定，請求被告自114年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當租金之利益15,000元予林一榮，有無理由?
六、本院判斷：㈠系爭租約是否業經合法終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。
⒉經查林一榮於系爭租約簽立後將系爭房屋出售並移轉所有權
予薛凱陽，因買賣不破租賃原則之適用，系爭租約對薛凱陽仍繼續存在，薛凱陽並將系爭租約之租金請求權讓與林一榮，而被告自113年10月起即未依約給付租金，林一榮於114年3月17日以存證信函告知被告債權讓與一事，並定期催告被告應給付已積欠之6個月租金9萬元等情，有原告提出租金轉移同意書、增補特約、存證信函在卷可參（本院卷一第39-49頁），且被告亦坦認收受前開存證信函，顯然被告欠租金已達2個月以上，經債權人林一榮催告後仍未繳納，又薛凱陽當庭以本案民事追加原告暨陳報狀、民事追加原告補正狀（本院卷一第99-103頁、第139-147頁）作為終止系爭租約之通知，揆諸首揭規定薛凱陽以前開追加原告書狀送達（本院卷一第203、205頁）之日即114年10月2日終止系爭租約，自屬合法。至被告抗辯，薛凱陽是房東，他已經說我不用繳租金云云，為薛凱陽當庭否認，並提出被告對薛凱陽委任之律師李家蓮提出妨害自由告訴之不起訴處分書（臺灣臺北地方檢察署114年度偵字第20867號）為證（本院卷一第223-225頁），觀之前開不起訴處分書內容，該案糾紛始於李家蓮受薛凱陽委任向被告催繳租金，倘薛凱陽果有承諾被告無庸給付資金，何來事後委請律師向被告催討租金之情事。此外，被告對此節亦無法舉證以實其說，所辯難認有理由。
㈡林一榮依系爭租約第10條第2項約定，請求被告給付租金90,0
00元，並依民法第179條規定，請求被告自114年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當租金之利益15,000元予林一榮，有無理由?基上，被告自113年10月起至系爭租約終止之114年10月2日止，共12個月又2日之租金均未給付租金，則林一榮基於系爭租約及債權讓與之法律關係，請求被告給付180,968元（計算式：15,000×12＋15,000×2/31＝180,968，元以下4捨5入），為有理由，應予准許。至於系爭租約終止後，薛凱陽對於被告已無租金請求權，被告縱繼續無權佔有系爭房屋受有利益，然受損害者為薛凱陽基於系爭房屋所有權所生相當租金之利益，而被告2人之債權讓與範圍僅為「每月15,000元租金」（本院卷一第11、101、242頁），未及於租約終止後薛凱陽之不當得利請求權，故林一榮依民法第179條請求被告自114年10月3日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當租金之利益15,000元，難認有據，不應准許。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約及債權讓與法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予薛凱陽，暨給付林一榮180,968元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
民事第二庭 法 官 鄧怡君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
書記官 林依潔