臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第1015號原 告 陳揚智即三勝房屋經紀企業社被 告 陳洋銘
陳美容上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國115 年9 月
3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，無正當理由而皆未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告陳洋銘、陳美容（陳美容授權陳洋銘代理，原證1 ，見
本院審訴卷第11頁）與原告於民國114 年4 月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（原證2 ，見本院審訴卷第13至15頁，下稱系爭契約），委任原告銷售被告所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產），約定委託銷售價格為新臺幣（下同）1,680 萬元，委託期間自114 年4 月16日起至同年7 月31日止，並於系爭契約第20條第2 項特別約定底價1,500萬元實拿；系爭契約第8 條另約定，原告如於委託期間內依被告委託條件覓得買方成交，被告不得藉故不賣或中途違約；第10條第2 項則約定，若買方同意出售條件及出價已達委託價格，經原告通知成交後，被告應於通知後5 日內或依書面約定日期出面簽訂不動產買賣契約，如因可歸責於被告之事由致無法完成簽約，被告應依第5 條所定仲介報酬給付原告作為違約金。
㈡嗣原告於114 年7 月29日與訴外人周文偉簽訂不動產買賣意
願書（原證4 ，見本院審訴卷第33頁，下稱系爭意願書），周文偉表示願以1,560 萬元承購系爭不動產，原告認該出價已符合系爭契約第20條第2 項所定底價1,500萬元實拿之出售條件，遂通知被告成交，並請被告依約出面簽訂不動產買賣契約，惟被告屆期未為簽約，致原告無法完成仲介交易，此係因可歸責於被告之事由所致；原告並主張其於114 年7月29日約同買賣雙方見面，當場分別與兩造確認價格及條件，周文偉並交付斡旋金，被告原已同意當日即可簽約，嗣陳美容忽稱要回去考慮而離去，之後即不再接聽原告電話（見本院訴字卷第23頁）。又系爭契約所稱底價1,500 萬元實拿，係指被告出售系爭不動產後應實際取得1,500 萬元，買方出價超過該金額部分即得作為原告之仲介服務報酬，故周文偉出價1,560 萬元，其中超過1,500 萬元之60萬元即為原告應取得之服務報酬。原告另稱被告嗣於115 年3 月9 日將系爭不動產出售並移轉予第三人，足見被告並非無出售意願，而係拒絕原告所媒介之買方，並據此主張被告違反系爭契約約定。
㈢為此，爰依系爭契約第5 條、第8 條約定（原告前於書狀中
另援引系爭契約第6 條、第10條第2 項及民法第226 條規定，嗣於言詞辯論期日經本院確認其請求權基礎後，陳明係依系爭契約第5 條、第8 條為請求，見本院訴字卷第22頁）提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院訴字卷第21至22頁）。
三、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟其2 人於115 年4 月27日提出民事答辯狀則以：
㈠系爭契約第8 條雖約定原告如於委託期間內依被告委託條件
覓得買方成交，被告不得藉故不賣或中途違約，如有違約，應依第5 條約定給付服務報酬作為違約金，惟依該條所稱本契約到期日順延至「買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書止」等內容，可知買賣雙方仍須就價金及交易條件達成合致並正式簽訂買賣契約。查本件被告與周文偉從未簽訂書面買賣契約，原告並未依被告之委託條件覓得買方成交，自無從依系爭契約請求服務報酬或違約金。
㈡系爭契約第20條特別約定底價1,500 萬元實拿，而第5 條則
明定服務報酬為實際成交價之4 ％，縱認周文偉確曾依系爭意願書表示願以1,560 萬元承購，依第5 條計算之服務報酬應為62萬4,000 元，扣除後被告僅得1,497萬6,000元，已低於第20條特別約定之1,500 萬元實拿底價，尚未達被告所定出售條件，況被告另須負擔相關稅費，益見該承購價格並不符合被告委託條件，因此未能完成交易並非可歸責於被告。㈢原告向周文偉收取者僅係斡旋金，並非被告所收受之定金，
斡旋金本身亦不當然發生買賣契約成立之效力，故被告與周文偉間並未成立系爭不動產買賣契約，原告之服務報酬或違約金請求權亦無從發生，原告主張因可歸責於被告之事由致其不能完成仲介任務並請求60萬元為無理由等語資為抗辯。
並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、由兩造書狀內容可整理下列兩造不爭執事項：㈠陳洋銘、陳美容（陳美容授權陳洋銘代理）與原告於114 年4
月16日簽訂系爭契約，委任原告銷售被告所有系爭不動產，約定委託銷售價格為1,680 萬元，委託期間自114 年4 月16日起至同年7 月31日止。
㈡被告並未給付仲介服務費予原告。
㈢被告對於原告提出之原證1 至3 形式真正不爭執。
五、本院得心證之理由：㈠被告以買賣雙方尚未正式簽訂不動產買賣契約，即謂原告不得請求任何給付，尚非可採：
⒈按民法第568 條第1 項規定，居間人以契約因其報告或媒介
而成立者為限，始得請求報酬，是依一般居間契約之法律關係而言，居間人之報酬請求權，原則上以其所媒介之契約成立為要件。惟契約當事人仍得就委託人於居間人已覓得符合約定條件之交易相對人後，無正當理由拒絕締約之情形，另行約定其契約上責任，此與居間人依民法第568 條規定，因媒介契約成立而取得之法定報酬請求權，尚屬有別。
⒉查系爭契約第8 條約定，原告如於委託期間內「依甲方（即
被告）委託條件覓得買方成交時」，被告不得以任何理由藉故不賣或中途違約；第10條第2 項並進一步約定，若買方同意出售條件及出價已達委託價格，經原告通知成交後，被告應於通知後5 日內或依書面約定日期出面簽訂不動產買賣契約，如因可歸責於被告之事由致無法完成簽約，被告應按第
5 條所定仲介報酬給付違約金，足見兩造於締約時已特別就買方已符合委託出售條件，而被告嗣後拒絕出面完成買賣契約簽訂之情形，預先約定其契約效果。而系爭契約第10條第
2 項所稱「經乙方（即原告）通知成交後」，其後既仍接續約定被告應於一定期限內「出面簽訂不動產買賣契約」，從前後文義觀之，該條所稱「通知成交」，顯非以買賣雙方已正式簽訂書面買賣契約為前提，否則，如必待買賣契約正式簽訂後始得認為「成交」，即無從再發生同條所定因被告未出面簽約而應負違約責任之情形，第10條第2 項此部分約定即失其規範意義，顯非契約當事人締約之本意。
⒊準此，被告雖辯稱其與周文偉並未正式簽訂不動產買賣契約
，原告收取者亦僅為斡旋金而非定金，故買賣契約尚未成立云云，上開情節縱屬實在，至多關涉被告與周文偉間之買賣契約是否業已成立，尚不能據此即謂系爭契約第8 條、第10條第2 項所約定之違約責任當然無從發生。是本件原告之請求有無理由，仍應進一步審究周文偉提出之承購價格及條件，是否已符合兩造系爭契約所約定之委託出售條件、兩造嗣後有無另就出售條件變更合意，以及被告未出面簽訂買賣契約，是否屬可歸責於被告之事由，始足判斷。
㈡系爭契約第5 條與第20條第2 項之約定並無牴觸，應併予適用：
⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，不得拘泥於所用
之辭句，並應綜合契約全文、條款間之體系關係及締約目的為整體觀察。而契約中特別約定之條款，固得作為探求當事人真意之重要依據，惟所謂特別約定優先於一般約定，仍以二者就同一事項所為規範彼此不能相容為前提；倘各該條款所規範之事項不同，且依其文義及契約體系尚得並存，即無逕以其中一約定排除另一約定適用之理。又縱認系爭契約第20條第2 項屬消費者保護法第15條所稱之個別磋商條款，依該條規定，亦僅於定型化契約條款與個別磋商條款有所牴觸時，其牴觸部分始為無效，並非凡屬個別磋商條款，即當然排除契約中其他得與之併存之定型化契約條款。
⒉查系爭契約第5 條約定，被告應於買賣成交時，按「實際成
交價4 ％」給付原告服務報酬，第20條第2 項則另約定底價1,500 萬元實拿。前者係就原告完成仲介服務後，其服務報酬之計算方式為約定，後者則係就被告願意出售系爭不動產所設定之最低經濟條件為約定，二者規範之事項本屬有別，並非就同一服務報酬數額另為互相矛盾之約定；尤其第20條第2 項僅記載底價1,500 萬元實拿，並未約定刪除、變更第
5 條所定按實際成交價4 ％計算服務報酬之方式，亦未約定凡成交價超過1,500 萬元之部分均歸原告取得，是僅因第20條第2 項係兩造另行記載之特別約定，尚不足認兩造已有以該條取代第5 條服務報酬計算方式之合意。再從契約整體觀之，第5 條所定服務報酬比例，與第20條第2 項所定被告最低實拿金額，均係兩造於同一契約中所為約定，自應儘可能為使各該條款均具有規範效力之解釋，故系爭契約之合理解釋，應係被告除要求出售條件須使其取得至少1,500 萬元外，如原告完成約定之仲介任務，仍應依第5 條所定「實際成交價4 ％」計算服務報酬，而非僅以成交價超過1,500 萬元之差額作為原告之服務報酬。依此解釋，第20條第2 項所約定之底價並非失其意義，而係使兩造所約定之最低出售條件，由單純以買賣總價為基準，轉換為以被告淨得金額為基準，二者仍得併存適用。
⒊再者，不動產經紀業管理條例第19條第1 項明定：「經紀業
或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，同條第2 項並定有違反時其已收取之差價或其他報酬應於加計利息後加倍返還支付人之效果。而系爭契約第
5 條就服務報酬亦載明其成數「最高不超過中央主管機關之規定」，可見兩造締約時所採者，本係依實際成交價按一定比例計收報酬之方式；倘依原告所主張，凡成交價超過1,50
0 萬元之差額均歸原告取得，則其報酬數額將不隨成交價依一定比例增減，而全然繫於買方出價之高低（如依系爭契約所定委託銷售價格1,680 萬元成交，其差額即達180 萬元，已逾成交價10％），與前開規定及系爭契約第5 條所揭示之計收方式均有未合，原告雖稱「超過底價部分即為服務費」乃約定俗成，然就該交易習慣之存在並未舉證，自難憑採。⒋從而，原告主張系爭契約第20條第2 項因屬特別約定，即應
優先於第5 條適用，並據此認超過1,500 萬元之價款均為其得收取之服務報酬，尚難採認。
㈢周文偉所提出1,560 萬元之承購價格，依系爭契約第5 條計算服務報酬後，尚未達被告1,500 萬元實拿之出售條件：
⒈系爭契約第20條第2 項之實拿款項，是否應扣除稅費、代書
費等費用，兩造雖有爭執，但由原告之主張可知悉，至少應扣除原告所得請求之服務報酬乙節，應可認定。本院以下縱採原告所主張最狹義之解釋，即「實拿」僅扣除原告所得收取之服務報酬，其結果仍如後述。又承前所述，系爭契約第
5 條所定按實際成交價4 ％計算服務報酬之約定，與第20條第2 項所定底價1,500 萬元實拿之約定應併予適用，則原告欲主張其已依被告委託條件覓得買方，進而使被告負有依系爭契約第8 條、第10條第2 項出面締結買賣契約之義務，自應以買方所提出之交易條件，依系爭契約所定服務報酬計算方式扣除原告所得收取之服務報酬後，仍足使被告取得至少1,500 萬元，始屬符合兩造約定之出售條件。又系爭契約第10條第2 項文字固另以買方「出價已達委託價格」為要件，而第2 條所載委託銷售價格為1,680 萬元，惟即使從有利於原告之解釋，以第20條第2 項所定1,500 萬元實拿作為被告可接受之最低出售條件，依下述結果仍無從認定周文偉之出價已符合該條件，自無庸再就前開委託價格與特約底價間之關係為不利於原告之認定。
⒉查周文偉於系爭意願書所提出之承購總價為1,560 萬元，如
依系爭契約第5 條所定實際成交價4 ％計算，原告所得收取之服務報酬應為624,000元（計算式：15,600,000元×4 ％＝624,000 元），自承購價款扣除該服務報酬後，被告所得取得之金額僅為1,497 萬6,000 元（計算式：1,560萬元－624,000元＝1,497 萬6,000元），業已低於系爭契約第20條第2項所定1,500 萬元實拿之最低出售條件。易言之，依系爭契約第5 條與第20條第2 項併予適用之結果，僅計入第5 條所定服務報酬時，足使被告實際取得1,500 萬元之成交價至少應為1,562 萬5,000元（計算式：15,000,000元÷96％＝15,625,000元），周文偉所提出之承購總價1,560 萬元，尚短少2萬5,000 元，是周文偉所提出之1,560 萬元承購價格，尚難認已符合被告於系爭契約所設定之委託出售條件。
⒊前開承購價格與最低成交價間之差額，數額固非鉅大，惟委
託出售之底價，乃委託人基於自身經濟考量所自主決定之交易條件，其是否成就，應依契約所定之客觀標準判斷，尚不因差額多寡而異其認定，否則無異以法院之價值判斷取代當事人之締約自由。況系爭契約第11條第7 項已約定，買賣成交時依法或交易習慣應由被告負擔之土地增值稅及其他相關費用均由被告負擔，原告亦陳稱如以1,560 萬元成交，被告除服務報酬外，尚須負擔土地增值稅及代書費、塗銷費、履約保證費用約2 萬元（見本院訴字卷第22頁），足見兩造以被告「實拿」一定金額作為出售條件，確有其實際經濟意義，惟前揭認定僅扣除第5 條所定服務報酬，即已不足1,500萬元，故無庸再就其他稅費應否計入「實拿」及其具體數額為認定。
⒋至原告本件僅請求60萬元，固較依系爭契約第5 條計算所得
之624,000元為低，然系爭契約第5 條所定服務報酬之數額既屬客觀確定，被告於受原告通知時是否負有依約出售系爭不動產之義務，自應依當時有效之契約內容及買方實際提出之交易條件為客觀判斷。縱認原告得就其依約所得收取之服務報酬自行減收，其至少應於通知被告成交或要求被告出面簽約時，向被告為明確之表示，使被告得據以判斷其於該筆交易實際所得價款是否已達1,500 萬元，惟依卷內事證，原告並未主張、亦未舉證其於通知被告成交時，曾明確向被告表示其僅收取60萬元服務報酬、放棄其餘24,000元，而使被告於當時即可確知其實際所得恰為1,500 萬元；原告嗣於本件訴訟僅請求60萬元，乃其本於後述「價差即為報酬」立場所為之計算，核與系爭契約原定交易條件是否業已成就，係屬二事，尚不能因原告嗣於訴訟中僅請求60萬元，即溯及變更或據以重構兩造於原告通知成交時之交易條件，並據此認定周文偉當時之承購條件已符合1,500 萬元實拿之約定。
⒌準此，周文偉所提出之承購條件既未達被告依系爭契約所設
定之出售條件，被告即尚未負有系爭契約第8 條所定不得拒絕出售，或第10條第2 項所定應出面簽訂買賣契約之義務，被告未依原告通知與周文偉簽訂買賣契約，自難認係違反系爭契約所定義務，亦無從以此認有可歸責於被告之事由，致原告不能完成仲介任務。
㈣原告未能證明被告曾就周文偉所提出之承購條件另為同意出售之意思表示：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。契約成立後，當事人固得另以合意變更原有契約內容，惟主張原契約內容業經變更之一方，自應就該變更合意之存在及內容負舉證責任。查系爭契約第20條第2 項所定底價，既係被告所設定之出售條件，倘被告於受原告通知後，另行同意以周文偉所提出之1,56
0 萬元出售系爭不動產，則兩造就出售條件即另有合意，原定底價自不再拘束被告，被告仍應負出面簽訂買賣契約之義務，是縱依前揭㈢所述，周文偉之承購條件未達系爭契約原定之出售條件，仍應就被告有無另為同意出售之意思表示乙節予以審究。
⒉被告業於115 年4 月27日提出民事答辯狀，明白爭執「難認
兩造間就本件房地之買賣及仲介費意思表示已達成合致」等語（見本院審訴卷第88頁），足見被告對於原告上開主張之事實有所爭執，原告就被告曾同意以1,560 萬元出售系爭不動產之事實，自仍應負舉證責任。而查系爭意願書之相對人為原告而非被告，其上並無被告之簽章，尚難據以認定被告曾對周文偉之承購條件為承諾之意思表示；又原告就其通知成交及約定簽約之經過，前後所述亦有歧異，先係於起訴狀稱「被告經原告通知後，並未與原告約定出面簽訂不動產買賣契約之日期，亦未於五日內出面簽訂不動產買賣契約」（見本院審訴卷第8 頁）；準備狀則改稱「被告雖口頭與原告約定簽約時間、地點，但屆期卻未出面與買方簽訂買賣合約」（見本院審訴卷第94頁）；於本院言詞辯論期日又陳稱當日約買賣雙方碰面，隨後分開與雙方確認價錢及條件，當場有下斡旋，有說好當天可以就會簽約，陳美容原本同意，忽然又說要回去考慮就走了等語（見本院訴字卷第23頁），前開陳述就被告究竟曾否明確同意以1,560 萬元之條件出售，以及兩造有無另行約定簽約日期等節，所述互有出入，已難逕予採憑，是依卷內現存事證，尚不足認定被告曾明確同意周文偉以1,560 萬元承購系爭不動產，亦不足認其曾就該特定交易放寬或變更系爭契約第20條第2 項所定出售條件。
⒊從而，系爭契約第20條第2 項所定1,500 萬元實拿之出售條
件，於原告通知成交時既仍有拘束兩造之效力，而周文偉所提出之承購條件復未達該條件，被告未依原告之通知出面與周文偉簽訂買賣契約，自難謂有何違反系爭契約第8 條、第10條第2 項所定之義務可言。
㈤原告未能證明兩造另有變更系爭契約第5 條服務報酬計算方式之合意，其前後主張亦不足為有利之認定：
⒈按主張原契約內容業經變更之一方，應就該變更合意之存在及內容負舉證責任，業如前述。
⒉原告雖主張系爭契約第20條第2 項所載底價1,500 萬元實拿
，其意係被告僅須實際取得1,500 萬元，成交價超過該數額之部分均得由原告取得作為服務報酬，故周文偉出價1,560萬元時，其中60萬元即為原告所得收取之仲介報酬云云。惟系爭契約第5 條既已明文約定服務報酬按「實際成交價4 ％」計算，第20條第2 項又僅記載底價1,500 萬元實拿，依其文義尚無從認定兩造已有將第5 條所定比例報酬改為「成交價超過1,500 萬元之價差」之合意，已如前述。原告如進一步主張兩造於締約時或締約後，曾另有合意變更前開服務報酬之計算方式，自應就此變更合意負舉證責任，惟依卷內事證，尚乏足以認定被告曾同意捨棄系爭契約第5 條所定「實際成交價4 ％」之計算方式，改以成交價逾1,500 萬元之全部價差作為原告服務報酬之證據，原告並陳其於簽約時「沒有寫清楚超過部分就是服務費」（見本院訴字卷第23頁），益見兩造就此並未形成書面合意，是原告此部分主張，尚難憑採。
⒊況原告就本件60萬元請求之計算依據，前後所為主張亦有歧
異，原告起初係援引系爭契約第5 條主張按底價1,500 萬元×4 ％計算服務報酬為60萬元（見本院審訴卷第9 頁）；嗣後則改稱，被告所要求者為1,500 萬元實拿，周文偉既出價1,560 萬元，兩者差額60萬元即為原告之服務報酬（見本院審訴卷第95頁）。前者係以契約約定之比例計算服務報酬，後者則係以成交價與被告實拿底價間之差額作為報酬，其計算基礎及所據契約內容並不相同，並非單純計算方式或文字表述之差異。固然，當事人於訴訟中補充、變更法律上之主張，本不因此當然可認其主張為不實，惟原告前開陳述之歧異，與系爭契約第5 條明定「實際成交價4 ％」之內容相互參照，更難據以認定兩造實際上另有以「價差」取代原約定比例報酬之共同意思。尤其原告起訴之初猶援引系爭契約第
5 條主張依4 ％之比例計算服務報酬，僅係誤以底價而非其所主張之成交價作為計算基數，至少足見其起訴之初對於契約內容之理解，仍係服務報酬應按一定比例計算；此與其嗣後改稱「超過底價之價差即為服務報酬」之主張並不一致，亦不足據此反認兩造於締約時已有變更第5 條計算方式之共同意思。
⒋從而，原告既未能證明兩造曾變更系爭契約第5 條所定服務
報酬計算方式，即仍應依該條約定判斷周文偉所提出之承購價格是否符合被告之委託出售條件。依前述計算結果，周文偉出價1,560 萬元，扣除依實際成交價4 ％計算之624,000元後，被告所得金額僅1,497 萬6,000 元，未達第20條第2項1,500 萬元實拿之約定，故原告主張被告無正當理由拒絕簽約，應依系爭契約第8 條給付以第5 條服務報酬為計算基準之60萬元違約金，尚屬無據。
㈥至原告主張被告嗣後將系爭不動產出售予第三人，亦不足為有利於原告之認定：
⒈原告另主張被告嗣於115 年3 月9 日將系爭不動產出售並移
轉登記予第三人，足見被告原具有出售系爭不動產之意願，卻拒絕與原告所媒介之周文偉完成交易，應負系爭契約上之責任云云。惟原告於最後言詞辯論期日業已陳明，本件係依系爭契約第5 條、第8 條為請求，是其前開所稱嗣後出售第三人之事實，至多得作為判斷被告先前拒絕與周文偉交易是否違反系爭契約之佐證，尚非本件應另以第6 條作為獨立請求權基礎予以審判。惟該嗣後出售之事實既經原告提出作為攻擊方法，本院仍應審究其是否足以影響前揭關於第5 條、第8 條之判斷。
⒉查系爭契約第6 條所定不得於委託期間內自行出售或另行委
託其他仲介出售之專任限制，本即以系爭契約存續期間為其拘束範圍；第9 條另僅就委託期限屆滿後2 個月內，如與原告曾仲介之買方私下成交之情形，約定仍視為原告已完成仲介。而系爭契約原約定之委託期間係自114 年4 月16日起至同年7 月31日止，除有契約所定延長期間之事由外，被告於委託期限屆滿後，即不再受前開專任委託義務之拘束，且如前所述，周文偉所提出之承購價格尚不足使被告實際取得1,
500 萬元，並未符合兩造所約定之委託出售條件，自不發生第8 條所定延長系爭契約期限之效果，是系爭契約仍於114年7 月31日因委託期間屆滿而終了。又原告所指被告將系爭不動產移轉予第三人之時間為115 年3 月9 日，距系爭契約委託期間屆滿已逾數月，亦已逾第9 條所定之2 個月期間，卷內復無其他事證足認被告係於系爭契約存續期間內即已自行與該第三人締結買賣契約，或委由其他仲介業者媒介出售，115 年3 月9 日僅係嗣後之移轉登記日期，本身亦不足反推被告於114 年7 月31日前即已與第三人成立買賣契約。原告並自承系爭不動產嗣後之買受人應非周文偉或原告於委託期間曾介紹、帶看之買方（見本院訴字卷第23頁），自不能僅因系爭不動產嗣後確有出售予第三人之事實，即反推被告於系爭契約有效期間內已有規避原告仲介，或無正當理由拒絕周文偉承購條件之情形。
⒊從而，被告嗣後出售系爭不動產予第三人之事實，尚不足以動搖本院前揭認定。
㈦原告前於書狀中雖另援引民法第226 條規定，嗣於最後言詞
辯論期日已陳明本件係依系爭契約第5 條、第8 條為請求，故民法第226 條已非其最後所特定之獨立請求權基礎。惟縱將其先前援引該條之主張，併作同一原因事實之法律上評價，因周文偉所提出之承購條件未達被告依系爭契約所設定之出售條件，被告復未另行同意該承購條件，自不負出面與周文偉締結買賣契約之義務，尚無因可歸責於被告之事由致其契約上給付不能之情形。是原告依民法第226 條規定請求被告賠償其未能收取仲介報酬之損害，結論亦無不同。
六、綜上所述，原告依系爭契約第5 條、第8 條約定，請求被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 9 月 11 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 16 日
書記官 許丘辰附表：
編號 所有權人 不動產 權利範圍 1 陳洋銘 高雄市○○區○○○段000000地號土地 10000分之625 高雄市○○區○○○段00000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街00號） 全部 2 陳美容 高雄市○○區○○○段000000地號土地 10000分之625 高雄市○○區○○○段00000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街00號） 全部