臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第1237號原 告 林慶雄訴訟代理人 吳任偉律師
黃瑞華律師被 告 杜有進被 告 張嘉昕上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張嘉昕應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示A、B部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。被告杜有進應自如附圖所示A、B部分土地遷出。
二、被告張嘉昕應給付原告新臺幣貳萬捌仟零參拾元及自民國一百一十五年八月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告張嘉昕應自民國一百一十五年八月十五日起至履行第一項義務之日止，按月給付原告新臺幣柒佰捌拾肆元，及按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告張嘉昕負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾萬柒仟捌佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告於民國111年12月28日經買賣取得坐落高雄市○○區○○段00
0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，隨即發現系爭土地上遭放置貨櫃屋，及遭門牌號碼高雄市○○區○道○街000號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）及其雨遮（與系爭建物合稱系爭地上物）越界占用，占用如附圖所示A、B部分，面積各為2.391平方公尺、9.709平方公尺，合計12.1平方公尺。當時係由被告杜有進出面代表處理越界事宜，並經杜有進協助將上開貨櫃屋移至他處，足認杜有進就系爭建物、雨遮及周邊越界範圍為直接占有人，具備實質管領力與處分權能。其次，系爭建物尚坐落高雄市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下分別以地號稱之），其中989、991地號土地為市有地，管理者為高雄市政府財政局（下稱財政局），而財政局就989、991地號土地與被告張嘉昕簽立「市有非公用基地租賃契約」，且張嘉昕為系爭建物之房屋稅籍納稅義務人，足認張嘉昕為系爭建物之間接占有人。即張嘉昕為系爭建物之房屋稅籍納稅義務人及鄰地（989、991地號土地）之基地承租人，杜有進則為系爭建物現場實際使用、管領之直接占有人，兩者形成直接占有與間接占有併存之狀態，均屬無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1項規定，自得請求杜有進或張嘉昕拆除系爭土地上如附圖所示A、B部分之地上物，並將占用土地返還予原告。
㈡系爭地上物經地政機關鑑界後，確有越界占用系爭土地之情
形，被告未經原告同意，亦無任何合法權源，無權占用土地面積12.1平方公尺，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。其次，系爭建物興建迄今5年有餘，而原告係於111年12月28日取得系爭土地所有權，算至本件起訴日即115年2月4日為3年又38天（3.1年），參酌系爭土地緊鄰臺鐵科工館站及輕軌科工館站，為鐵路地下化後形成之交通節點，並位於鐵路綠園道旁，周邊環境寬闊、採光良好，兼具休閒與文創氛圍，另鄰近國立科學工藝博物館及大順路、九如路等三民區主要幹道，周邊設有大型量販店商場、傳統市場及多所學校，生活機能完善等情，以系爭土地申報地價之年息百分之10計算應屬適當，茲以系爭土地申報地價每平方公尺12,960元、期間3.1年、週年利率10%計算相當於租金之不當得利數額為48,613元（計算式：12,960元×12.1㎡×10%×3.1年＝48,613元，元以下四捨五入，下同），及按月應給付原告相當於租金之不當得利數額為1,307元（計算式：12,960元×12.1㎡×10%÷12＝1,307元）。
㈢為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟
等語，並聲明：⑴被告杜有進或張嘉昕應將系爭土地上如附圖所示A、B部分，面積合計12.1平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。⑵被告杜有進或張嘉昕應給付原告48,613元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告杜有進或張嘉昕應自起訴狀繕本送達翌日起至履行第一項義務之日止，按月給付原告1,307元，及按週年利率百分之5計算之利息。⑷第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠杜有進未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀所為之聲明
及陳述如下：伊僅為承租人，並非系爭建物之所有權人，亦非事實上處分權人，原告對伊起訴，當事人顯不適格。且伊對系爭建物並無實體權利義務之處分權，無從就實體拆屋還地部分進行抗辯。又伊與所有權人間有租賃關係，並均依約按時支付租金，若原告得向伊請求不當得利，伊將雙重給付，有失公平，原告應向實際受有利益之出租人請求，而非向已支付對價之承租人請求等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡張嘉昕未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或
陳述。
三、得心證之理由：㈠本件原告主張其自111年12月28日起為系爭土地之所有權人，
系爭土地上如附圖所示A、B部分，面積各為2.391平方公尺、9.709平方公尺，合計12.1平方公尺之地上物屬門牌號碼高雄市○○區○道○街000號房屋之一部分，張嘉昕係事實上處分權人，現為杜有進占有使用中，坐落之土地則在989、991地號市有非公用基地租賃契約之範圍內等情，業據其提出土地現況測量成果圖、地籍圖、土地登記第一類謄本為證（見審訴卷第25至30頁），並經本院依職權調閱土地建物查詢資料、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、財政局市有非公用基地租賃契約核閱無訛（見審訴卷第67至71、77至79、91至93頁），且為杜有進所不爭執，又張嘉昕已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項之規定，應視同自認，是自堪認原告主張之事實為真實。
㈡原告依民法第767條第1項規定，請求杜有進或張嘉昕將系爭
土地上如附圖所示A、B部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年台上字第1101號判決意旨參照）。
⒉如前所述，張嘉昕為系爭地上物之事實上處分權人，而張嘉
昕未舉證系爭地上物占用原告所有系爭土地有何合法權源，自屬無權占有，則原告依上開規定，請求張嘉昕拆除系爭地上物，並將該部分土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
⒊又土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地
而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。查杜有進雖因租賃關係而經房屋所有人同意使用系爭地上物，對張嘉昕而言，就系爭地上物固有占用之法律依據，惟基於債之相對性，前開租賃契約不能對抗系爭土地之土地所有權人即原告，就杜有進承租系爭地上物而非法占用系爭土地使用部分，對原告而言仍屬無權占用，應堪認定。惟杜有進僅為承租占有人，非謂其因此即取得拆除系爭地上物之權能，則杜有進本無拆除系爭地上物之權能，是此部分原告之請求不能准許。
⒋至於原告另請求杜有進返還如附圖所示A、B部分土地，因杜
有進以使用系爭地上物為目的，況且，杜有進就系爭地上物並無處分權，無法將系爭地上物拆除後返還坐落之如附圖所示A、B部分土地予原告，是原告請求杜有進返還如附圖所示
A、B部分土地，自難謂為有理由。惟杜有進既承租系爭地上物而直接占有如附圖所示A、B部分土地，且遷出系爭地上物乃拆屋還地之階段行為，而原告依民法第767條規定聲明杜有進返還如附圖所示A、B部分土地，本即包含請求杜有進自如附圖所示A、B部分土地遷出。是原告依民法第767條規定請求杜有進自如附圖所示A、B部分土地遷出，即屬有理由。
⒌從而，原告本於所有權人之地位，請求張嘉昕應將坐落系爭
土地上，如附圖所示A、B部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告；及杜有進自附圖所示A、B部分土地遷出，均為有理由。至杜有進對附圖所示A、B部分之地上物既無所有權或事實上處分權，而不得拆除，是原告請求杜有進將系爭地上物拆除，及命杜有進返還如附圖所示A、B部分之土地，自屬事實上不能而無理由，應予駁回。
㈢原告依民法第179條規定，請求被告返還無權占有系爭土地之
不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件原告為系爭土地之所有人，而張嘉昕之系爭地上物無權占有系爭土地如附圖所示A、B部分，已如前述，核屬無法律上原因受有使用土地之利益，致系爭土地所有權人即原告受有損害，依前揭說明，原告自得請求張嘉昕償還因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利。至原告請求杜有進給付不當得利部分，因無權占有上開土地之客體乃系爭地上物，而杜有進並不具系爭地上物之所有權或處分權，故其雖因與房屋所有人間之法律關係而為實際占有使用系爭地上物之人，但難謂其因而取得相當於租金之利益，是原告請求杜有進返還不當得利部分，要屬無憑。
⒉次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地位於高雄市三民區，鄰近九如一路及大順三路，附近有車站、科工館南館，交通便利，建物密集等情，有現場照片（見審訴卷第120頁）、Google地圖可參。本院審酌系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度及張嘉昕占用系爭土地所得之經濟價值等情事，認張嘉昕所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價年息6%計算為適當。
⒊查系爭土地於115年1月之申報地價為每平方公尺12,960元，
有地價第一類謄本在卷可稽（見審訴卷第35頁）；又依前開平均地權條例第16條規定，若無申報地價，則以公告地價80%為申報地價，系爭土地於111年1月、113年1月之公告地價分別為每平方公尺15,100元、15,700元，有公告地價查詢資料附卷可參，依公告地價80%計算，其申報地價依序為每平方公尺12,080元、12,560元（計算式：15,100元×80%＝12,080元、15,700元×80%＝12,560元）。基此，原告請求張嘉昕給付自原告取得所有權之日即111年12月28日起至起訴日即115年2月4日止，此期間就系爭土地相當於租金之不當得利28,030元〔計算式：12.1×6%×（12,080×369/365＋12,560×731/365＋12,960×35/365）＝28,030〕，及自起訴狀繕本送達翌日即115年8月15日（見審訴卷第139頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日即115年8月15日起至履行第一項義務之日止，應按月給付原告784元（計算式：12.1×12,960×6%÷12=784），及按週年利率百分之5計算之利息，核屬有據，逾此部分之請求，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求張嘉昕應將系爭土地上如附圖所示A、B部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，及杜有進自附圖所示A、B部分土地遷出；張嘉昕應給付原告28,030元及自115年8月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自115年8月15日起至履行第一項義務之日止，按月給付原告784元，及按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造就訴之聲明第1項部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 115 年 10 月 28 日
民事第五庭 法 官 董惠平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 28 日
書記官 林宜璋