臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第269號原 告 張德基訴訟代理人 吳臺雄律師被 告 黃亭毓即微甜烘焙坊上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃亭毓即微甜烘焙坊應將門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告黃亭毓應將門牌號碼高雄市○○區○○路○段○○○號二樓、三樓房屋騰空遷讓返還原告。
三、被告黃亭毓即微甜烘焙坊應給付原告新臺幣肆萬貳仟參佰元，及自民國一百一十五年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被告黃亭毓應給付原告新臺幣貳萬捌仟元，及自民國一百一十五年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
五、被告黃亭毓即微甜烘焙坊應自民國一百一十五年二月七日起至遷讓返還第一房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
六、被告黃亭毓應自民國一百一十五年二月七日起至遷讓返還第一房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
七、訴訟費用由被告黃亭毓即微甜烘焙坊負擔百分之三十四，餘由被告黃亭毓負擔。
八、本判決第三、四項於原告依次以新臺幣壹萬伍仟元、新臺幣壹萬元為被告黃亭毓即微甜烘焙坊、被告黃亭毓供擔保後，各得假執行。
九、本判決第五、六項所命各期給付，於原告依次每期以新臺幣陸仟元、新臺幣伍仟元為被告黃亭毓即微甜烘焙坊、被告黃亭毓供擔保後，各得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告原起訴請求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告違約金新臺幣（下同）2,133元（見審訴卷第7-9頁），嗣減縮此部分請求（見本院卷第33-34頁），依上開規定應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告與被告黃亭毓即微甜烘焙坊（下稱微甜烘焙坊）於民國1
13年9月30日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭甲租約），約定由原告將其所有門牌號碼高雄市○○區○○路0段000號（下稱系爭房屋）1樓出租予微甜烘焙坊使用，租期自113年9月30日至118年10月14日止，自113年10月15日至116年10月14日之每月租金為1萬8,000元，並訂明社區大樓管理費由微甜烘焙坊負擔，微甜烘焙坊並已依約支付押租金3萬6,000元予原告。詎微甜烘焙坊自114年6月起即未給付原告任何租金，經以押租金抵充租金後，微甜烘焙坊仍遲付租金達2月，原告依民法第440條第1項及第2項規定，以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，而微甜烘焙坊迄今仍未返還系爭房屋1樓予原告，爰依民法第455條規定，請求微甜烘焙坊騰空遷讓返還系爭房屋1樓；依系爭甲租約約定，請求微甜烘焙坊給付至114年10月為止尚欠之租金3萬6,000元及社區大樓管理費6,300元，共計4萬2,300元；依民法第179條規定，請求微甜烘焙坊自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬8,000元。
㈡原告與被告黃亭毓於113年9月30日簽訂房屋租賃契約（下稱
系爭乙租約），約定由原告將其所有系爭房屋2樓及3樓出租予黃亭毓使用，租期自113年9月30日至118年10月14日止，自113年10月15日至116年10月14日之每月租金為1萬4,000元，黃亭毓並已依約支付押租金2萬8,000元予原告。詎黃亭毓自114年6月起即未給付原告任何租金，經以押租金抵充租金後，黃亭毓仍遲付租金達2月，原告依民法第440條第1項及第2項規定，以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，而黃亭毓迄今仍未返還系爭房屋2樓及3樓予原告，爰依民法第455條規定，請求黃亭毓騰空遷讓返還系爭房屋2樓及3樓；依系爭乙租約約定，請求黃亭毓給付至114年10月為止尚欠之租金2萬8,000元；依民法第179條規定，請求黃亭毓自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬4,000元。
㈢並聲明：如主文第1項至第6項所示，並就其中請求金錢給付部分，陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告得依民法第455條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓分別返
還系爭房屋1樓、2樓及3樓；暨依系爭甲租約約定、系爭乙租約約定，分別請求微甜烘焙坊、黃亭毓給付4萬2,300元、2萬8,000元。
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又系爭甲租約第3條第1項第2款、第5條後段分別約定：「自113年10月15日至116年10月14日，每月租金為1萬8,000元」、「水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方（按：即微甜烘焙坊）居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅由乙方負擔」（見審訴卷第25頁）。系爭乙租約第3條第1項第2款亦約定：「自113年10月15日至116年10月14日，每月租金為1萬4,000元」（見審訴卷第31頁）。
⒉經查，原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭房屋
所有權狀、系爭甲租約及其公證書、系爭乙租約及其公證書、原告帳戶存摺封面及內頁、存證信函及收件回執、社區大樓管理費收執聯、系爭房屋114年期房屋稅繳款書等件為證（見審訴卷第19、23-27、29-34、35-39、41-61、63、65頁）；又被告對於原告主張之事實，經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執或表明其有何占用系爭房屋之合法權源，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，應視同自認，是原告主張系爭甲租約及系爭乙租約均於本件起訴狀繕本送達被告之日即115年2月6日（繕本於115年1月27日寄存送達，於同年0月0日生送達效力，見審訴卷第109頁送達回證）即告終止，被告迄今仍未交還系爭房屋、尚欠原告上開租金及社區大樓管理費等情，堪認為真實。從而，原告依民法第455條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓分別返還系爭房屋1樓、2樓及3樓；暨依系爭甲租約約定、系爭乙租約約定，分別請求微甜烘焙坊、黃亭毓給付4萬2,300元、2萬8,000元，均屬有據。
㈡原告得依民法第179條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓自起訴
狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付原告1萬8,000元、1萬4,000元。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋加以使用，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。又按土地法第97條第1項固規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院110年度台上字第1290號、109年度台上字第1944號判決意旨可資參照）。末按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明文。
⒉查原告與微甜烘焙坊、黃亭毓分別約定系爭房屋1樓、2樓及3
樓每月租金為1萬8,000元、1萬4,000元，且微甜烘焙坊係承租系爭房屋1樓作為營業之用等情，有系爭甲租約及系爭乙租約附卷可證（見審訴卷第25-27、31-33頁），並經原告陳明在卷（見本院卷第35頁），是本院審酌系爭房屋1樓屬供營業用之房屋，且兩造既已合意約定系爭房屋1樓、2樓及3樓每月租金分別為1萬8,000元、1萬4,000元，堪認原告主張以上開租金約定數額作為被告無權占用系爭房屋之相當於租金不當得利計算基準，並未未悖於市場行情，尚屬適當。又系爭甲租約及系爭乙租約均經原告於115年2月6日終止、被告迄今仍未交還系爭房屋等情，已據前述，則原告依民法第179條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付原告1萬8,000元、1萬4,000元，應屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓分別騰空遷讓返還系爭房屋1樓、2樓及3樓；依系爭甲租約約定、系爭乙租約約定，分別請求微甜烘焙坊、黃亭毓給付4萬2,300元、2萬8,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日即115年2月7日起（見審訴卷第109頁送達回證）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；依民法第179條規定，請求微甜烘焙坊、黃亭毓自起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，分別按月給付原告1萬8,000元、1萬4,000元，均為有理由，應予准許。
五、原告就金錢給付部分之請求，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
民事第四庭 法 官 呂致和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
書記官 陳建志