臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第455號原 告 黃文德訴訟代理人 鍾旼憲被 告 潘瑞鴻上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○巷○弄○○號五樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟壹佰壹拾伍元，及自民國一百一十四年六月二十九日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國111年9月23日就原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路0巷0弄00號5樓房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年9月23日起至112年9月22日止，每月租金為新臺幣（下同）14,500元，應於每月23日前支付，另需支付水費（每度以16元計）及電費（每度以5元計），並據被告支付29,000元之押租金。系爭租約屆至後兩造未再簽立租約而轉為不定期租約。惟嗣被告自114年3月23日起即未給付租金及水電費，經原告於114年6月28日向被告終止兩造間不定期租約，則被告尚積欠114年3月至同年7月之租金共計72,500元、114年2月至同年6月之水費1,120元及電費10,595元，共計84,215元（計算式：72,500元＋1,120元＋10,595元）。被告於租約終止後仍未遷讓返還系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害；且依約亦應每月給付原告相當於1個月租金之違約金，為此爰依系爭租約之約定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告84,215元，及自114年6月29日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告14,500元之不當得利及14,500元違約金。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、得心證理由：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。經查，兩造就系爭房屋定有系爭租約，而在租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告未為反對之表示而繼續收取租金一節，此據原告提出系爭租約、存證信函及兩造間對話紀錄附卷可證（參審訴卷第11至17頁），堪信為真。
㈡就原告主張終止上開不定期租約並請求被告給付租金及水電費部分：
⒈按承租人遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約，系爭租約第14條第1款有所約定；再按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除。系爭租約第19條第7項雖有以特約排除民法第440條及土地法第100條之規定，惟依上開說明，該特約違反強制規定，自屬無效，先予敘明。
⒉原告主張被告於系爭不定期租約成立後，自114年3月23日
起即未依約給付租金及水電費，經原告催告仍不為支付，故於114年6月28日終止租約一節，此據原告提出前引存證信函及兩造間對話紀錄帳戶為證。因被告前已繳納2個月押租金，依上開說明，自應先予抵押2個月未繳納之租金，故應認被告係自114年5月23日起未給付租金，則至同年6月23日即已積欠租金額達2個月，是原告於同年月28日再向被告表示終止租約，自屬適法。惟抵扣後至終止前，被告應再給付之租金應僅為114年5月23日至同年6月28日（因原告請求自114年6月29日遷讓返還）部分，即17,400元（計算式：14,500元＋14,500元×6/30）。
⒊又原告主張被告未依約給付之114年2月至6月水電費，各為
1,120元及10,595元一情，此據原告提出上開期間系爭房屋之用電度數暨水費查詢表在卷（參訴字卷第27至29頁）為證，以上開度數依兩造間約定之水電費計算標準，堪認實在，是此部分請求被告給付，亦屬有據。
⒋是依上述，原告請求被告給付29,115元（計算式：17,400
元＋1,120元＋10,595元）範圍內，應屬有據；前上開範圍部分，則屬無理由，應予駁回。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段法有明文。系爭房屋為原告所有一情，此有系爭房屋建物登記謄本在卷可證（參審訴卷第69頁），是在兩造不定期租約於114年6月28日終止後，被告繼續占用系爭房屋至今，係屬無權占用而受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害。審酌被告原承租系爭房屋之租金為每月14,500元，其無權占用系爭房屋而減免支出上開租金，可認受有每月14,500元之不當利益，則原告請求被告自兩造契約終止後之114年6月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付14,500元，為有理由。
㈣又按承袓人未依系爭租約第12條第1項項約定返還房屋時，出
租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金1倍(未足1個月者，以日租金折算，超 過15天以全月計算）之違約金至返還為止，系爭租約第12條第3項有所約定。則經本院審酌原告因被告未依約返還系爭房屋可能所受之損害及目前一般之經濟情況，認原告請求相當月租金1倍之違約金14,500元，尚屬適當，應予准許。
五、綜上所述，原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求㈠被告遷讓返還系爭房屋，㈡被告給付原告29,115元，及自114年6月29日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告29,000元（即14,500元之不當得利及14,500元違約金）範圍內，為有理由，應予准許；其餘請求，則屬無據，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，由兩造依比例負擔。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
民事第三庭 法 官 李怡蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 陳日瑩