臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第624號原 告 江勝自被 告 梁春長上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115 年6 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟零參拾貳元，並應自民國一百一十四年五月二十二日起至第一項所示房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬零伍佰伍拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬壹仟陸佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段即給付新臺幣壹拾捌萬捌仟零參拾貳元部分，於原告以新臺幣陸萬貳仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬捌仟零參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項後段即按月給付部分，於原告就各到期部分以新臺幣壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時聲明第一、二項原為：⒈被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街000000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）180,000元，及自民國114 年3 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000 元（見本院審訴卷第11頁）。嗣於114 年9 月12日具狀變更訴之聲明第二項為：被告應給付原告180,000 元，及自114 年4 月2日起至判決確定返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元（見本院審訴卷第49頁）。後於115 年6 月11日本院言詞辯論期日再變更訴之聲明第二項為：被告應給付原告188,03
2 元，並自114 年5 月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000 元（見本院訴字卷第31頁）。核原告所為，係本於同一租賃關係及被告占有使用系爭房屋之事實，調整已到期租金及終止租約後相當於租金不當得利之起算時點，屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於108 年3 月1 日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），由原告將其所有系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自108 年3 月1 日起至109 年3 月1 日止，每月租金3,000 元，水電費及管理費均由被告負擔，雙方並未約定或交付押金，被告於上開租期間皆有按時給付租金共36,000元。嗣租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，原告亦未即表示反對之意思，兩造依民法第451 條規定視為以不定期限繼續契約；詎被告自109 年3 月2 日起即未再支付租金，原告先於114 年4 月2 日致電催繳租金，復以存證信函催告被告限期給付租金，並表明7 日內未給付租金即以該函終止系爭租約暨請求返還系爭房屋之意思表示，該存證信函於114年5 月14日送達被告，7 日期限迄至同年月21日屆滿，被告仍未給付租金，系爭租賃關係即於同日終止，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。又被告自109 年3 月2 日起至
114 年5 月21日止，共積欠租金188,032 元，原告亦得請求被告給付；另被告於系爭租賃關係終止後仍繼續無權占有系爭房屋，其因此受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，原告得依不當得利之法律關係，請求被告給付依系爭契約租金為標準即每月3,000 元計算相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段、不定期限租賃契約之法律關係及民法第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告188,032 元，並自114 年5
月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000 元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。又承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2 個月之租額，不得依前項規定終止契約，民法第439 條前段、第
440 條第1 項及第2 項亦分別定有明文。另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段及第767 條第1項前段亦有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。
㈡經查，原告主張之事實，業據原告提出與所述相符之系爭契
約、高雄市稅捐稽徵處114 年期房屋稅繳款書、大林郵局存證號碼000036號存證信函及回執可憑（見本院審訴卷第15至29頁），並有系爭房屋及其坐落土地登記謄本、高雄市稅捐稽徵處三民分處114 年9 月9 日高市稽三房字第1148667792號函暨所附房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院審訴卷第35至
36、43至45頁），而被告經合法通知後，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執原告主張之事實及證據，本院綜合上開事證，依調查證據之結果，認原告主張堪信為真實。從而，系爭契約原定租期固於109 年3 月1 日屆滿，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，原告復未即表示反對，兩造就系爭房屋之租賃關係應依民法第451 條規定，視為以不定期限繼續契約。又被告自109 年3 月2 日起即未依約給付租金，迄原告寄發存證信函前，所遲付租金總額顯已逾2個月租額，原告嗣以存證信函催告被告於到達後7 日內給付積欠租金並表明逾期未給付租金即以該函終止系爭租約暨請求返還系爭房屋之意思表示，該存證信函既已到達被告，而被告屆期仍未給付租金，原告因而主張以存證信函到達7 日後即114 年5 月21日為系爭租賃關係終止日，自屬有據。另本件原告係以被告遲付租金已達2 個月以上，並經定相當期限催告後仍未給付為終止租賃關係之原因，並非單純依民法第450 條第2 項任意終止不定期租賃，故毋庸再以同條第3項所定不定期租賃之先期通知方式作為判斷終止效力之依據。從而，系爭租賃關係既已於114 年5 月21日合法終止，被告自114 年5 月22日起即無占有使用系爭房屋之合法權源，其繼續占有系爭房屋，已妨害原告所有權之圓滿行使，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。
㈢兩造間租金約定為每月3,000 元，被告自109 年3 月2 日起
至114 年2 月28日止，積欠60個月租金共180,000 元（計算式：3,000元×60月＝180,000 元）；又自114 年3 月1 日起至同年4 月30日止，積欠2 個月租金共6,000 元；另自114年5 月1 日起至同年月21日即系爭租賃關係終止日止，按當月31日比例計算之租金為2,032元（計算式：3,000元×21日÷31日＝2,032元，元以下四捨五入），以上合計188,032元（計算式：180,000元＋6,000元＋2,032元＝188,032元），再參酌雙方並未約定或交付押金，則原告依系爭契約及不定期限租賃契約之法律關係，請求被告給付迄至114 年5 月21日止已到期租金188,032 元，應予准許。而系爭租賃關係於11
4 年5 月21日終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無法律上原因受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害，審酌兩造原約定系爭房屋每月租金為3,000 元，以此原合意之租金標準作為被告占用期間之不當得利計算基礎，應符合兩造於締約時依契約自由原則所自願承擔之風險配置與價值評估，則原告依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告自114 年5 月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,00
0 元，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段、不定期限租賃契約之法律關係及民法第179 條規定請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告188,032元，暨自114 年5 月22日起至系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告3,000元，均為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，職權宣告被告預供擔保後亦得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 18 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 23 日
書記官 許丘辰