臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第839號原 告 蔡凡玉訴訟代理人 陳冠州律師被 告 張家宜訴訟代理人 黃金滿上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之不動產，應予變價分割，所得價金按附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第65條第1項、第67條之1第1項、第67條定有明文。經查，兩造前共同以如附表一所示之不動產（下稱系爭不動產）為中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）設定新臺幣（下同）644萬元之最高限額抵押權，有系爭不動產之土地建物查詢資料在卷可稽（卷一第57頁至第58頁），則原告起訴請求判決分割系爭不動產，上開抵押權人中信銀行就本件訴訟自有法律上之利害關係，本院已對上開抵押權人中信銀行為訴訟告知（卷三第21頁至第23頁），受訴訟告知人中信銀行並未聲明參加本件訴訟，併予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告及其母訴外人黃金滿於民國105年12月16日，邀原告合資
購買系爭不動產，查系爭房地並無不能分割之原因，兩造間亦無不為分割之約定，原告爰依民法第823條第1項、第824條第1至3項規定訴請裁判分割。
㈡兩造間就系爭房地並無分管協議，系爭房地為被告及其母訴
外人黃金滿共同居住使用。因該建物有2個房間、1個廚房與客廳，僅有1個大門作為出入口使用，無使用及通行之獨立性，倘採原物分割，有實際上困難，且兩造能分得之面積有限，亦使系爭房地使用關係複雜化而損及其經濟價值；而被告雖表明願以375萬元購買原告持分，惟原告不同意此價格，兩造亦無鑑價合意，足見亦難以原物分配予一方，再由他方為價值補償，故宜採變價方式分割較為妥適公平等語。並聲明：兩造共有系爭房地應予變價分割，所得價金由兩造各按1/2比例分配。
二、被告則以：㈠原告與黃金滿交情甚篤，其等於105年12月間合議購買系爭房
地，原告登記持分1/2，黃金滿以被告名義登記持分1/2。當房屋點交入住後，原告與黃金滿即約定，按房屋現況，由原告居住於主臥室，被告與黃金滿居住於靠路邊之房間，大門及客廳為雙方共用，雙方即依此約定分管位置及範圍為日常使用，並由被告支出近百萬裝潢費用，定作鍛鐵窗及購置整屋之家具、電器產品等，原告則未曾花費分毫裝潢房屋。
㈡被告不同意分割系爭房地。原告與黃金滿當初同意合買系爭
房地，本即無賺取短期價差之打算，而是約定互相扶持到老均不分割，即雙方已有不分割之約定，期限是百年，且被告已裝潢系爭不動產，如拍賣會損失裝潢部分，又系爭房地於105年12月間買進迄今9年餘，亦未滿民法第823條第2項但書規定之30年，原告要求變價分割，為無理由。
㈢若需分割，被告僅同意原物分割，即按現況雙方使用之實際
位置，將如附圖所示「主臥室及主臥衛浴」分割予原告，「臥室一及客衛浴」分割予被告，其餘臥室二、餐廳、客廳、廚房、玄關及陽臺(靠近馬路)則不分割，仍維持雙方共有狀態。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張如附表一所示之土地與建物即系爭不動產為兩造共有，應有部分如附表二所示，有系爭不動產之土地建物查詢資料在卷可稽。又系爭不動產並無因法令限制不許分割，且無因使用目的不能分割情形，兩造間亦未訂有不分割之協議等情，為被告所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點為：㈠原告主張：兩造就共有之系爭土地及建物並無不能分割或訂有不分割之約定，故原告得訴請將系爭不動產加以裁判分割，有無理由？㈡倘若原告主張兩造所共有之系爭不動產得訴請加以分割者，則究竟以何者之分割方案為可採？經查：
㈠就原告主張：兩造就系爭土地及建物並無不能分割或訂有不
分割之約定，原告訴請將系爭土地及建物之加以裁判分割，有無理由部分：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾5年；逾5年者，縮短為5年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾30年；逾30年者，縮短為30年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。民法第823條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
本件被告雖抗辯：兩造於合意購買系爭不動產時，已有協議不能分割要共住至老，是兩造間確存在不分割之協議云云。然此為原告所否認，並以前詞加以置辯。是被告對此有利於己之積極事實，自應負舉證之責。惟被告於審理中自承：兩造只有口頭協議，沒有簽署文件，因為兩造約定要住到老，伊才會拿錢出來裝潢，伊沒有其他證據等語（卷三第32頁），是被告即無舉證以實其說，其抗辯兩造有協議故原告不得主張將系爭土地及建物分割云云，顯乏其據，自無可採。
2.基此，系爭不動產無因法令限制不許分割，且無因使用目的不能分割情形，亦無證據得證兩造間訂有不分割之協議等情，則原告起訴請求分割共有物，自屬有據，應予准許。
㈡系爭不動產應以變價分割為妥適
1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。
㈢經查，系爭不動產之建物部分為門牌號碼為高雄市○鎮區○○○
巷00○0號房屋，為4層中之第1層鋼筋混凝土建物，其內有3房2廳2衛浴，僅有單一對外獨立出入口等情，業據原告陳明於卷，並有原告提出之房屋現場照片在卷可佐（卷二第23頁、卷三第37頁至第69頁）。而該建物供住家用之總面積為64.79平方公尺，倘採原物分配之方式分割，勢必須劃分部分區域維持共有或約定留供其他共有人出入用，而影響該建物得有效使用之面積，且自己之屋內有他人通過乙情，亦與一般使用建物之常情甚相違背。此外，日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，此種分割方式不僅不符合經濟效用，且損及該建物之完整性，勢必破壞該建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值。是以，系爭不動產之建物部分不宜為原物分割；至於附表一所示之土地屬上開建物之基地，性質上亦無從原物分配，足見系爭不動產均不宜原物分割。又被告雖陳明願單獨取得系爭不動產，再以金錢補償原告等語，惟表示不願就系爭不動產聲請鑑價以為金錢補償，而原告就被告所提之價額亦表示不同意，是兩造就是否進行鑑定及價格等情均未能達成合意，足徵共有人間已無法達成定適當價格交換取得應有部分之共識，自無從將系爭不動產原物分配予部分共有人，再由受超額分配者另以金錢補償，堪認系爭不動產以原物分配予被告，由其以金錢補償原告之分割方式，顯有困難。況系爭不動產位於高雄市區，附近有診所、公車站牌，生活機能佳，堪認地段良好，倘本院採原物全部分配予一造並以金錢補償他造之分割方式，不啻強使受金錢補償之他造接受鑑價結果，反觀如採行變價分割，則共有人可透過出賣方式將系爭房地出售，俾以提高系爭不動產之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭不動產之完整，增進系爭不動產之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共有人自應屬有利。再者，倘透過變賣方式分割，兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，設若變價之價格高，則兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，復斟酌系爭不動產之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭不動產應採行變價分割之方式進行分割，並將價金按兩造應有部分之比例予以分配為適當，爰判決如主文第1項所示。且按，民法第824條第7項已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，準此，倘兩造仍欲取得系爭不動產繼續利用，或認其對系爭不動產係有特殊情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明。
四、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造就分割系爭不動產未達成協議而涉訟，原告提起訴訟雖有理由，惟共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人單獨取得各自分得部分之使用權能，足認兩造均因分割共有物而蒙其利，故關於訴訟費用之負擔，應以兩造共有人應有部分比例分擔之，方不致失衡，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 楊景婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
書記官 林惟英附表一：
土地部分： 編號 土地坐落 面 積 (平方公尺) 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 01 高雄市 前鎮區 愛群 566 225 蔡凡玉：16分之1 張家宜：16分之1建物部分： 編號 建號 基 地 坐 落 --------------門 牌 號 碼 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建築面積（平方公尺） 權 利 範 圍 建 物 面 積 01 48 高雄市○鎮區○○段00○號 --------------高雄市○鎮區○○○巷00○0號 鋼筋混凝土造、4層 第1層 層次面積：64.79平方公尺 全部（現登記之權利範圍為兩造各2分之1 ）附表二：
編號 共有人姓名 應有部分比例 01 原告蔡凡玉 1/2 02 被告張家宜 1/2