臺灣高雄地方法院民事判決115年度訴字第93號原 告 莊玉釵訴訟代理人 郭秀誼被 告 陳美瑾上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國114年5月23日起至遷讓第一項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬5,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告就訴之聲明第2項，原起訴請求：被告應自民國114年5月16日起至遷讓門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)之日止，按月給付原告新臺幣(下同)1萬5,000元(審訴卷第9頁)；嗣於訴訟繫屬中變更為：被告應自114年5月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元(訴字卷第24頁)，經核屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於107年3月19日與被告簽立房屋租賃契約書（下稱甲租約），將原告名下系爭房屋出租予被告，供經營衣樂洗自助洗衣店，租期自107年4月15日起至114年4月15日止，每月租金1萬5,000元，應於每月15日前按月給付租金。
原告於甲租約到期前本有意續約，與被告約定於114年4月16日重新簽約，當日原告與被告共同進入系爭房屋查看屋況，發現被告違反甲租約第8條約定，未經原告同意私自將系爭房屋之樓上房間轉租他人，原告對於續約乙事乃生顧慮，當下固未要求被告立即搬遷，惟為免甲租約成為不定期租約，即另與被告簽立租期1個月之房屋租賃契約書（下稱乙租約），租期為114年4月16日起至114年5月15日止，每月租金1萬5,000元。又兩造簽立乙租約時，原告已口頭要求被告應於114年4月30日前處理上開轉租他人之事，否則不再續約，惟被告未於期限内處理，故原告決定不再續約。經原告迭以通訊軟體LINE傳訊、寄發存證信函等方式通知不再續租，並表明為方便被告拆除及搬遷屋內物品，可通融1週，請被告於114年5月22日前回復原狀及搬離等語，然原告於114年5月23日前往系爭房屋進行點交，被告竟拒絕到場點交，且屋內物品仍未搬離。原告復於114年6月4日寄發存證信函催告限期搬離，仍未獲置理，爰擇一依民法第455條、第767條第1項前段等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。另被告於租賃關係消滅後，仍繼續占有系爭房屋，爰依民法第179條規定，請求被告給付以每月1萬5,000元計算相當於不當得利租金等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自114年5月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元。
二、被告則以：伊於114年5月2日已繳交系爭房屋之次月房租，兩造就系爭房屋之契約，已轉為不定期租約。此外，伊否認有繼續占有、使用系爭房屋，因原告已將系爭房屋的鐵門拉下，且伊只剩下1個員工，無法進去搬離物品。況且，店內物品是伊父親陳金鐘所有，伊不能去搬動等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（訴字卷第43頁）：㈠原告為系爭房屋之所有權人。
㈡原告於107年3月19日與被告簽立房屋租賃契約書（即甲租約
），約定由原告將系爭房屋出租予被告，供經營衣樂洗自助洗衣店，自107年4月15日起至114年4月15日止，每月租金1萬5,000元，被告應於每月15日前按月給付租金。
㈢原告與被告於114年4月16日再簽立租期1個月之房屋租賃契約
書（即乙租約），租期自114年4月16日起至114年5月15日止，每月租金1萬5,000元。
㈣原告於114年5月10日傳送LINE訊息予被告，告以系爭房屋於1
14年5月15日租約到期，不續租。並於114年5月11日傳送LINE訊息予被告：「再次重申，租約到期，不續租」，惟表示願意通融一週，請被告於114年5月22日前搬離。
㈤原告復於114年5月13日寄發存證信函予被告，告以乙租約租
期屆滿，不再續租，通融一週，請被告於114年5月22日前搬遷，回復原狀，將系爭房屋點交返還原告等語，被告於114年5月14日收受該存證信函。
㈥原告再於114年6月4日寄發存證信函予被告，重申乙租約租期
屆滿，不再續租之旨，請被告搬遷，將系爭房屋回復原狀等語，被告於114年6月5日收受該存證信函。
四、得心證之理由：㈠原告請求被告騰空並返還系爭房屋，係有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就(最高法院47年台上字第1820號判決意旨參照)。
⒉系爭房屋現仍由被告繼續占有、使用中：
⑴按所謂占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社
會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力。有無事實上管領力，應於具體個案中，依一般社會觀念，視一定之物是否已具有屬於其實力支配下之客觀關係決定之。
⑵原告主張系爭房屋仍由被告繼續占有、使用中，此情既為被
告所否認，自應由原告舉證。查系爭房屋經出租予被告後，係作為經營衣樂洗自助洗衣店使用，為兩造所不爭(見不爭執事項㈡)，又兩造之乙租約已於114年5月15日租約到期，經原告明確告知被告應於114年5月22日前搬離，然至今被告仍將自助洗衣店相關設備、財產置於系爭房屋內，尚未搬離乙情，亦據被告所不爭執(訴字卷第42、45頁)，上情堪以認定。固然被告抗辯係因原告將鐵門拉下，以致伊無法將店內物品搬離等語(訴字卷第45頁)，然參以原告提出之兩造LINE對話紀錄擷圖內容(審訴卷第223-226頁)，可見原告於114年5月30日已屢次向被告表示：「可約時間，請被告盡快派人、派車到場，將遺留物品搬走」，然被告竟回稱：「我告完才要搬」。原告復於同年6月4日詢問：「請問妳有找到店面了嗎?請問妳什麼時候要搬？我們約時間點交」，被告竟又回稱：「要告啊」。原告再於同年6月10日詢問：「請問妳什麼時候要去搬東西、拆除裝潢和管線？先約時間開門讓妳派人進去搬拆物品」，被告則回稱：「陸續都有在找庫房」；而後原告於同年6月30日詢問：「請問妳今天有沒有要去搬東西、拆除裝潢和管線？之前有說過，要先約時間開門讓妳派人進去搬拆物品。妳要去之前，請打給我兒子，有提供我兒子手機號碼，但我兒子都沒有接到電話」，惟被告仍回稱：「業者打官司不宜移動」等語，從上開對話脈絡以觀，原告於審理中所稱：我方有傳訊息給被告，告知如果被告要進去搬走物品，可以告知我們，我們會馬上讓被告進去搬，但被告從頭到尾都沒有說要進去搬，並稱要我們提告才願意搬遷等語(訴字卷第42、45頁)，核與上開對話紀錄所呈之情形相符，是屬可信，被告辯稱是因為原告將鐵門拉下，被限制權利，以致無法搬離云云，核屬卸責之詞，洵無足採。又縱然原告有拉下鐵門之舉，惟其既未阻止被告將屋內物品搬離，且已表示隨時可配合被告搬遷之事，反而係被告一再表示要進入訴訟才願意搬，且從被告上開所稱在「找庫房」等語，可知被告係將系爭房屋持續作為存放自助洗衣店相關設備等財物使用，綜上各情以觀，系爭房屋迄今確仍由被告持續使用、占有中，供其堆放物品等情，已堪認定。
⒊乙租約之租賃期限業已到期，且兩造並未成立不定期限之租賃關係：
⑴經查，兩造就系爭房屋之租賃關係，於甲租約到期後，另於1
14年4月16日簽立租期1個月之乙租約，租期自114年4月16日起至114年5月15日止(見不爭執事項㈡、㈢)，堪認兩造間係簽訂定有期限之租賃契約。又於乙租約之租期屆滿前，原告即於114年5月10日傳送LINE訊息予被告，告以系爭房屋於114年5月15日租約到期不續租。復於114年5月11日傳送LINE訊息予被告：「再次重申，租約到期，不續租」，惟表示願意通融一週，請被告於114年5月22日前搬離。嗣後再於114年5月13日寄發存證信函予被告，告以乙租約之租期屆滿，不再續租之旨，請被告於114年5月22日前搬遷，回復原狀。另於乙租約之租期屆滿後，又於114年6月4日寄發存證信函予被告，重申乙租約租期屆滿，不再續租之旨，請被告搬遷，將系爭房屋回復原狀等語(見不爭執事項㈣至㈥)，可見原告不僅於乙租約到期前，即屢屢明確告知不再續租之意，於乙租約到期後，仍再次重申不予續租之意思表示，堪認原告已即表示反對之意思，兩造間顯未成立不定期租約。
⑵至被告雖抗辯：伊於114年5月2日已繳交系爭房屋之次月房租
，兩造間已轉為不定期租約云云，惟原告早已於114年5月12日將上開溢繳之房租轉帳退回被告，且傳訊予被告：「我們簽約只到114年5月15日，妳自己多繳一個月房租，並不表示我要續租。多繳的房租會退還。再次重申，租約到期，不續租」等語(審訴字卷第219-221頁)，足認被告應係自行決定先繳交次月之房租，然經原告隨即表明租期屆滿，不再續租之意，且已將上開款項退還被告收取，在在可見兩造間確實未成立不定期租約。又被告另抗辯：曾向原告表示員工請假人手不足，希望能延後搬遷云云(訴字卷第44頁)，並提出照片1紙為佐(訴字卷第47頁)，惟經原告於審理中表示：被告員工請假跟缺人手，並非拒絕搬遷之正當理由，且從被告提出之上開資料，並不知道員工何時回來上班等語(訴字卷第44頁)，即原告並未同意被告以此為由，得以繼續使用系爭房屋。再被告辯稱：店內物品是伊父親陳金鐘所有，伊不能去搬動云云，然此部分無證據可佐，且被告既為系爭房屋之承租人，即負有騰空返還系爭房屋之義務，是被告上開所辯，均難憑採。
⒋綜上，兩造間乙租約之租賃期限既已屆滿，被告復未舉證證
明其有何繼續占有系爭房屋之合法權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。㈡原告得依民法第179條規定，請求被告自114年5月23日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋加以使用，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。又按土地法第97條第1項固規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院110年度台上字第1290號、109年度台上字第1944號判決意旨可資參照）。末按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明文。
⒉查兩造約定系爭房屋之每月租金為1萬5,000元，且被告係承
租系爭房屋經營衣樂洗自助洗衣店等情，業如前述，是本院審酌系爭房屋屬供營業用之房屋，且兩造既已合意約定系爭房屋每月租金為1萬5,000元，堪認原告主張以上開租金約定數額作為被告無權占用系爭房屋之相當於租金不當得利計算基準，並未悖於市場行情，尚屬適當。又乙租約之租期屆滿後，經原告限期被告於114年5月22日前清空屋內物品、回復原狀，將系爭房屋點交返還原告(見不爭執事項㈣、㈤)，惟被告迄今仍未騰空、返還系爭房屋等情，均如前述，則原告依民法第179條規定，請求被告自114年5月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；及依民法第179條規定，請求被告應自114年5月23日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 洪韻筑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
書記官 陳珮喬