臺灣高雄地方法院民事判決115年度重訴字第18號原 告 梁李玉秀訴訟代理人 李茂增律師
劉怡孜律師吳沂澤律師被 告 吳恭麟上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國115 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地上之地上物拆除，並將將上開土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬柒仟壹佰伍拾柒元，及自民國一百一十四年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年四月一日起至第一項所示土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒佰玖拾陸萬參仟零捌元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟參佰捌拾捌萬玖仟零貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣玖萬貳仟肆佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬柒仟壹佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣捌仟元供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查原告起訴時聲明第二項原請求被告給付新臺幣（下同）327,157元本息，嗣於民國115 年5 月13日言詞辯論期日，因以保證金50,000元扣抵被告所積欠之租金而減縮該項聲明為請求被告給付277,157 元本息（見本院重訴卷第43頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段0000○000000地號土地（以下各筆土地以地號稱之，合稱系爭土地）所有權人，於110 年7 月9 日與被告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭土地，租期自110 年8 月1 日起至113 年7 月31日止，每月租金25,000元，後優惠為每月24,000元，並約定租金應於每月5 日前給付及被告應負擔水電費、房屋稅及地價稅等費用。詎被告自113 年4 月起即未依約繳納租金，並積欠113 年5 月至7 月租金共72,000元（計算式：每月24,000元×3 ＝72,000元），原告自得依系爭租約第3 條約定及民法第439 條規定請求被告給付；其次，系爭租約業於113 年7 月31日租期屆滿，被告已無權利繼續占有系爭土地，其應依系爭租約第2 條第2 項約定、民法第76
7 條第1 項前段、中段及第455 條前段拆除系爭土地上之地上物、回復原狀並返還系爭土地，惟被告迄今仍未返還，且系爭土地上仍鋪設水泥路面、停放汽車並增建鐵皮屋，原告得請求被告拆除該地上物並將系爭土地騰空返還；再者，被告自113 年8 月1 日起無法律上原因占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告得請求被告給付113 年8 月至114 年3 月止共8 個月相當於租金之不當得利192,000 元（計算式：每月24,000元×8 ＝192,000元），並自114 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付24,000元之不當得利，且原告復代被告繳納113 年3 、4 月電費2,461元、113 年度房屋稅11,684元及113 年度地價稅49,012元，合計63,157元，原告亦得請求此部分不當得利，以上至114 年3 月為止之金額合計327,157元，扣除保證金50,000元後，被告尚應給付277,157 元。為此，爰依系爭租約第2 條第2 項、第3 條約定、民法第455 條前段、第767條第1 項前段、中段、第439 條及、第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明如：㈠被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將將上開土地騰空返還原告；㈡被告應給付原告277,157
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自114 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告24,000元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造簽立系爭租約時，原告曾承諾租約3 年一簽，且不會漲價驅趕，被告可盡量建設，被告始支出400 多萬元建設，詎迄今3 年多，原告即以其年邁為由要求被告回復原狀搬離，被告雖同意搬離，惟因系爭土地面積甚大、地上物甚多，加上租金問題，不易尋得適合之承租處，待尋得適合地點搬離時會盡量恢復原狀，原告同意給予被告另覓承租處之時間並暫免租金，以補償被告所受損害；又原告毀諾致被告所支出之建設費用付之一炬，原告應予補貼；至於原告請求之電費、房屋稅及地價稅，被告業已找不到相關繳費紀錄，通常要繳納時原告會傳帳單給被告，但原告請求之部分並未傳予被告；末請求給予4 個月時間搬遷等語資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止
後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第439 條前段、第455 條前段、第767 條第1 項前段及中段分別定有明文。次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦有明定。又無權占有他人土地，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有不能使用收益土地之損害，故所有權人自得依不當得利之法律關係，請求占有人返還相當於租金之利益。再按因代他人繳納款項、清償借款，而不具備委任、無因管理或其他法定求償要件所生之不當得利返還請求權（求償型之不當得利），旨在使代繳者得向被繳之人或借款人請求返還其免予繳納、返還借款之利益，以調整因無法律上原因所造成財貨不當變動之狀態。因此，一方為他方代償款項，乃使他方受有免予償還該等款項之利益，並致一方受損害，苟他方無受此利益之法律上之原因，自可成立不當得利（最高法院11
4 年度台上字第601 號判決意旨參照）。㈡經查，原告為系爭土地所有權人，兩造並於110 年7 月9 日
簽立系爭租約，由被告向原告承租系爭土地，租期自110 年
8 月1 日起至113 年7 月31日止，原約定每月租金25,000元，後優惠為每月24,000元，且約定當期租金應於每月5 日前給付；另於系爭租約第7 條約定被告並應負擔水電費，系爭租約其他約定事項中約定不能建築永久性房屋，若有搭建鐵皮屋作為營業用途，房屋稅則由被告負擔，1805地號土地之地價稅亦由被告負擔，此為兩造所不爭執（見本院重訴卷第34至35頁），並有系爭租約及系爭土地查詢資料附卷可稽（見本院審重訴卷第17至26、53至54頁），此部分事實應堪信為真實。
㈡就請求拆除地上物並返還系爭土地部分：
⒈系爭租約之租期自110 年8 月1 日起至113 年7 月31日止，
業如前述，而租期既已於113 年7 月31日屆至，兩造復未另立新約，租賃關係即於同日因期間屆滿而消滅，被告自翌日起即無占有使用系爭土地之合法權源；又依系爭租約第2 條第2 項約定：「租賃期屆滿時，乙方需恢復原狀交付甲方點收…」，其他約定第4 點亦約定：「本地為空地不能建築永性房屋，若有搭建鐵皮屋作為營業用途…若約滿不續租須拆除恢復原狀歸還地主」，第5 點併約定：「若無拆除恢復原狀，地主可視為廢棄物任由甲方處理不得異議」，是被告於租期屆滿時，本即負有將其於系爭土地上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告之義務。
⒉被告固抗辯原告曾表示租約3 年一簽、不會漲價驅趕，其得
盡量建設，並同意給予被告另覓承租處之時間云云，然觀諸系爭租約之內容，原告至多僅在系爭租約所附保證書內承諾於租期內不會將系爭土地出售，並無被告所稱3 年一簽、不漲價驅趕等相關記載；又系爭租約第2 條第3 項雖約定「租用期限屆滿之日，需另立新約，否則即視為無意續約。甲方同意乙方有優先承租權再續租。租金仍依延續銜接前期租金為調整基礎計算，甲方不得拒絕」等語，惟此僅係兩造合意賦予被告之優先承租權，而所謂優先承租，至多係指原告如於租期屆滿後仍欲將系爭土地出租予他人時，被告在相同或可得確定之條件下得優先締約，尚不能解為被告無須另行成立新契約，即得繼續占有使用系爭土地，亦非謂被告享有強制續租之權利，更不得執此而推論原告負有按原條件無限期續租之義務；另被告辯稱租地房屋仲介有聽到原告承諾可盡量建設云云（見本院重訴卷第45頁），然被告並未具體陳明該仲介之姓名、住居所，況即便該仲介曾聽聞原告承諾可盡量建設之陳述，亦不足證明兩造於113 年7 月31日租期屆滿後已成立新租賃契約，或原告同意被告得無償占有使用系爭土地並免除其返還土地之義務，故此部分與本件爭點尚無重要關聯，無再為調查之必要，亦難據此為被告有利之認定；至關於原告是否同意給予被告另覓承租處之時間部分，被告雖稱有錄音存證，惟經兩次言詞辯論期日，被告均未能提出相關錄音檔加以證明，自難認被告所辯為真。除此之外，被告並未再提出其於租期屆滿後仍有占有系爭土地合法權源之證據，則原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段規定及系爭租約第2 條第2 項約定，請求被告拆除系爭土地上之地上物並將系爭土地騰空返還，自屬有據。
㈢就請求給付積欠租金、電費及代繳稅費部分：
⒈原告主張被告積欠113 年5 至7 月租金共72,000元，並由原
告代繳113 年3 、 4 月電費2,461元、113 年度房屋稅11,684元、1805地號土地之113 年度地價稅49,012元，合計135,
157 元，業據原告提出電費繳費憑證、房屋稅繳款書、地價稅繳款書為憑（見本院審重訴卷第31至35頁）。而被告就此僅泛稱時間已久，無法尋得繳費紀錄，且原告未將帳單傳送予伊云云（見本院重訴卷第44頁），由此可知被告並未爭執上揭欠款及代繳費用之金額計算，亦未爭執積欠租金之事實，僅係抗辯業已繳費，然被告始終未能提出具體事證以實其說，且由被告上述抗辯，可知其就電費及稅費之繳納方式，係由原告將繳費通知單及繳款書傳送予被告後，再由被告繳納，被告既自陳原告並未將繳費通知單及繳款書傳送予伊，自無由其繳納上開電費及稅費之可能，更足認上開電費及稅費係由原告代繳，則綜合上開事證，依調查證據之結果，仍可認原告之主張堪信為真實。
⒉從而，原告依系爭租約第3 條約定及民法第439 條前段規定
，請求被告給付上開積欠之租金72,000元，應屬有據；又系爭租約業已明定電費、房屋稅及地價稅原均應由被告負責繳納，被告未繳而由原告代墊費用，被告即因此獲有免予繳納上開費用之利益，並致原告受有損害，且被告無受此利益之法律上之原因，則原告依民法第179 條前段規定請求被告給付此部分金額63,157元，亦有理由。
㈣就113 年8 月1 日以後相當於租金之不當得利部分：
系爭租約於113 年7 月31日租期屆滿後，被告自同年8 月1日起即屬無權占有系爭土地，已如前述，然其仍未將系爭土地騰空返還原告，依社會通常觀念，被告受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用收益系爭土地之損害，原告以兩造原租賃關係中之每月租金24,000元作為計算相當於租金不當得利之標準，核與系爭土地原使用狀態、租賃範圍及兩造就使用利益之具體評價相符，是原告依民法第179 條前段規定，請求被告給付自113 年8 月1 日起至114 年3 月31日止共8 個月相當於租金之不當得利192,000元（24,000元×8＝192,000元），及自114 年4 月1 日起至系爭土地騰空返還原告之日止，按月給付24,000元，均屬有理由。
㈤關於被告抗辯其因原告先前表示可以建設而支出400 多萬元，原告應補貼其損害之部分：
經查，系爭租約第6 條第4 項第2 款約定「乙方得基於使用需要，建設之建築物，需經甲方同意。搭蓋之一切費用及施工期及將來使用之安全責任、使用期間之修繕改裝概由乙方自行負責，但不得損害原有建築結構安全。租期屆滿或中途解約，乙方不向甲方要求賠償」，其他約定第4點復約定「若約滿不續租須拆除恢復原狀歸還地主」，是被告縱有於承租期間支出費用搭設鐵皮屋、鋪設水泥或為其他營業設施，其性質亦屬被告為自身營業使用目的所為之支出，且係於明知租期為3 年、期滿應回復原狀之契約架構下自行評估後投入，被告並未證明原告有保證其得無限期或長期繼續承租，亦未證明原告有承諾租期屆滿時會補償其建設費用，則被告自不能據此拒絕返還系爭土地，亦無向原告請求賠償或補貼之契約上依據，更無從逕以該等費用抵銷其應給付之租金、代墊費用或不當得利。
㈥就保證金50,000元扣抵部分：
依系爭租約第4 條約定，被告於系爭租約簽訂之同時交付保證金50,000元予原告，此係為擔保被告對原告所負之一切債權，原告於被告依約將系爭土地遷讓返還時，並扣抵基於系爭租約所生一切債務後，如有餘額方無息退回被告。而本件被告對原告所負之上開租金、代繳費用及不當得利等債務，合計327,157元（135,157元＋192,000 元），原告主張將保證金50,000元扣抵積欠之租金後，被告尚應給付277,157 元，於前揭約定相符，亦屬有據。
㈦關於不依民事訴訟法第396 條第1 項酌定履行期間之說明：
⒈按民事訴訟法第396 條第1 項規定：「判決所命之給付，其
性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益者，法院得於判決內定相當之履行期間。」，其立法意旨固在使法院於命被告為一定給付時，得衡量履行之難易、被告之境況並兼顧原告之利益，酌定相當期間履行，避免立即執行對被告造成過苛。惟該條之適用，係以「依個案具體情狀，斟酌兩造利益後認有酌定履行期間之必要」為前提，並非凡命被告為一定給付，均應一律酌定履行期間。
⒉本判決審酌，系爭租約於113 年7 月31日租期屆滿，被告斯
時即負有將系爭土地返還原告之義務，此係兩造於締約時即已預見並明文約定，是被告對於拆除地上物、覓地搬遷之準備時程，本應自行妥為規劃；又自系爭租約租期屆滿之翌日起至本件言詞辯論終結時止，已歷時1 年9 月有餘，此期間遠逾兩造原約定之搬遷準備期間，被告事實上已享有遠逾合理過渡期間之占用利益，復未提出具體搬遷計畫、已覓得新址之資料或足認短期間內可確實履行之客觀事證，難認其於本件訴訟程序中提出酌定履行期間之必要性；此外，被告自
113 年8 月起已未支付任何相當於租金之對價，原告每月承受不能使用收益系爭土地之損害，倘再就本件給付酌定履行期間，等同使被告得藉訴訟結果延後執行繼續免費占用系爭土地，將其原本應自行承擔之搬遷及拆除成本，轉嫁由原告承擔，此與民事訴訟法第396 條第1 項所揭示「兼顧原告之利益」之立法意旨，顯有違背。從而，斟酌兩造利益及履行期間制度之目的，認本件不宜再依民事訴訟法第396 條第1項規定定履行期間。
五、綜上所述，原告依系爭租約第2 條第2 項、第3 條約定、民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段、第439 條及、第179 條規定，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將將上開土地騰空返還原告，且被告應給付原告277,15
7 元，及自起訴狀繕本送達翌日即114 年9 月11日（見本院審重訴卷第73頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨被告應自114 年4 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告24,000元，均為有理由，應予准許。
又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第四庭 法 官 王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 25 日
書記官 許丘辰