臺灣高雄地方法院民事判決115年度重訴字第75號原 告 柯忠昀訴訟代理人 張清雄律師
曾本懿律師陳宥廷律師被 告 蔡棋軒訴訟代理人 吳任偉律師
黃瑞華律師複代理人 林承諭律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國115年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣25萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、確認被告所持如附表二所示本票，對原告之本票債權不存在。
三、被告應將如附表二所示本票返還原告。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔91％，餘由原告負擔。
六、原告假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於一定法律關係所生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查原告前向被告購買附表一所示房地（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），嗣後原告因系爭契約爭議提起本件訴訟，依系爭契約第9條第5項約定以買賣標的所在地法院為第一審管轄法院，系爭房地坐落高雄市前金區，屬本院轄區，是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告原起訴請求：被告應給付原告新臺幣（下同）150萬元本息（見審訴卷第9頁）。嗣於民國115年1月2日具狀追加聲明，請求確認被告所持如附表二所示本票（下稱系爭本票）對原告之本票債權不存在，並請求被告返還系爭本票（見審訴卷第55至57頁）。核原告前後請求均係本於兩造間系爭房地買賣契約及其解除後所衍生之法律關係而為主張，其請求基礎事實具有同一性，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於114年5月間經訴外人蘇宖葦介紹，向被告購買系爭房地，兩造並於114年5月29日簽訂系爭契約。依約原告應給付第一期款150萬元，原告已於同日將其中140萬元匯入履約保證專戶，其餘10萬元交付予蘇宖葦，並簽發系爭本票作為價金履約擔保。系爭買賣之洽談、簽約及履約過程中，原告從未與被告直接接觸，均係由蘇宖葦代為聯繫及處理相關事宜。嗣於114年8月7日，蘇宖葦以通訊軟體LINE向原告表示「房子我不會賣了」、「我也不要賣了」等語，足認被告已無出售系爭房地之意。蘇宖葦前開表示應屬代理被告所為不再履行系爭契約之意思表示，原告遂於114年8月25日寄發存證信函，表示同意被告解除系爭契約之要求，兩造就系爭契約解除已達成意思表示合致，系爭契約應於114年8月25日合意解除。縱認前揭情形尚不足構成合意解除，然被告既於履行期屆至前透過蘇宖葦明確表示不再出售系爭房地，已屬預示拒絕履行，原告亦得據此解除系爭契約。系爭契約既經兩造合意解除，或經原告合法解除，被告即應負回復原狀義務，返還原告已給付之150萬元價金；又系爭本票係為擔保系爭契約所生價金給付債務而簽發，其原因關係已因系爭契約解除而消滅，被告就系爭本票所擔保之債權已不存在，自應返還系爭本票。退步言之，縱認被告於114年10月8日解除系爭契約為有理由，惟其依系爭契約第8條第1項主張沒收原告已給付之150萬元價金及系爭本票作為違約金，合計高達1,390萬元，不僅已逾系爭房地900萬元之買賣總價，且被告於契約解除後仍保有系爭房地所有權，所受損害顯難與上開金額相當，依民法第252條規定，應酌減至相當數額。爰依民法第259條、第179條等規定，請求被告返還已受領之150萬元價金、確認被告就系爭本票之本票債權不存在，並返還系爭本票等語，並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡確認被告所持系爭本票，對原告之本票債權不存在。㈢被告應返還系爭本票予原告。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊雖曾委託蘇宖葦協助處理系爭房地交易事宜，惟未授權其代理解除系爭契約，此亦為原告所明知。蘇宖葦於114年8月7日所稱「房子我不會賣了」等語，至多僅屬其個人建議，尚非代理伊所為解除契約或拒絕履行之意思表示；且其後已將伊不同意解約之意思轉達予原告，是兩造間並未就解除系爭契約達成合意。又伊未授權蘇宖葦為前揭表示，且仍持續配合辦理交易程序，顯見原告主張伊已授權蘇宖葦向其為預示拒絕履行契約之表示，其得據以解除系爭契約云云，並不足採。又原告依約本應給付第一期款180萬元，惟僅給付150萬元，且經通知補繳尾款差額及相關費用後仍未履行，復經伊及承辦代書先後催告，迄未依約給付，顯已陷於給付遲延。伊因此依系爭契約第8條第3項約定，於114年10月8日發函解除系爭契約，並於翌日送達原告而生效，故系爭契約係經伊合法解除後始告消滅，而非於114年8月25日即已解除。系爭契約既因可歸責於原告之事由而解除，依系爭契約第8條第1項約定，伊得沒收原告已給付之價款及擔保應付期款之系爭本票作為違約金。伊保有原告已付價金及系爭本票，均屬有據，自無返還義務，原告依民法第259條、第179條規定請求返還已付價金、返還系爭本票及確認系爭本票債權不存在，均無理由。又兩造既已於系爭契約明確約定違約金條款，應受契約拘束。原告未依約履行付款義務而致契約解除，被告除受有交易無法完成、資金運用受阻、重新出售系爭房地所需時間及成本等損害外，並喪失原可取得之交易利益。系爭違約金條款係兩造衡酌交易風險及履約利益後自由約定之結果，尚難認有何顯失公平之情形。又原告主張被告仍保有系爭房地並得再行出售，即謂被告未受損害或違約金顯屬過高，並不足採。衡酌系爭契約內容、違約情節、雙方履約情形及被告所受損害等一切情狀，本件尚無民法第252條所定違約金過高而應予酌減之情形，原告請求酌減違約金，亦屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於114年5月29日簽訂系爭契約，由被告以總價900萬元，
將系爭房地出售予原告。原告已交付第一期款中之150萬元予被告（其中140萬元匯入履保專戶，其餘10萬元交付蘇宖葦），並簽立系爭本票作為價金給付之擔保。
㈡原告於114年8月25日寄發存證信函予被告，其上載明：「本
人同意台端解除契約之要求」等語，被告於114年8月29日收受（原證6）。
㈢被告委由律師於114年10月8日寄發律師函予原告，通知原告
解除契約，並依系爭契約第3條第2項、第8條第1項前段及後段約定，沒收原告已付全部價金，另就作為擔保應付期款之系爭本票聲請強制執行，以其票款作為違約金，原告於114年10月9日收受。
㈣被告持系爭本票向法院聲請裁定准予強制執行，經臺灣橋頭地方法院以114年度司票字第1167號裁定准許。
四、本件之爭點為：㈠系爭契約是否經兩造合意解除或原告合法解除？原告得否依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求被告返還已收價款150萬元及系爭本票，有無理由？㈡系爭契約是否經被告合法解除？被告得否依系爭契約第3條第2項、第8條第1項前段及後段，沒收原告已付全部價金150萬元，及以系爭本票金額作為違約金？㈢承上，若系爭契約業經被告合法解除，且被告得依約請求前揭違約金，前揭違約金是否過高，應予酌減？㈣原告請求確認被告就系爭本票之本票債權不存在，有無理由？茲分別論述如下：
㈠系爭契約是否經兩造合意解除或原告合法解除？原告得否依
民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求被告返還已收價款150萬元及系爭本票，有無理由？⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第103條第1項、第169條分別定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文；契約之合意解除，係以第二次契約解除第一次契約，自須當事人間就解除原契約之要約與承諾意思表示合致，始足當之（最高法院59年台上字第4297號判決意旨參照）。再按對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力；遲到之承諾，除民法第159條情形外，視為新要約，民法第156條、第160條第1項分別定有明文。而單純之沉默，除依交易習慣或當事人間之特別約定，足認有承諾之意思外，尚不得遽認係承諾之意思表示。
⒉原告主張：系爭契約自洽商至締約之過程，均由蘇宖葦代理
被告，嗣蘇宖葦於114年8月7日又代理被告表示不再出售系爭房地，兩造並經原告於同年月25日寄發存證信函而合意解除系爭契約；縱非合意解除，原告亦已據此合法解除契約，復於115年7月28日再以蘇宖葦上開表示為由，為解除系爭契約之意思表示等語。被告則否認之，並以前詞置辯。經查：⑴原告就其主張，提出錄音光碟、錄音譯文、存證信函為證，
並聲請傳喚證人蘇宖葦、葉則沅。依錄音譯文所載，蘇宖葦向原告表示：「房子我不會賣了，你也買不起，你也付不了……房子不要買了啦，我也不要賣了啦……你也不要買了，我也不會賣」等語（見審訴卷第23至25頁）；原告於114年8月25日寄發之存證信函則載稱：「嗣於114年8月7日本人接獲蘇宖葦告知系爭不動產不賣了等語，為維護雙方情誼，本人同意台端解除買賣契約之要求，系爭買賣契約於函到即日起解除。」並於同年月29日送達被告（見審訴卷第27至30頁、本院卷第35頁）。是原告主張其係因蘇宖葦表示系爭房地不再出售，始發函表示同意解約，尚非無據。
⑵關於被告應否就蘇宖葦上開表示負授權人責任一節，證人蘇
宖葦證稱，其與兩造均為朋友，居間牽線並代理被告處理系爭房地買賣事宜，原證2譯文確為其與原告之對話，所稱「房子我不賣了」即指系爭房地等語（見本院卷第97至99頁）；證人葉則沅亦證稱，簽約時被告未到場，由蘇宖葦持授權書代理簽約，其並曾以電話向被告確認授權等語（見本院卷第101至103頁）。足認被告確曾授權蘇宖葦代理辦理系爭房地之出售及簽約事宜，原告於交易洽談、締約及履約過程，亦均與蘇宖葦接洽。證人蘇宖葦雖另證稱，出售與否仍須經被告同意，其當日僅係建議原告不要購買，並擬向被告建議不要出售等語，惟錄音譯文所示，蘇宖葦係直接表示「房子我不會賣了」、「我也不要賣了」，與其所稱僅係提出建議，尚非一致。復衡以被告將交易之接洽、議約及締約均交由蘇宖葦出面處理，簽約時亦未親自到場，客觀上足使原告信賴蘇宖葦就系爭房地交易具有相當之代理權限，是原告主張被告應就蘇宖葦上開表示負授權人之責任，尚非全然無據。⑶惟縱認被告應就蘇宖葦上開表示負授權人之責任，原告主張兩造已合意解除系爭契約，仍屬無據：
①關於114年8月7日通話之經過，證人蘇宖葦證稱：該通電話係
原告撥打，原告先表示財務吃緊，現階段無能力購屋，不要買了，希望其與被告洽談解約，其乃建議原告不要買，也會向被告表示房子不要出售等語（見本院卷第100至101頁）。
原告則否認曾因無資力而表示不買，陳稱其係與蘇宖葦就另一合作事業之營收分配及降低價金等事發生爭執，蘇宖葦始為上開表示；經本院闡明後，原告仍主張係蘇宖葦先表示不賣，原告始同意解約（見本院卷第177至178頁）。是無論依何者所述，蘇宖葦上開表示均係於電話交談中所為，縱認其係代表被告提出解除系爭契約之要約，亦屬對話為要約，須原告立時承諾，始生合意解除之效力。
②原告雖稱其於114年8月7日即同意解除系爭契約，惟證人蘇宖
葦固證稱原告於通話中曾回稱其知道自己條件不好，然亦證稱已忘記當下之具體對話內容，不確定原告當時如何回應，且原告於該期間內曾多次來電，態度反覆不定（見本院卷第97至99頁）；原告復否認曾因無資力而表示不買，已如前述，則原告於上開通話中究為何種表示，尚屬不明，自難僅憑其曾表示知悉自身條件不佳，即認其已有同意解除契約之意思。又原證2錄音譯文僅擷取蘇宖葦之陳述，原告為該通話之錄音者，其訴訟代理人雖陳稱將向原告確認對話內容後具狀表示意見，迄未提出完整錄音及譯文（見本院卷第177至178頁）。再者，原告前揭存證信函係以函到之日為解除契約之生效時點，亦未提及兩造已於同年月7日合意解除，足見原告當時亦未認兩造已達成解約之合意。是原告主張其已於114年8月7日立時承諾解除契約，尚難採信。原告遲至同年月25日始寄發存證信函表示同意，並於同年月29日送達被告，顯非立時承諾，依民法第156條規定，前開要約已失其拘束力；原告事後所為同意解約之表示，依同法第160條第1項規定，僅得視為新要約，尚須被告承諾，始能成立合意解除契約。
③關於被告是否承諾原告上開解約之新要約一節，證人蘇宖葦
證稱，其嗣後向被告建議不要出售，被告不同意，並表示買賣不可以取消，契約亦已簽訂，其復以電話將被告不同意解約之意思告知原告等語（見本院卷第101頁）。被告嗣於114年9月4日、同年月25日發函催告原告依約給付價金（見審訴卷第101至115頁）；證人葉則沅亦證稱，其事務所助理於114年9月9日以簡訊通知原告匯款，原告均未回覆，被告則表示待原告款項入帳後，即配合提供印鑑證明、出具抵押權移交同意書等語（見本院卷第103至104頁、審訴卷第99頁）。
被告嗣於114年10月8日委由律師發函，以原告未依約給付價金為由解除系爭契約（見不爭執事項㈢）。足見被告於收受原告存證信函後，仍持續催告原告給付價金並配合履約程序，並無承諾原告解約新要約之意思；原告復未舉證證明被告或蘇宖葦曾以明示或默示方式承諾該新要約。是兩造就解除系爭契約之意思表示既未合致，原告主張系爭契約已經兩造合意解除，即不足採。
⑷原告另主張蘇宖葦於114年8月7日代理被告表示不再出售系爭
房地，屬預示拒絕履行，原告得據以解除系爭契約，並於115年7月28日以民事綜合辯論意旨狀為解除契約之意思表示等語（見本院卷第138至139頁）。按債務人於履行期限前即預示將來屆期後拒絕給付者，應認其已拋棄期限利益，債權人得依給付遲延之相關規定解除契約（最高法院105年度台上字第1424號判決意旨參照）；惟仍須債務人係以斷然、無轉圜改變餘地之態度預示拒絕給付，始足當之（最高法院106年度台上字第30號判決意旨參照），並應綜合其表示內容及前後行為判斷。經查，縱認被告應就蘇宖葦上開表示負授權人之責任，惟被告嗣後已明確表示買賣不可以取消，並經蘇宖葦將其不同意解約之意思轉知原告，復持續催告原告給付價金，且表示待原告款項入帳後即配合辦理後續履約程序，均如前述。綜合蘇宖葦之表示內容及被告嗣後之行為，足見被告仍願依約履行，尚難認其已以斷然、無轉圜改變餘地之態度，預示將來拒絕履行系爭契約。況依前揭見解，債權人仍須依民法第254條規定，定相當期限催告債務人履行而不履行，始得解除契約；原告則從未為此催告，其前揭存證信函係同意被告解約之要求，並非催告被告履行。是原告執蘇宖葦上開表示主張其得解除系爭契約，自屬無據，其於115年7月28日所為解除契約之意思表示，亦不生解除之效力。
⒊綜上，系爭契約既未經兩造合意解除，亦未經原告合法解除
，則原告以系爭契約業經兩造合意解除或經其解除為由，依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求被告返還已付價金150萬元及系爭本票，尚屬無據。至系爭契約經被告解除後，原告得否請求返還已付價金及系爭本票，則於爭點
㈢、㈣論述。㈡系爭契約是否經被告合法解除？被告得否依系爭契約第3條第
2項、第8條第1項前段及後段，沒收原告已付全部價金150萬元，及以系爭本票金額作為違約金？⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，民法第229條第1項、第258條第1項分別定有明文。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項亦有明文。再按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判決意旨參照）。
⒉被告主張原告未依約給付第一期款差額及尾款差額，經催告
後仍未履行，其遂依系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約等語，為原告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴原告依系爭契約第3條第2項約定，應於114年6月6日前給付第
一期款180萬元，有系爭契約在卷可稽（見審訴卷第18頁），惟僅給付150萬元（其中140萬元匯入履約保證專戶，10萬元交付蘇宖葦），為兩造所不爭執（見本院卷第150頁），尚欠30萬元未依前揭約定給付，堪認原告就該30萬元，自114年6月7日起即負遲延責任。
⑵依系爭契約第3條第2項第三期款（完稅款）⑷約定：「特約地
政士辦理繳稅前，買方之貸款總額經對保後少於尾款，買方應於給付第三期款之同時，或於接獲特約地政士通知後三日內將差額存匯入專戶。」第四期款（尾款）⑵後段約定：「核貸額度不足支付尾款者，差額買方應於完稅前匯入專戶。」有系爭契約在卷可稽（見審訴卷第18頁）。查原告於114年6月16日向合作金庫商業銀行申請貸款，其對保程序業已完成，有該行115年6月24日合金三民字第1150001650號函所附消費者貸款申請書、貸款契約書及本院115年7月2日電話紀錄在卷可稽（見本院卷第69至71頁、第111頁）；承辦代書事務所並於114年9月9日以簡訊通知原告，系爭房地稅單業已核發，請原告於5日內將尾款差額45萬元及預收規費13萬5,000元，合計58萬5,000元存入履約保證專戶，有該簡訊在卷可稽（見審訴卷第99頁）；證人葉則沅亦證稱，其事務所助理已於同日通知原告繳納上開款項，被告則表示待原告款項入帳後，即配合提供印鑑證明、出具抵押權移交同意書等語（見本院卷第103至104頁）。足認原告之貸款經對保後，核貸金額不足支付尾款，依前揭約定，原告應於接獲特約地政士通知後3日內，將尾款差額存匯入專戶；承辦代書係於114年9月9日通知請原告於5日內給付，已較約定期限為寬，原告至遲應於114年9月14日給付尾款差額45萬元，逾期未給付，即應負遲延責任。
⑶又被告於114年9月4日寄發存證信函定7日期限，復於同年月2
5日委由律師發函，兩度催告原告給付第一期款差額30萬元，上開函文分別於同年月12日、26日送達原告，有上開函文及回執在卷可稽（見審訴卷第101至120頁、本院卷第59至63頁，回執附於本院證物袋）。第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）亦於114年9月25日寄發存證信函，再定7日期限催告原告給付尾款差額45萬元及預收規費13萬5,000元（見審訴卷第151至153頁）。該函雖無回執，惟原告自承係於114年9月30日收受（見本院卷第193至194頁），其所定7日期限於同年10月7日屆滿。被告解除契約之意思表示於同年10月9日到達原告前即已屆滿。原告屆期既未給付尾款差額，迄被告解除契約時亦未給付第一期款差額，核與系爭契約第8條第1項前段所定賣方得解除契約之要件相符。
⑷至原告固以：蘇宖葦於114年8月7日向其表示「房子我不會賣
了」、「我也不要賣了」等語，屬被告預示拒絕履行，其得據以解除系爭契約，而無再依約給付價金之義務等語。惟系爭契約未經兩造合意解除，亦未經原告合法解除，且被告嗣後仍表示買賣不可以取消，並持續催告原告履約，難認被告已以斷然、無轉圜改變餘地之態度預示拒絕履行，均已如前述。系爭契約既仍有效存在，原告即負有依約給付價金之義務，自不得執前詞拒絕付款。是原告此部分主張，尚不足採。
⑸原告另以：依系爭契約第7條第1項約定，兩造最後履行契約
義務之期限為114年9月30日，承辦代書於114年9月9日通知原告給付尾款差額及預收規費，被告於同年月25日寄發律師函，第一建經於同年月26日寄發存證信函，均以原告未給付上開58萬5,000元為由催告履約，惟上開款項斯時尚未屆清償期，前開催告不生效力，被告不得據以解除契約云云。惟查，系爭契約第7條第1項約定：「買賣雙方約定最後履行契約義務期限為民國114年9月30日。」（見審訴卷第20頁），依其文義，係就兩造履行全部契約義務所定之最後期限，並非變更第3條第2項就各期款項所定之給付時期；而尾款差額依同條項第三期款⑷及第四期款⑵之約定，原告至遲應於114年9月14日給付，已如前述。是原告執此主張尾款差額於114年9月間尚未屆清償期，前開催告不生效力，自不足採。
⒊被告另主張原告遲延給付價金，依系爭契約第8條第1項約定
，其除得解除系爭契約外，並得沒收原告已付價金及系爭本票作為違約金等語，為原告所否認。經查：系爭契約第8條第1項約定：「買方違反契約義務時，遲延給付之價金每逾一日按應付期款萬分之二計算違約金；經第一建經定七日期限催告，買方仍未履行者，賣方得解除契約。因可歸責於買方之事由致契約解除時，賣方得沒收已支付之全部價款及擔保應付期款之本票聲請執行，作為違約金。」有系爭契約在卷可稽（見審訴卷第20頁）。依其文義，前段係規範買方遲延給付期間按日計算之違約金及賣方之解除權，後段則係規範因可歸責於買方之事由致契約解除時之違約金，文義已甚明確。又原告於114年5月29日簽發系爭本票作為系爭契約價金給付之擔保，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），自屬前揭約定後段所稱「擔保應付期款之本票」。本件原告未依約給付第一期款差額及尾款差額，經催告後仍未履行，其所執拒絕付款之事由均不足採，已如前述，系爭契約之解除，係因可歸責於原告之事由所致，核屬前揭後段約定之情形。是被告依約主張沒收原告已付價金150萬元，並以系爭本票票款作為違約金，尚非無據。至前段所定按日計算之遲延違約金，被告於本件並未請求，附此敘明。惟上開違約金是否過高，而應依民法第252條規定酌減，則於爭點㈢論述。㈢承上，若系爭契約業經被告合法解除，且被告得依約請求前
揭違約金，前揭違約金是否過高，應予酌減？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之；除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院95年度台上字第627號、111年度台上字第2334號判決意旨參照）。又當事人所約定之違約金是否過高，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時債權人可享受之一切利益為衡量標準，依職權減至相當之金額；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。再約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院111年度台上字第319號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭違約金合計1,390萬元，已逾買賣總價900萬元
，顯屬過高，應予酌減等語。被告則以其受有房價下跌損害130萬元、利息損失1萬5,884元及預期交易利益損失153萬元等損失，且系爭契約就買賣雙方違約均課以同等責任，被告主張酌減有違誠信原則，縱予酌減亦不應低於350萬元等語置辯。經查：
⑴系爭契約第8條第1項後段僅約定，因可歸責於買方之事由致
契約解除時，賣方得沒收已支付之全部價款及擔保應付期款之本票作為違約金（見審訴卷第20頁），並未約定賣方於請求違約金外，仍得另請求債務不履行之損害賠償。被告雖稱兩造係基於敦促履約之目的而為前開約定云云（見本院卷第158頁），然此尚不足排除民法第250條第2項前段之適用。
依其契約文義及約定內容，前揭違約金應屬損害賠償總額預定性質。是其是否過高，自應以被告因原告債務不履行所受實際損害（積極損害及消極損害）為主要衡量依據。
⑵查被告依前揭約定沒收原告已付價金150萬元，並以系爭本票
合計1,240萬元作為違約金，總額達1,390萬元，約為買賣總價900萬元之1.54倍。就被告主張因本件原告違約所受損害，包括：房價下跌損害130萬元、利息損失1萬5,884元及預期交易利益損失153萬元等損失。其中利息損失1萬5,884元部分，為原告所不爭執（見本院卷第178頁），堪認被告受有此部分損害。其餘被告主張之損害項目，是否有據，分敘如下：
①房價下跌部分：被告主張系爭房地於114年間市價持續下跌，
同社區房屋114年6月10日成交價格約958萬元，同年10月15日約828萬元，其因此受有130萬元之損害云云，並提出「愛河左岸社區」114年4月起至115年8月止，內政部交易實價查詢結果為憑（見本院卷第171頁），惟該實價登錄資料，係同社區其他物件之成交價格，而同社區房屋因樓層、坪數、格局及有無停車位而有價格差異，系爭房地之買賣總價復包含坡道機械式停車位，被告未證明上開比較標的與系爭房地條件相同，已難據以推論系爭房地之市價變動。且縱認房價確有下跌，被告所提計算方式係以他物件114年6月10日成交價格958萬元與114年10月15日成交價格828萬元逕為比較，而958萬元已高於兩造約定價金900萬元，其比較基礎亦有未合。是被告主張受有房價下跌損害130萬元，尚難採信。②預期交易利益部分：被告援引財政部公告114年度「自有不動
產買賣」同業利潤標準淨利率17％，主張其受有預期利益損失153萬元。惟同業利潤標準係稅捐稽徵機關於營利事業未能提示帳簿憑證時，據以核定其所得額之參考標準，並非個案實際利潤之證明；被告並非經營不動產買賣之營利事業，係以個人身分出賣其自有之系爭房地，本無從適用上開同業利潤標準。且被告出售系爭房地可得之利益，端視其取得成本及相關費用而定，被告就此未提出任何證據，即逕以買賣總價乘以前開淨利率計算其損失，自難憑採。又被告主張之房價下跌損害與預期交易利益損失，均係以系爭交易未能完成所減少之利益為計算基礎，同時列計，亦有重複計算之虞。被告此部分主張，亦不足採。
③其他損失部分：被告另主張其為處理系爭交易、催告及解除
契約支出勞力、時間及費用，並於契約存續期間負擔規費、稅捐、水電及管理費，且房地之使用收益受交易程序限制等語。惟被告就上開損失之項目及數額，均未舉證以實其說；且系爭房地於契約存續期間既未點交，仍由被告管理使用，其稅捐、水電及管理費本為所有人應負擔之費用，非因原告違約始行發生，自難認係被告因原告債務不履行所受之損害。
⑷被告就此另抗辯：系爭契約就買賣雙方違約均課以同等之責
任，原告於自身違約後再主張違約金過高，有違誠信原則等語。惟民法第252條賦予法院酌減違約金之權限，旨在避免約定之違約金與債權人所受損害顯不相當，不因契約對雙方設有對等之違約金條款而受排除；原告依法主張酌減違約金，乃正當行使其權利，尚難謂有違誠信原則。被告此部分抗辯，亦不足採。
⑸綜上，被告因原告債務不履行實際所受之損害，經證明者僅
有利息損失1萬5,884元，與違約金1,390萬元相去甚遠。惟違約金之約定，本有節省債權人就其損害舉證成本之作用，被告為處理本件交易、催告及解除契約，不免支出相當之勞力、時間，雖未能具體舉證其數額，仍難謂全無損害。本院審酌系爭契約買賣總價900萬元，兩造自114年5月29日簽約至同年10月9日契約解除，歷時約4個月；原告僅給付第一期款中之150萬元，第一期款差額30萬元自114年6月7日起即已遲延，尾款差額經催告後亦未給付，其違約情節非輕；惟蘇宖葦於履約期間之114年8月7日，曾以被告代理人身分向原告表示不再出售系爭房地，原告嗣即寄發存證信函表示同意解約，雖不足以免除原告依約付款之義務，然兩造交易未能順利完成，被告代理人之前揭行為亦非毫無影響。復參酌內政部所訂「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以違約金不得逾房地總價15％為原則，而系爭房地買賣總價為900萬元，其15％約為135萬元，衡諸本件履約過程及兩造可歸責程度，認被告依系爭契約第8條第1項後段約定請求之違約金1,390萬元顯屬過高，應酌減為125萬元，始屬適當。被告抗辯縱予酌減亦不應低於350萬元，尚非可採。
⒊承上，被告得請求之違約金既經酌減為125萬元，而被告已沒
收原告所付價金150萬元，則被告就上開價金於125萬元範圍內得充作違約金而保有之，逾此範圍之25萬元，即屬無法律上原因而受有利益，原告依民法第179條規定請求返還，為有理由。又法院依民法第252條規定酌減違約金，其判決具有形成之效力，於裁判確定前，尚難認被告就逾酌減後數額部分之受領即欠缺法律上原因，是被告就前開25萬元之返還義務，應自本判決確定之翌日起負遲延責任。
㈣原告請求確認被告所持系爭本票對原告之本票債權不存在，
並請求被告返還系爭本票，有無理由？⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人，票據法第13條前段定有明文；反面解釋，票據債務人自得以其與執票人間所存抗辯之事由，對抗執票人。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉查被告持系爭本票向臺灣橋頭地方法院聲請裁定准予強制執
行，經該院以114年度司票字第1167號裁定准許，有該本票裁定影本在卷可稽（見審訴卷第63頁），原告則否認被告就系爭本票有票據債權存在。兩造就該本票債權是否存在既有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項不安之狀態得以確認判決除去之，原告提起本件確認之訴，自有確認利益。又本票准許強制執行之裁定，係非訟事件程序所為，並無確定實體法律關係之效力，原告自得就系爭本票債權是否存在，另行提起確認之訴。
⒊原告主張：系爭本票所擔保之債權已不存在，被告已無執有
系爭本票之權源，原告自得請求確認本票債權不存在，並請求返還系爭本票等語，惟為被告所否認。經查，系爭本票係原告於114年5月29日簽發，作為系爭契約價金給付之擔保而交付被告，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），兩造既為系爭本票之直接前後手，原告自得以其與被告間原因關係所存之抗辯事由，對抗被告。系爭契約業經被告於114年10月9日合法解除，原告依約給付買賣價金之義務即歸於消滅。被告雖依系爭契約第8條第1項後段主張得以系爭本票作為違約金之一部，惟其得請求之違約金業經本院酌減為125萬元，而被告已沒收原告所付價金150萬元，上開違約金已全部受償，並應返還原告25萬元，均如前述。從而，被告對原告已無任何得由系爭本票擔保之債權存在，系爭本票所擔保之原因債權已全部消滅。是原告以前揭原因關係之抗辯事由對抗被告，請求確認被告所持系爭本票對原告之系爭本票債權不存在，自屬有據。又被告既已無執有系爭本票之實體法上權源，仍繼續持有系爭本票，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害。原告依民法第179條規定，請求被告返還系爭本票，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付25萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並請求確認被告所持系爭本票對原告之本票債權不存在，及依民法第179條規定請求被告返還系爭本票，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行。惟原告勝訴部分中，被告返還25萬元及系爭本票之義務，係以本院依民法第252條規定酌減違約金之判決確定為前提，於判決確定前，被告就上開價金及本票之保有尚非無法律上原因，業如前述，性質上不宜宣告假執行；至確認本票債權不存在部分，屬確認判決，並無執行力，亦無從宣告假執行。是原告假執行之聲請，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 29 日
民事第三庭法 官 林綉君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 29 日
書記官 儲鳴霄附表一：
編號 不動產明細 權利範圍 1 高雄市○○區○○段0000地號土地 138/100000 2 坐落上開土地之同段2840建號建物 (門牌號碼高雄市○○區○○路000號18樓) 1/1
附表二：編號 發票日(民國) 票面金額(新臺幣) 票據號碼 1 114年5月29日 1,400,000元 無記載 2 114年5月29日 7,200,000元 無記載 3 114年5月29日 3,800,000元 358707 合計金額(新臺幣) 12,400,000元