臺灣高等法院高雄分院刑事判決 八十七年度再字第二號
再審聲請人 台灣高等法院高雄分院檢察署檢察官被 告 丙○○選任辯護人 周中臣 律師右再審聲請人因被告詐欺案件，對於本院八十五年度上易字第二０八四號中華民國八十六年六月五日確定判決（台灣高雄地方法院八十五年度易字第三○三二號，起訴案號：臺灣高雄地方法院檢察署八十四年度偵字第一四○六六號），為被告之不利益聲請再審，經本院於八十六年十二月十五日裁定開始再審，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
丙○○以詐術得財產上不法之利益，處有期徒刑捌月。
事 實
一、丙○○係高雄市○○○路○○○號十樓「御城建設股份有限公司」（下稱御城公司）之負責人，於民國七十九年四月間起，以御城公司名義在其所有之高雄市○○段○○段第六一、六二地號土地上興建「日安高雄」大樓，明知該筆土地位於高雄市政府以七十七年十月二十日高市府地劃字第三一七九號公告之第三十三期重劃區內，且明知實施市地重劃時，重劃區內不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，應以重劃區內未建築之土地折價抵付，如無未建築土地者，得改以現金繳納（此相關法令見平均地權條例第六十條及依內政部所發布之「市地重劃實施辦法」第二十二條），竟於建築該棟大樓時未預留其他未建築土地以供抵付重劃費用，且於八十年至八十二年間推案銷售該「日安高雄」大樓房屋時，基於意圖為自己得財產上不法利益之犯意，對向該公司購買之承購戶消極隱瞞該棟大樓係坐落於重劃區內及爾後尚須繳交差額地價之事實，致承買人丁○○、甲○○、乙○○、崔莉萍等約一百七十餘名承購戶（承購戶名單詳見卷附承購戶明細表）陷於錯誤，分別向御城公司各購買房屋一戶，並於八十二年四、五月間完成所有權移轉登記，以此消極隱瞞不作為方式，將其原先未預留土地以致必須繳交之重劃費用悉數轉嫁於承購戶負擔（該大樓所應繳交之重劃費用即重劃差額地價原為二千九百四十八萬六千二百六十八元，嗣後因當地區土地所有權人申請及高雄市政府減免臨街地特別負擔及釐正地籍測量之面積而核減為一千八百六十六萬五千二百六十二元），而詐得上開數額之不法利益，使上開一百七十餘名承購戶因而陷於錯誤而負擔該數額之重劃費用。嗣於八十二年七月十四日高雄市政府以高市府地劃字第二一三四七號函公告該重劃區自八十二年七月十六日至八十四年一月十五日禁止移轉、分割、設定負擔等禁止、限制事項，上開承購戶始知要負擔前述高額重劃費用而受騙。
二、案由承購戶丁○○、甲○○、乙○○、崔莉萍告訴及轉購戶戊○○告發經臺灣高雄地方法檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、本件檢察官係為被告丙○○之不利益聲請再審，檢察官再審聲請書及本院准予再審裁定引用刑事訴訟法第四百二十條第一項第六款之法條（即為被告利益聲請再審之法條），係屬誤引，因與檢察官為被告丙○○之不利益聲請再審之實質無影響，准予再審之法條應予更正為引用刑事訴訟法第四百二十二條第二款之法條（即為被告不利益聲請再審之法條），先此敘明。次按刑事訴訟法再審編所稱發現確實之新証据，係指當時已經存在，而發現在後或審判時未經注意之証据，且能證明原確定判決所認定之事實為錯誤者而言，此有最高法院判例卅五年特抗字第
廿一號可資參考。本件原存於卷內被告丙○○與原地主李文章之買賣契約書，其第七條載明：「．．．．有關『工程受益費』或『重劃費用』自立約日起由乙方（即買方即被告一方）負擔，以前仍由甲方負擔」，該契約本係制式印刷成自「登記完畢日」為準，但雙方特別刪改成以「立約日」為準，足見雙方對此重劃費用之負擔曾特予注意，故才另行特別約定將「立約日」作為雙方負擔重劃費用之歸責日期，此有該土地買賣契約書及其內容可稽，此未見原確定判決審酌；又御城公司人員即出售房地簽約人陳松韻（見偵查卷第廿五頁背面出賣人欄為陳松韻）早於八十一年二月廿七日曾與其他地主共同陳情將所有土地劃在重劃區外之陳情書及其內容（見本院前審卷即八十五年度上易字第二○八四號卷第二二三頁背面至第二二六頁）均存於卷內，惟亦未見原確定判決審酌；又被告丙○○曾於八十五年七月四日在高雄地方法院審理時，即自白知情（見檢察官再審聲請狀所提證物一所示：「（問：地主為何人﹖）答：我在七十八年向李文章買下來的」「（問：當時已經市政府公告為重劃區﹖）答：買時不知後來才知道的」「（問：
後來知道為何未留土地供土地重劃﹖）答：在公告未確定之前，我們仍可以原定計劃進行。」「（問：有無告知買受人為重劃區﹖）答：因為尚未正式實施，故未告知買受人」「：：且重劃費並未開徵，而原本即應由受益人來負擔，當時尚未確定故未告知買受人」），依被告丙○○上開自白，即知其於銷售房屋時已清楚知道所興之大樓係位於第卅三期重劃區，此自白之証据亦存於卷內，亦未見原確定判決審酌（另証人李文章於八十六年三月七日本院前審調查時之証詞，如何不可採，亦未見原確定判決指駁），檢察官以上述證據於原審審理時已經存在，為審判時未經注意之證據，且能證明原確定判決所認定之事實為錯誤，依判例意旨認係屬發見確實之新證據而聲請再審，核無不合，併此敘明。
二、訊之被告丙○○對其在自有土地上興建上開大樓時未預留土地抵付重劃費用，於銷售期間亦未告知上述一百七十餘名承購戶該大樓位於高雄市第三十三期重劃區內，並於八十四年四、五月間，先後將多名承購戶所購買之房地辦理移轉登記完畢之事實固不諱言屬實，惟矢口否認有何詐欺犯行，辯稱：我於八十年間興建銷售系爭房屋時，該重劃計畫尚未定案，是該房屋基地是否確在第三十三期市地重劃區內實無從得知，自無法告知承購戶，且告訴人所購得之房屋已於八十二年四月間開始交屋完畢，迨同年七月十四日高雄市政府才正式實施重劃並公告限制及禁止事項，是公告當時我公司已非該土地之所有權人，重劃之真正受益人係各承購戶，重劃所帶來之各項利益亦由各承購戶所享用，重劃費用自應由各承購戶負擔，況土地重劃對購屋大眾為重大利多消息，一般大眾均了解重劃區之土地增值性甚高，我對此消息根本無須隱瞞，且重劃費用當時尚未開徵，我所為實無詐欺犯行可言云云。惟查：
（一）前開告訴人等共約一百七十餘戶承購戶於八十四年七月十四日公告禁止及限制事項前向御成公司購買房屋，於過戶後始發現該處位於高雄市政府第三十三期重劃區內，依各購買人之土地權比例範圍平均計算，每戶約須負擔十多萬元重劃費用之事實，業據告訴人丁○○、甲○○、乙○○、崔莉萍及告發人戊○○指訴綦詳，並有告訴人等所提之建物、土地登記謄本及買賣契約書及高雄市政府地政處土地重劃大隊八十五年八五高市地劃字第三六０號函可稽，又本件楠都段一小段六一號土地為高雄市第三十三期重劃區內土地，上開重劃區經高雄市政府以七十七年十月二十日高市府地劃字第三一七九七號公告重劃計畫及實施範圍，並自同年十月二十四日至十一月二十三日止計三十日，期滿確定據以實施，該項公告經通知「當時」區內全體土地所有權人，惟因涉及兩項都市計畫通盤檢討變更案，於八十一年六月及十一月發布實施後，爰依照市地重劃實施辦法第九條暨平均地權條例第五十六條規定據以修正重劃計劃書內各相關數據及作業期程，並報請內政部核定後，復以高雄市政府八十二年三月二十六日高市府地劃字第八七一二號公告實施等情，此有高雄市政府地政處土地重劃大隊八十二年九月二十四日八一高市地劃二字第１０２３５號函及高雄市政府八十四年十二月七日高市府地劃字第四一０七三號函各一紙在卷可稽，足證三十三期重劃區之實施範圍早在「七十七年」公告期滿後即已確定，並於八十二年三月二十六日正式公告實施，而八十四年七月十四日之公告僅係公告禁止及限制事項，並非如被告丙○○所言直至八十四年七月十四日公告後才確定重劃之實施範圍。
（二）被告丙○○是否早即知悉該地屬重劃區﹖查被告丙○○既自承於七十八年十一月十二日以一億三千餘萬向他人購買系爭土地，並於七十九年四月間取得上開大樓建造執照，此有不動產買賣契約書及該建造執照影本在卷可憑，且該三十三期重劃區前後又歷經兩次公告（第一次七十七年公告重劃範圍，第二次八十二年三月公告實施），徵諸常情，被告丙○○以從事房屋建築為業，在投注龐大資金購買上開土地興建該大樓且先後二次公告之情況下，豈會不知該土地位於三十三期重劃區內？況御城公司副總經理黃永善於八十三年三月二十六日到行政院公平交易委員會說明時，亦曾表示：「．．．關於土地重劃問題，本公司於興建房屋時已知悉，未曾將此情形告知訂戶」等語，且公平交易委員會亦認定被處分人御城公司（代表人丙○○）於銷售房屋時明土地重劃之事實，未告知買受人，為足以影響交易秩序之欺罔行為，此有該會（84）供處字第０五０號處分書在卷可查，益徵被告丙○○於興建、銷售該大樓時確已知悉基地重劃之事。
（三）被告丙○○於八十五年七月四日在高雄地方法院審理時，即自白知情（見檢察官再審聲請狀所提證物一所示：「（問：地主為何人﹖）答：我在七十八年向李文章買下來的」「（問：當時已經市政府公告為重劃區﹖）答：買時不知後來才知道的」「（問：後來知道為何未留土地供土地重劃﹖）答：在公告未確定之前，我們仍可以原定計劃進行。」「（問：有無告知買受人為重劃區﹖）答：因為尚未正式實施，故未告知買受人」「：：且重劃費並未開徵，而原本即應由受益人來負擔，當時尚未確定故未告知買受人」），依被告丙○○上開自白，即知其於銷售上開大樓時，不僅知該大樓係位於第卅三期重劃區，甚至清楚知道該卅三期重劃區涉及二項都市計劃通盤檢討變更，故重劃尚未實施。
（四）又原土地所有權人李文章曾告知被告丙○○並於買賣契約書中註明系爭土地位於卅三期重劃區內（見檢察官再審聲請狀所提證物二）：
⑴本院前審於八十六年三月七日調查時李文章陳稱：「（問：出賣時是否知道三
十三○○○區○○○○○道」「（問：如何知道﹖）答：公告範圍內」「（問：簽約過程中有無告訴買主﹖）答：有，寫在契約上」。
⑵依卷內李文章與丙○○之買賣契約第七條載明：「．．．．有關『工程受益費
』或『重劃費用』自立約日起由乙方（即買方即被告）負擔，以前仍由甲方負擔」，且該契約本係制式印刷成自「登記完畢日」為準，但雙方以特約特別刪改成以「立約日」為準，足見雙方對此重劃費用之負擔曾特予注意，故才另行特別約定將「立約日」作為雙方負擔重劃費用之歸屬日期。
⑶被告丙○○乃從事建築為專業，苟於重劃區內施工建築，若經公告禁建，則損
失慘重，故關係至鉅，且被告丙○○耗資一億三千萬元鉅款購買系爭土地其目的即在於建築房屋後出售獲利，苟無法建築（公告禁建）或增加鉅額成本（本件應繳之重劃費原高達二、三千萬元（嗣後市政府才予核減），為購買上開土地總價額之１＼５）勢必影響重大，商人重利，被告丙○○何有可能對所購土地位於重劃區內毫不知情﹖足見被告丙○○於原審陳稱房屋銷售時不知基地位於重劃區內純係飾卸之詞，不足採信。又市地重劃實施辦法第十三條規定「市地重劃經依本件例第五十九條規定公告禁建後，在公告禁建前已依法核發建照執照正在施工中之建築物，依左列規定處理：一、經審核不妨礙重劃工程及土地交換分配者，得准其依原核發建造執照繼續施工。二、經審核有妨礙重劃工程或土地交換分配者，應通知其停止，但可改善者，應通知其限期改善；其經通知停工仍不停工或逾期不為改善者，依行政執行法強制執行之，並對繼續施工建築部分之拆除不予補償。」，上開重劃區內建築限制規定對建商而言關係至鉅，被告丙○○辯稱不知該土地位在重劃區內，此與事實及常情不符。
（五）因被告丙○○興建之「日安大樓」坐落於卅三期重劃區內，被告負責之公司重要人員即出售房地簽約人陳松韻（見偵查卷第廿五頁背面出賣人欄為陳松韻）於八十一年二月廿七日曾與其他地主聯名寫陳情書（見本院前審卷即八十五年度上易字第二○八四號卷第二二三頁背面至第二二六頁），陳情將列○○○區○○○○段一小段卅五號至一○○─十四號止之建地（被告之土地係六一、六二地號），劃在重劃區外（陳情書內容詳如後述），可見被告丙○○應知其所建日安大樓之基地位在第卅三期重劃區內。
（六）被告丙○○是否有告知承購戶應負擔重劃費用之義務﹖按實施市地重劃時，重劃區內公供公共使用之道路、．．．，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，如無未建築土地者，改以現金繳納，平均地權條例第六十條第一項定有明文，被告為建築商，對此規定應知之甚詳。又依一般交易現況，一般消費者於選購房屋時，均將價格作為第一考量，若承購戶於購買當時已得知所購地點位於重劃區，必將日後所需負擔之十幾萬元之重劃費用計算於房價內（總重劃費用經高雄市政府地政處土地重劃大隊於八十五年一月十七日以八五高市地劃二字第三六○號函原概估為約三千四百萬元，嗣土地分配結果公告期滿後計算該大樓住戶所應繳交之重劃差額地價為二千九百四十八萬六千二百六十八元，嗣又因當地土地所有權人申請及高雄市○○○○○街地特別負擔及釐正地籍測量之面積而核減為一千八百六十六萬五千二百六十二元），而該「日安高雄」大樓所售者為一般小家庭所居住之房屋，購買者大多數皆為受薪階級或一般收入之家庭，原審及本院均認此十幾萬元之重劃費用負擔，已足影響該處承購戶之購買意願而為交易上之重要資訊，被告丙○○自負有告知此事之義務。
（七）又被告丙○○興建之「日安大樓」坐落於卅三期重劃區內，被告公司重要人員即出售房地簽約人陳松韻（見偵查卷第廿五頁背面出賣人欄為陳松韻）於八十一年二月廿七日曾與其他地主聯名寫陳情書（見本院前審卷即八十五年度上易字第二○八四號卷第二二三頁背面至第二二六頁）謂：「第卅三期重劃於民國七十七年十月廿四日公告，迄今已逾三年餘，尚未實施，又未禁建，致列○○○區○○○○段一小段卅五號至一○○─十四號止之建地，已由地主陸續依法申請建築或出售建地申請建築，現已無空地，及該地區內之公共設施全部完整，該地區已無重劃必要，請將重劃區由原西側界線（如附圖畫紅色虛線）自玉田街移至七─十二都市○○道路（如附圖畫藍色虛線），以符政府舉辦重劃之目地及實際」「陳情人等所有第卅三○○○區○○○○街與七─十二都市○○道路區間，全部已陸續申請興建合法四、五層樓房（已建築完成）及十七層大廈（現在興建中），已達全部建地百分之九十以上（如附圖著黃色），且所有之都市○○道路及排水溝、電力、電信、自來水等各種公共設施已自行開闢完成，現在所有公共設施比重劃完成地區更完整，現在該地區可供建築用地剩餘不足百分之十，如照原計劃實施重劃，不但無百分之四十五抵費地，原地主出售可建築用地後，保留之全部都市○○道路用地，得分回建築用地圖利，而陳情人等高價承購建築用地又必需負擔重劃經費等不公情形發生，懇請鈞長派員實地勘察，將第卅三期重劃區西側界線由玉田街移至七─十二都市○○道路」等語，有該陳情書可稽（見本院前審卷即八十五年度上易字第二○八四號卷第二二三頁背面至第二二六頁）。因該區建築已占全部建地百分之九十以上，且所有之都市○○道路及排水溝、電力、電信、自來水等各種公共設施已由建商自行開闢完成（該地有興建多棟大樓），已有相當開發，重劃已無多大實益（以上詳見前述被告公司人員陳松韻之陳情書），而爾後全體承購戶要負擔高額達二、三千萬元之重劃費用，則該高額重劃費用之負擔，已足影響該地區承購戶之購買意願，為交易上之重要資訊，被告丙○○自負有告知日後要負擔重劃費用之義務。
（八）被告丙○○另辯謂伊之大樓售價較低云云。惟查該大樓位在楠梓地區，離高雄市區較遠，每坪售價約八萬五千元（證人陳玲芬購買附近之「健康綠都」房屋每坪亦為八萬多元，見一審卷九十六頁，該案建商永挺公司自行負擔重劃費用），核與當時當地區市價相當，且若其售屋價格較低，也應向承購戶明講將來仍要負擔土地重劃費用，其未向承購戶明講將來仍要負擔土地重劃費用，自不得以其售價較低為辯，則其此部分所辯即不足採。
（九）被告丙○○另辯謂告訴人所繳土地重劃費用可抵土地增值稅云云。惟查土地重劃費用之繳納及土地增值稅之負擔係不同之概念，其時間先後亦不同，也有購屋後一直未出售者，此時仍需繳納、負擔土地重劃費用，且僅抵百分之四十，並非全抵，承購戶仍有受損，故被告丙○○此部分所辯謂告訴人所繳土地重劃費用可抵土地增值稅云云，亦不足採。
（十）被告丙○○另辯謂重劃已經公告，告訴人亦有知悉義務云云。惟查利用人之錯誤，使其為財務之交付，亦屬詐欺，最高法院著有判例可資參照，被告丙○○自己有告知之義務，自不得以對方不知之錯誤而免責。
綜上所述，本件被告丙○○於興建上開大樓時，明知其基地位於重劃區且與前地主約定重劃費用由被告負擔，理應依法預留土地以抵充重劃費用，竟未預留土地，且於銷售上開房屋時享有土地劃入重劃區土地漲之利，竟未將該重劃區日後須負擔重劃費用之重要交易資訊告知該一百七十餘名承購戶，致上開承購戶因而陷於錯誤而購買房屋，使原先應由被告丙○○預留土地抵付之重劃費用亦因而轉嫁於各該不知情之承購戶負擔，而該重劃費用數額也不少（起初二、三千萬元，嗣後才減免為一千八百多萬元），是被告丙○○有意圖為自己不法之利得之詐欺犯意且獲得不法利益甚為明顯，本件事證明確，被告丙○○上開所辯，無非圖卸之詞，不足採信，其犯行已堪認定。
三、因前述重劃費用非低（起初二、三千萬元，嗣後才減免為一千八百多萬元），使每戶平均要多負擔十幾萬元（高雄市政府地政處土地開發總隊八十九年八月十八日高市地發五字第一一四○一號函所附已繳人員明細表見本院卷二第四十三頁），足以影響交易意願，被告丙○○有告知義務，而竟消極隱瞞（不作為）日後需負擔該高額重劃費用之事實，使不知情之該大樓承購戶陷於錯誤而負擔高額重劃費用，核被告丙○○所為，係犯刑法第三百三十九條第二項之詐欺得利罪，應依同條第一項所定之刑論科。被告丙○○隱瞞需告知之重要交易事項使多位該棟大樓承購戶陷於錯誤而負擔高額重劃費用，係基於一隱瞞意圖與一隱瞞行為而向多位該大樓購買戶消極施詐，應屬一行為而觸犯數罪名，應依想像競合犯之規定論以一罪。
四、原審予以論科，固非無見，惟查本件被告丙○○係以一消極隱瞞之行為而向多位該大樓購買戶消極施詐，應屬一行為而觸犯數罪名，為想像競合犯，惟原審認被告丙○○係先後多次詐欺，認其係基於概括之犯意，手法相同，目的同一，所犯又係同一罪名之罪，而依連續犯之規定論以一罪，尚有未洽；又該大樓之總重劃費用經高雄市政府地政處土地重劃大隊於土地分配結果公告期滿後計算該大樓住戶所應繳交之重劃劃用為二千九百四十八萬六千二百六十八元，嗣又因當地區土地所有權人申請及高雄市○○○○○街地特別負擔及釐正地籍測量之面積而核減為一千八百六十六萬五千二百六十二元，原審依高雄市政府地政處土地重劃大隊於八十五年一月十七日以八五高市地劃二字第三六○號函認重劃費用概估為約三千四百萬元，其認定數額亦有違誤，被告丙○○上訴否認犯罪，雖無理由，惟原判決既有可議，自應予撤銷改判。審酌被告丙○○明知重劃事實，需負擔高額重劃費用，竟密而不宣，造成消費者錯誤之認知而購買房屋，藉此圖得高達一千八百餘萬元之不法利益，迄今仍未與被害人和解理賠，前開損害數額認定較原審減縮（由原審依高雄市政府地政處土地重劃大隊於八十五年一月十七日以八五高市地劃二字第三六○號函概估之重劃費用約三千四百萬元，減縮為經當地區土地所有權人申請及高雄市○○○○○街地特別負擔及釐正地籍測量之面積而核減後本院本審認定之一千八百六十六萬五千二百六十二元），量刑亦應比照減縮等一切情狀，爰量處有期徒刑八月。
五、被告丙○○經合法傳喚無正當理由於審判期日不到庭，依法不待其陳述而逕行判決。
據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段、第三百七十一條，刑法第三百三十九條第二項、第一項、第五十五條，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段，判決如主文。
本案經檢察官林應華到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
臺灣高等法院高雄分院刑事第八庭
審判長法官 郭雅美
法官 洪兆隆法官 張盛喜右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 鄭翠芬中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日附錄法條：刑法第三百三十九條第二項、第一項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者亦同。
前二項之未遂犯罰之。
Ｊ