臺灣高等法院高雄分院刑事判決 103年度上訴字第903號上 訴 人 臺灣高雄地方法院檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 謝財利選任辯護人 許芳瑞律師上列上訴人因偽造文書等案件，不服臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1052號中華民國103 年6 月25日第一審判決（起訴案號：
臺灣高雄地方法院檢察署101 年度偵字第32569 號、101 年度偵字第32570 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於附表一編號4 部分及定執行刑均撤銷。
謝財利犯如附表一編號4 所示之罪，處如附表一編號4 主文欄所示之刑。
其他上訴駁回。
上開撤銷改判部分所處之刑與駁回上訴部分所處之刑，應執行有期徒刑壹年肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日；附表二編號1 至6 、8 所示偽造之署押及印文，均沒收。
事 實
一、謝財利開設經營址設高雄市○○區○○路○○○ 號之「聯合代書房屋仲介公司」（下稱聯合仲介公司），為該仲介公司之實際負責人，負責房地產仲介等業務。於民國100 年間，謝財利分別受附表一編號1 至4 所示之出賣人孫淑貞、劉慶瑞（為登記名義人，實際所有權人為呂忠憲）、黃群銘、李南勳委託，代為處理登記在其等名下之不動產房地銷售事宜，並與各出賣人分別約定如附表一所示之成交底價，嗣經附表一編號1 至4 所示之各買受人林俊彥、洪響雲、謝美英、黃瑛秀、黃瑛惠等人，透過謝財利所刊登之報紙廣告或廣告單，得悉上開出賣不動產之資訊，亦進而委託謝財利代為向各出賣人接洽不動產買賣事宜（各出賣人、買受人、賣方原委託底價、承買價格、銷售價格及不動產所在地均詳如附表一所載）。詎謝財利明知依民法委任居間及不動產仲介業之相關規範，其本應依誠信原則忠實處理不動產買賣事宜，不得有蓄意欺罔之行為，竟基於行使偽造私文書及意圖為自己不法所有之犯意，而為下列行為：
㈠、謝財利於100 年間與孫淑貞簽訂「房地產委任代理銷售契約書」，委任期間自100 年7 月5 日至同年10月5 日，約定孫淑貞所有如附表一編號1 所示之房地（下稱林園區房地）委由聯合仲介公司之謝財利代為銷售，委任銷售底價為新臺幣（下同）130 萬元，並約定該房地如以底價130 萬元出售時，謝財利可收取委託底價即130 萬元之4 ﹪服務費，如高於底價130 萬元出售時，謝財利可收取總售價超出底價之部分作為服務費。嗣於100 年8 月22日，謝財利透過報紙廣告與有意購地之林俊彥取得聯繫，因而受林俊彥委任處理購買上開房地事宜並口頭約定以成交總價之3%為服務費，詎謝財利明知孫淑貞係以130 萬元即願出售林園區房地，卻向林俊彥誆稱該房地需180 萬方得協議成交，及明知林俊彥願以180萬元購買林園區房地之情，卻向孫淑貞誆稱買方所提出之成交價為120 萬元，致使賣方孫淑貞、買方林俊彥均信以為真而陷於錯誤，孫淑貞遂同意改以總價120 萬元出賣林園區房地，林俊彥亦同意以總價180 萬元購買之。嗣謝財利為免買賣雙方之實際交易金額曝光，復於100 年9 月6 日，在聯合仲介公司內，向孫淑貞表示買方不便親自出席簽約，而利用不知情之不詳女子佯稱林俊彥之外甥女，冒用林俊彥之代理人名義，未經林俊彥之同意或授權，與孫淑貞簽訂總價為12
0 萬元之不動產買賣契約書，在該契約書中偽造林俊彥之署名1 枚，並盜蓋林俊彥先前留存於聯合仲介公司之印章，用以表示林俊彥僅願以120 萬元購買林園區房地，再將該不動產買賣契約持交孫淑貞而行使之，使孫淑貞誤認林俊彥僅願以120 萬元購買林園區房地；謝財利又於同年9 月7 日在上址，未經孫淑貞之同意或授權，冒用孫淑貞之代理人名義，持其保管之孫淑貞印章，在另一份總價為180 萬之買賣契約書上偽造孫淑貞之署名，並盜蓋孫淑貞之印文，用以表示孫淑貞同意以180 萬元出售林園區房地，復將上開偽造之不動產買賣契約書持交買方林俊彥而行使之，使林俊彥誤信孫淑貞係以180 萬元出售林園區房地，而謝財利因而從中獲取差價60萬元，足生損害於孫淑貞、林俊彥。
㈡、謝財利於100 年間8 至9 月間，受呂憲忠委託代為銷售登記在劉慶瑞名下如附表一編號2 所示之不動產房屋（下稱三民區房屋，劉慶瑞為原登記名義人，呂忠憲為實際所有人），雙方口頭約定銷售底價為130 萬元，並約定將來出售時謝財利可收取成交價格之4 ﹪服務費。嗣於100 年9 月間，謝財利透過廣告傳單與有意購屋之洪響雲取得聯繫，因而受洪響雲委託處理購買三民區房屋事宜，並口頭約定謝財利可獲取
2 ﹪之服務費。謝財利明知出賣人劉慶瑞及呂忠憲以130 萬元即願出售三民區房屋，卻對洪響雲誆稱該屋需136 萬方得協議成交，及明知洪響雲願以136 萬元購屋，卻向劉慶瑞、呂忠憲誆稱買方所提出之成交價為120 萬元，致使賣方劉慶瑞、呂忠憲及買方洪響雲均信以為真而陷於錯誤，劉慶瑞、呂忠憲遂同意改以總價120 萬元出賣三民區房屋，洪響雲亦同意以總價136 萬元購買上開房屋。嗣於同年10月7 日前之不詳時、地，先由謝財利委託不知情之刻印業者刻製劉慶瑞印章1 枚（未扣案），再於同年10月7 日在聯合仲介公司內，由謝財利未經劉慶瑞之同意或授權，擅自冒用劉慶瑞之代理人名義，與洪響雲簽訂總價為136 萬元之不動產買賣契約書，並在該契約書中偽造劉慶瑞之印文及署名，用以表示劉慶瑞同意將三民區房屋以136 萬元出售之意，復將該不動產買賣契約持交洪響雲而行使之，使洪響雲誤認劉慶瑞係以13
6 萬元出售上開房屋；又於100 年10月11日在同一地點，向賣方劉慶瑞、呂忠憲表示買方不便親自出席簽約，由謝財利冒用洪響雲之代理人名義，與劉慶瑞簽訂總價為120 萬元之不動產買賣契約書，並在該契約書中偽造洪響雲之署名，並盜蓋洪響雲留存該仲介公司之印章，用以表示洪響雲僅願以
120 萬元購買三民區房屋，並將該不動產買賣契約書持交賣方劉慶瑞、呂憲忠而行使之，謝財利因而從中賺取差價16萬元，均足以生損害於劉慶瑞、洪響雲。
㈢、謝財利於100 年1 月間與黃群銘簽訂「房地產委任代理銷售契約書」，委任期間自100 年1 月20日至同年6 月20日，約定黃群銘所有如附表一編號3 所示之土地（下稱杉林區土地）委由聯合仲介公司之謝財利代為處理銷售，委託銷售之底價為160 萬元，並約定該地如以底價160 萬元出售時，謝財利可收取委託底價即160 萬元之4 ﹪服務費，如高於底價16
0 萬元出售時，則可收取總售價超出底價之部分作為服務費。嗣於100 年9 月初，謝財利透過廣告傳單與有意購地之謝美英取得聯繫，亦受謝美英委託處理購地事宜，詎謝財利明知謝美英開價欲以148 萬元購買該地，卻對賣方黃群銘誆稱買方所提出之成交價為124 萬元，致賣方黃群銘陷於錯誤，遂同意改以總價124 萬元出售該地。後於同年9 月15日，在聯合仲介公司內，謝財利為隱瞞買方所承購之價格為148 萬元之事實，再向賣方黃群銘表示買方謝美英不便親自出席簽約，而推由與其具有共同犯意聯絡之男子韓如林假冒謝美英之代理人（此部分未據起訴），由韓如林佯稱為謝美英之代理人，與黃群銘簽訂總價為124 萬元之不動產買賣契約書，並由韓如林在該契約書中偽造謝美英之署名1 枚，用以表示謝美英僅願以124 萬元購買上開土地，復由謝財利將該不動產買賣契約持交黃群銘而行使之，使黃群銘誤認謝美英僅願以124 萬元購買杉林區土地；謝財利又於同日（即100 年9月15日），在同一地點，將另一份填載買賣金額為148 萬元之不動產買賣契約書交予謝美英之代理人月玲瓏（謝美英兒媳）代為簽名後，再由謝財利未經黃群銘之同意或授權，冒用黃群銘之代理人名義，在前開買賣金額為148 萬元之不動產買賣契約書上偽造黃群銘之署名，並盜蓋黃群銘留存該仲介公司之印章，用以表示黃群銘同意以148 萬元出售杉林區土地，復將上開偽造之不動產買賣契約書持交謝美英而行使之，謝財利因而從中賺取差價24萬元，足生損害於黃群銘、謝美英。
㈣、謝財利於100 年1 月初，與李南勳（時任謝財利開設之聯合仲介公司員工）簽訂「房地產委任代理銷售契約書」，約定李南勳所有如附表一編號4 所示之房地（下稱鳳山區房地）委由聯合仲介公司代為處理銷售，委任銷售之底價為300 萬元，聯合仲介公司可收取委託底價之4 ﹪作為服務費；嗣於
100 年1 月間，謝財利與有意購買上開土地之黃瑛秀胞弟黃群銘取得聯繫，黃群銘即以黃瑛秀代理人名義委託謝財利處理購買上開土地事宜，口頭約定謝財利可收取成交價之2 ﹪作為服務費。詎謝財利明知黃群銘未要求歸還價金49萬元作為上開房屋之修繕費用，竟意圖為自己不法之所有，對李南勳佯稱因該屋老舊，日後黃群銘需自行整理，但礙於姐弟情面，黃群銘不便出面向其胞姐黃瑛秀收取費用，故需將買賣價格自250 萬元墊高為299 萬元，並將其中之49萬元差額退還予黃群銘，作為黃群銘協助買方黃瑛秀修繕房屋之代價云云，致使賣方李南勳信以為真而陷於錯誤，同意收取黃瑛秀交付之購屋款項299 萬元後，即將其中之49萬元退還予黃群銘。又於100 年1 年10日，在聯合仲介公司內，由謝財利製作表示李南勳收受黃群銘所支付5 萬元購買鳳山區房地定金之訂金收據1 紙（其中買賣價金填載為250 萬元），並由謝財利在該訂金收據之買方欄位偽造黃群銘之署名後，將該訂金收據持交李南勳而行使之，均足以生損害於李南勳、黃群銘。嗣因李南勳任職於謝財利所開設之聯合仲介公司，察覺上開買賣情形俱屬有異，復向黃群銘求證後確認受騙，始檢具相關資料向檢察官告訴，因而循線查悉全情。
二、案經李南勳訴由臺灣高雄地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力方面：按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項固定有明文。惟按當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159 條之5 第2 項亦有明文。本件當事人對於本判決下列所引用之供述證據之證據能力，於本院審理時均表示同意有證據能力（本院卷11
5 至118 頁），且迄至言詞辯論終結前亦未再聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵之情形，依刑事訴訟法第159 條之5 第2 項規定，認均具有證據能力。又本院下列所引用之非供述證據（卷內之文書、物證）之證據能力部分，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，且當事人等於本院亦均未主張排除其證據能力，且迄本院言詞辯論終結前均未表示異議，本院審酌前揭文書證據並無顯不可信之情況與不得作為證據之情形，依刑事訴訟法第158 條之4 反面解釋及第159 條之4之規定，應認均有證據能力。
貳、認定本案犯罪事實之證據及理由：
一、訊據上訴人即被告謝財利雖坦承有受孫淑貞、劉慶瑞、黃群銘、李南勳之委託銷售上開不動產房地，並有在上開買賣契約中代簽他方當事人之姓名，而有偽造文書之行為，藉以取得買賣差價之利益；然矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：買賣差價部分歸其所經營之聯合仲介公司所有，均係經各買賣雙方同意，故買賣雙方並未受到損害云云。辯護人則以：詐欺之要件係施用詐術使之交付財物，本件賣方縱使降低底價出售，但並未因此交付價金予被告，故無詐欺賣方，又被告憑其本事使買方抬高買價，而且總價係經買方同意，亦無詐欺買方云云為被告辯護。經查：
(一)附表一編號1所示部分：
1.被告經營上址之聯合仲介公司，為該公司之實際負責人，附表一編號1 所示林園區房地本為賣方孫淑貞所有，被告於10
0 年間與孫淑貞簽訂「房地產委任代理銷售契約書」，委任期間自100 年7 月5 日至同年10月5 日，約定孫淑貞所有之林園區房地委由被告經營之聯合仲介公司代為處理銷售，委任銷售之底價為130 萬元整，並約定該房地如以底價130 萬元出售時，被告可收取委託底價即130 萬元之4 ﹪服務費，如高於底價130 萬元出售時，被告可收取總售價超出底價之部分作為服務費，而買方林俊彥則於100 年8 月22日透過被告利所刊登之報紙廣告，得知林園區房地出賣訊息，而與被告聯繫購地事宜；嗣於同年9 月6 日，在聯合仲介公司內，被告向賣方孫淑貞表示買方林俊彥不便親自出席簽約，而由被告以林俊彥之代理人名義，與孫淑貞簽訂銷售價格為120萬元之不動產買賣契約書，被告又於同年9 月7 日，在同一地點，以孫淑貞之代理人名義，與林俊彥簽立承買價格為18
0 萬之不動產買賣契約書，被告因而取得差價60萬元等情，業據證人林俊彥於偵查中證述、證人孫淑貞於偵查及原審審理中證述綦詳（偵二卷第63至65頁，原審二卷第22至25頁），復為被告所不否認，並有孫淑貞與謝財利所簽訂之房地產委任代理銷售契約書、100 年9 月6 日、同年9 月7 日之不動產買賣契約書（總價分別為120 萬及180 萬）、高雄市政府地政局大寮地政事務所101 年11月26日高市地寮登字第00000000000 號函暨附件（內含林園區房地建物登記簿電子謄本、異動索引表等資料）、交款備忘錄、成交價款註記單據、林俊彥彰化銀行鳳山分行帳戶存摺封面及交易明細表、彰化銀行匯款回條聯（偵一卷第102 至131 頁、偵二卷第9 至13頁、18至44頁、50至59頁、66至71頁）可資佐證，此部分事實堪予認定。
2.被告雖以前開情詞置辯，惟查：①按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲
介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之『差價』或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」不動產經紀業管理條例第19條定有明文。所謂差價，依同條例第4 條第
9 款規定，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。觀諸前揭「差價」之文義，並未限於賣方之委託銷售價格始有適用，是於買賣雙方與仲介業者間，均存有委託買賣之價格與實際銷售金額不同之情形，自不以賣方一方與仲介業者間之委託銷售價格為限。參以上開條例第19條之立法意旨，在於杜絕消費者因缺乏充份的市場資訊及健全的估價系統，而被收取超價報酬之情事發生，例如不動產經紀人員向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額價差之道德風險。另按上開不動產經紀業管理條例第19條第1 項所定之「中央主管機關規定之報酬標準」如下：「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為」，此有內政部（89）台內中地字第0000000 號函釋可憑。是以，被告既受孫淑貞委任，居間處理該林園區房地之銷售事宜，依上開規定，自不得以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為向買賣雙方收取合計超過實際成交價金百分之六之差價或其他報酬。
②查本件被告為不動產經紀仲介業者，依前開規定，至多僅得
向買賣雙方收取合計實際成交價金百分之六之費用，作為仲介報酬，不得另向買賣雙方收取其他差價，或名為報酬實為差價之內容。是被告與賣方孫淑貞所簽訂之房地產委任代理銷售契約書，固約定總售價超出底價部分為被告之服務費用，惟該約定業已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項及內政部所頒佈之不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，被告自不得依該約定請求支付服務費。再者，觀諸被告與賣方孫淑貞於100 年間簽訂之房地產委任代理銷售契約書第六條約定：「甲方（即孫淑貞）同意於售出房地後，在簽訂買賣契約之同時以現金付給乙方（即被告所開設之聯合仲介公司）下列服務費：委託底價之4 ﹪，及總售價超出底價部分」，其所謂之「總售價超出底價部分」，依上開不動產經紀業管理條例第19條規定之立法意旨及探求當事人之真意，應指非以欺罔行為使總售價超出底價之情形，是倘總售價超出底價係經被告施以欺罔之行為，則被告亦不得依據上開契約約定，請求給付服務費。被告明知本案買方之承購價格180 萬元已高於銷售底價130 萬元，卻向賣方孫淑貞誆稱買方僅願出價120 萬元，使孫淑貞陷於錯誤，同意降低底價為120 萬元出售，「回殺」賣方孫淑貞當初委託之出售底價130 萬元，藉以賺取高額差價，該行為已構成影響交易秩序之欺罔行為甚明，自無從再依據上開契約第六條之約定，請求收取上開差價作為服務費。況從契約文義以觀，被告告知賣方孫淑貞之銷售價格亦僅為120 萬元，根本未達約定之銷售底價13
0 萬元，自不得執上開契約之內容，而為對被告有利之認定。從而，被告辯稱其收取差價60萬元，係經孫淑貞同意，且有契約為憑，故不構成詐欺云云，要屬無據。
③又孫淑貞於100 年間委託被告以130 萬元銷售上開房地；另
買方林俊彥則於同年8 月22日與被告聯繫，並同意以180 萬元承購等情，業據證人孫淑貞、林俊彥分別證述在卷（偵二卷第47、64頁，原審二卷第22頁），顯見被告於100 年9 月
6 日、同年9 月7 日分別約同賣方孫淑貞、買方林俊彥簽約前，業已知悉賣方孫淑貞所委託銷售之底價為130 萬，買方林俊彥則願以高於底價之180 萬元購買林園區房地。再參以證人孫淑貞於原審證稱：「我當初和被告簽約約定銷售底價為130 萬元，但後來僅以120 萬元賣出，係因要賣房子時，被告跟我說對方僅出價120 萬元，我付不起貸款想趕快賣掉房子，才會以120 萬元賣出，若被告事先告知買方願以180萬元承購，我應該不會以120 萬元賣出，也不會降價簽署該份價金為120 萬元之買賣契約書」等語（原審二卷第22至25頁），證人林俊彥於偵查中亦證稱：「我給付予謝財利之款項確實為180 萬元，我沒有看過該份價款為120 萬元之契約書」等語（偵二卷第47頁），堪認被告在簽約前已明知賣方孫淑貞之銷售底價為130 萬元，且買方林俊彥願以高於銷售底價之180 萬承購上開房地，卻故意向孫淑貞詐稱買主僅出價120 萬元，同時向林俊彥訛稱賣價為180 萬元，提供錯誤之資訊，致孫淑貞、林俊彥均陷於錯誤，孫淑貞誤以為買主僅願以120 萬購買林園區房地，林俊彥則誤以為賣主係以18
0 萬元出售上開房地，而分別於100 年9 月6 日、同年月7日簽署上開總價為120 萬、180 萬元之不動產買賣契約書無訛。
④另按刑法第210 條之偽造文書，以無製作權之人冒用他人名
義而製作該文書為要件之一，行為人基於他人之授權委託，在授權範圍內即有權代表本人製作本人名義文書，而不成立該條之罪，惟若逾越授權範圍之行為，即不得以曾經授權而免責（最高法院93年度台上字第2258號判決意旨可資參照）。查被告雖受孫淑貞、林俊彥之委任，負責處理上開不動產房地買賣事宜，然證人孫淑貞、林俊彥於簽訂買賣契約前均不知悉他方實際出價，簽約時他方當事人亦未出現，而均係由被告代表他方當事人在契約上簽名蓋章，其等從未看過另一份買賣契約存在等情，業經證人孫淑貞、林俊彥證述如前，自難謂被告自行或利用不知情女子擅自在上開不動產買賣契約書上簽立孫淑貞、林俊彥之簽名及盜蓋印章，係屬經孫淑貞、林俊彥所授權同意之範圍而得免責。又衡諸一般買賣房地，成交價格乃屬財產利害攸關事項，買賣雙方各自求取自身之最大利益，本為人之常情，若謂賣方孫淑貞、買方林俊彥有授權被告與他方簽訂不動產買賣契約，則被告又何有未於簽約前坦白告知買賣雙方議價內容，而而擅自於100 年
9 月6 日、同年9 月7 日，分別以林俊彥、孫淑貞代理人之名義，在價額各為120 萬、180 萬元之不動產買賣契約書上簽名之理，且被告於原審及本院亦均坦認有行使偽造私文書犯行（原審卷二第77頁、本院卷第102 頁），是被告在2 份不動產買賣契約，分別簽署林俊彥、孫淑貞姓名及蓋用孫淑貞印文，已逾越林俊彥、孫淑貞授權範圍，而構成偽造私文書行為，洵堪認定。
(二)附表一編號2部分：⒈附表一編號2 所示三民區房屋本登記為賣方劉慶瑞所有（呂
忠憲為實際所有人），被告於100 年間8 至9 月間受呂忠憲委託，代為銷售登記劉慶瑞名下之三民區房屋，雙方口頭約定銷售底價為130 萬元，且約定被告可收取成交價格之4 ﹪作為服務費，嗣於100 年9 月間，被告透過廣告傳單與有意購買上開房屋之洪響雲取得聯繫，因而受洪響雲委任處理購買三民區房屋事宜，並約定被告可獲取2 ﹪之服務費；後於
100 年10月7 日，在聯合仲介公司內，由被告以劉慶瑞代理人之名義，與洪響雲簽訂銷售價格為136 萬元之不動產買賣契約書，復於同年10月11日在同址，被告又以洪響雲之代理人名義，與劉慶瑞簽立承買價格為120 萬之不動產買賣契約書，洪響雲除於100 年10月5 日在聯合仲介公司當場給付10萬元訂金予被告外，並於100 年10月初匯款30萬元予被告，復於100 年10月21日代償劉慶瑞以上開房地向安泰國際商業銀行之抵押貸款107 萬1966元，被告因而取得差價16萬元等情，業據證人劉慶瑞及呂忠憲於偵查中及原審審理中證述、證人洪響雲於偵查中證述綦詳（警卷第42至46頁，偵一卷第63至70頁，原審二卷第26至30頁），亦為被告所不否認，另有100 年10月7 日、同年10月11日被告分與洪響雲、劉慶瑞簽訂之不動產買賣契約書（總價各為136 萬及120 萬）、高雄市政府地政局三民地政事務所101 年11月26日高市地民登字第00000000000 號函暨附件（內含三民區房屋建號謄本、異動索引表等資料）、各項地政稅費明細單、洪響雲彰化銀行鳳山分行帳戶存摺封面及交易明細表（警卷第11至12頁、47至53頁、78頁，偵一卷第177 至185 頁）可資佐證，此部分事實堪予認定。
⒉被告雖辯稱伊收取差價16萬元，係經劉慶瑞及呂忠憲同意，故不構成詐欺云云，惟：
①被告雖稱有與劉慶瑞之友人呂忠憲（三民區房屋之實際所有
權人）告知差價歸其所有云云，然證人劉慶瑞於原審審理中明確證稱：「（問：有無與被告約定，若賣價超過你欲販賣的價格，超過的價差給被告作為酬勞？）答：沒有，簽約時被告沒有這樣說。」等語（原審二卷第25頁背面、27頁），而證人呂忠憲則證稱：「（問：有無與被告約定，如實際賣價高於你的委賣價格，差額全歸被告所有？）答：我忘記有沒有講。（問：被告共收了多少費用？）答：仲介費4 萬8千多元，代書費我忘記了」等語（原審二卷第57頁），另佐以被告所交予劉慶瑞之各項地政稅費明細單上既已載明「服務費百分之4 」之字樣，足見被告與劉慶瑞、呂忠憲約定之仲介服務費，應僅為房屋成交價格百分之4 。況當初賣方呂忠憲原係以200 多萬元購得該三民區房屋，呂忠憲委託被告銷售房屋時，起先開價本為150 萬元，嗣經被告勸說後，方約定將銷售底價降為130 萬元等情，亦經證人劉慶瑞及呂忠憲證述在卷（原審二卷第26頁、57頁），衡諸上情，出賣人劉慶瑞及呂忠憲當唯恐銷售價金不足以平衡其購買支出，而欲求取更高之銷售價額才是，豈有僅拿取120 萬元，而願將其餘差價歸屬仲介人被告所有之理，益徵被告所辯顯與實情不符。從而，被告辯稱：劉慶瑞及呂忠憲同意差價部分由伊取得云云，不足採信。
②賣方劉慶瑞、呂忠憲與被告委託之銷售底價為130 萬元，已
如前述；而買方洪響雲於100 年9 月間與被告聯繫購買三民區房屋事宜時，被告原開價160 萬元，嗣經議價降為136 萬元，並由被告於同年10月7 日以劉慶瑞代理人之名義，與買方洪響雲簽訂總價為136 萬元之不動產買賣契約；另於同年10月11日，由被告以洪響雲之代理人名義，與賣方劉慶瑞簽訂總價為120 萬元之不動產買賣契約書等情，業據證人洪響雲證述在卷，並有三民區房屋之不動產買賣契約書2 份在卷可參（警卷第11至12頁、47至51頁），足見被告顯已明知賣方劉慶瑞及呂忠憲所開出之銷售底價為130 萬元，而買方洪響雲則願以高於底價之136 萬元購買該屋。另證人劉慶瑞及呂忠憲就該屋之委託銷售價格及成交始末，更證述：「（問：你決定售出三民區房屋時，被告有無曾經告知你，買方願以136 萬元的價格向你購買？）劉慶瑞答：沒有，他跟我說對方只願意以120 萬元跟我買。（問：若知悉買方實際願以
136 萬元買你的房子，是否仍願以120 萬元售出？）劉慶瑞答：當然不願意。（問：你原先委託買賣契約書是簽多少？）劉慶瑞答：一開始我委託被告賣130 萬元，後來被告說買方只願以120 萬元買我的房子。」、「（問：被告有無告知你，買方願以多少價格買受？）呂忠憲答：被告說買方願以
110 萬元左右買受，我希望可以賣高一點，被告說要去喬，詳細金額我忘記了，只知道是蠻低的，該屋我向法院承受的金額是210 幾萬元。（問：是否知悉最後成交價是多少？）呂忠憲答：是以120 萬元。（問：是否知悉被告係以136 萬元的賣價告知買方？）呂忠憲答：不知道。（問：若你知悉買方願以136 萬元買你的房子，是否仍願以120 萬元賣出？）呂忠憲答：應該不會，因為成本就要二百多萬元。」等語一致（原審二卷第26頁、56頁），據上可知，被告初受劉慶瑞及呂忠憲委託銷售房屋時，即已明知劉慶瑞及呂忠憲與其約定之銷售底價為130 萬元，且至遲於100 年10月7 日與洪響雲簽約時，亦已知悉買方洪響雲願以136 萬元承購三民區房屋，仍向劉慶瑞及呂忠憲詐稱買方原僅出價110 萬元，經被告居中協商後才調高承買價格為120 萬元，致劉慶瑞、呂忠憲及洪響雲均陷於錯誤，各誤認上開房屋係以120 萬元、
136 萬元成交而信以為真，方才會分別簽署上開金額分為12
0 萬、136 萬元之不動產買賣契約書無訛，是被告辯稱其收取差價16萬元，係經劉慶瑞及呂忠憲同意，故不構成詐欺云云，顯屬無稽，難予採信。
⒊又被告向賣方劉慶瑞及呂忠憲謊稱買方出價僅120 萬元，向
洪響雲訛稱需136 萬元始得成交等情，如上所述，依此，賣方劉慶瑞、呂忠憲及買方洪響雲於100 年10月11日、同年10月7 日簽約時自未察覺買方承買價金為136 萬元，賣方銷售價金為120 萬元之事實，自無可能同意在上開買賣委託書簽名，足認上開契約書中即上開關於買賣價金及他方當事人之簽名蓋章，均係被告為達粉飾其隱瞞買賣價金乙情，未經買賣雙方同意，即擅自在前揭買賣契約書中簽立他方當事人之署名及印章。此更據證人洪響雲於偵查中證述：「我與賣方劉慶瑞從頭到尾都沒見過面，都是透過被告從中聯絡，一直到100 年10月7 日才由被告通知我到被告之聯合仲介公司簽約，簽約時賣方劉慶瑞不在現場，僅有被告及其員工在場」等語明確（警卷第42至46頁）；及證人劉慶瑞於原審審理中證述：「（問：有無曾經同意被告拿你的印章，蓋在一份買賣價金為136 萬元的契約書上？）答：沒有，簽約契約書有兩份，（簽約時）我詢問被告買方為何未到場，被告說買方有事沒有辦法前來，所以委託他，就在那邊蓋，136 萬元不是我蓋的，120 萬元那份是我簽的，其他沒有。」等語明確（原審二卷第26頁）。又經原審提示上開價金為136 萬元之買賣契約書予證人劉慶瑞辨識後，證人劉慶瑞亦指陳：「上開契約書上的簽名不是我簽的，印文也不是我的，我的印章比較大顆，我不知道上蓋之印章是誰刻的，但我確定印文不是我的」等語（原審二卷第28頁），是堪認前揭不動產買賣契約書上之劉慶瑞（該份契約書之價金記載為136 萬元）、洪響雲（該份契約書之價金記載為120 萬元）之署名均屬被告所偽造，並盜蓋洪響雲之印文（價金120 萬元之契約書），且該份價金為136 萬元之不動產買賣契約中，劉慶瑞之印文部分，更係被告利用不知情之刻印業者所偽刻後方持以蓋印，復分別持交買受人洪響雲、劉慶瑞以行使無訛，且為被告於本院所坦認（本院卷第75頁），是被告此部分行使偽造私文書犯行，堪以認定。
(三)附表一編號3所示部分：⒈附表一編號3 所示杉林區土地本為黃群銘所有，被告於100
年間與黃群銘簽訂「房地產委任代理銷售契約書」，委任期間自100 年1 月20日至100 年6 月20日，約定黃群銘所有之杉林區土地委由聯合仲介公司之被告代為處理銷售，委任銷售之底價為160 萬元整，並約定該土地如以底價160 萬元出售時，被告可收取委託底價即160 萬元之4 ﹪服務費，如高於底價160 萬元出售時，被告可收取總售價超出底價之部分作為服務費；買方謝美英則於100 年9 月初日透過被告所張貼之仲介廣告，與被告聯繫購買上開林園區房地事宜，進而委託被告處理該土地之買賣事宜；嗣於100 年9 月15日，在上址聯合代書仲介公司內，被告藉故向賣方黃群銘表示買方謝美英因事繁忙不便親自出席簽約，而由韓如林以買方謝美英之代理人名義，與黃群銘簽訂銷售價格為124 萬元之不動產買賣契約書，並由韓如林在總價為124 萬元之不動產買賣契約書上簽立「謝美英」署名，再由被告另於同日某時，在同一地點，以黃群銘之代理人名義，與謝美英（由兒媳月玲瓏代簽）簽立承買價格為148 萬之不動產買賣契約書，並由被告在該契約書上簽立黃群銘之署名，及持其先前保管之黃群銘印章加以自行蓋印後，再交予謝美英而行使，謝美英除於訂約時之100 年9 月7 日給付10萬元定金予被告外，並於同年9 月16日匯款90萬元、同年10月6 日支付現金48萬元予被告，被告除向賣方黃群銘收取仲介費用4 萬元，以及向買方謝美英收取仲介費用3 萬元外，另因而取得買賣差價之24萬元等情，業據證人謝美英於警詢中證述、證人黃群銘於警詢、偵查及原審審理中、證人韓如林於偵查及原審審理中證述綦詳（警卷第27至31頁，警卷第56至60頁，偵一卷第63至70頁，偵三卷第8 至9 頁、原審二卷第30至33頁、52至56頁），復為被告所不否認，並有黃群銘與被告所簽訂之房地產委任代理銷售契約書、100 年9 月7 日謝美英繳交定金之收據、100 年9 月15日之不動產買賣契約書（總價分別為148萬及124 萬）、100 年9 月16日謝美英匯款90萬元之跨行匯款申請書、高雄市政府地政局旗山地政事務所101 年11月23日高市地旗登字第00000000000 號函暨附件（內含杉林區土地登記謄本、異動索引資料）、被告僅匯款118 萬9636元予賣方黃群銘帳戶之存摺交易明細表、各項地政稅費明細單（警卷第8 至10頁、39至40頁、62至66頁，偵一卷第50頁、第84頁、132 至139 頁）可資佐證，此部分事實堪予認定。
⒉被告雖辯稱上開杉林區土地以124 萬元出售，係經賣方黃群銘之同意，無詐欺之情事云云；惟查：
①按刑法第339 條第1 項之詐欺罪，除行為人主觀上有不法所
有之意圖外，尚須施用詐術使被害人陷於錯誤而交付財物或為財產上處分，始足構成。又詐欺罪之成立，要以加害者有不法而取得財物之意思，實施詐欺行為，被害者因此行為，致表意有所錯誤，而其結果為財產上之處分，受其損害。若取得之財物，不由於被害人交付之決意，不得認為本罪之完成（最高法院19年度上字第1699號判決意旨可資參照）。是以，詐欺罪之成立本以行為人施以詐術，致被害人陷於錯誤，因而為財產上之處分為前提，此之被害人所為之財產上處分，實乃因行為人之欺罔行為方而為之，尚不得謂被害人所為之處分，係出於被害人之真意。
②查本件被告身為仲介業者，經營不動產仲介業務，依上開不
動產經紀業管理條例及報酬計收標準之規定，至多僅得向買賣雙方收取合計實際成交價金百分之六之費用，作為仲介報酬，本不得另向買賣雙方收取其他差價，更不得以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為向買賣雙方收取合計超過實際成交價金百分之六之費用作為報酬，如上所述。又買方謝美英於100 年9 月初即與被告聯繫，開價150 萬元杉林區土地，最後以148 萬元成交，謝美英並於100 年9 月7 日先行支付10萬元予被告，經被告交予謝美英訂金收據留存等情，業據證人謝美英證述在卷（警卷第27至31頁），且觀諸卷附之訂金收據上已載明總價款為148 萬元，顯見被告至遲於100 年
9 月7 日即已知悉買方謝美英所承購之價格為148 萬元。復參以證人黃群銘就上開土地之委售過程及價格於原審證稱：「我當初向他人買158 萬元，我跟被告說不要虧本就好，就
160 萬元上下」、「（問：有無跟被告說，若賣超過你預定的賣價，超過部分作為被告的酬勞？）答：沒有這樣約定，那時候他就有跟我拿佣金」、「（問：委任代理銷售契約書上約定條款第6 條，總售價超出底價部分，作為仲介之服務費所得，有何意見？）答：條文那麼小一條，我又有老花眼，根本沒去看。」、「（問：你買賣本案系爭土地，實際上成交價格為何？）答：實際上被告匯款給我118 萬元。」、「（問：最後簽約時，被告有無告知你買方願意出的價額是多少錢？）答：沒有，都是被告在處理的，到最後被告跟我講，買主出現了，叫我要把握，要買120 幾萬元，我說考慮考慮，被告有點趕鴨子上架，錢就匯過來給我了，簽約都是被告自己蓋的章。」、「（問：是否知悉買方以148 萬元買受？）答：不曉得。」、「（問：若知悉買方願以148 萬元買受本件土地，是否仍願以124 萬元價格賣出？）答：不願意。」、「（問：若被告告訴你，有人願以148 萬元買受這筆土地，是否仍願在124 萬元的買賣契約書上簽名、蓋章？）答：不會」等語（原審二卷第30至33頁），由上顯見賣方黃群銘於上開時、地，會簽署價金為124 萬之不動產買賣契約，同意以低於底價160 萬元之124 萬元出賣其所有之杉林區土地，實係因被告向黃群銘虛構買方僅出價124 萬元之行使詐術行為所致，使賣方黃群銘信以為真，因此陷於錯誤而方為財產上處分。是揆諸前揭說明，黃群銘為上開財產上處分，實乃因被告之欺罔行為方而為之，尚不得倒果為因，遽謂其以124 萬元出賣杉林區土地之處分行為，係出於其真意，而得卸免被告之詐欺罪責。
⒊承前所述，被告雖受黃群銘、謝美英之委任，負責處理上開
不動產房地買賣事宜，然證人黃群銘、謝美英於簽訂買賣契約前均不知悉他方實際出價，簽約時他方當事人亦未出現，而由被告或韓如林假冒他方當事人之代理人，在契約上各簽立黃群銘、謝美英之署名，賣方黃群銘、買方謝美英自無從同意授權被告及韓如林在價金分別為148 萬、124 萬元之不動產買賣契約書上代簽其姓名。此更據證人黃群銘明確證述：「（問：有無曾經看過一份價金148 萬元的買賣契約？答；沒有。（問：在這次交易，你所見過的買賣契約書上金額是多少？（提示警卷第8 頁至第10頁及第62頁至第65頁，問：曾經見過那份契約書？那一份是你簽的？）答：第8 頁（價金為148 萬元）的不是我簽的，第65頁（價金為124 萬元）的是我簽的。（問：有無同意被告以你的名義，在148 萬元的不動產買賣契約書上簽名？）答：沒有，那一份我完全不知道。」等語綦詳，益徵被告自己或推由與其具有共同犯意聯絡之韓如林，在上開不動產買賣契約書上簽立黃群銘（買賣價金為148 萬元）、謝美英（買賣價金為124 萬元）之簽名，應非屬經黃群銘、謝美英所授權同意之範圍，且為被告於本院所坦認（本院卷第62頁），是被告此部分行使偽造私文書犯行，堪予認定。
(四)附表一編號4部分：⒈被告於前揭時、地，以前揭方式詐取告訴人李南勳買賣差價
49萬元，並於前揭訂金收據上偽簽黃群銘之署名，藉以取信於李南勳等情，業據證人李南勳於偵查及原審審理中證述甚詳，並證稱：「我於100 年1 月初委託被告幫我賣我名下之鳳山區房地，我房子要賣300 萬元，仲介費是4 ﹪，經被告仲介，該屋於100 年1 月13日簽約賣予黃瑛秀、黃瑛惠，價金299 萬元，協議書上的簽名是我親簽的，但我簽名時旁邊的立據是寫黃群銘，寫協議書的作用是因為被告告訴我買主只願出250 萬元，但被告說為了面子問題希望把賣價填高，當初簽這協議書是要把（差價）49萬元返還給黃群銘，但黃群銘事後告訴我他沒拿到49萬元」（偵一卷第13至15頁）、「我曾委託被告代為出售鳳山區房地，並有簽署委賣契約，委託被告以300 萬元銷售該房地，被告一開始跟我說，買方黃先生（黃群銘）要代替姊姊跟我買房，他看完就說房子舊了需要整理，所以要用250 萬元跟我買，他有開鐵工廠可以自己整理。意思是他姊姊願以300 萬元跟我買，但他希望我跟他姊姊簽約簽300 萬元，私底下再給他50萬元，我一開始不肯，後來因為我知道我房子條件差，所以原本就便宜賣，後來房子貸款帳單即將到期，我在不得已的情況下，就當成這50萬元（實為49萬元）是給黃先生回扣，就賣了，我並未同意將上開房地之買賣差價給被告，但後來差價都由被告拿走，我事後詢問黃群銘，黃群銘說他並沒有提出這個要求，也沒有拿到錢，當初被告叫我簽協議書，協議書內容是被告寫好拿給我的，說要給黃群銘看，當時立據人原本是寫黃群銘，現在卻是寫謝財利，內容也不太一樣，原本內容大概就是寫50萬元要給黃群銘，用途是整修房子」等語（原審二卷第48至52頁），核與證人黃群銘於偵查及原審審理中證述：
「鳳山區房地之買受人為黃瑛秀及黃瑛惠，她們是我的姊妹，買賣都是我在處理，由我與被告接觸，買賣價金為299 萬元，仲介費是給付總價金的2 ﹪約5 、6 萬元，賣方是李南勳，訂金收據上的簽名不是我簽的，我也不知道協議書的內容，我跟我的姊妹都不知道有這事，我們是實付299 萬元，並沒有答應其中50萬元（實為49萬元）要給被告」（偵一卷第36至39頁）、「我沒有看過李南勳與被告所簽立之協議書，簽約時賣方李南勳與我都在場，係以約300 萬元成交，我並未開口向被告或李南勳要回50萬元或49萬元去整修房子」等語（原審二卷第34至36頁）相符，此外，復有國泰世華銀行前金分行存摺封面及內頁交易明細表、交易備忘錄、不動產賣賣契約書各1 紙、支票2 紙、訂金收據、高雄市政府地政局鳳山地政事務所100 年12月8 日高市地鳳資字第0000000000號函暨附件、玉山銀行存摺內頁交易明細表、便條紙、
100 年1 月25日玉山銀行匯款申請書、高雄市政府地政局鳳山地政事務所101 年11月30日高市地鳳登字第00000000000號函暨附件、玉山銀行電子公文函及房地產委任代理銷售契約書各1 紙在卷足稽（偵一卷第4 至7 、17至18、24至34、
42、46、140 至176 頁、偵二卷第74至75頁、本院卷第81頁），被告於原審及本院亦坦承有行使偽造私文書之犯行，足見買方之代理人黃群銘未曾開口向被告或李南勳要求49萬元之差價，作為整修房子的費用或介紹費，是被告對李南勳所稱黃群銘要求將49萬元之差價返還以作為其整修房子之費用云云，顯係出於被告自行虛構而來之說詞。證人李南勳之前揭證述，應堪採信。從而，被告詐取告訴人李南勳49萬元，以及擅自於前揭訂金收據上偽造黃群銘之簽名，進而行使之事實，均堪認定。
⒉被告雖稱上開差價部分係李南勳同意由其收取云云，惟查：
李南勳並未同意將買賣價金中之差價49萬元交予被告收取乙節，業據證人李南勳於原審證述明確（原審二卷第50頁反面），而且賣方李南勳、買方黃瑛秀及黃瑛惠各須支付成交價格之4 ﹪、2 ﹪予被告，作為被告之仲介費用等情，業據證人李南勳、黃群銘證述如前，復觀諸告訴人李南勳與買方代理人黃群銘於100 年1 月13日簽訂之不動產買賣契約書（買賣總價款為299 萬元）中之其他特約事項亦載明：「服務費出賣人成交總價百分之四，承買人百分之二，本件買賣以現況交屋，屋主應復水電售地送屋，雙方無異議」，業已載明被告服務報酬（即仲介費）之數額。參以仲介業者向買賣雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六，且不得另行收取差價，不動產經紀業管理條例第19條及報酬計收標準定有明文，業經說明如前。是證人李南勳、黃群銘所述之仲介費用約定情形，核與客觀書證及上開仲介報酬相關規定相符，佐以倘李南勳確有同意由被告收取49萬元之差價，則被告當可直接向李南勳表明請該49萬元之收取人為被告，而無須迂迴使用「介紹人」之名目，是被告辯稱差價49萬元部分係李南勳同意由其收取云云，顯屬卸責之詞，不足採信。
二、辯護人雖辯稱: 詐欺之要件係施用詐術使之交付財物，本件賣方縱使降低底價出售，但並未因此交付價金予被告，故無詐欺賣方，又被告憑本事使買方抬高買價，總價又經買方同意，亦無詐欺買方云云。惟被告取得之價差，雖非由事實欄
一、二之賣方孫淑貞、呂忠憲與劉慶瑞交付，但渠等均係因被告向渠等訛稱買方僅願以120 萬元價格購買之積極詐欺行為，提供錯誤之資訊，致其等陷於錯誤，始決意將原訂之底價130 萬元調降為120 萬元，使被告因而取得本應轉交予買方之差額價款，則被告之取得差額價款，等同由賣方孫淑貞、呂忠憲與劉慶瑞處分財產而取得之財物，自應論以詐欺罪，辯護人上開所辯無詐欺賣方云云，顯無足採信。又按依不動產仲介之交易之慣例，仲介業者於媒介時，雖無事先告知對方買方出價或賣方託售最低價格之義務，但所謂之仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，不動產經紀業管理條例第4 條第5 款、第9 款著有明文；再按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條亦著有明文，均如上所述。本件被告明知附表一編號1 之賣方孫淑貞僅以130 萬元即願出售林園區房地、附表一編號
2 之賣方呂忠憲及劉慶瑞僅以130 萬元即願出售三民區房屋，雖依慣例被告不負事先告知附表一編號1 之買方林俊彥、附表一編號2 之買方洪響雲賣方託售最低價格130 萬元之義務，但因目前國內房屋價格資訊並不充分，且估價制定尚未建立，而仲介從業人員因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價格資訊者。倘仲介業者利用交易資訊上之優勢，以虛報交易價格，並輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，更影響交易秩序，是被告固得憑其本事使買方抬高買價，但仍不得以欺罔手段，提供錯誤之賣方底價資訊予買方，致其陷於錯誤，作成抬高買價之決定，是事實欄一、二之最後成交價格，雖均分別經買方林俊彥、洪響雲同意，但此係被告施以欺罔手段，使其等表意錯誤所致，難認其等已有同意，是辯護人上開所稱係被告憑本事使買方調高買價，總價又經買方同意，無詐欺買方云云，亦有可議。
三、至辯護人為被告辯稱被告於上開買賣契約書等文件中，均有表示代理之意旨，而代為簽名，並無偽造文書等語；然按刑法上所謂偽造私文書，以無權製作之人冒用他人名義製作為要件，如果行為人基於本人之授權，或其他原因有權製作者，固與無權製作之偽造行為不同，而不成立偽造私文書罪。但若無代理權竟假冒本人之代理人名義，而製作虛偽之私文書者，因其所製作者為本人名義之私文書，使該被偽冒之本人在形式上成為虛偽私文書之製作人，對於該被偽冒本人之權益暨私文書公共信用所造成之危害，與直接冒用本人名義偽造私文書無異，自仍應構成偽造私文書罪（最高法院84年度台上字第3097號、95年度台上字第5276號、95年度台上字第6889號判決意旨參照）。是被告縱有受委任代為處理上開不動產買賣事宜，但其既未據實告知買賣雙方交易資訊，是以當事人自無從同意或授權其代為簽名，故其明知於此，卻未經當事人同意，擅以上開當事人之名義簽名，已非授權範圍之內，自屬偽造行為無訛，辯護人上開所陳，亦非可採。綜上所述，本件事證俱已明確，被告上開犯行，均堪認定，應依法論科。
四、新舊法比較：按行為後法律有變更者，適用行為時之法律，但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，現行刑法第2 條第1 項定有明文。查被告行為後，刑法業於103 年6月18日以總統華總一義字第00000000000 號令公布施行、0年0 月00日生效。修正後刑法第339 條之詐欺罪，已將罰金法定刑由原規定之「科或併科一千元以下罰金」提高為「科或併科五十萬元以下罰金」，是經整體觀察，本次應屬不利於行為人之修正，是經新舊法比較結果，被告所犯本案仍應適用行為時之法律即修正前之刑法第339 條規定。
五、本案所應適用之法律：
㈠、查被告分受如附表一編號1 至4 之買賣雙方委任居間處理買賣房地事務，就附表一編號1 、2 部分，明知賣方底價均為
130 萬元，卻向買方詐稱賣方需180 萬元、136 萬元始願出售，亦早知買方實際各係以180 萬元、136 萬元為承買金額，仍向賣方孫淑貞、劉慶瑞（實際所有人呂忠憲）回殺價格至低於原來底價之120 萬元，致使買賣雙方均陷於錯誤，而同意分別以前開價格出售及購入如附表一編號1 、2 所示不動產；就附表一編號3 部分，證人謝美英原即開價以149 萬元購買杉林區土地，而後被告竟向賣方黃群銘訛稱買主僅欲以120 萬元購地，致使黃群銘誤信為真而同意將該地以低於原來底價之124 萬元出售；就附表一編號4 部分，被告向李南勳誆稱需退還49萬元予買方代理人黃群銘作為房屋修繕之費用，致使李南勳陷於錯誤而同意將上開款項返還予黃群銘，是核被告上開所為，均係犯修正前刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。又被告為免上情曝光，進而刻意區隔如附表一編號1 至3 所示買賣雙方之簽約時日，並自行或推由與其具有共同犯意聯絡之韓如林及另不知情之女子，冒稱他方當事人之代理人，偽造附表二編號1 至6 所示之買賣契約書，及偽造附表二編號8 所示之訂金收據，上開所為均係犯刑法第
216 條、第210 條之偽造私文書罪；被告盜用、偽造印章及偽造署押，為其偽造私文書之部分行為，不另論罪；而被告偽造私文書後，復持以交付買賣他方當事人而行使，其偽造之低度行為為行使之高度行為吸收，僅論以行使偽造私文書罪。又被告與韓如林就附表一編號3 所示之行使偽造私文書犯行間，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。被告利用不知情之女子偽造林俊彥署名、利用不知情之刻印業者偽刻劉慶瑞之印章1 枚，均為間接正犯。另被告分別對附表一編號1 、2 所示之買賣雙方施以詐術，並偽造如附表二編號
1 、2 ，編號3 、4 所示之各被害人之署名或印章，進而持以行使，雖侵害之法益不同，然其目的均在於詐取同一標的之買賣差價，乃基於單一行為決意所為，應評價為法律上之一行為，是其以一行為同時觸犯上開詐欺取財罪、行使偽造私文書之罪，為想像競合犯，均應依刑法第55條規定，從一重之行使偽造私文書罪處斷。又被告對附表一編號3 、4 所示之賣方施以詐術，並偽造附表二編號5 、6 所示之不動產買賣契約書、附表二編號8 所示之訂金收據，所犯之詐欺取財及行使偽造私文書行為，具有局部同一之情形，均應依想像競合犯從一重論以行使偽造私文書罪處斷。至被告所犯如附表一編號1 至4 所示各次行使偽造私文書之罪，均犯意各別、行為互殊，應予分論併罰。
㈡、至公訴意旨固認被告所為係犯刑法第342 條第1 項之背信罪，且不構成詐欺取財罪，而就此部分不另為不起訴之處分。惟按刑法上背信罪所指為他人處理事務，在性質上應限於具有相當責任性之事務，而且行為人在處理上有權作成決定，或是行為人在處理上需要作成決定之事務。若他人對於行為人並無相當之授權，兩者之間並不存在所謂之信託關係，行為人所從事者只是轉達之工作，無需也無權作成任何決定者，則非背信罪所指之事務（最高法院85年度臺上字第660 號判決要旨參照）。查本件賣方固有委請經營聯合仲介公司之被告代為銷售其等名下不動產及簽約事宜，買方亦委託被告向各出賣人議價及接洽簽約事宜，惟買賣雙方有意洽談買賣事宜時，仍須買賣雙方各自同意價格後，始能據以簽訂賣賣契約，此為被告所不否認，故就買賣標的是否出售及買受、以何價格出售及買受等重要交易事項，被告既無權作成決定，揆諸上開說明，被告所為自與背信罪所指為他人處理事務之構成要件有間。況且，刑法上之背信罪，乃為一般性違背任務之犯罪，指為他人處理事務之人，以侵占、詐欺以外之一般方法，違背任務，損害本人利益之行為而言；若為他人處理事務，竟意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使他人交付財物，或因為他人處理事務而持有他人所有之物，竟以為自己或第三人不法所有之意思，變更持有為所有，侵占入己者，雖合於背信罪之構成要件，仍應分別其情節，論以詐欺罪或侵占罪，而不應論以背信罪（最高法院82年度臺上字第2728號判決要旨參照）。本件既足以認定被告有上開積極欺罔告訴人之行為，並因而取得本應轉交與告訴人之差額價款，按上說明，自應論以詐欺罪，而不應論以背信罪。公訴意旨所認容有誤解，爰依刑事訴訟法第300 條規定變更起訴法條為刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。
六、不另為無罪諭知部分:公訴人另認被告於100 年1 月10日在協議書上偽簽黃群銘之簽名再交付給李南勳，因認被告此部分所為，亦犯刑法第21
6 條、第210 條行使偽造私文書罪嫌云云。惟查訊據被告固不否認有與告訴人李南勳簽訂李南勳同意返還介紹人50萬元之協議書，但堅決否認有在其上偽簽「黃群銘」之署名，辯稱伊當時與李南勳簽訂之協議書即係卷附之協議書，但此協議書上只有伊與李南勳之簽名，並無群銘簽名等語，觀諸卷附協議書（偵一卷第16頁）其上確無黃群銘之簽名，雖證人李南勳證稱被告有叫我簽一份協議書，但不是卷附之協議書，我簽的那份協議書上面有黃群銘簽名等語（原審卷二第51反面），惟此被告所辯相歧，遍閱全卷復無其他協議書足資佐證告訴人所述之真實性，此外，又無其他積極事證足認被告有行使偽造協議書犯行，依前開之說明及罪疑惟輕之刑事訴訟原則，被告此部分之犯罪均屬不能證明，惟公訴人認此部分犯行與上開論罪科刑部分具想像競合犯之裁判上一罪關係，爰不另為無罪之諭知。
七、撤銷改判之理由及量刑:原判決對被告如事實欄一㈣（即附表一編號4 ）所示之犯行，予以論罪科刑，固非無見。惟查: 原判決認被告有在事實欄一㈣所示之協議書（即附表二編號7 ）上偽簽「黃群銘」簽名，與卷證資料不符，顯有違誤。被告上訴意旨猶否認詐欺取財及行使偽造私文書（訂金收據部分）犯罪及檢察官上訴指摘量刑過輕，雖均無理由，但原判決既有上開可議之處，自應由本院將判決關於事實欄一㈣（即附表一編號4 ）部分及定執行刑撤銷改判。爰審酌被告不思以正途獲取財物，明知買方代理人黃群銘並未要求退還49萬元，竟為謀私，利用告訴人李南勳之信任，訛稱不實內容，圖謀49萬元之差價，且為掩飾其詐欺取財犯行，竟偽造訂金收據，並衡酌被告自稱高中畢業，從事仲介業務多年之智識能力、生活狀況，業與告訴人李南勳達成和調解，共計賠償告訴人40萬元，有調解筆錄1 紙在卷可憑（本院卷第72頁），告訴人李南勳並具狀請求檢察官撤回上訴，此亦有刑事陳報狀在卷可參（本院卷第93頁）等一切情狀，量處如主文第2 項所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。如附表二編號8 所示偽造之訂金收據上「黃群銘」署名，係被告冒用買方代理人黃群銘之名義所偽造，業據本院認定如前，應依刑法第219 條規定，在被告所犯如附表一編號4 所示罪項下宣告沒收。另上揭被告所偽造之訂金收據，業經行使而交付予告訴人，已非屬被告所有，自不為沒收之宣告。
八、上訴駁回部分: 原審就被告如附表一編號1 至3 所示之罪，適用刑事訴訟法第300 條，刑法第2 條第1 項前段、第28條、第55條、第216 條、第210 條、修正前刑法第339 條第1項、第41條第1 項前段、第8 項（原判決漏載）、第219 條，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段規定，並審酌被告為高中畢業，且從事仲介業務多年，為聯合仲介公司之實際負責人，依其智識及經驗，對於不動產仲介業之相關規範，尚難諉稱不知，是其本應恪遵法令、秉持誠信，為客戶最大利益而努力，卻未能篤守信用，愛惜買賣雙方對己之信任，竟為貪取差價之不法仲介費用，以前揭蓄意矇蔽欺罔之方式，對於委任客戶施用詐術，甚為免其惡行曝光，進而偽造私文書持以行使，不但造成買賣當事人之損害，同時妨害交易安全及秩序，所為當予譴責。又被告犯後雖坦承偽造文書部分之犯行，但仍飾詞狡辯，捏稱該差價部分均係由買賣當事人同意其收取，致法院耗費諸多司法資源傳喚證人到庭詰問，方得釐清案情，猶見其未有真誠反省之意，主觀惡性非輕。另酌以被告各次犯行所得之利益、被害人所受損害之程度，並念及被告犯後已分別賠償予附表一編號1 之賣方孫淑貞3 萬元，將3 萬元退還予編號2 之賣方劉慶瑞，並賠償予編號3 之賣方黃群銘18萬元，而均與上開賣方孫淑貞、劉慶瑞、黃群銘達成和解，有和解書2 份及新北市中和區調解委員會調解筆錄在卷可稽，兼衡被告之素行品性、犯罪動機、犯罪手段、生活狀況等一切情狀，就被告各次犯行，分別量處如附表一編號1 至3 各主文欄所示之刑，併諭知易科罰金之折算標準。並敘明㈠如附表二編號1 至6 所示之偽造不動產買賣契約書等文件上之署名，均係被告或與其具有共同犯意聯絡之韓如林（附表二編號5 部分），或被告利用不知情之女子（附表二編號1 ），冒用買方林俊彥、洪響雲、謝美英或賣方孫淑貞、劉慶瑞、黃群銘、李南勳之名義所偽造，均應依刑法第219 條規定及共犯共同責任原則，分別在被告所犯如附表一編號1 至3 所示各罪項下宣告沒收。又被告於價金為136 萬元（原判決誤載為148 萬元）之不動產買賣契約書上，所偽造之「劉慶瑞」印文，該印文既屬其偽造印章之印文，依刑法第219 條之規定，亦均宣告沒收之。( 二) 又偽造之不動產買賣契約書首頁出買人或承買人欄內之簽名，僅係識別人別之記載，為上開文書內容之一部分，非表示本人簽名之意思，尚不生偽造署押問題。至被告利用不知情之不詳刻印業者所偽造「劉慶瑞」之印章1 顆，未據扣案，認該等物品應已滅失，並為免執行之困難，自無庸為沒收之宣告。另上揭被告所偽造之不動產買賣合約書，業經行使而交付予被害人等，或經由告訴人所蒐證提出，已非屬被告所有，自不為沒收之宣告。末被告所盜蓋其他買方或賣方之印文，係被告持真正之印章所蓋，業據其供述在卷（院二卷第75頁），且無證據證明係偽造之印文，揆諸上開判決意旨，亦無庸為沒收之宣告。核其認事用法，並無違誤，量刑亦稱妥適。檢察官徒以原審量刑已考量之各項情狀指摘原判決量刑過輕，尚有未合，應駁回其上訴。
九、原判決關於執行刑部分業經本院撤銷，原判決就附表一編號
1 至3 所處刑（原判決有罪經本院維持部分）及本院就附表一編號4 所處之刑（原判決有罪經本院撤銷改判），爰依法定其應執行刑如主文第4 項所示。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368 條、第369 條第1 項前段、第
299 條第1 項前段、第300 條，刑法第2 條第1 項前段、第28條、第216 條、第210 條、修正前刑法第339 條第1 項、第55條、第41條第1 項前段、第8 項、第219 條，刑法施行法第1 條之1第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官劉玲興到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
刑事第四庭 審判長法 官 惠光霞
法 官 廖建瑜法 官 李璧君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受本判決後10日內向本院提出上訴書狀，其未敘述上訴理由者，並得於提起上訴後10日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
書記官 賴梅琴附錄本判決論罪科刑法條：
刑法第210 條偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。
刑法第216 條行使第二百十條至第二百十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。
修正前刑法第339 條第1 項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
附表一┌──┬────┬────┬───┬──────┬──────┬────────┐│編號│買方 │賣方 │賣方原│不動產所在地│被告所得利益│主 文 ││ ├────┼────┤委託底│ ├──────┤ ││ │承買價格│銷售價格│價 │ │賠償和解情形│ │├──┼────┼────┼───┼──────┼──────┼────────┤│ 1 │林俊彥 │孫淑真 │130萬 │高雄市林園區│從中取得差價│謝財利犯行使偽造││ │ │ │元 │溪州三路373 │約60萬元 │私文書罪，處有期││ ├────┼────┤ │巷25弄23號土├──────┤徒刑陸月，如易科││ │180萬元 │120萬元 │ │地、建物 │賠償孫淑貞3 │罰金，以新臺幣壹││ │ │ │ │ │萬元而和解 │千元折算壹日，如││ │ │ │ │ │ │附表二編號1、2所││ │ │ │ │ │ │示偽造之署名共肆││ │ │ │ │ │ │枚沒收。 │├──┼────┼────┼───┼──────┼──────┼────────┤│ 2 │洪響雲 │劉慶瑞 │130萬 │高雄市三民區│從中取得差價│謝財利犯行使偽造││ │ │ │元 │寶德里光武路│約16萬元 │私文書罪，處有期││ ├────┼────┤ │80巷39號5樓 ├──────┤徒刑肆月，如易科││ │136萬元 │120萬元 │ │ │賠償劉慶瑞3 │罰金，以新臺幣壹││ │ │ │ │ │萬元而和解 │千元折算壹日，如││ │ │ │ │ │ │附表二編號3、4所││ │ │ │ │ │ │示偽造之署名共貳││ │ │ │ │ │ │枚、印文拾貳枚沒││ │ │ │ │ │ │收。 │├──┼────┼────┼───┼──────┼──────┼────────┤│ 3 │謝美英 │黃群銘 │160 萬│高雄市杉林區│從中取得差價│謝財利共同犯行使││ │ │ │元 │新庄段地號 │約24萬元 │偽造私文書罪，處││ ├────┼────┤ │208-2土地、 ├──────┤有期徒刑肆月，如││ │148萬元 │124萬元 │ │新庄段地號 │賠償黃群銘18│易科罰金，以新臺││ │ │ │ │208-3土地 │萬元而和解 │幣壹千元折算壹日││ │ │ │ │ │ │，如附表二編號5 ││ │ │ │ │ │ │、6所示偽造之署 ││ │ │ │ │ │ │名共貳枚沒收。 │├──┼────┼────┼───┼──────┼──────┼────────┤│ 4 │黃瑛秀、│李南勳 │300萬 │高雄市鳳山區│從中取得李南│謝財利犯行使偽造││ │黃瑛惠 │ │元 │立德街230巷 │勳原欲返還予│私文書罪，處有期││ │ │ │ │15號土地、建│黃群銘之49萬│徒刑伍月，如易科││ │ │ │ │物 │元 │罰金，以新臺幣壹││ ├────┼────┤ │ ├──────┤仟元折算壹日，如││ │299萬元 │299 萬元│ │ │賠償李南勳40│附表二編號8 所示││ │ │（但僅得│ │ │萬而和解 │偽造之署名壹枚沒││ │ │收取 250│ │ │ │收。 ││ │ │萬元，其│ │ │ │ ││ │ │餘49萬元│ │ │ │ ││ │ │須返還買│ │ │ │ ││ │ │方代理人│ │ │ │ ││ │ │黃群銘）│ │ │ │ │└──┴────┴────┴───┴──────┴──────┴────────┘附表二：
┌─┬────────┬──────────┬──────┐│編│偽造之文書 │偽造之署押、印文及數│卷內存放位置││號│ │量（應沒收之物） │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│1 │林俊彥與孫淑貞10│最末頁承買人欄內偽造│偵二卷第11頁││ │0年9月6日價金120│之「林俊彥」署名共2 │、第66至70頁││ │萬元之不動產買賣│枚。 │ ││ │契約書。 │ │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│2 │林俊彥與孫淑貞10│最末頁出賣人欄內偽造│偵二卷13頁、││ │0年9月7日價金180│之「孫淑貞」署名共2 │第52頁 ││ │萬元之不動產買賣│枚 │ ││ │契約書。 │ │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│3 │劉慶瑞與洪響雲10│最末頁承買人欄位內偽│警卷第11頁至││ │0年10月11日價金 │造之「洪響雲」署名1 │第12頁 ││ │為120萬元之不動 │枚 │ ││ │產買賣契約書 │ │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│4 │劉慶瑞與洪響雲10│最末頁出賣人欄位內偽│警卷第47頁至││ │0年10月7日價金13│造之「劉慶瑞」署名1 │第51頁 ││ │6萬元之不動產買 │枚及「劉慶瑞」印文12│ ││ │賣契約書 │枚 │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│5 │黃群銘與謝美英10│最末頁承買人欄位內偽│警卷第62頁至││ │0年9月15日價金12│造之「謝美英」署名1 │65頁 ││ │4 萬元之不動產買│枚 │ ││ │書賣契約書 │ │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│6 │黃群銘與謝美英 │最末頁出賣人欄位偽造│警卷第8至10 ││ │100年9月15日價金│之「黃群銘」署名1枚 │頁 ││ │為148萬元之不動 │ │ ││ │產買賣契約書 │ │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│7 │黃群銘與李南勳於│「黃群銘」署名1枚， │偵一卷第16頁││ │100年1月10日之協│該等物品應已滅失，無│ ││ │議書影本1份 │庸為沒收之宣告。 │ │├─┼────────┼──────────┼──────┤│8 │100年1月10日交予│買方「黃群銘」署名1 │偵一卷第18頁││ │李南勳之訂金收據│枚 │ ││ │ │ │ │└─┴────────┴──────────┴──────┘