臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上字第二七二號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 楊申田律師複 代理人 史乃文律師上 訴 人 家御觀大樓管理委員會 設高雄市○○區○○街○○○號法定代理人 甲○○訴訟代理人 尤中瑛律師被 上訴人 丁○○
乙○○共 同訴訟代理人 吳秋麗律師 住高雄市○○○路○○○號八樓六室右當事人間返還車位事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十一日臺灣高雄地方法院八十七年訴字第九七六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人丙○○部分：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：與原判決書記載相同者，茲引用之。
三、證據：援用原審立證之方法。
貳、上訴人家御觀大樓管理委員會部分：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：與原判決書記載相同者，茲引用之。另補稱：㈠地政機關之權利登記資料中，並未記載被上訴人所購得之不動產之權利範圍包
括系爭二、五、九號車位，且無任何登記文件足以證明被上訴人之不動產之範圍包含二、五、九號車位，被上訴人主張依土地法第四十三條規定，應受保障，並無可採。
㈡本棟大樓地下室停車場係以遙控器遙控鐵門進出，至於各該車位並無任何門鎖
，足見被上訴人所稱向上訴人之前任主委林俊峰拿取地下室停車位鑰匙之詞為不實在。經對照本棟大樓八戶店鋪之共同使用部分之應有部分比例，可見被上訴人之公共設施應有部分面積僅占其權狀總面積百分之十四‧七六，顯比未買受車位之店鋪為低，再以非店鋪之住戶買受一個車位者，所持有之公共設施占權狀面積比例大約為百分之二十一左右，即較未購車位者公共設施增加約三‧九一坪至四‧五三坪，但被上訴人之權狀與買賣契約書載面積相較，僅多出四‧五五坪，而本件系爭二、五、九號車位之面積經測量結果合計為一二‧四四坪，足認被上訴人未擁有該三個車位。
㈢經由現場履勘，可知系爭二、五、九號車位非供銀行運鈔車使用之車位。系爭
二、五、九號車位係由長山公司交由上訴人代管出租予其他住戶。㈣被上訴人縱依所提買賣合約書所載，向楊鑫鍾買受系爭二、五、九號車位，此為債權契約，效力僅存在於被上訴人與楊鑫鍾之間，不得對抗上訴人。
三、證據：援用原審立證之方法。另提出家御觀大樓各區分所有權人登記簿謄本一份。及請求訊問證人李成章。與調取本院八十七年度上易字第一一一九號楊鑫鍾詐欺刑事卷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：與原判決書記載相同者，茲引用之，另補稱：㈠有無買賣地下室停車位依最高法院八十六年台上字第一六五五號判決意旨，係
以買賣契約書之記載為準。地政機關於辦理登記時，亦以買賣契約書記載有無買受地下室停車位而登記其權利範圍，被上訴人既擁有共同使用之應有部分，自已取得系爭二、五、九號車位權利。
㈡系爭車位之分管使用，在全體區分所有專有部分購買人簽立買賣契約時，即含
有對停車位使用分配之合意，上訴人御觀大樓管理委員會應均該分管協議之拘束。
㈢長山公司非本棟大樓之區分所有人，不可單獨保有系爭三個停車位所有權，且
長山公司於八十三年六月五日已出售系爭車位予楊鑫鍾，並於八十四年六月二十六日移轉所有權予楊鑫鍾，證人李成章所證述於八十四年底將車位交予大樓管理委員會代管與事實不符。
㈣區分所有人就共同使用之應有部分並非必然按其區分所有建物即專有部分之面
積與共同使用部分之面積比例計算，依土地登記規則第七十五條第一款之規定，購買車位者，其公共設施之面積當然包括車位坪數之面積在內，故買賣契約書記載之坪數當然包括車位權利在內之公共設施面積。
㈤上訴人丙○○並未向長山公司購買停車位，係上訴人家御觀管理委員會主委劉
國忠擅自將被上訴人之車位權利轉讓，此有上訴人丙○○之子林建芳委由楊申田律師函上訴人家御觀管理委員會退還車款甚明。
三、證據：援用原審立證之方法。另提出律師函件影本一件為證。
丙、本院依職權履勘系爭車位現場及命地政機關人員測量系爭車位位置、面積。另函高雄市政府地政處三民地政事務所調系爭停車位之大樓土地及建物第一次保存登記之申請資料、長山公司將建號五四六０號建物所有權登記為楊鑫鍾之所有相關資料。
理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人向訴外人楊鑫鍾購買坐落高雄市○○區○○○段寶珠溝小段七三五號土地應有部分各二萬分之五四七，及該土地上建物建號五四六０號門牌高雄市○○區○○路○○○號二十一層樓房之第一層、第二層、地下室、騎樓，與前開建物共同使用部分建號五五八六號建物應有部分萬分之三三０，被上訴人之應有部分各二分之一，並包括如附圖系爭二、五、九號停車位在內，已辦妥所有權移轉登記。而訴外人楊鑫鍾向長山公司購買本件房地之買賣契約書上亦載包括系爭二、五、九號停車位在內，詎該第五號停車位被上訴人家御觀委員會出租予上訴人丙○○使用，上訴人家御觀委員會另占用第二、九號停車位，為此依民法第七百六十七條、停車位分管協議之約定及民法第八百二十一條之規定，求為判決上訴人丙○○將第五號停車位騰空並交還被上訴人，上訴人家御觀大樓管理委員會將第二、五、九號停車位騰空交還被上訴人云云。
二、上訴人共同以：被上訴人所提出之長山公司與楊鑫鍾訂立買賣契約係偽造，且其未能提出長山公司於交屋時發給之車位使用證明書，建物之公共使用部分應有部分比例較未買受車位之店鋪為低，無法證明擁有系爭停車位等語置辯。
三、查，被上訴人係坐落高雄市○○區○○○段寶珠七三五號土地上之家御觀大樓中建號五四六０號門牌高雄市○○路○○○號建物及共同使用部分即建號五五八六號應有部分萬分之三三０之所有權人（下稱系爭主建物），之前系爭建物之所有權人係楊鑫鍾，而楊鑫鍾之前手為長山公司即家御觀大樓建物之起造人之事實，有土地登記謄本附卷可按，且為兩造所不爭執，此部分事實堪信為真。
四、被上訴人主張家御觀大樓地下室如附圖所示編號第二、五、九號停車位係歸其所有之事實，為上訴人所否認，並以前揭前詞置辯，經查：
㈠家御觀大樓之主建物占共同使用部分包括梯間、人行道、機械室、水塔、防空避
難室及停車空間等公共設施只編列一個建號即第五五八六號，而公共設施中地下室部分經以人為方式劃分為若干汽車停車位，系爭第二、五、九號停車位位置、面積如附圖編號二、五、九所示，就此地下室停車位並無獨立編列建號等情，為兩造所不爭執，並經本院函高雄市政府地政處三民地政事務所調取家御觀大樓主建物占公共同使用部分辦理建物所有權第一次登記、使用執照、登記名冊等影本附卷可按（本院卷第二三五－二五四頁），復經本院會同高雄市地政處三民地政事務所人員至現場履勘屬實，有八十八年九月四日勘驗筆錄、勘驗圖、地政事務所複丈成果圖在卷可稽（本院卷第四八、四九、二０一頁）。此部分事實堪信為實在。
㈡按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他
公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分，第二種地下室停車位因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。本件家御觀大樓全部公共設施只編列一個建號即五五八六號建物，而系爭停車位係附屬於建號五五八六號建物中，已於前述，則包括系爭停車位之共同使部分係屬全體住戶所共有，即上開所述第二種停車位之性質，與被上訴人所舉最高法院八十六年台上字第一六五五０號判決中所指之地下室停車位編列獨立建號即上述第一種停車位性質不同，被上訴人援此判決主張系爭停車位非屬於全體住戶所有云云，委無可採。
㈢按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其
應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物除契約「另有訂定」外，由共有人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項亦定有明文。又公寓大廈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共有部分及其基地有使用收益之權。但「另有約定者」，從其約定，公寓大廈管理條例第九條第一項規定亦明。而所謂「另有約定者」，乃指同條例第三條第五款所定共有部分經約定供特定區分所有權人使用之「約定專用部分」。本件家御觀大樓之停車位係位於地下室，地下室經登記為家御觀大樓庄建物各所有權人之共有，劃分停車位供住戶分別停車使用，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定，亦即共用部分經約定專用部分。從而，被上訴人是否有權使用，並排除他人使用系爭停車位，端視系爭停車位是否經該公用部分共有人約定為被上訴人分管、專用﹖茲查：
⑴經本院所調取家御觀大樓之起造人即長山公司辦理該大樓公共使用部分建物所有
權第一次登記之登記名冊，（附本院卷第二四一─二五四頁），該名冊僅就各應有部分為若干予以記載，並無記載各主建物所有權人是否配有停車位或配有停車位者就公用部分應有部分應增加若干﹖從而家御觀大樓之主建物各區分所有權人就共同使用部分之停車位是否享有專用部分即特定停車位專用使用權，自與各區分所有人所有主建物之面積及共同部分之面積比例無關。上訴人以被上訴人之主建物面積與公共設施面積比例及公共設施面積增加部分均不可能取得系爭停車位之權利云云，固無可取，惟被上訴人就其取得公用部分之其他共有人同意，由其取得系爭停車位之專用使用權之事實，則仍應證明之。
⑵被上訴人雖主張其前手楊鑫鍾向長山公司購買系爭主建物時，包括系爭三停車位
在內之事實，並提出買賣契約書一紙為證。經證人楊鑫鍾於原審證述確有訂立上開買賣契約等語，而證人即長山公司負責人李成章雖證述該買賣契約書有許多瑕疵等，惟其亦證稱，該買賣契約上之長山公司及負責人印章與其放在業務部之真正章相同，契約都是由業務部處理等語（本院卷第二七四─二七五頁）。則證人李成章或上訴人既未能證明買賣契約書上之長山公司之印章係經人盜蓋，則上開買賣契約書應認定為真正，故被上訴人主張楊鑫鍾向長山公司購買系爭主建物時一併購買系爭三個停車位之情，固堪信為真。惟查，楊鑫鍾與建設公司訂立買賣契約，固附有停車位位置圖，購買停車位，但因買賣契約僅具有債權效力，建設公司有可能同一車位為二重買賣；再以上開買賣契約訂立日期為八十三年六月五日，而系爭車位合列入大樓全部公共設施編列為一建物建號係在八十四年六月十五日始完成登記，有買賣契約書、登記申請書可按，楊鑫鍾與長山公司訂立買賣契約時，停車位既尚未編列為公共部分，故其與長山公司訂立買賣契約，並非當然已取得公用部分共有人同意系爭停車位之分管或約定專用使用權利。
⑶上訴人抗辯家御觀大樓住戶取得停車位使用權須有建設公司交屋時發給之車位使
用證明書等語，經查，被上訴人迄今尚無法提出長山公司交屋所發給之車位使用證明書，且經證人莊栢恆（辦理楊鑫鍾與被上訴人買賣之代書）於原審證述：其要求楊鑫鍾交出使用車位證明，但楊鑫鍾交不出來等語，足認楊鑫鍾亦未取得長山公司所交付之系爭車位使用證明書甚明。而以長山公司於交屋時交付車位使用證明書予購買停車位者，如卷內第四十頁所附上訴人不爭執第三人之使用證明書，係在證明停車位經合列入為公用部分後為家御觀大樓住戶共有，但經共有人全體同意而將劃分停車位約定予購買停車位者管專用使用，被上訴人既無法證明楊鑫鍾於停車位經合列入公共部分後，由長山公司發給共有人同意之專用使用之系爭停車位之車位使用證明書，縱訂有買賣契約附停車位置圖，亦難認已經家御觀大樓共用部分之其他共有人同意而專用使用系爭停車位之權利。至於被上訴人主張地政機關於辦理登記時係以買賣契約記載有無買受地下室停車位而登記其權利範圍云云，因本件停車位並非獨立編列建號，故在登記共有設施部分之應有部分為若干時，登記上並無記載是否包括停車位在內，被上訴人上開主張自無可採。又被上訴人主張長山公司倒閉後，車位使用證明出現浮濫云云，惟此涉及車位使用，證明是否真正及長山公司是否有同一車位為二重買賣﹖應以何者為優先取得車位使用權之問題，其以此主張無庸取得系爭停車位，以買賣契約書即可取得系爭停車位之權利云云，委無可取。
⑷被上訴人另主張楊鑫鍾交付地下室停車鑰匙及其向上訴人家御觀大樓之前主委林
俊峰取得地下室停車位鑰匙，故取得車位權利云云，但為上訴人家御觀大樓所否認，且經本院履勘現場，各該車位並無任何門鎖鑰匙，有前述勘驗筆錄可按，被上訴人雖又改稱係取得地下室遙控器遙控鐵門云云，但以被上訴人於原審確載地下室停車位鑰匙（見原審卷第四頁、一八六頁），並附鑰匙一支影本附卷（見原審卷第一九一頁），足認其主張取得遙控鑰匙云云，無可採，故其以此主張已取得系爭停車位權利云云，自無可信。
⑸被上訴人又主張其系爭主建物係供銀行使用，需擁有三個車位，其中系爭第五號
車位係位於銀行保管箱之出入口，供銀行運鈔車使用，故系爭車位確為被上訴人所擁有云云，並提出使用執照影本一紙為憑。惟查，使用執照上固記載被上訴人所有之建物用途係供辦公室、銀行使用，但並無記載供辦公室、銀行使用之建物必然擁有車位之使用權，且經本院履勘被上訴人所有上開建物地下室現場，該地下室之出入口除從一樓進出外，並無通往本件系爭停車場之出八口，再履勘系爭地下室停車場，系爭第五號停車位旁之各種電氣、瓦斯設備，並無通往被上訴人建物地下室之出入口，有勘驗筆錄及上訴人提出之照片可按（原審卷第二四四頁），被上訴人主張，自無可信。
㈣基上所述，被上訴人主張系爭二、五、九號停車位應為其所有使用之事實，尚難
信為實在。從而，其對系爭停車位既無排他之權利，請求上訴人丙○○、家御觀大樓將附圖第五號停車位，家御觀大樓將附圖第二、九號停車位，騰空交還被上訴人，於法無據，不應准許。
五、綜上所述，原審為被上訴人勝訴之判決，尚有違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決並駁回被上訴人在第一審之訴。兩造其餘陳述及證據對本判決判斷，不生影響，無庸一一論述。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日
臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官 張國彬~B2法 官 陳真真~B3法 官 簡色嬌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十二 日~B法院書記官 彭筱瑗
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