臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度上字第二八０號
上 訴人即被上訴人 甲○○訴訟代理人 林慶雲律師
楊靖儀律師王佑如律師被上訴人即上訴人 乙○○訴訟代理人 黃祖裕律師右當事人間返還定金等事件，上訴人對於中華民國八十八年二月八日臺灣高雄地方法院八十七年度訴字第一六八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人暨被上訴人乙○○部分
Ａ、上訴聲明：求為判決㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣壹佰貳拾伍萬伍仟叁佰叁拾伍元及自民國八十七年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢前項判決請准上訴人供擔保後宣告假執行。
㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
Ｂ、答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
一、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠民法第二百二十九條第二項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求
給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」本件上訴人於八十七年六月二十日以高雄地方法院郵局第三九八八號存證信函催告被上訴人備妥文件辦理所有權移轉登記之義務。被上訴人於八十七年六月二十日當日收受，依上開法條規定應自八十七年六月二十日起負遲延責任。另依民法第二百五十四條明定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行者，得解除契約。」上訴人於前揭存證信函中已明示「函請台端於文到七日內將上開所有權移轉登記文件交還林代書並協辦所有權移轉登記為禱。」等語，此七日即定期履行期間。末依最高法院八十三年度台上字第一七七三號判決要旨略謂：「契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表明附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示。」本件前開存證信函末尾明載：「逾期不為，上開不動產買賣契約解除，不另為書面通知。」即於催告定期履行同時附停止條件之解除契約，期間屆滿，被上訴人仍未履行其義務，停止條件成就，該不動產買賣契約解除，無須再為解除契約之意思表示。
㈡另依最高法院六十五年度台上字第七五六號判決要旨明示：「本件買賣契約似無
「不能履行」之情形，如果屬實，上訴人依民法第二百四十九條第三款，請求加倍返還定金，固有不當，但法院可不受當事人法律上之主張之拘束，仍應予適用民法第二百五十九條之規定，認被上訴人負有返還所收定金，回復原狀之義務。」本件買賣契約於八十七年六月二十七日視同解除，被上訴人本有義務將已收定金八十萬元返還上訴人。又被上訴人於八十七年六月二十日收上訴人所發高雄地方法院郵局第三九八八號催告函後，不履行協辦所有權移轉登記義務，依民法第二百五十條第二項但書規定，自應給付懲罰性違約金八十萬元。
㈢兩造於八十五年三月二十四日簽訂買賣契約後，於八十六年四月二十二日代被上
訴人清償中國商銀十六萬五千七十一元；同年八月十二日又代償五萬五千七十四元；同年十一月二十日又代償七十萬元；另自八十六年十二月二十二日起至八十七年五月二十日止，按月代償抵押貸款本息六次，共付本金六六、００八元，利息二六九、０八八元，違約金九十四元，合計三三五、一九０元。前三次所繳金額共九十二萬零一百四十五元。依買賣契約第二條約定，抵押貸款七百一十四萬元由上訴人承受，故上訴人於買賣關係存續中應有義務去清償上開銀貸本息一百二十五萬五千三百三十五元。唯契約於八十七年六月二十七日解除，依民法第二百五十九條規定自應回復原狀，且解除權之行使，亦不妨礙損害賠償之請求。已付本息一百二十五萬五千三百二十五元，其中本金部分與已付價金同義，本應返還；利息部分則為上訴人之損失，被上訴人自應負賠償之責。另對被上訴人而言，其債務減少而受有利益，上訴人受有損害。雖有法律上之原因，而其後已不存在，依不當得利法則亦應歸還。
㈣被上訴人係因上訴人無法償還借款，不得已買受系爭房地，旨在找到新買主，取
回欠款及代墊款，非如一般買賣，急於取得所有權並為使用收益。故上訴人自八十六年三月二十四日簽立契約日起，至八十七年六月二十日被上訴人函請協辦所有權移轉登記時止，一年多來均未催告被上訴人辦理過戶，直到八十七年六月二十五日始以高雄六十支局第三六０號存證信函表示「交屋至今已有一年之久買方並未辦理過戶手續及付清銀行全部貸款，契約早已過期失效。」云云，足見被上訴人所主張協議買賣時，上訴人同意先找新買主，暫緩過戶之事實為真實。上訴理由認為八十六年三月二十七日將過戶資料交付代書，被上訴人即應辦理過戶，與事實不符。
乙、上訴人暨被上訴人甲○○部分
Ａ、上訴聲明：求為判決㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人新台幣一百六十萬元及自八十七年八月十四日
起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息與該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費部分之裁判均廢棄。
㈡右廢部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
Ｂ、答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：㈠兩造簽約後，上訴人於當日即申請戶籍謄本，次日申請印鑑證明，並於八十六年
三月二十七日將前開資料交付被上訴人辦理過戶，被上訴人於八十六年五月七日佯稱業已完成過戶而要求上訴人交屋，上訴人不疑有他，遂於八十六年五月九日將系爭房屋騰空交予被上訴人。詎交屋後，上訴人仍收到法院查封通知及房屋稅單，始知受騙。因被上訴人毫無履約誠意，一再欺騙上訴人，交屋後長達一年期間未辦理過戶手續及清償貸款，嚴重違反契約第二條之付款約定，上訴人遂於八十七年五月十三日通知被上訴人委任代書林明達轉知被上訴人前來處理。是日訴外人林明達代書代理被上訴人前來，表示被上訴人已無意購買系爭房地而要求解約，同時繳回房屋所有權狀正本、印鑑證明及戶籍謄本各四份、不動產買賣契約書一份，自此雙方解除契約。詎兩造解約後，被上訴人竟於八十七年六月二十日又發函要求上訴人協同辦理移轉登記，上訴人為此甚感不解特函覆被上訴人雙方已解除契約，籲請被上訴人不要再繳中國信託商業銀行之貸款。嗣八十七年七月十五日，林明達代書又打電話通知上訴人稱被上訴人又要買，請上訴人去請印鑑證明以繼續辦理過戶手續云云，上訴人遂於八十七年七月二十日去請領並通知林代書來拿取，豈料林代書又於八十七年七月二十五日來電說被上訴人不買毋庸辦理過戶手續了。迨被上訴人提起本件訴訟，訴請上訴人移轉系爭房地，上訴人誤以為被上訴人又有誠心要購買，特又備妥過戶所需證件請被上訴人前來拿取，然被上訴人竟回函拒絕。以上事實有上訴人於原審提出之被證一至八號證物可稽。㈡依據兩造契約第二條約定：上訴人應於過戶完成後交屋，被上訴人應於交屋後一
月內辦理貸款負責清償上訴人對中國信託商業銀行之貸款債務。契約中所謂之「過戶」應係指辦理所有權移轉登記，應無疑義。惟對於過戶日期並未明定，但至遲應於交屋前完成過戶，方符合契約文義。查被上訴人於八十六年五月七日要求上訴人三日內交屋，上訴人即應其所請於八十六年五月九日將系爭房屋騰空，將門鎖鑰匙交予被上訴人履行交屋義務，並要求被上訴人依約於八十六年六月八日前付清中國信託商業銀行之貸款以塗銷抵押權登記。準此，被上訴人至遲應於八十六年五月九日前完成過戶手續，否則即屬違約。被上訴人遲至兩造解約為止，均未辦理過戶，顯然嚴重違約，應負違約責任。
㈢查被上訴人乙○○之代理人即其委任代書林明達於八十七年五月十三日前往上訴
人甲○○之代理人江淑惠住處，表明被上訴人已無意購買並代理被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，江淑惠則表示：解約後系爭房地由上訴人另行出售，訂金八十萬元應由上訴人沒收。惟因兩造簽系爭買賣契約前（民國八十四年間）上訴人甲○○向被上訴人乙○○借款七十萬元，並以同額之本票及本件土地建物設定第二順位抵押權擔保之，是以兩造於八十六年三月廿四日簽系爭買賣契約時，約定訂金八十萬元，其中十萬元由被上訴人交付上訴人收訖，另七十萬元訂金則與上開七十萬借款債務抵銷，被上訴人並應塗銷擔保該七十萬元債務之第二順位抵押權，此觀之買賣契約第一條之約定甚明。被上訴人始終未依約去塗銷上訴人設定予伊之第二順位抵押權，因此，江淑惠於解約時要求被上訴人仍應依約去塗銷第二順位抵押權，並交還上訴人前所交付之本票。林明達代書均同意上開解約條件，並主動交還過戶文件及契約書予陪同在場之曾寶堂簽收保管，此有買賣契約書上之註記與用印可稽。由上說明，兩造確實於八十七年五月十三日言明解約條件後合意解除契約。依據契約書第七條後段、第九條後段規定，上訴人自可沒收被上訴人前所給付之價金。
理 由
一、上訴人即被上訴人乙○○主張：被上訴人即上訴人甲○○於八十六年三月二十四日將其所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地應有部分十一萬分之一三四二，及其上一九四九五號建物即門牌高雄市○○區○○路○○號三樓之一所有權全部，暨上開建物之附屬建物及公共設施（下稱系爭房地），以七百三十六萬元出售乙○○，乙○○於訂約當日給付定金八十萬元，餘款則以承擔甲○○對中國信託就系爭房地設定之七百四十萬元抵押債務抵充之，甲○○應提供所有權移轉登記之相關證件及資料予林明達保管，乙○○得於覓得第三人買受再辦過戶，若無第三人買受，則得隨時要求甲○○協同辦理移轉登記。因不動產景氣低迷，遲未覓得第三人買受，乙○○乃於八十七年五月初要求林明達代辦過戶，詎甲○○竟要求林明達先行交還其所提供之過戶資料，佯稱待新印鑑證明及戶籍謄本申請下來後再一併交還，此後即拒不交付過戶資料，乙○○乃於八十七年六月二十日以存證信函催告甲○○應於文到七日內，將過戶資料交予林明達並協同辦理移轉登記，逾期不履行則買賣契約解除，不另為解除之意思表示。甲○○收受該函後未遵期履約，系爭房地之買賣契約既已解除，爰依兩造買賣契約第九條及民法第二百四十九條第一項第三款規定，請求甲○○返還定金及給付違約金合計一百六十萬元予乙○○；又兩造訂立買賣契約後，乙○○依約陸續代甲○○清償其對中國信託之抵押借款債務共一百二十五萬五千三百三十五元，買賣契約既經解除，爰依不當得利之法律關係請求甲○○返還乙○○上開代償款項；並均加給法定利息。
二、上訴人即被上訴人甲○○則以：乙○○依約應於交屋後一個月內辦理貸款，負責清償甲○○對中國信託之借款債務並塗銷抵押權。甲○○於八十六年五月七日接獲乙○○通知已過戶，乃應乙○○之要求於八十六年五月九日交屋，林明達雖於八十六年七月答覆已塗銷抵押權，然甲○○於八十六年十月二十三日接獲原審查封系爭房地之通知，又於八十七年五月十一日接獲房屋稅單，始知乙○○尚未辦理移轉及清償貸款，因乙○○違約，甲○○乃於八十七年五月十三日通知林明達轉知乙○○前來解約，是日由林明達代理乙○○與甲○○解約並交回甲○○前所交付之相關過戶文件，買賣契約已由兩造合意解除，且既係因乙○○違約所致，甲○○自得沒收乙○○前所給付之價款，乙○○於八十七年六月二十日發函解除契約，即屬無據。縱認八十七年五月十三日兩造未合意解除買賣契約，惟甲○○自始即配合提供過戶資料，乙○○拒不過戶及未依約清償銀行貸款而違約，甲○○自得主張同時履行抗辯，拒絕交付過戶文件，乙○○於八十七年六月二十日發函解除契約乃不合法，買賣契約既未解除，乙○○之請求即屬無據等語，資為抗辯。
三、本件乙○○主張兩造於八十六年三月二十四日就系爭房地簽訂買賣契約，乙○○於訂約當日給付甲○○定金八十萬元，嗣並陸續依約為甲○○償還中國信託貸款，自八十六年四月二十二日起至八十七年五月二十日止，共計償還一百二十萬五千三百三十五元；甲○○雖曾於八十六年三月二十七日交付辦理過戶所須相關證件，惟於八十七年五月十三日又自林明達代書處取回，乙○○於八十七年六月二十日以存證信函催告甲○○於文到七日內交還過戶相關證件及協同辦理所有權移轉登記，逾期則解除契約，不另為解除之意思表示，甲○○收受該函後仍未交還證件及協同辦理所有權移轉登記等情，有兩造各自提出之不動產買賣契約書，及乙○○提出之存證信函、土地及建物登記簿謄本各一份、中國信託收據九份為證，且為甲○○所不爭執，堪信為真實。
四、查兩造就八十七年五月十三日甲○○將過戶所須相關證件取回之原因，既有爭執，且關涉兩造已否合意解除買賣契約，而此事實之有無，復為乙○○嗣後得否解除契約之前提，自應先為判斷：
㈠按契約之合意解除為契約行為，即以第二次之契約解除第一次之契約，使契約之
效力溯及的消滅（最高法院六十三年臺上字第一九八九號判例參照）。而契約之成立，以當事人對契約必要之點意思合致為要件，當事人於合意解除前，原有之法律關係已為全部或一部履行者，究應如何了結，即屬合意解除之必要之點，雙方就此必須意思表示一致，始發生合意解除之效力。
㈡依甲○○提出之不動產買賣契約書所載：「備註：八十七年五月十三日，權狀正
本（含土地建物兩份）、印鑑證明和戶籍謄本各四份繳回曾寶堂先生」等語，並未提及如何了結雙方原有之買賣關係，且依買賣契約第三條後段之約定，如經對方同意，兩造均可取回證件，不必附有條件或原因。而乙○○至八十七年五月十三日止，連同訂金及代償款業已支付超過二百八十餘萬元，數額甚鉅，甲○○如於取回證件時主張乙○○有遲延未辦過戶及清償中國信託貸款並塗銷抵押權情事，而欲與之解除買賣契約，乙○○焉有可能毫無條件同意其取回證件？更無可能同意甲○○全額沒收。參以證人江淑惠就收受證件之原因，陳稱：「我（與前夫曾寶堂）只是暫時收受，我還是同意讓他們繼續辦理（過戶）」等語，故依備註所載文義僅可認定乙○○同意讓曾寶堂取回甲○○先前交付之過戶證件而已，證人林明達所稱：「五月十三日我將證件給曾寶堂，不是解約的意思」等語，應屬可信。甲○○以乙○○同意甲○○取回證件，抗辯兩造已經合意解除買賣契約云云，則無可採。
五、按兩造各自提出之買賣契約書，內容雖非相同，惟甲○○所提出者對於各項條件之記載較詳，且乙○○在原審亦不爭執其真正及內容，乙○○在本院雖主張甲○○提出之不動產買賣契約書第二條記載其中「過戶完成後交屋，買方于一個月內負責辦理貸款，負責清償銀行貸款」等字，否認為契約之一部分，惟該等文字上蓋有與契約上其他部分相同之乙○○印章，上訴人乙○○之代理人亦不否認該印文之真正，則兩造關於買賣之權利義務，自應以甲○○提出該契約書為判斷基礎。茲應審究者，係甲○○是否已負遲延責任：
㈠依買賣契約第三條約定，甲○○應於八十六年三月二十七日將辦理所有權移轉之
相關證件備妥，交付受託代辦登記之代書林明達，惟究應於何時完成所有權移轉登記，兩造則未明確約定，故甲○○此項給付義務係屬無確定期限者，乙○○自得隨時請求，甲○○於乙○○得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任（民法第二百二十九條參照）。
㈡乙○○雖主張其得覓妥第三人買受再辦過戶，若無第三人買受則得隨時要求甲○
○協同辦理移轉登記，然此條件並未載明於甲○○提出之買賣契約書，且甲○○亦否認兩造間有此約定，參以乙○○及林明達又於八十七年五月十三日同意甲○○取回證件，兩造對取回之原因復有爭執，故乙○○主張因不動產持續低迷，上述條件無法達成，其曾於八十七年五月初請求甲○○逕行辦理所有權移轉登記云云，尚非可信。
㈢甲○○雖於八十七年五月十三日取回辦理所有權移轉之相關證件，然取回之原因
並非兩造合意解除買賣契約，已如前述，參酌買賣契約第三條關於兩造應於訂約期日即八十六年三月二十四日後三日即八十六年三月二十七日交齊所有權移轉相關證件之約定，則甲○○仍有交付證件配合乙○○辦理所有權移轉登記之義務，不因其取回而免除。故乙○○於八十七年六月二十日去函限期七日催告甲○○履行交付證件義務並配合辦理所有權移轉登記，甲○○收受該函逾期仍不為履行，自受催告時起，應負給付遲延責任。
㈣至依買賣契約書第二條所定：「過戶完成後交屋，買方于一個月內辦理貸款負責
清償銀貸（中國信託）」，乙○○清償銀行貸款之義務，係於所有權移轉完成後一個月內為之，故甲○○仍有先為所有權移轉登記之義務，甲○○執此為同時履行抗辯，謂其不負遲延責任，自無可取。
六、甲○○經乙○○發函催告後，未於所定期限內履行交付所有權移轉登記相關證件之義務，應負遲延責任，已如前述，則乙○○依買賣契約第九條：「賣方若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相等金額壹倍之違約金予買方」之約定，請求甲○○返還之前收受之定金八十萬元，及再支付相同數額之違約金八十萬元，合計一百六十萬元，並加給自起訴狀繕本送達翌日即八十七年八月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許，原審此部分為上訴人甲○○敗訴之判決，並無違誤，上訴人甲○○上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方遲延給付，經他方當事人定相當期限，催告其履行而不履行，始得解除其契約；非謂一方遲延給付，他方即得逕行解除契約（最高法院三十一年度上字第二八四０號判例、八十五年度台上字第六０六號判決參照）。查本件甲○○收受乙○○八十七年六月二十日寄發之存證信函，未於所定期限內履行交付所有權移轉登記相關證件之義務，僅係自受催告時起，負遲延責任而已。乙○○並未再定期催告甲○○履行，即以前開存證信函為解除契約之意思表示，尚不發生解除契約之效力。兩造間之買賣契約既未經乙○○合法解除，從而，乙○○依不當得利之法律關係請求甲○○返還代向中國信託清償之款及加給法定利息部分，即無理由，原審就此部分為上訴人乙○○敗訴之判決，核無不合，上訴人乙○○上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。
八、證人林明達現行方不明，兩造復陳明捨棄該證人，因事證已明確，本院認無再傳訊必要。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十二 日
臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官 王憲義~B2法 官 賴玉山~B3法 官 張明振右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十三 日~B法院書記官 梁美姿
ＧＡ